Storebrand Eiendomsfond AS

Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 3. kvartal 2011

Innhold Leder Avkastning og aksjekurs Kvartalets eiendom Eiendomsporteføljen Finansiering Regnskap Markedskommentar Side 1 2 3 4 6 7 8

1 Leder Storebrand Eiendomsfond (Fondet) leverer ca. -3,7 prosent avkastning i 3. kvartal, og ca. 6,5 prosent så langt i 2011. Det er økt usikkerhet rundt de økonomiske prognosene for den globale utviklingen av økonomien, og dette bidrar til økt volatilitet i børs- og rentemarkeder. Oslo Børs falt relativt kraftig i løpet av 3. kvartal, og endte ned ca. 17 prosent i forhold til 30. juni. Etter kvartalets utløp har imidlertid markedet bedret seg, og børsen er opp ca. 12 prosent i forhold til utløpet av 3. kvartal. Usikkerhet rundt den sydeuropeiske gjeldskrisen har også bidratt at det har vært til dels høy volatilitet i perioden. Prognosene for norsk økonomi har blitt nedjusterte og nedsiderisikoen har tiltatt. Totalt sett er det likevel sannsynlighetsovervekt for gode rammevilkår for næringseiendom de nærmeste årene. Norsk økonomi vil fra neste år være i en svak oppgangskonjunktur, sysselsettingen stiger, befolkningsveksten er rekordsterk og de fleste bedrifter venter vekst i omsetningen. Ledighetsgraden i Fondet falt under 5 prosent ved utløpet av 3. kvartal. De fleste eiendomsaktørene har siden 2. kvartal nedjustert sine anslag for totalomsetting av næringseiendom for 2011. Nåværende anslag ligger på ca NOK 35 milliarder, ned fra tidligere anslag på NOK 40 milliarder. Så langt i 2011 er det omsatt næringseiendom for ca. NOK 20 milliarder. For 3. kvartal leverer Fondet en avkastning på ca. -3,7 prosent, og ca. 6,5 prosent så langt i 2011. Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer, og neste verdivurdering vil bli gjennomført i desember 2011. Ledighetsraten i Fondet falt under 5 prosent ved utløpet av 3. kvartal. Dette er meget positivt, etter å ha hatt ledighet på over 7 prosent i 2010. Dette vil bidra til økt kontantstrøm for eiendomsporteføljen. For 3. kvartal leverer Fondet en avkastning på ca. -3,7 prosent, og ca. 6,5 prosent så langt i 2011. I Karl Johans gate 12 åpner Lindex ny butikk i totalrehabiliterte arealer. Hele bygården er under totalrehabilitering, og handelsarealene er de første som ferdigstilles. Dette er det største rehabiliteringsprosjektet som pågår i Fondet, og det er gledelig at første del nå nærmer seg ferdigstillelse. Tor Pedersen Fund Manager

2 Kvartalsrapport Q3 2011 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs For 3. kvartal 2011 leverer Fondet en avkastning på -3,7 prosent, og 6,5 prosent så langt i 2011. Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer. Hovedårsaken til den negative avkastningen i 3. kvartal er en nedgang i verdien av fondets rentesikringsavtaler. Direkteavkastingen for kvartalet endte på 1,2 prosent. Avkastning pr. aksje Q3 2011 Direkteavkastning 1,2 % Verdiendring -4,9 % Totalt -3,7 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/ underkurs for Fondets gjeld. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q1 06 9,78 7,9 % Q2 06 10,70 9,4 % Q3 06 11,36 6,2 % Q4 06 12,15 7,0 % Q1 07 12,35 8,8 % Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 13,47 0,8 % Q1 08 12,15-4,8 % Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Q2 10 8,47 10,1 % Q3 10 8,33-1,7 % Q4 10 9,70 16,4 % Q1 11 9,98 2,9 % Q2 11 10,36 7,4 % Q3 11 9,98-3,7 % Akkumulert 29,1 % 1 Inkl. utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 0,68 per aksje. 3 Inkl. utbytte på NOK 0,35 per aksje. 1 2 3 Avkastning i 3. kvartal 2011 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA ble -3,7 prosent i 3. kvartal. Pr. 30. september 2011 var verdi justert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 9,98. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1 Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Fondet i 3. kvartal ble 1,2 prosent, hvilket er noe lavere enn direkteavkastningsmålet pr. kvartal på ca. 1,5 prosent. Direkteavkastning for fondet ble 1,2 prosent i 3. kvartal. Verdiendring Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i perioden. Det vil si at investeringene som er gjort i Fondets eiendommer i løpet av kvartalet ikke gjenspeiles i verdiene. Neste verdivurdering vil gjennomføres i løpet av 4. kvartal 2011. Som følge av sterkt fallende markedsrenter fikk Fondets rentebytteavtaler en negativ verdiutvikling i perioden, og bidro derfor negativt til Fondets avkastning for perioden. Totalt sett resulterte verdiendringene i en negativ avkasting på - 4,9 prosent i perioden. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på 29 prosent 2. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte Storebrand Markets på telefon 22 31 51 75. Utbytte Det ble utbetalt utbytte på NOK 0,35 kroner i løpet av mai 2011. Dette tilsvarte ca. 3,5 prosent av daværende VEK. Siden oppstart i 2005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene for årene 2006 og 2007. Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875 og NOK 0,68 pr. aksje. Forvalter jobber med å utbetale et ytterligere utbytte i løpet av 2011, og det forventes at dette vil bli gjennomført i november. Målet er at utbyttet vil ligge på ca. NOK 0,30 pr. aksje. Bokettersyn i Storebrand Eiendomsfond AS Skatt Øst har til orientering avholdt bokettersyn i Storebrand Eiendomsfond AS. Bokettersynet omfatter perioden år 2005 til 3. termin 2008 og har fokus på avstemming av regnskap mot lignings- og merverdiavgiftsoppgaver, kontroll av merverdiavgift, tilordning av tilretteleggingshonorar, kostnader bokført med fradrag for merverdiavgift samt bokføring og innberetning av forvaltningstjenester. Avhengig av utfallet av bokettersynet kan dette medføre ekstrakostnader for Fondet. Det er dog gjort avsettinger i regnskapet basert på et forventet utfallsrom. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

3 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Ærfuglveien 2 i Tromsø. Bygget er nettopp overlevert til ny leietaker etter en omfattende ombygging fra lagerutsalg til bilforretning. Eiendommen har en attraktiv beliggenhet i Tromsø, i et område hvor en stadig større andel av eiendommene konverteres til handel. Bygget er i dag i sin helhet utleid til én leietaker på lang leiekontrakt. Eiendomsbeskrivelse Ærfuglveien 2 ble kjøpt i 3. kvartal 2006, og var på kjøpstidspunktet fullt utleid til Maske Gruppen AS. Maske driver innen forbruksmateriell til offentlig og privat virksomhet, og hadde utsalg og lager i eiendommen. Etter at Maske fraflyttet eiendommen i 2009 har Forvalter drevet utleie og ombygging av bygget. Etter ombyggingen fremstår eiendommen som en funksjonell bilforretning med 1. etasje pluss mesanin, og er på totalt ca. 2 000 m 2. I tillegg til salgshall er det også verksted og område for klargjøring av biler. Som en del av det pågående utviklingsprosjektet har eiendommen hatt en positiv verdiutvikling. Verdiutvikling Eiendommen har hatt en positiv verdiutvikling siden kjøpetidspunktet. Dette har hovedsakelig sammenheng med de utviklingsarbeidene som er ferdigstilt i løpet av 2011. Eiendommen er i dag fullt utleid på lang leiekontrakt, og vil anses som attraktiv i salgsmarkedet. Det er signert lang leieavtale med Nilsen Bil AS for leie av samtlige arealer i eiendommen. Leietakere Eiendommen er i dag leid ut til Nilsen Bil AS, som er lokal forhandler av Suzuki, Fiat, Alfa Romeo og Isuzu. Nilsen Bil AS er del av RSA Bil AS, som er Norges ledende forhandler av nevnte merker, og har 14 forhandlere i Norge med en totalomsetting på nærmere NOK 1,4 milliarder i 2010. RSA AS har en eierandel på 33 prosent i Nilsen Bil AS og RSA AS forplikter seg til å tiltre leiekontraktens betingelser dersom Nilsen Bil AS skulle opphøre. Utviklingspotensial Forvalter anser utviklingspotensialet på eiendommen som realisert gjennom prosjektet med Nilsen Bil. Det er ikke anledning til å utvide bygget ytterligere på eksisterende tomt, og det er heller ikke hensiktsmessig å bygge ytterligere etasjer.

4 Kvartalsrapport Q3 2011 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i perioden. Fondet har nå totalt 61 eiendommer med leieinntekter på til sammen ca. NOK 499 millioner. Det er totalt 378 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,6 prosent ved utgangen av 3. kvartal, og ledigheten er redusert til ca. 5 prosent. Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Fordeling investorer Basert på fylke 43% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Oppbygging Forvaltning Avvikling Oslo 7% Akershus Sør-Trøndelag Portefølje av eiendommer 9% 16% Rogaland 11% Møre og Romsdal Andre 14% Topp 10 investorer % andel av aksjene 1 Hafslund Eiendom AS 3,8 % 2 Plantasjen ASA 3,2 % 3 Maske Gruppen AS 3,2 % 4 Universitetet i Oslo 3,0 % 5 Forsvarsbygg 2,7 % 6 Skanem Moss AS 2,7 % 7 Trondheim Kommune - Helse 2,3 % 8 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,2 % 9 Expert AS 2,2 % 10 ICA Norge AS 2,1 % Andre 368 ulike leietagere 72,6 % Totalt 100,0 % Fondets levetid Fondets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Investering, forvaltning, og avvikling. Etter ca. tre år i investeringsmodus, er nå Fondet inne i forvaltningsfasen hvor fokus er maksimering av verdien på de ervervede eiendommene. Denne fasen er planlagt å vare frem til slutten av 2012. Deretter starter en treårig avviklingsfase. Det er også mulighet for en treårig forlengelse av forvaltningsfasen dersom aksjonærene i Fondet ønsker dette. Det vil i så tilfelle bety at avviklingsfasen forskyves til begynnelsen av 2016. Ledigheten i porteføljen er redusert til 5 prosent i løpet av kvartalet fra 5,5 prosent i 2. kvartal. Solid eiendomsportefølje Fondet har nå overtatt alle eiendommer, og det er ikke planlagt ytterligere eiendomskjøp. Pr. 30. september bestod eiendomsporteføljen av 61 eiendommer med en samlet verdi på NOK 7 243 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 465 000 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 499 millioner. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,6 prosent. Dette er inklusive prosjekteiendommer som for eksempel Karl Johans gate 12, hvor det ikke genereres leieinntekter så lenge eiendommen er under totalrehabilitering. Det er investert ca. NOK 35 millioner i Fondets eiendommer i løpet av kvartalet. En stor del av dette er i forbindelse med det pågående rehabiliteringsprosjektet på Karl Johans Gate 12. Eiendomsovertakelser Det er ikke overtatt ytterligere eiendom i løpet av kvartalet, og det er ikke planlagt ytterligere kjøp. Det skal ikke hentes inn mer egenkapital for Fondet, og man er nå inne i forvaltningsfasen. Leieforhold I løpet av 2010 skrev Forvalter 91 leiekontrakter med en total årlig leie på ca. NOK 41 millioner. I tillegg kommer leiekontrakter inngått av eksterne utleiemeglere. Så langt i 2011 er det skrevet 62 leiekontrakter med en total årlig leie på ca. 40 millioner. De neste 3 årene har Fondet kontraktsutløp som tilsvarer leiekontrakter med årlig leie fra NOK 27 til 47 millioner. Dette vil tilsi en noe lavere utleieaktivitet enn 2011, selv om det er å forvente at en andel leiekontrakter uten utløp også vil bli reforhandlet i perioden. Pr. 30. september 2011 hadde eiendomsporteføljen totalt 378 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund ASA, Plantasjen ASA og Maske Gruppen AS. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne pr. 30. september 2011 ansvarlige for ca. 50 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. Av de totale leieinntektene stammer ca. 15 prosent fra leietakere som enten er statlige, kommunale, eller er deleiet av disse. Ledigheten i porteføljen er redusert til ca. 5 prosent i løpet av kvartalet fra 5,5 prosent i 2. kvartal. Ledigheten er ned fra et toppnivå på ca. 7,5 prosent i 2010. Den Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill).

5 Eiendomsporteføljen (forts) generelle ledighetsgraden i Oslo, Asker og Bærum er ca. 7,0 prosent. Salg av eiendom Det er ikke solgt eiendom i løpet av 3. kvartal. Fondet har flere eiendommer med utviklingsprosjekter som forventes ferdigstilt i de kommende årene. Det er å forvente at flere av disse eiendommene vil bli vurdert for salg i de kommende årene, når brorparten av gevinstpotensialet på eiendommene vurderes som realisert. I henhold til prospektet skal den generelle nedsalgsfasen for Fondet starte i 2013, med mindre aksjonærene stemmer for en treårig forlengelse av forvaltningsfasen. Fondet har flere eiendommer med utviklingsprosjekter som forventes ferdigstilt i de kommende årene Verdivurderinger Det er ikke gjennomført verdivurdering av eiendommene i kvartalet. Siste verdivurdering ble gjennomført juli 2011, og viste en generell oppgang i eiendomsverdiene. Neste verdivurdering vil bli gjennomført desember 2011. I oppbygningsfasen har Fondet gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Dette var nødvendig grunnet de kvartalsvise emisjonene. Når Fondet nå har gått over i en ren forvaltningsfase er det besluttet å gå over til halvårlige verdivurderinger av eiendomsporteføljen. Dette medfører reduserte kostnader for Fondet, og er hensiktsmessig i den fasen Fondet nå er inne i. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/ oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. Det er ikke gjennomført verdivurdering av eiendommene i kvartalet. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området i Norge. Fordeling eiendomstype 18% Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 33% 2% 1%1% 1% 1% 1% Kontor Butikk Lager 11 12 13 14 15 16 17 18 Kontor Butikk Lager Parkering Annet Garantier Fordeling geografi 19,3% 42,2% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Vest-Agder Hordaland 9,1% Vestfold Østfold Nordland Telemark Rogaland Investering Servering Garasje 7,1% Garantier Investering Servering 42% 5,3% 4,5% 3,9% 2,2% 1,9% 1,8% 1,3% 1,0% 0,2% 0,2% Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms År Parkering Annet Garasje

6 Kvartalsrapport Q3 2011 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondets belåningsrad er 68,7 prosent ved utløp av 3. kvartal, og dette er tilnærmet uendret fra 2. kvartal. Totalt har Fondet rentebærende gjeld på NOK 5 077 millioner, hvorav ca. 69 prosent av dette er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var ca. 5,5 prosent ved utløp av kvartalet. Fondet har ingen lån med endelig forfall i 2011, og har således en lav refinansieringsrisiko. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 3,8 % 2 Plantasjen ASA 3,2 % 3 Maske Gruppen AS 3,2 % 4 Universitetet i Oslo 3,0 % 5 Forsvarsbygg 2,7 % 6 Skanem Moss AS 2,7 % 7 Trondheim Kommune - 2,3 % 8 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,2 % 9 Expert AS 2,2 % 10 ICA Norge AS 2,1 % Andre 368 ulike leietagere 72,6 % 100,0 % Belåningsgrad Da det ikke er gjennomført verdivurdering i kvartalet og belåningsgraden er tilnærmet uendret fra 2. kvartal. Pr. 30. september 2011 hadde Fondet totalt NOK 5 077 millioner i langsiktig gjeld, og en belåningsgrad på 68,7 prosent. På samme tidspunkt var verdien av eiendoms porteføljen totalt NOK 7 243 millioner. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 prosent over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 og 80 prosent. Rentesikring Pr. 30. september 2011 var ca. 69 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. I henhold til Fondets prospekt skal minimum 50 prosent av total gjeld være rentesikret. Som følge av utløp av sikringsavtaler vil trolig rentesikringsgraden falle ytterligere i løpet av 4. kvartal. Pr. 30. september 2011 var ca. 69 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 500 400 300 200 100 0 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 11 12 13 14 15 16 17 18 Arealledighet Oslo Rogaland Akershus Andre Kontor Butikk Lager Annet År Pr. 30. september 2011 hadde Fondet totalt NOK 5 077 millioner i langsiktig gjeld. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet pr. 30. september 2011 var 5,53 prosent, inklusiv lånemargin. Dette var en oppgang på 4 rentepunkter fra utgangen av 2. kvartal, og er et resultat av stigende flytende renter i perioden. Positivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 30. september 2011 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 30. september var 6,6 prosent. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 1,1 prosent mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Pr. 30. september 2011 hadde Fondet inngått 21 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 6,1 prosent inklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,82 år. Prosjektfinansiering Forvalter jobber pt. med å etablere rammer for finansiering av fremtidige rehabiliteringsprosjekter. Hittil har slike prosjekter utelukkende blitt finansiert med egenkapital, og dette er ikke en optimal struktur over tid. Arbeidet forventes ferdigstilt i løpet av 4. kvartal. Avdragsstruktur Som del av restruktureringen av Fondets lån har disse i all hovedsak avdragsfrihet flere år frem i tid. Neste låneforfall for Fondet vil være i mai 2012, når obligasjonslån på til sammen NOK 335 millioner forfaller. 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 3. kvartal 2011.

7 Regnskap RESULTAT (Tall i MNOK) Q3/2011 Hittil i år 2011 2010 Gevinst ved salg av bygg 1,0 12,9 30,0 Leieinntekter 120,6 365,7 476,4 Øvrige inntekter 1,7 3,9 8,5 Sum inntekter 123,3 382,5 514,9 Av og nedskrivninger varige driftsmidler -19,6-66,9-87,9 Reversering tidligere års nedskrivninger 3,4 35,4 126,4 Annen driftskostnad -28,2-87,7-123,1 Sum driftskostnader -44,4-119,2-84,5 Driftsresultat 78,9 263,3 430,3 Finansinntekter 7,0 14,5 14,9 Finanskostnader -78,6-219,2-305,1 Verdiendring finansielle derivater -75,6-34,4-8,0 Skatt 17,6 10,1 33,7 Resultat -50,6 34,2 165,8 BALANSE (Tall i MNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel 143,5 143,5 133,5 Varige driftsmidler 6 920,0 6 920,0 6 955,2 Finansiell anleggsmidler 19,4 19,4 19,4 Sum anleggsmidler 7 083,0 7 083,0 7 108,1 Bank 235,5 235,5 291,7 Omløpsmidler 46,6 46,6 32,7 Sum eiendeler 7 365,1 7 365,1 7 432,5 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 1 587,5 1 587,5 1 633,2 Annen egenkapital 354,5 354,5 360,2 Sum egenkapital 1 942,0 1 942,0 1 993,4 Gjeld Langsiktig gjeld 5 107,0 5 107,0 4 625,8 Kortsiktig gjeld 316,1 316,1 813,3 Sum gjeld 5 423,1 5 423,1 5 439,1 Sum egenkapital og gjeld 7 365,1 7 365,1 7 432,5

8 Kvartalsrapport Q3 2011 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Det har så langt vært en urolig høst. Nedsiderisikoen har tiltatt og investorene tenderer til å etterspørre eiendommer med lange og sikre leieinntekter. Imidlertid legger rentefallet til rette for fortsatt gode priser, de fleste pilene går tross alt i riktig retning og prognosene tilsier gode rammevilkår for næringseiendom i Norge de nærmeste årene. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK 70 60 50 40 30 20 10 15 22 44 68 53 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E Kilde: UNION Totalomsetning i Norge pr. 2011 Fordelt på ulike investorer 36% 1% 2% 2% 39% 13% 7% 5% Eiendomsselskap Livselskap Syndikat Andre Kilde: UNION Kontor Hotell NOK 20 mrd. pr. Q3-11 28 19% Butikk/Handel 15 Totalomsetning i Norge 2011 Fordelt på type eiendom NOK 20 mrd. pr. Q3-11 2% 39 27% 19% Annet Lager/Kombi/Terminal/Ind 35 Private investorer Norske fond Internasjonale Bruker 28% Konjunkturutsiktene Det har vært en turbulent høst med store bevegelser i børs- og rentemarkedene både her hjemme og i utlandet. Utviklingen speiler blant annet økt usikkerhet generelt. Prognosene for norsk økonomi har blitt nedjusterte og nedsiderisikoen har tiltatt. Totalt sett er det likevel sannsynlighetsovervekt for gode rammevilkår for næringseiendom de nærmeste årene. Norsk økonomi vil fra neste år være i en svak oppgangskonjunktur, sysselsettingen stiger, befolkningsveksten er rekordsterk og de fleste bedrifter venter vekst i omsetningen. Statistisk Sentralbyrå (SSB) venter per september at konsumprisindeksen (KPI) vil stige med kun 1,4 prosent i gjennomsnitt i perioden 2011 2014. Leieavtalene i blant annet kontormarkedet reguleres normalt årlig med KPI. Renter og finansiering For å skape forutsigbare lånekostnader velger investorene typisk å binde renten for større deler av lånebeløpet gjennom såkalte renteswap-avtaler. Disse avtalene kan ha ulik lengde og ofte bindes renten for fem til ti år. Den tiårige swaprenten har siden midten av april blitt redusert med ca. ett prosent til ca. 3,75 prosent og nivåene er nå rekordlave. Bankene erfarer økt etterspørsel etter fastrenteavtaler, og investorene binder renta for en høyere andel av lånebeløpene enn tidligere i år. UNION sine undersøkelser mot bankene viser entydig at de har reservene på plass til å øke utlånene til investeringer i næringseiendom i Norge. Videre er bankenes innlånsmarginer på vei oppover på grunn av økt risikopåslag i de internasjonale kredittmarkedene. Rentenedgangen er likevel større slik at finansieringskostnaden netto er gått ned. Salgsmarkedet Siden finanskrisen har salgsmarkedet i høy grad vært preget av at det har blitt omsatt eiendommer med lange leiekontrakter med solide leietagere. I fjor var det en gradvis normalisering ved at det ble omsatt flere eiendommer med ordinære lengder på leiekontraktene. I år er denne utviklingen reversert, og de omsatte eiendommene har i gjennomsnitt hatt 11 år igjen på leiekontraktene. Til sammenligning har en typisk leiekontrakt i kontormarkedet en varighet på mindre enn fem år. I tillegg er det også god kjøpsinteresse for tomter og eiendommer innen utvikling og handel. Hittil i år er det registrert 103 transaksjoner over NOK 50 millioner for til sammen NOK 22,3 milliarder. På tross av selektive investorer og økt usikkerhet er det registrert flere transaksjoner i årets tre første kvartal enn i samme periode i fjor. Etter sommerferien er det registrert 27 transaksjoner. Normalt finner det sted mange transaksjoner i fjerde kvartal. UNION venter et salgsvolum i år i størrelsesorden NOK 35 milliarder. Syndikeringsaktørene har vært største netto kjøper hittil i år og har hentet anslagsvis NOK 1,35 milliarder i egenkapital. Målt i kroner har 75 prosent av transaksjonsvolumet vært på Sørøstlandet når en ser bort fra transaksjoner under NOK 50 millioner. Det har vært flest transaksjoner innen kontor, men generelt er lange og sikre leiekontrakter mest utslagsgivende for etterspørselen. Ti større transaksjoner fra NOK 500 millioner og oppover utgjør ca. 30 prosent av salgsvolumet hittil i år. Priser / yielder Verdivurderingene har vist oppgang de Kilde: UNION

9 åtte siste kvartalene og indikerer altså fortsatt stigende eiendomsverdier. UNION vurderer prime yield for kontor til ca. 5,25 prosent gitt dagens lave nivå for 10-års swaprente. De store bevegelsene i rentene, nærmest fra dag til dag, skaper imidlertid usikkerhet om yield-nivåene. UNIONs fondsindeks i pluss UNIONs Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske belånte fond med investeringer i næringseiendom i Norge. Eiendomsfondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital og fondenes oppstartstidspunkt varier. I forbindelse med finanskrisen ble eiendomsverdiene kraftig nedskrevet og nådde bunnen i andre kvartal 2009. Indeksen har etter dette hatt en positiv utvikling, og etter en vekst på 6,6 prosent fra 1. til 2. kvartal, er indeksen i pluss for første gang siden 3. kvartal 2008. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum De siste månedene har etterspørselsveksten bremset opp, og UNION har nedjustert sitt anslag for netto arealabsorbsjon (endring i utleid areal) i år fra 150 000 m² til 110 000 m². UNION sitt inntrykk er at leietagere med utløp på leiekontraktene har benyttet lengre tid på beslutninger om valg av lokaler, og at flere gårdeiere har kommet leietagerne mer i møte. UNIONs leieprisanslag for 4. kvartal innebærer at hovedtendensen er endret fra svak vekst til flat utvikling. Imidlertid har særlig sentrumsområdene hatt nedgang i arealledigheten, og i sentrum har det blitt tegnet mange kontrakter på gode nivåer. For de sentrale områdene i Oslo ventes det fortsatt svakt vekst i leienivåene. Særlig i 2012, men også i de påfølgende årene, blir tilførselen av nye kontorbygg høy. Det ventes derfor at kontorledigheten kun synker langsomt på tross av sysselsettingsvekst og at flere kontorbygg er i ferd med å bli konvertert til boligformål. UNION venter generelt akselererende leieprisvekst fra andre halvår 2013 da tilbudssiden ventes å være bedre balansert med etterspørselen. Bergen, Trondheim og Stavanger De siste anslagene fra ekspertpanelet til Dagens Næringsliv fra juni tyder på stabile leiepriser i Bergen og svakt vekst i Trondheim og Stavanger. Per medio september var det registrert 20 transaksjoner i 2011 over NOK 50 millioner i Bergen, Trondheim og Stavanger for til sammen NOK 4,4 milliarder. Alle byene tiltrekker seg investorer fra andre deler av landet, men det er særlig stor interesse for eiendomseksponering mot Stavangerregionen. Flertallet av de større eiendomsomsetningene i Stavangerregionen har endt med en kjøper fra Oslo. Handelssegmentet I mange handelseiendommer er leienivået knyttet til omsetningen i butikkene. I følge Kvarud Analyse økte kjøpesentrene omsetningen med 2,8 prosent i årets tre første kvartal mot samme periode i fjor. Hovedorganisasjonen Virke (tidligere HSH) har nok en gang nedjustert sin prognose for omsetningsveksten i 2011, nå til 3 prosent. For 2012 ventes imidlertid en vekst på 5 prosent. Så langt i år er det registrert 23 transaksjoner innen handelseiendom for til sammen NOK 5,9 milliarder. Renteutvikling 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 97 Markedsleie og utleiegrad NOK 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q1-08 Q2-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Q4-09 Q1-10 Q3-10 Q4-10 Q2-11 Q3-11 Kilde: UNION Yield gap 0 99 Yield Kilde: UNION 3-måneders NIBOR-rente 10-års swap-rente 01 03 10-års swap-rente Yield gap 05 07 09 Q1-11 Utleiegrad 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% Q3-11 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Q1-11 Q2-11 Q3-11 Utleiegrad kontor (%) Markedsleie pr. kvm. prestisje

Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon 23 11 69 00, www.union.no nr. 81570-B