Sel kommune Utskrift av møtebok Arkivsak: 2012/573-16 Arkiv: REG-885 Saksbehandler: Line Brånå Dato: 03.01.2013 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 95/12 Formannskapet 16.10.2012 3/13 Formannskapet 21.01.2013 7/13 Kommunestyret 18.02.2013 Reguleringsplan for Bakketun Vedlegg: 1 Plankart 2 Planbestemmelser 3 Planbeskrivelse Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Kommunedelplan Bjølstadskogen- Leirflaten, vedtatt 30.08.04 Reguleringsforespørsel for Bakketun, Formannskapssak 67/12 Saksopplysninger: Solvang og Fredheim Gudbrandsdal AS har på vegne av familien Bakke utarbeidet et forslag til detaljregulering for Bakketun. Planområdet omfatter deler av eiendom 177/35, 36 og 177/15. Planområdet omfatter 13,4 dekar totalt og ligger på Klashaugen i Skogbygda i Heidal, nord for Fv 257. Eiendomsgrensene i matrikkelen er ikke korrekte og er rekonstruert ut i fra tinglyste skyldelingsdokumenter. I kommunedelplan Bjølstadskogen-Leirflaten vedtatt i 2004 er arealene i planområdet vist som erverv. Ønsket regulering er fritidsformål, noe som ikke er i tråd med overordnet plan. I kommunedelplan Bjølstadskogen-Leirflaten er områdene vist som erverv. Foreliggende planforslag legger opp til omregulering av arealene til fritidsformål. Hensikten med reguleringsplanen er således å endre formålet i gjeldende kommunedelplan fra erverv til fritidsbebyggelse. Det har vært oppstartsmøte med kommunen den 27.03.12 og formannskapet har vurdert reguleringsspørsmålet i møte 26.06.12, sak 67/12. Planforslaget er vurdert til å ikke utløse krav om konsekvensutredning.
Formålet med reguleringsplanen er omregulering av området til fritidsbebyggelse på detaljnivå. Det pågår et arveoppgjør for eiendommen og det ønskes en oppdeling av tunet til de 6 arvingene i den forbindelse. Tanken med Bakketun har hele tiden vært å bygge opp fritidsboliger til avdødes barn i Heidal. Mens Bakketunet har blitt bygd opp, har det foregått hytteutleie i lite omfang. I de senere årene har utleievirksomheten vært ubetydelig og har stoppet helt opp ettersom arvingene selv har tatt i bruk hyttene. Omregulering av området til fritidsformål vil gjenspeile den faktiske bruken av arealet. Solvang og Fredheim har på vegne av familien Bakke gjennomført første del av planprosessen i tråd med plan- og bygningslovens bestemmelser. Oppstart av reguleringsarbeidet ble annonsert i Gudbrandsdølen Dagningen juni 2012. Grunneiere, berørte parter og regionale myndigheter ble varslet ved brev av 27.06.12. I forbindelse med varsel om planstart foreligger det uttalelser fra berørte instanser. Alle uttalelsene er en del av det innsendte planforslaget/planbeskrivelsen som ligger vedlagt. Planbeskrivelsen fra forslagstiller gir en oversikt over planforslaget, bakgrunn, planoppstart samt egne vurderinger. Rådmannen ser ikke hensikten i å gjenta dette i detalj og viser derfor til vedlagte planbeskrivelse. Vurdering: Planen er kunngjort igangsatt og det er på bakgrunn av dette utarbeidet et planforslag som er fremmet for utleggelse til offentlig ettersyn. Sel formannskap har ved behandling av sak 67/12 den 26.06.12 gitt sin tilslutning til at planarbeidet igangsettes med den hensikt å regulere området til fritidsbebyggelse. Formannskapet har slik sett gitt sin aksept til omregulering fra erverv til fritidsbebyggelse. Med bakgrunn i dette er det i utgangspunktet den utnyttelsen planen legger opp til og detaljene i planforslaget som er gjenstand for ytterligere vurderinger i forhold til den politiske behandlingen. Ny plan medfører endringer i forhold til kommunedelplan, ved at formålet endres og at hele eiendommen deles opp i fritidseiendommer. Det foreliggende planforslaget viser muligheter for fortetting av eksisterende område ved at det totalt legges opp til 14 hytteeiendommer, hvorav 9 bygninger i området i dag fremstår som hytter. Planen viser slik sett muligheter for opptil 5 nye hytter i forhold til den fritidsbebyggelsen som er der i dag. Det er viktig at planlagte tiltak underordner seg og ikke skjemmer kulturmiljøet. Området egner seg for så vidt til formålet med bakgrunn i at det er lav eksponering til aktuelt område og rådmannen er heller ikke kjent med noen spesielle biologiske-, frilufts- eller kulturminneverdier i området som berøres av planforslaget. Formannskapet som det faste utvalget for plansaker må vurdere den totale utnyttelsen planen legger opp til, men ut i fra en helhetlig vurdering og hyttestørrelse mener rådmannen at tomt 10 ikke bør fremstå som en egen tomt. Ved å ta ut denne tomten, vil det totale antallet fritidseiendommer således reduseres til 13 hyttetomter. En deling av område til hyttetomter som planforslaget viser vil nødvendigvis kunne gi en liten økning i persontrafikk fra hovedveg til 2
hyttene. Når det gjelder avkjøring fra Rv 257 er den på denne strekningen regulert til mindre streng holdning i forhold til avkjørsel. Naturmangfoldloven Naturmangfoldet må vurderes gjennom 8-12 i naturmangfoldloven. Naturmangfoldloven skal legges til grunn ved vurderinger i planer og tiltak som kan berøre naturmangfoldet. Beslutninger som kan berøre naturmangfoldet kan så langt det er rimelig bygge på eksisterende og tilgjengelig kunnskap. 8 (kunnskapsgrunnlaget) Som en del av denne planprosessen er det innhentet informasjon om naturverdier gjennom Direktoratet for Naturforvaltning (DN) sin nettside- naturbasen og artsdatabankens artskart. I denne basen er det opplyst at det utenfor planområdet er registrert naturbeitemark som er vurdert som lokalt viktige. Områdene berøres ikke av planforslaget. Naturbasen viser dessuten at området ligger i et stort område avsatt som leveområde for storfugl. Planforsalget tar ikke i bruk et større område enn dagens regulerte byggeområde. Artsdata tilgjengelig på nett er sjekket gjennom innsynsløsningen artskart på nettsiden www.artsdatabanken.no. I henhold til artskartet er det ikke registrert noen arter som er viktige i området eller som går fram av rødlista. Kunnskapsgrunnlaget som er innhentet i forbindelse med planarbeidet vurderes som tilstrekkelig. 9(føre var prinsippet) I planbeskrivelsen er det gjort rede for naturverdiene i og ved planområdet. Kravet om kunnskapsgrunnlaget i naturmangfoldlovens 8 vurderes oppfylt og føre-var-prinsippet i 9 tillegges således mindre vekt. Det er liten grunn til å tro at planforslaget vil påvirke det biologiske mangfoldet vesentlig mer enn dagens bruk av området. 10 (økosystemtilnærming og samlet belastning) Den samlede belastningen for området vil være moderat. 11 (kostnader ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Den samlede belastningen for planområdet vurderes til å være moderat og at det ikke er aktuelt å gjennomføre tiltak for å hindre eller begrense skade. 12 (miljøforsvarlig teknikker) Det ansees ikke som aktuelt å gjennomføre tiltak for å hindre eller begrense skade. Verdifullt kulturlandskap Heidal er definert som et nasjonalt verdifullt kulturlandskap. I dette området bør det føres en streng dispensasjonspraksis i forhold til tiltak som ikke er avklart i plan. All virksomhet bør ta hensyn til kulturlandskapet og tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven bør så langt som mulig avklares gjennom planbehandling. Med bakgrunn i dette er det utarbeidet en reguleringsplan med tanke på å endre formålet. Det aktuelle formålet er allerede regulert til byggeområde, men som formål erverv. 3
Bestemmelser Bestemmelsene syntes å ivareta tilpasninger til landskapet og kulturverdiene generelt. Av hensyn til det verdifulle kulturlandskapet og av landskapshensyn mener rådmannen allikevel at enkelte bestemmelser bør endres. Rådmannen mener betegnelsen i forhold til hvor store bygg som kan tillates bør endres, i tillegg til at antall etasjer bør vurderes. Rådmannen er kjent med at enkelt av de eksisterende bygg er oppført med 2 etasjer, men til tross for dette bør ikke fremtidig fritidsbebyggelse oppføres i 2 etasjer. Bestemmelser for fritidsbebyggelse i Sel kommune åpner generelt sett bare for oppføring av hytte i 1 etasje. Rådmann mener dette også bør legges til grunn i dette området. Som en følge av dette endres mønehøyden til 5m regnet fra topp grunnmur. I foreliggende forslag er det brukt både % BYA=30% og at den samlede bebyggelsen på hver hyttetomt likevel ikke må overstige 120m² tillatt bebygd areal (BYA). Rådmann viser til Miljøverndepartementet sin veileder «Planlegging av fritidsbebyggelse, T-1450» hvor det går fram at det er mest vanlig å fastsette utnyttelsesgraden «tillatt bruksareal» (T-BRA). Med bakgrunn i at det er denne betegnelsen som også er lagt til grunn i de fleste hytteplaner i Sel og at dette ligger til grunn i kommunedelplan for Bjølstadskogen-Leirflaten er rådmannen av den oppfatning at det også legges til grunn her. Som kommunedelplanen også legger opp til bør det dessuten settes begrensninger for enkeltbygg. Rådmannen foreslår at bestemmelsene vedrørende utnyttelsesgrad samsvarer med kommunedelplan for Bjølstadskogen-Leirflaten og endres til 120m² bruksareal (BRA) pr. eiendom og at enkeltbygninger ikke kan være større enn 100m² BRA. Det bør innarbeides en ordlyd om at bruksarealet ikke inkluderer biloppstillingsplasser. I tillegg er rådmannen av den oppfatning av at det i bestemmelsene bør presiseres at anneks skal være underordnet hytta og at det innarbeides en øvre grense for tillatt BRA på anneks. Byggegrense I planforslaget er det lagt inn en byggegrense på 20m mot privat atkomst. Dette kan virke forholdsvis mye i forhold til denne vegen. Rådmannen mener man her kan vurdere å sette byggegrense til 12,5m, som vil samsvare mer med tidligere praksis og regulering i forhold til privat atkomst. Gjerdebestemmelse I foreliggende forslag er det åpnet for at hyttetomtene kan inngjerdes. Rådmannen foreslår imidlertid en justering av ordlyden, slik at det klargjøres at inngjerding er søknadspliktig og at det kun er et mindre nærområde som kan tillates. Rådmannen foreslår derfor at første setning erstattes av følgende tekst: «Inngjerding av et mindre nærområde i tilknytning til bebyggelse kan tillates ved behandling etter plan- og bygningsloven, når hensynet til beitedyr eller spesielle forhold tilsier det og de beiteberettigede har gitt sin tillatelse». Andre forhold Bestemmelse pkt 1.2 g) vedr. unntak fra bestemmelsene er overflødig og Rådmannen anbefaler derfor at bestemmelsene tas ut av planbestemmelsene. Unntak fra bestemmelsene når særlige grunner taler for det går fram av kapittel 19 i plan- og bygningsloven, som omhandler dispensasjon. 4
I bestemmelsene er det vist til at alle tomtene kan bruke felles VA-anlegg på tomt 11. Rådmannen foreslår at dette området merkes på plankartet, slik at det blir sammenheng mellom kart og bestemmelser. Området kan merkes som område det er knyttet bestemmelser til. Rådmannen mener planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn, med de justeringene som kommer frem av saken og forslag til vedtak. Rådmannens forslag til vedtak: I henhold til 12-10 og 12-11 i plan- og bygningsloven gjør formannskapet som planmyndighet vedtak om å legge forslag til reguleringsplan for Bakketun ut til offentlig ettersyn. Følgende endringer forutsettes rettet opp før offentlig ettersyn: 1. Tomt 10 vist på foreliggende plankart tas ut av plan. 2. Bestemmelsenes pkt. 1.2 b) vedrørende utnyttelsesgrad endres tilfølgende ordlyd: Den samlede bebyggelse på hver hyttetomt må ikke overstige 120m² bruksareal (BRA) pr. eiendom. Enkeltbygg skal ikke overstige 100m² BRA. Tiltatt bruksareal er eksklusive areal for biloppstillingsplasser. 3. Til bestemmelse pkt 1.2 b) tilføres dessuten teksten: Anneks skal være underordnet hytta og maks 30m² BRA. 4. Mønehøyde i bestemmelse pkt 1.2 c) endres til 5m. 5. Byggegrense mot vei vist på kart endres til 12,5m, målt fra midtlinje veg. 6. Første setning i bestemmelse pkt 1.2 f) vedrørende inngjerding endres til følgende: Inngjerding av et mindre nærområde i tilknytning til bebyggelse kan tillates ved behandling etter plan- og bygningsloven, når hensynet til beitedyr eller spesielle forhold tilsier det og de beiteberettigede har gitt sin tillatelse. 7. Pkt. 1.2 g) i planbestemmelsene tas ut. 8. Felles VA-anlegg på tomt 11 vises på plankart. Behandling i Formannskapet - 16.10.2012: Kari Kittelsen stilte spørsmål ved sin habilitet i saken på grunn av nære familieforhold til eier av Solvang og Fredheim AS. Kittelsen ble funnet inhabil og fratrådte behandlingen av saken. Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Formannskapet - 16.10.2012: I henhold til 12-10 og 12-11 i plan- og bygningsloven gjør formannskapet som planmyndighet vedtak om å legge forslag til reguleringsplan for Bakketun ut til offentlig ettersyn. Følgende endringer forutsettes rettet opp før offentlig ettersyn: 5
1. Tomt 10 vist på foreliggende plankart tas ut av plan. 2. Bestemmelsenes pkt. 1.2 b) vedrørende utnyttelsesgrad endres tilfølgende ordlyd: Den samlede bebyggelse på hver hyttetomt må ikke overstige 120m² bruksareal (BRA) pr. eiendom. Enkeltbygg skal ikke overstige 100m² BRA. Tiltatt bruksareal er eksklusive areal for biloppstillingsplasser. 3. Til bestemmelse pkt 1.2 b) tilføres dessuten teksten: Anneks skal være underordnet hytta og maks 30m² BRA. 4. Mønehøyde i bestemmelse pkt 1.2 c) endres til 5m. 5. Byggegrense mot vei vist på kart endres til 12,5m, målt fra midtlinje veg. 6. Første setning i bestemmelse pkt 1.2 f) vedrørende inngjerding endres til følgende: Inngjerding av et mindre nærområde i tilknytning til bebyggelse kan tillates ved behandling etter plan- og bygningsloven, når hensynet til beitedyr eller spesielle forhold tilsier det og de beiteberettigede har gitt sin tillatelse. 7. Pkt. 1.2 g) i planbestemmelsene tas ut. 8. Felles VA-anlegg på tomt 11 vises på plankart. 2 gangs behandling Vedlegg: 1 Plankart 2 Planbestemmelser 3 Planbeskrivelse Andre dokumenter (ikke vedlagt): Innkomne innspill i forbindelse med offentlig ettersyn Saksutredning Reguleringsplan for Bakketun har ligget ute til offentlig ettersyn med høringsfrist 14.12.12. Aktuelle instanser og berørte er varslet ved brev av 29.10.12. Kunngjøring av offentlig ettersyn ble foretatt i Gudbrandsdølen Dagningen 02.11.12, og i den forbindelse ble planforslaget tilgjengeliggjort på Sel kommunes hjemmesider. I forbindelse med høringsrunden er det fremmet følgende innspill: Fylkesmannen i Oppland, brev datert 10.12.12, viser til at det i planbeskrivelsen er benyttet betegnelsen BYA, mens det i planbestemmelsene er benyttet betegnelsen BRA i forhold til utnyttelse av hyttetomt. Fylkesmannen forholder seg til planbestemmelsene, men viser til at dette bør avklares. At planforslaget er vurdert til ikke å utløse krav om konsekvensutredning er tatt til etterretning. Grunnlaget for planen er en godt dekkende planbeskrivelse fra tiltakshaver og tilsvarende saksutredning fra kommunene. Ettersom Bakketun ligger sentralt i et verdifullt 6
kulturlandskap i Heidal, påpeker Fylkesmannen at tilpasning til eksisterende byggeskikk er viktig. Ber kommunen ta høyde for at det ved sluttbehandling av planen kan vurderes ytterligere avgrensning av maksimal størrelse på enkeltbygg til noe mindre enn 100m² BRA, som planen legger opp til. Har ikke merknader utover dette. Oppland fylkeskommune, brev e-post datert 11.12.12, anser det som positivt at det blir tatt hensyn til nasjonalt kulturlandskap i bestemmelsene til planen. Har ellers ingen merknad til planforslaget. Minner om at planforslag skal sendes til Statens Kartverk ved utlegging til offentlig ettersyn, slik at kartet kan legges inn i en høringsbase i InnlandsGis. Statens vegvesen, brev datert 02.01.13, viser til at planområdet har atkomst fra fv. 257 via en kommunal veg. Området grenser ikke til fylkesvegen. Siktforhold ved fylkesvegen vurderes som gode. Legger til grunn at omreguleringen ikke vil føre til vesentlig endret bruk av avkjørselen knyttet til fv. 257 og har ingen merknader til omreguleringen. Vurdering Reguleringsplan for Bakktun legges nå frem for sluttbehandling. Planen har ligget ute til offentlig ettersyn, og det er i forbindelse med høringen kommet svært få merknader til planforslaget. De merknader som er fremmet er fra aktuelle myndigheter. Fylkesmannen kommenterte i sin merknad at betegnelsen for utnyttelsesgrad var ulik i planbeskrivelsen og i planbestemmelsene. Bakgrunnen for dette er at det i opprinnelig planforslag var brukt BYA (tillatt bebygd areal), mens dette ble endret til BRA (tillatt bruksareal) ved politisk behandling før planen ble lagt ut til offentlig ettersyn, og at betegnelsen BYA henger igjen fra opprinnelig forslag. De endringer som er foretatt i planforslaget før planen ble sendt på høring endres tilsvarende i planbeskrivelsen, slik at bestemmelser og planbeskrivelse samsvarer. Når det gjelder størrelse på enkeltbygg, ble grense for dette innarbeidet før planen ble lagt ut til offentlig ettersyn. Fylkesmannen ber kommunen vurdere ytterligere avgrensning for maksimal størrelse på enkeltbygg til mindre enn 100m². Rådmannen viser i den forbindelse til at det for flere av de regulerte tomtene ligger hytter som allerede har bygd ut i forhold til den maksimale størrelsen satt for enkeltbygg. Arealet ligger i et område som ikke eksponerer seg i særlig grad, og hvor en slik utnyttelse derfor er mulig og ønskelig. I tillegg samsvarer den størrelse avgrensningen som ligger i forslaget med kommunedelplanen for området. Rådmannen foreslår derfor ingen endring på dette punktet. Oppland fylkeskommune minner om at planforslag ved høring må sendes Statens Kartverk, slik at planforslagene blir tilgjengeliggjort i InnlandsGis. Til opplysning ble dette gjort da planen ble lagt ut til offentlig ettersyn, og plankartet ligger således tilgjengelig i denne basen. Det er ikke fremmet innsigelse fra statlig eller fylkeskommunal myndighet eller vesentlige merknader til planforslaget for øvrig. På bakgrunn av dette anbefales det at formannskapet ferdigbehandler planforslaget og oversender det til kommunestyret for vedtak. Rådmannens forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 godkjenner Sel kommune reguleringsplan for Bakketun. 7
Behandling i Formannskapet - 21.01.2013: Rådmannens forslag til innstillig ble enstemmig vedtatt. Formannskapets innstilling - 21.01.2013: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 godkjenner Sel kommune reguleringsplan for Bakketun. Behandling i Kommunestyret - 18.02.2013: Kari Kittelsen stilte spørsmål ved sin habilitet på bakgrunn av at hennes ektemann Petter Kittelsen er medeier i Solvang og Fredheim. Formannskapet fant Kittelsen inhabil og hun fratrådte behandlingen av saken. Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyret - 18.02.2013: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 godkjenner Sel kommune reguleringsplan for Bakketun. Rett utskrift Dato:20.02.2013 Eva R. Nårstad sign 8