PLANBESKRIVELSE Reguleringsplan for deler av eiendommen gnr. 85 bnr. 1 på Svorkmo, Orkdal kommune
Innhold 1. Bakgrunn... 3 1.1 Hensikten med planen... 3 1.2 Forslagsstiller, plankonsulent, eierforhold... 4 1.3 Tidligere vedtak i saken... 4 1.4 Utbyggingsavtaler... 4 1.5 Krav om konsekvensutredninger... 4 2. Planprosessen... 5 3. Planstatus og rammebetingelser... 7 3.1 Overordnede planer... 7 4. Beskrivelse av planområdet (eksisterende) og nytt planforslag... 8 4.1 Beliggenhet... 8 4.2 Dagens arealbruk... 9 4.3 Landskap... 11 4.4 Kulturminner... 11 4.5 Naturverdier, rekreasjonsverdi... 11 4.6 Landbruk... 12 4.7 Trafikkforhold... 12 4.8 Teknisk infrastruktur... 12 4.9 Grunnforhold... 13 4.10 Forurensning... 14 4.11 Naturmangfoldloven 8-12... 14 4.12 Planlagt arealbruk... 14 4.13 Bebyggelsens plassering og utforming... 16 2
1. Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planarbeidene er å tilrettelegge for at det på eiendommen skal kunne tilrettelegges for lakseturisme og evt. andre alternative bruksområder som innkvartering for jegere, kurs- og konferanser og turisme. Dette innebærer oppføring av hytter til overnatting og matservering, kursvirksomhet, fluekastetrening, «guiding», fluebinding, røyking og tilberedning av fisk, dyrking av kortreist økologisk mat mm. Planene er nærmere beskrevet i vedlagte rapport «Kanalhølen Orkla AS, laksefiske i et helhetlig konsept» som ble utarbeidet i forbindelse med behandling av konsesjonssøknaden. Forslag til utomhusplan for området Illustrasjon av området 3
1.2 Forslagsstiller, plankonsulent, eierforhold Forslagstiller/tiltakshaver for planarbeidet er: Kanalhølen Orkla AS Planarbeidet utføres av On arkitekter og ingeniører AS Orkdalsveien 82 7300 Orkanger Reguleringen berører følgende gårds- og bruksnummer: Gnr. 85 bnr. 1 -Orkdal kommune 1.3 Tidligere vedtak i saken Forespørsel om oppstart av planarbeidene ble sendt Orkdal kommune 02.11.2015 og Hovedutvalg forvaltning fattet i møte 02.12.2015 følgende vedtak: «Hovedutvalg forvaltning er positive til at det settes i gang regulering av omsøkte areal på eiendommene gnr. 85 bnr. 1 og gnr. 105 bnr. 5 ved Kanalhølen på Svorkmo.» 1.4 Utbyggingsavtaler Evt. utbyggingsavtaler har ikke vært noe tema i saken. Det er lite trolig at det vil være aktuelt. 1.5 Krav om konsekvensutredninger Det er ikke stilt krav om konsekvensutredning i saken. 4
2. Planprosessen Kunngjøring om planoppstart ble annonsert i avisa Sør-Trøndelag den 07.01.16 og på kommunens hjemmeside. Naboer og sektormyndigheter ble tilskrevet med brev. Forhåndsuttalelser: Det er mottatt forhåndsuttalelse til planforslaget fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, Sør-Trøndelag fylkeskommune, Statens vegvesen og NVE. Kopi av uttalelsene følger vedlagt. Det er ikke kommet noen merknader fra berørte naboer. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: Fylkesmannen gjør oppmerksom på at all utbygging i strid med kommuneplanen må vurderes etter forskrift om konsekvensutredning for planer etter plan- og bygningsloven. Skal mer enn 15 dekar omdisponeres til utbyggingsformål, er det krav om konsekvensutredning. Er utbyggingsområdet mindre enn 15 dekar må planen vurderes etter forskriftens vedlegg III. Viktig at en finner løsninger som ikke innebærer omdisponering av dyrka mark. Viser til at det er registrert en MIS-figur innenfor planområdet og at denne må hensyn tas i planleggingen. Det samme gjelder friluftsinteressene, vegetasjon og flomfaren langs vassdraget. Krav om at ROS-analyse må gjennomføres og den må særlig belyse flom- og skredfaren. Kommentar: Området som skal omdisponeres til utbyggingsformål er mindre enn 15 dekar og det er ikke stilt krav om konsekvensutredning. Med unntak av et lite areal oppe på «kollen» er områdene for utbygging avgrenset slik at de ikke berører areal definert som dyrka mark. Den registrerte MIS-figuren ligger innenfor flomsonen. Hele flomsonen ligger innenfor naturområde grønnstruktur hvor det i planbestemmelsene er stilt krav om at mest mulig av den stedegne vegetasjonen skal bevares slik at området har naturpreg. ROS-analyse er utarbeidet. Sør Trøndelag fylkeskommune: Fylkeskommunen synes det er vanskelig å ta stilling til planene pga. at det ikke er nærmere beskrevet hva som ligger i begrepet fiskehytte og antallet av disse. Mener det derfor ikke er mulig å si noe om konsekvensene av planen og at de vil komme tilbake til dette ved høring av planen. Ut fra kulturminneregisteret er det ikke observert automatisk fredete kulturminner som tiltaket vil komme i konflikt med. Kommentar: Planene er nå mer konkrete enn de var i oppstartsvarselet og fylkeskommunen vil få planene til uttalelse etter 1. gangs behandling. Statens vegvesen: Vegvesenet skriver at hvis det planlegges ny avkjørsel fra Fylkesvei, så vil det være et minstekrav at utformingen gjøres ihht. Statens vegvesens normaler. Tiltakets følger for trafikken og trafikksikkerheten må vurderes. Kommentar: Det skal ikke etableres noen ny avkjørsel fra Fylkesvei, eksisterende privat vei (ca 2 km) med avkjørsel fra Monsetjårveien (Fv 471) skal benyttes som adkomst til området. 5
NVE: Viser til at dimensjonerende flomhendelse for denne typen tiltak er 200-års flom og det er oppgitt kotehøyde for 200-årsflom i dette området. Ut fra flyfoto kan det se ut som store deler av området muligens ligger på utside av et gammelt flomløp. Dette må da i hensyn tas særskilt. Hvordan en har tenkt å oppfylle kravene om sikker byggegrunn i forhold til flomfare, må inngå i ROSanalysen. Kantskogen langs elva må bevares. Kommentar: De planlagte hyttene skal plasseres høyere i terrenget og vil slik sett ikke berøre områdene som er flomutsatt. Flomsonen er lagt inn som hensynsone og geoteknikk er vurdert i planbeskrivelsen og ROSanalysen. Kantskogen langs Orkla skal bevares jmfr. planbestemmelsene pkt. 4.1. Endringer i planforslaget Omregulering av beiteareal fra grønnstruktur til jordbruk Fylkesmannen i Trøndelag stilte vilkår om at utbyggingsområde for utleiehyter på 0.8 daa måtte tas ut av planen, og i forhold til omdisponering av fulldyrket jord til grønnstruktur/naturområde. Etter nærmere begrunnelser for forslaget ble det enighet om å opprettholde utbyggingsområdet på 0,8 daa, men at et areal med beitemark, registrert som fulldyrka jord, ca 4daa, skulle reguleres til jordbruk. Krav om universell utforing for utleiehytte og bygg med fellesfunksjoner Ved 2. gangs behandling i Hovedutvalg forvaltning den 10.01.18 vedtok utvalget å stille krav om at minst ei av utleiehyttene og at bygg med fellesfunksjoner må ha universell utforming. Kommunestyret sluttet seg til dette vedtaket ved sluttbehandling av planen den 24.01.18. Kravet om universell utforming er tatt inn i reguleringsbestemmelsenes pkt. 2.1.6. Teknisk forskrift (TEK 17) gir føringer for hva som er universell utforming. 6
3. Planstatus og rammebetingelser 3.1 Overordnede planer I kommuneplanens arealdel er området avsatt til LNFR-område. Det foreligger ingen reguleringsplaner. Langs elva er flomsone 200-års flom markert. Utsnitt kommuneplanens arealdel 7
4. Beskrivelse av planområdet (eksisterende) og nytt planforslag 4.1 Beliggenhet Området som ønskes regulert er på ca 65 dekar og ligger like nord for Svorkmo sentrum, mellom Thamshavnbanen og Orkla. Oversiktskart Planområdet 8
4.2 Dagens arealbruk Det er ingen bebyggelse i planområdet fra før. Området langs elva er flomutsatt og nærmest elva er det et vegetasjonsbelte med mye gråor, mens arealet lengre inn mot skråningen ligger åpent til, med lite vegetasjon. Området som planlegges utbygd med hytter mm. ligger 5 til 10 meter høyere enn det flomutsatte arealet ute mot elva. Deler av dette «platået» har tidligere blitt utleid som beiteareal til nabobruk. Utsnitt av området med flomsone 200-års flom inntegnet 9
Området sett fra sørøst Området sett fra nordøst, ved innkjøringen. 10
4.3 Landskap Planområdet ligger nede i dalbunnen og er hovedsakelig flatt med gode solforhold og godt lokalklima. 4.4 Kulturminner Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innen området. 4.5 Naturverdier, rekreasjonsverdi Området «valdet» brukes til laksefiske om sommeren. Det er registrert en MiS-figur (Miljøregistrering i Skog) i sørenden av planområdet som strekker seg nordover langs elva. Figuren er rik bakkevegetasjon bestående av gråor-heggeskog. Avgrensing MiS-figur, Nibio 11
4.6 Landbruk Som tidligere nevnt er det noe dyrka mark i nordenden av planområdet som har blitt brukt til beite. Resten av arealet er stort sett lauvskog. Gårdskart, Nibio 4.7 Trafikkforhold Som adkomst til området er det planlagt å benytte eksisterende adkomstvei inn til eiendommen. Det er ca 2 km med privat vei frem til Monsetjårveien (Fv 471). Det skal ordnes med tinglyst avtale som sikrer denne vegretten. 4.8 Teknisk infrastruktur Nærmeste offentlige vann- og avløpsnett ligger på andre sida av elva ved fotballbanen og samfunnshuset. Sannsynligvis vil det boret etter vann og bygd infiltrasjonsanlegg eller minirenseanlegg. Det vurderes å være gode masser for infiltrasjon. Løsningene må beskrives nærmere i teknisk plan i forbindelse med byggesaken. 12
Utsnitt VA-kart over området 4.9 Grunnforhold I følge NGU s løsmassekart er det elveavsetninger i området. Bortsett fra den ene «kollen» er området som skal bebygges flatt. Det er planlagt små bygg i tiltaksklasse 1 som skal settes opp spredt utover området. Byggene skal settes på plate på mark og det vil derfor være lite terrenginngrep. På den andre siden av elva er ligger skole og barnehage, klubbhus, samfunnshus, boligfelt mm. og erfaringen fra disse byggesakene er at det er gode og stabile grunnforhold. 13
Løsmassekart (NGU) 4.10 Forurensning Det er ikke kjent at det har vært lokalisert virksomheter/aktiviteter i området som kunne ha påført området forurensning. 4.11 Naturmangfoldloven 8-12 Ut fra ovennevnte beskrivelser, vurderinger og innkomne høringsuttalelser, mener regulant at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 er vurdert tilstrekkelig. Ut fra foreliggende kunnskap er det ikke noe som tyder på at planforslaget vil kunne føre til noen skade på naturmangfoldet. 4.12 Planlagt arealbruk Området er regulert til utleiehytter, kjøreveg, parkering, naturområde, jordbruk og faresone flomfare. Bruken av arealformålene er nærmere beskrevet i planbestemmelsene og tidligere i planbeskrivelsen. 14
Arealformål Bebyggelse og anlegg: Utleiehytter Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Kjøreveg Parkering Landbruks-, natur- og friluftsområde samt reindrift Jordbruk Grønnstruktur Naturområde TOTALT Arealregnskap 5991 m2 794 m2 560 m2 4276 m2 53004 m2 64625m2 15
4.13 Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsen skal plasseres slik at den tilpasses terrenget og omgivelsene på en best mulig måte. Det skal benyttes farger og materialer som har samhørighet med det naturlige omgivelsene. Eksempel på bebyggelse Eksempel på bebyggelse Orkanger 26.04.2017 On arkitekter og ingeniører AS Orkdal kommune, rev. Jf. vedtak i KST sak 1/18 den 24.01.2018 16