Detaljregulering Skoglundkollen

Oppdragsgiver Br. Thomassen Prosjekt AS Rapporttype Planbeskrivelse Planbeskrivelse Detaljregulering Skoglundkollen Sivilarkitekt Frank Kalfoss Revidert: 13.10.2015

Innhold 1 Formål... 4 1.1 Beskrivelse av planområdet... 4 1.1.1 Planavgrensning og planområdets størrelse... 4 1.1.2 Beliggenhet... 6 1.1.3 Planområdet og forholdet til tilliggende arealer... 7 2 Rammer og retningslinjer for området... 7 2.1 Overordnede føringer... 7 2.2 Kommuneplanstatus... 7 2.3 Reguleringsplaner... 8 2.4 Pågående planarbeid... 8 2.5 Vurdering av Forskrift om konsekvensutredninger... 9 2.6 Eksisterende forhold... 9 2.6.1 Eierforhold... 9 2.6.2 Topografi og vegetasjon... 9 2.6.3 Solforhold... 9 2.6.4 Eksisterende bebyggelse... 9 2.6.5 Kulturminner... 9 2.6.6 Miljøforhold... 10 3 Virkninger/ konsekvenser av planforslaget... 12 3.1 Virkninger for barn og unge... 12 3.2 Virkninger for næringsliv og sysselsetting... 12 3.3 Virkninger for trafikk... 12 3.4 Virkninger for støy og annen forurensning... 12 3.5 Virkninger for biologisk mangfold og naturressurser.... 12 3.6 Virkninger for friluftsliv... 13 3.7 Virkninger for kulturminnevernet... 13 3.8 Virkninger for kulturlandskap og estetikk... 13 3.9 Virkninger for sikkerhet og beredskap... 13 3.10 Virkninger for kommunens økonomi... 14 3.10.1 Virkninger for kapasitet barnehage og skole... 14 3.10.2 Virkninger for kapasitet barnehage... 14 3.10.3 Virkninger for kapasitet Son skole... 15 3.10.4 Virkninger for kapasitet Grevlingen ungdomsskole... 15 3.11 Offentligrettslige virkninger... 15 2

3.12 Privatrettslige og privatøkonomiske virkninger... 15 3.13 Virkninger for energibruk... 15 3.14 Virkninger for universell utforming... 15 3

1 Formål Brødrene Thomassen Prosjekt AS (Tiltakshaver) har kjøpt eiendommen 137/12 i Son. Tiltakshaver ønsker å utvikle eiendommen til boligformål i tråd med gjeldende kommuneplan. Tiltakshaver mener at det bør legges opp til en høy utnyttelse i området, da området har en sentral plassering med kort avstand til butikk, skole, barnehage og kollektivnettverk. Man ser for seg at området utvikles med en kombinert bebyggelse bestående av både eneboliger, konsentrert småhusbebyggelse og leilighetsbebyggelse/terrassert leilighetsbebyggelse. Nye eneboliger ønskes opparbeidet i «moderne stil» der også takflaten kan tenkes tatt i bruk som uteoppholdsareal. For å få til en helhetlig utvikling av området samt for å få regulert tidligere uregulerte boligområder, mener Vestby kommune at detaljreguleringsplanen må ta for seg et noe større område enn bare eiendommen 137/12. Det varsles derfor planoppstart for et område som innbefatter: - Hele Skoglundkollen, herunder eiendommen 137/12 som ønskes utviklet, samt eksisterende hytteområde som innbefatter 38 private eiendommer. - Syv eneboliger mellom Skoglundveien og Bekkefaret (135/532, 135/540, 135/541, 135/542, 135/543, 135/544, 135/631 og 135/22). Disse er i dag uregulert. - Hele Skoglundveien. - To områder (135/634, 135/634 og 136/52) som i reguleringsplan for Husjordet/Sletta nord (vedtatt 14.6.2004) er regulert til friområder (feltnavn F4 og F3). - Gamle Kirkeveien. - Vollehagen dam Foreslåtte planavgrensning er på ca. 98 daa. I forbindelse med planarbeidet ble det utarbeidet en rapport for å vurdere planens påvirkning for amfibier i området. Basert på anbefalinger fra denne ble planområdet utvidet med ca. 2 daa i sør slik at også gårdsdammen «Pæra» blir regulert til naturvernområde. 1.1 Beskrivelse av planområdet 1.1.1 Planavgrensning og planområdets størrelse Planavgrensningen er satt i samråd med Vestby kommune i oppstartsmøte og utvidet senere i planarbeidet. For å få til en helhetlig utvikling av området samt for å få regulert tidligere uregulerte boligområder tar detaljreguleringsplanen for seg et noe større område enn bare eiendommen 137/12. 4

Bilde 1: Planområdet avgrenset med stiplet linje 5

Bilde 2 Utvidet planområde. Gårdsdammen «Pæra» på gnr 136 bnr 2. Foreslått regulert til naturvern og friområde. 1.1.2 Beliggenhet Planområdet er sentralt beliggende i Son, med kort avstand til barnehage, barne- og ungdomsskole, butikker og kollektivnettverk I umiddelbar nærhet er det regulerte parker/lekeplasser og også store arealer som er avsatt til LNF områder med de muligheter for frilek og friluftsliv som slike områder gir. Dette er områder og tilbud som er i tråd med Miljøverndepartementets retningslinjer om at planområder skal ha kvaliteter som styrker barn og unges oppvekstsvilkår. Her er det områder og tilbud i umiddelbar nærhet som: Er store nok og egner seg for lek og opphold Gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider Kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. 6

Bilde 3: Planområdets sentrale beliggenhet 1.1.3 Planområdet og forholdet til tilliggende arealer Planområdets tilstøtende arealer på nord, vest og sørsiden er i hovedsak utviklede boligområder regulert til frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Planområdets sørøstside (Gamle Kirkeveien) er uregulert, avsatt til LNRF i gjeldende kommuneplan. 2 Rammer og retningslinjer for området 2.1 Overordnede føringer Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for å ivareta barn og unges interesser i arealplanleggingen Planområdet og tilliggende områder har kvaliteter som bidrar til å oppnå målsetningene i RPR for barn og unges interesser i arealplanleggingen Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for universell utforming Dekkes i byggeforskriften (TEK 10) Rikspolitisk retningslinjer (RPR) for samordnet areal- og transportplanlegging Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 8.4.2015 Planområdet har kvaliteter som sammenfaller med flere av målsetningene i RPR samordnet areal- og transportplanlegging: Svært kort gangavstand til barnehage, skole og friområder Svært kort gangavstand til busstopp for tilførselsbuss Gang- og sykkelavstand til sentrumsfunksjoner og togstasjon Høyere tetthet i det som bygges, kombinert med hensyn til grønnstruktur og estetiske kvaliteter. 2.2 Kommuneplanstatus Planområdet er i gjeldende kommuneplan ikrafttredelsesdato 20.04.2015, hovedsakelig avsatt til fremtidig boligområde. Planområdets sørvestlige del er avsatt til nåværende boligbebyggelse, mens den nordlige delen (Vollehagen dam) og den sørøstlige delen (Gamle Kirkeveien) er avsatt til LNRF. 7

Bilde 4: Planområdet avgrenset på gjeldende kommuneplankart 2.3 Reguleringsplaner Planforslaget griper inn i deler av gjeldende reguleringsplan ID 0138 for Husjordet/ Sletta nord, ikrafttredelsesdato 14.06.2004. 2.4 Pågående planarbeid Det pågår ingen kjente planarbeider i umiddelbar nærhet til planområdet 8

2.5 Vurdering av Forskrift om konsekvensutredninger Det planlegges ikke tiltak som omfattes av 2 og 3 i Forskrift om konsekvensutredning (FOR- 2009-06-26-855). Planlagt utbygging til boligområde vurderes ikke å ha nevneverdig negativ påvirkning på miljø og samfunn. Vestby kommune har samtykket i at planarbeidet ikke omfattes av krav om konsekvensutredning. 2.6 Eksisterende forhold 2.6.1 Eierforhold Planområdet omfatter hele eller deler av følgende eiendommer: - 137/12 største som ønskes utviklet, samt eksisterende hytteområde som innbefatter 33 private eiendommer. - Syv privateide eneboliger mellom Skoglundveien og Bekkefaret (135/532, 135/540, 135/541, 135/542, 135/543, 135/544, 135/631 og 135/22). Disse er i dag uregulert. - Hele Skoglundveien. - To områder (135/634, 135/634 og 136/52) som i reguleringsplan for Husjordet/Sletta nord (vedtatt 14.6.2004) er regulert til friområder (feltnavn F4 og F3). - Gamle Kirkeveien. - Vollehagen dam/bjønntjern - Gårsdammen «Pæra» på gnr 136 bnr 2 Eierne er Br. Thomassen Prosjekt, Vestby kommune, Son Bygg og Eiendom AS, Marita Helland Larsen samt flere privatpersoner 2.6.2 Topografi og vegetasjon Planområdets hoveddel er konsentrert rundt en kolle. Store deler av de fremtidige boligområdene heller mot sør og sørvest, mens de nordøstlige delene av planområdet har helning mot nordøst. Den nordlige delen av planområdet er relativt flatt. Store deler av planområdet er et eksisterende hyttefelt. Vegetasjonen her er kultivert, med innslag av enkelte barnåls og løvtrær. De deler av gnr 137 bnr 12 som ikke er veiareal har bestått av høye bar og løvtrær. Dette området er nå avskoget. Enkelte trær er bevart. Området vurderes til å ha middels bonitet. 2.6.3 Solforhold Store deler av planområdet har svært gode solforhold med sol fra tidlig morgen/formiddag til sen kveld. I den nordøstlige delen av planområdet er solforholdene gode med sol fra tidlig morgen til tidlig kveld. 2.6.4 Eksisterende bebyggelse Gnr 137 bnr 12 er ubebygget. Eksisterende hyttefelt er bebygget med mindre hytter. Bebyggelsen har varierende standard. Mange har betydelig vedlikeholdsetterslep og vil trolig rives for å erstattes av boligbebyggelse. Andre har god standard er bygget om og vil med enkle grep kunne konverteres til bolig. I planområdets vestlige del er det 7 eneboliger. 2.6.5 Kulturminner Det er foretatt kulturminneundersøkelser av Akershus Fylkeskommune i juli 2015. Det ble ikke gjort funn av kulturminner av arkeologisk eller nasjonal verdi. I planområdet er det enkelte gamle steinmurer som vurderes av Fylkeskommunen å ha lokal kulturminneverdi. 9

2.6.6 Miljøforhold 2.6.6.1 Støy Planområdet ligger utenfor gul og rød støysone. Det er ikke forventet at planlagt utbygging vil endre på dette. Bilde 5: Planområdet og støysonekart. Området ligger utenfor gul støygrense 2.6.6.2 Forurensning i grunnen Det er ikke kjente tilfeller av forurensede grunnmasser innenfor planområdet. Det er ikke kjent at området er benyttet til noen form for industri eller næringsvirksomhet som kan ha ført til forurensning i grunnen. 2.6.6.3 Luftforurensning Det er ikke gjort målinger eller beregninger av eventuell luftforurensing. De topografiske forholdene på stedet sikrer en god luftutskifting og luftkvaliteten forventes å være tilfredsstillende. 2.6.6.4 Infrastruktur 2.6.6.4.1 El.forsyning Eksisterende ledningsnett er av eldre årgang og må påregnes byttet. Hafslund har 400V nett i planområdets sørside. 2.6.6.4.2 Vann og avløp Planområdet har ikke vann og avløp i dag. Det er imidlertid god kapasitet på vann og avløpsnettet rundt planområdet. Vestby kommune skal i gang med å opparbeide vann og avløp i deler av planområdet fra høsten 2015. 2.6.6.4.3 Kollektivtilbud Nærmeste bussholdeplass er Deørvei/Skoglundveien rett i utkanten av planområdet. For øvrig er det kort avstand (1,2 km) til Sonsveien togstasjon. 10

2.6.6.4.4 Kjøreadkomst Hyttene i planområdet har i dag kjøreadkomst hovedsakelig fra Gamle kirkevei. Det er i tilstøtende reguleringsplaner for Husjordet/Sletta nord (planid 0138) og Vollehagen (planid 0057) regulert adkomst inn i området fra Husjordløkka, Syrinveien og Skoglundveien. 2.6.6.4.5 Trafikksikkerhet for myke trafikanter Det er fortau eller gang/sykkelvei fra utkanten av planområdet og til alle naturlige gangdestinasjoner som skole, barnehage, butikk, Son sentrum og Sonsveien Stasjon. 2.6.6.4.6 Grunnforhold Grunnforholdene i planområdet er hovedsakelig bart fjell og marin strandavsetning. Det forutsettes at utbygger forholder seg til forskrifter og gjør de nødvendige undersøkelser av grunnforhold før utbygging igangsettes. Bilde 6: Løsmassekart hentet fra NGUs nettsider 11

3 Virkninger/ konsekvenser av planforslaget 3.1 Virkninger for barn og unge Planlagt bebyggelse vil være et godt sted for barn og unge å vokse opp med trygg gangvei til barnehage og skole og med gode muligheter for organiserte aktiviteter og ulike typer utendørs frilek. Det regulerte parkområdet ved Husjordløkka har i liten grad vært tatt i bruk av barn og unge. En oppgradering av dette området kan bidra til et utvidet utendørs aktivitetstilbud for barn i nærområdet. I vestlige del av planområdet har det blitt observert et stisystem som benyttes av barn og voksne. Stien benyttes som av beboere i Bekkefaret, Orelia og Bjerkelia for å komme ut i skogsområdene mellom planområdet og Hølen. Stiene benyttes også av barn som svarveier i forbindelse med lek og gange til og fra skole. Etter hvert som området bebygges vil noen av stiene som ligger på privat eiendom kunne forsvinne, men adkomsten er tenkt bevart ved å regulere en tursti på østsiden av eiendommene Skoglundveien 12, 14 og 16B samt på nordlige deler av 137/29 3.2 Virkninger for næringsliv og sysselsetting Planen er ikke ventet å ha spesielle virkninger for næringsliv og sysselsetting. Planområdet vil bidra til å øke befolkningen i Son. Dette vil kunne ha positiv innvirkning for deler av det lokale næringslivet, (detaljhandel, cafeer og restauranter). Byggeaktivitet i området vil være positivt for lokale håndverksbedrifter. 3.3 Virkninger for trafikk Planområdet er sikret adkomst gjennom allerede regulerte veier fra Syrinveien og Husjordløkka. Det er også regulert adkomst fra Deørvei via Skoglundveien. Denne adkomsten anbefales oppgradert slik at den kan fungere som hovedadkomst til planområdet. Det planlegges regulert fortau eller fortau og gang/sykkelsti fra krysset Deørvei/Skoglundveien og til krysset Skoglundkollen/Husjordøkka. Planen for området ventes å tilføre noe økt trafikk i planområdet og de tilliggende områdene. Trafikken vil imidlertid fordeles på tre avkjørsel og økningen forventes å ligge på et nivå som er innenfor hva det omkringliggende veisystemet er dimensjonert for. Fartsdempende tiltak (fartsdumper) på Deørvei kan vurderes. 3.4 Virkninger for støy og annen forurensning De tiltak som er planlagt på området vil ikke bidra til økt støy eller annen forurensning i planområdet eller tilstøtende områder. 3.5 Virkninger for biologisk mangfold og naturressurser. Det er gjort søk på Naturbase, Artsdatabanken og kartportalen, samt Siste Sjanse rapport 2004-8 Verdisetting av biologisk mangfold i Vestby kommune. Det er ikke registrert funn av vernet eller truet plante eller dyreliv i planområdet foruten i Planområdets nordlige de. I Vollhagen Dam/Bjønntjern er det registrert Storsalamander (Triturus cristatus) og Småsalamander (Triturus vulgaris). Bjønntjern planlegges regulert til naturvernområde for å verne livet i dammen. 12

Ved å regulere Vollehagen dam/bjønntjern til naturvernområde gis det varig vern, noe som er positivt for livet i tjernet. Planområdet ligger i et lokalt kjerneområde for stor- og småsalamander. Kjell Sandaas Naturfaglige konsulenttjenester har blitt engasjert for å vurdere planens innvirkning amfibiene i området. Sandaas konkluderer med at «de inngrep planen åpner for vurderes som tolererbart, men får konsekvenser for naturmiljøet og biologisk mangfold i området som kan og bør kompenseres for ved hjelp av avbøtende tiltak». Han skriver videre at utbygging av de eksisterende hytteområdene på kollen til fortettet boligområde vil ha vesentlig større betydning for amfibienes livssituasjon enn de to planlagte inngrepene i nordvest og syd vest som tiltakshaver planlegger. For å sikre amfibienes langsiktige overlevelsesevne (genutveksling) foreslår forslagstiller å følge Sandaas s oppfordring om å opprette en grønn korridor «hensynssone salamander» mellom de to dammene Bjønntjern/Vollehagen dam i nord og Pæra i sør. For å sikre bedre lysforhold i Bjønntjern vil tiltakshaver gå i dialog med grunneierne for å hugge noe trær og rydde rundt dammen. Hogsten er planlagt utført i samråd med Sandaas eller Vestby naturvernforbund. Planområdet er utvidet til også å innebefatte gårdsdammen «pæra» og denne foreslås regulert til naturvernområde. 3.6 Virkninger for friluftsliv Planområdet benyttes som gjennomfartsområde for beboere på Deør og Deør Barnehage for å komme lenger inn i skogen/liabråten. Det er ingen synlige spor i skogsområdene mellom de eksisterende hyttene som indikerer at de har vært benyttet til friluftsliv. Adkomst til området og eksisterende veier vil bli bevart slik at man fortsatt kan bruke området for å komme seg videre inn i skogen. 3.7 Virkninger for kulturminnevernet Det ble i løpet av uke 29 og 32, 2015, gjennomført registrering av automatisk fredete kulturminner. Det ble ikke gjort funn. I området er det fra før kjent et steingjerde med kulturhistorisk verdi. Deler av gjerdet er foreslått bevart gjennom regulering. Planen er for øvrig ikke forventet å ha noen virkninger for kulturminnevernet. 3.8 Virkninger for kulturlandskap og estetikk Alléen i Gamle Kirkeveien er et viktig innslag i kulturlandskapet og en historiebærer for områdets tidligere gårdsdrift. Denne foreslås regulert til bevaring. For øvrig har planarbeidet ingen påvirkning på omkringliggende kulturlandskap. Det planlegges regulert mindre detaljstyring på reguleringsbestemmelser knyttet til takform og vinkel enn det som tradisjonelt har vært i planer for kommunen. Dette åpner for at bygningene i området kan få et moderne formspråk og på den måten speile samtidens arkitektur. 3.9 Virkninger for sikkerhet og beredskap Planens virkning for sikkerhet og beredskap er vurdert i egen sikkerhets og sårbarhetsanalyse som er vedlagt. Konklusjon Samlet sett vurderes risikonivået i området som veldig lavt. Ingen enkeltforhold er av en slik karakter at utbygging bør frarådes. 13

3.10 Virkninger for kommunens økonomi For å vurdere virkninger for kommunens økonomi og kapasitetsbehov i skole og barnehage har man lagt følgende til grunn: Dagens 33 hytteeiendommer endres til boligeiendommer innen en 15 års periode. 50% av tomtene deles slik at de blir 2 boligenheter. Dette gir ca 45 boligenheter innen 15 år. Det er lagt til grunn at disse blir eneboliger. Øvrig ubebygget areal forutsettes bebygges med ca 8 eneboligtomter, ca 25 eneboliger/eneboliger i rekke og ca 20 mindre leiligheter. I løpet av en periode på 3-5 år. Planområdet er i løpet av en 15 årsperiode forventet å konverteres til et boligområde bestående av ca 53 eneboliger, ca 25 eneboliger/eneboliger i rekke og 20 leiligheter. Disse ca. 100 boligene vil øke total boligmengde i kommunen med ca 1,6%. Basert på erfaringstall vil disse boligene kunne bosette 300-350 personer, noe som tilsvarer en befolkningsøkning på ca. 2% for Vestby kommune. Det er forventet at dette vil få små virkninger for kommunenes økonomi, men det kan ha betydning for kapasitet ved barnehage og skole i nærområdet. Dersom utbyggingen gir kapasitetsproblemer ved barnehage og skole anbefales det at det legges inn rekkefølgekrav knyttet til bruksendring eller høyere utnyttelse av eksisterende hytteeiendommer som sikrer tilstrekkelig kapasitet før disse blir konvertert til helårsbebyggelse. For å sikre oppfyllelse av retningslinjene i samordnet transportplan om høy arealutnyttelse i områder som har naturlige forutsetninger for enkel bruk av gange, sykkel og kollektiv nettverk i det daglige bør slikt krav vurderes fremfor å sette krav om maksimalt antall enheter i planområdet som helhet. 3.10.1 Virkninger for kapasitet barnehage og skole Av de 300-350 nye personene planområdet vil kunne tilføre i et 15 års perspektiv er det med bakgrunn i alderssammensetningen i kommunen for øvrig og erfaringstall fra andre nye boligfelt forventet at ca 100 av disse vil være barn i alderen 0-19 år. Basert på normalfordelingen av barn i denne alderen i kommunen vil man kunne anta at fordelingen i ulike aldersgrupper vil kunne være som følger: Aldersklasser Antall barn Antall barn under 1 år 5 Antall barn i barnehagealder 27 Antall barn i barneskolealder 38 Antall barn i ungdomsskolealder 15 Antall barn i alder for videregående utdanning 15 Sum 100 Tabell 1: Forventet antall barn i planområdet i 15 års perspektiv. Fordelt pr aldersgruppe 3.10.2 Virkninger for kapasitet barnehage I løpet av en 15 års periode er det forventet at planområdet vil tilføre ca 27 barn i barnehagealder. Ca. halvparten av disse er forventet å komme innen en 5 årsperiode fra godkjent reguleringsplan. Per i dag er det ifølge Barnehagesjef Trine Løvsjø ledig kapasitet i kommunen som helhet, mens det er lite ledig kapasitet i Vestby syd. Det planlegges ny 14

avdeling i Hølen FUS barnehage. Dette vil gi ca 36 plasser. Disse plassene vil frigi 7 plasser i Son, da det er barn i dag som har plass i Son, men som ønsker seg plass i Hølen. 3.10.3 Virkninger for kapasitet Son skole Utbygging av planområdet er i et 15 års perspektiv forventet å bidra med 38 elever til Son skole. Dette tilsvarer ca 5 barn pr klassetrinn. Ca. halvparten av disse er forventet å komme innen en 5 årsperiode fra godkjent reguleringsplan. Son skole har ved ferdigstillelse av Hølen skole ledig kapasitet. 3.10.4 Virkninger for kapasitet Grevlingen ungdomsskole Utbygging av planområdet er i et 15 års perspektiv forventet å bidra med ca 15 elever til Grevlingen Ungdomsskole. Dette tilsvarer ca 4 barn pr klassetrinn. Ca. halvparten av disse er forventet å komme innen en 5 årsperiode fra godkjent reguleringsplan. 3.11 Offentligrettslige virkninger Planen har ingen virkninger 3.12 Privatrettslige og privatøkonomiske virkninger Planen regulerer offentlig vei over private eiendommer. 3.13 Virkninger for energibruk Konvertering av området fra hyttebebyggelse til eneboliger vil medføre økt energibehov (strøm). Det må forventes at internt elnettverk i eksisterende hytteområde må oppgraderes/utskiftes. 3.14 Virkninger for universell utforming Kravene til universell utforming dekkes i byggeforskriftene. 15