Byrådssak 396/14 Åsane, gnr 189, bnr 178 og del av bnr 65, Fossekleiva 39, reguleringsplan. Plan-ID 61060000. Ny 2.gangs behandling FIWE ESARK-5120-200902013-67 Hva saken gjelder: Saken gjelder ny 2.gangs behandling av planforslaget for utbygging av dagligvarebutikk i Fossekleiva 39, ut fra at fylkesmannen har opphevet planvedtaket gjennom klagebehandling i brev datert 19.12.2013, se vedlegg. Planforslaget ble vedtatt i bystyret sitt møte 24.04.2013 i sak 78-13, se vedlegg. Planvedtaket ble kunngjort 28.05.2013. Vedtaket ble påklaget av Stemmehaugen borettslag i epost av 23.06.2013. Fagetaten tok ikke klagen til følge og saken ble i medhold av delegert fullmakt sendt Fylkesmannen for endelig behandling. I klagen påberopes naboulemper i form av innsyn fra planlagt parkeringsplass til uteplass og soverom i 1. etg for boliger i Fossekleiva 34-40, samt forringet bokvalitet også som følge av trafikk og støy. Klager ber om at parkeringsplassen for kundeparkering flyttes til underetasjen av butikken som tidligere påpekt. Hovedpunkt i ny 2.gangsbehandling er konsekvens for nabolaget av valg av planløsning. Hovedpunkt i planløsning er forholdet til kundeparkering og varelevering som er på hvert sitt plan siden tomtearealet er knapt. Varelevering i underetasje krever at parkeringsdekke for kundeparkering løftes ca 2 m over vegen (Fossekleiva) i nordlig del av planområdet, med tilhørende økt mulighet for innsyn til nabolag. Denne parkeringsløsningen er valgt i vedtaket av plansaken. Fagetaten anbefalte varelevering fra Fossekleiva, med kundeparkering i underetasje. Det vises til bystyresak 78-13 for nærmere informasjon om hovedpunkt i planbeskrivelse, samt fagetatens og byrådets vurderinger, se vedlegg. Kort om hovedpunkt i planforslaget fra bystyresaken: Sweco AS fremmer på vegne av Fosse Eiendom AS planforslag for et område i Åsane bydel på Ulset. Området er avgrenset av veiene Fossekleiva og Hesthaugveien i nord og øst, regulert friområde med Dalaelva og etablert gangsti langs elven. Kjøreadkomst er både fra de kommunale veiene Hesthaugveien og Fossekleiva. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for et nybygg som skal erstatte eksisterende dagligvarebutikk (Kiwi) fra 1967, der dagens butikklokale forutsettes revet. Formålet med nybygget er å sikre grunnlaget for en nærbutikk ved å øke butikkarealet og oppnå en bedre løsning for biltrafikk, parkering og varelevering. Reguleringsformålet er generelt i samsvar med kommuneplanen ved at planområdet er innenfor byggeområder. Sørlig del av planforslaget grenser til og går delvis inn i et regulert friområde i gjeldende reguleringsplan fra 1965. Arealet til den største delen av planlagt butikkbygg, er forutsatt omregulert fra friområde til forretningsformål. I planforslaget legges det her opp til et makebytte mellom et byggeområde i nordvest og delen av friområdet sør for tomten. Dette makebyttet vil innebære at friområdet i sør reduseres med ca. 810 m² og at et nytt friområde på ca. 300m² blir lagt til i nord langs elven. Hensikten med denne delen av planforslaget er å gi den nye butikken mulighet for areal til utbygging og å bedre tilkomsten til gangstien i og gjennom friområdet fra Hesthaugveien i nord. I planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn ble det foreslått en ny butikk der omfanget av butikken er betydelig økt i forhold til dagens situasjon. Tomteutnyttelsen er oppgitt til % BRA=85 for første etasje og til %BRA=40 for underetasje. Maks mønehøyde er satt til kote 99,5 m.. Høyden på bygget mot friområdet vil være på ca.10 meter og mot Fossekleiva ca.5,5meter. Bruksareal som var foreslått til forretning ved 1. gangs behandling var på 1.609 m² fordelt på 2 etasjer. Ved bearbeiding av planforslaget til 2.gangsbehandling er areal til forretning redusert til 1.118 m 2 fordelt på 2 etasjer, se figur 1, 2 og 3. 1
Kundeparkering foreslås på et hevet parkeringsdekke med rampetilkomst i tilknytning til butikklokalet i 1.etasje. Varelevering er planlagt fra Haukelandsbotn der levering og snuing med store varebiler skal skje på egen tomt i parkeringskjeller. Totalt er det skissert 5 parkeringsplasser for ansatte i parkeringskjeller og 23 parkeringsplasser for kunder på parkeringsdekket, ut fra forslag om minimum 20 parkeringsplasser i forslag til bestemmelser. Figur 1: Illustrasjonsplan Figur 2: Plankart Figur 3: 3D-illustrasjon av planlagt bygg sett fra vest, mot nabobebyggelse i Fossekleiva nr 34-40 2
Fagetatens vurdering Det vises til fagnotat til bystyresak 78-13 for fagetatens vurdering av planforslaget, herunder anbefaling av alternativ planløsning med kundeparkering i underetasje, basert på følgende hensyn: Forslaget legger opp til bedre trafikksikring ved å skille kundeparkering og varelevering. Situasjonen er i dag uoversiktlig når det gjelder overnevnte forhold. Fagetaten har satt krav om at varelevering må skje på egen grunn og at det må være tilstrekkelige snuarealer for varetransporten. Varelevering er planlagt fra Haukelandsbotn og kundeparkeringen er tenkt med innkjøring fra Fossekleiva. Fossekleiva foreslås regulert som en «Sa 1 veg» med 6 m bredde og nytt 2.5 m fortau med 0.5 m skulder langs butikkområdet. Bedre landskapstilpasning til det grønne arealet (friområdet) mot Dalaelva og kollen i sør ved en mer dempet bebyggelse (senkede høyder og mindre volum). Konsekvensene for naboene vil bli mindre ved at bygget ikke gir tap av utsikt og større grad av åpenhet. Ved at kundeparkeringen blir lagt i parkeringskjeller fremfor i dagen på et hevet parkeringsdekke, vil det bli mindre trafikkstøy for naboer. Butikkens areal vil være det samme, noe som har stor betydning for tiltakshaver. I klagebehandlingen vurderer fagetaten planforslaget og vedtaket som følger: Fagetaten legger til grunn at parkeringssituasjonen vil bli mer oversiktlig og forbedret ved en eventuell gjennomføring av planen. Når det gjelder de påberopte nabomessige ulemper, anses disse tilstrekkelig redegjort for både i fagnotatet og i saksfremstillingen til den politiske behandlingen av saken. Konklusjon: Fagetaten viser til at anførslene som fremmes i hovedsak også har vært fremlagt og belyst gjennom behandlingen av planen. I klagen fremkommer ikke nye opplysninger av betydning for sakens utfall. Det foreligger videre ikke mangelfull opplysning av saken som tilsier at vedtaket lider av saksbehandlingsfeil. I medhold av delegert fullmakt oversendes klagen til fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Etter fylkesmannen sin oppheving av bystyrets vedtak ble plansaken oversendt fagetaten for ny vurdering. Fagetaten viser i notat datert 8.5.2014 til fylkesmannen sin begrunnelse for oppheving av vedtaket som er knyttet til byrådets innstilling. Ut fra at byrådet har vurdert planforslaget annerledes enn fagetatens innstilling, finner fagetaten det riktig å oversende saken uten ny innstilling for videre behandling. Hovedpunkt i fylkesmannen sin begrunnelse for oppheving av planvedtak er som følger: I denne saken har fagetaten konkludert med at planforslaget ikke bør godkjennes, men at planforslaget kan vurderes på nytt dersom planforslaget blir omarbeidet. Fagetaten har videre kommet med forslag i sitt fagnotat om at kundeparkering skjer i underetasje og varelevering foran butikk. I den sammenheng vises det til at parkeringsdekket og butikken kan senkes ca 1.5-2 meter hvis butikken og kundelevering bytter plass (varelevering krever 4.2 meter under parkeringsdekket, noe som hever anlegget). Det vises også til at en slik løsning gir mindre tap av utsikt, samt mindre støy for nabobebyggelsen. En slik løsning samsvarer også med klagers ønsker, samt med uttalelse fra Hordaland fylkeskommune. Bystyret har i sitt vedtak godkjent planen med varelevering under parkeringsdekket. Det er flere argument mot den valgte løsningen i kommunens fagnotat, og det konkluderes med at det ikke er ønskelig å fremme denne løsningen. Når bystyret velger motsatt alternativ, vil det således være opp til bystyret å gi en begrunnelse for sitt vedtak som samsvarer med kravene i fvl 25. Fylkesmannen kan ikke se at det er gjort noen vurderinger i så måte. Kravene i fvl 25 er da ikke oppfylt. I oversendelsesbrevet til Fylkesmannen fremgår det at kommunen vurderer at godkjent parkeringsløsning vil bli mer oversiktlig enn slik den er i dag. Konsekvenser av reguleringen for nabolaget er imidlertid ikke vurdert. Fylkesmannen kan etter dette ikke utelukke at den mangelfulle begrunnelsen av vedtaket har virket inn på resultatet av saken, jf prinsippet i fvl 41. Vi finner derfor å måtte oppheve kommunen sitt vedtak av 24.04.2013, sak 78-13, og sende saken tilbake for ny behandling. 3
Byrådets vurdering Byrådet viser til vurdering av planforslaget med innstilling om planløsning i forrige 2.gangs sak, og ser i utgangspunktet ikke grunnlag for å endre innstilling til ny 2.gangs behandling. Begrunnelse for valg av planløsning fremgår i hovedpunkt av forrige sak til bystyret, men byrådet ser behov for nærmere utdyping ut fra fylkesmannen sin påpeking av mangelfull begrunnelse. Når det gjelder innsyn til nabobygg i Fossekleiva er det byrådets oppfatning at forholdene ikke endres vesentlig ved valg av planløsning. For å redusere påpekte ulemper vil imidlertid byrådet foreslå et gjerde langs planlagt parkeringsplass som et avbøtende tiltak, se nytt punkt i innstilling. Nærmere begrunnelse for valg av planløsning Hovedpunkt er behovet for en hensiktsmessig planløsning og arealstørrelse for butikkfunksjonen, trafikksituasjon og trafikksikkerhet i tilkomstvei. Andre faktorer i plansak og løsning endres ikke ved valg av løsning. Behovet for et større butikkareal på en tomt med knapt areal og stor terrengforskjell, gir behov for en løsning med to plan i seg selv. Prinsippet om å skille tilkomst for varelevering fra tilkomst for kunder er viktig i valg av løsning ut fra hensyn til trafikksikkerhet. Prinsippet er lagt til grunn i alternativ som er utredet i saken for løsninger på to plan. Tilkomster for hhv varebil og kunder er også plassert likt i alle alternativ, samt nytt fortau langs Fossekleiva. Redusert parkeringsdekning for kundeparkering er også likt i alle alternativ. Det som skiller alternativene i forhold til trafikk er en ulik trafikksituasjon i Fossekleiva og i Haukedalsbotn. Fossekeiva har større vegbredde, liten stigning og bedre avkjørsels-forhold. Haukedalsbotn har mindre vegbredde, mer stigning frem til vegkryss og kortere avstand til vegkryss. Siktlengder ut fra avkjørsler er tilnærmet lik for begge alternativ. Varelevering er en eller få ganger daglig, mens trafikken til kundeparkering følger hele åpningstiden. Etter byrådet sin vurdering har Fossekleiva best kapasitet, trafikksikkerhet og er best egnet til eksisterende og økt trafikk til planlagt butikkutbygging. Byrådet vektlegger forhold til trafikk som hovedpunkt i valg av planløsning. Etter byrådets vurdering gir planløsning med tilkomst fra Fossekleiva for kundeparkering, den beste løsningen. Denne planløsningen øker mulighet for innsyn til nabobebyggelsen i Fossekleiva, men byrådet anser at denne endringen er innenfor akseptable forhold i en fortettingssituasjon. Eksisterende situasjon i Fossekleiva fremgår av figurene 4,5 og 6. I forståelse av plansituasjon skal det pekes på at Fossekleiva har fall mot nord, fra kote +93,8 m ved innkjørsel/inngang til butikk, til kote +92,11 m i vegkryss Fossekleiva-Haukedalsbotn. Tilsvarende har bebyggelsen og mønehøyden i Fossekleiva fall mot nord, fra mønehøyde på kote +102,3 m til kote +100,8 m. Eksisterende situasjon for innsyn til bebyggelsen i Fossekleiva fremgår av figur 5. Eksisterende butikk skal rives. Ny butikk vil ha inngang/tilkomst omtrent på samme sted og kotenivå som eksisterende butikk, men lengde på bygget mot nord blir halvert i forhold til eksisterende situasjon som fremgår av figur 4. Kotenivå på planlagt hevet parkeringsdekke blir på +95 m, som er ca midt på veggen på eksisterende butikk, se også figur 6. Kotehøyde på gesims på eksisterende butikkbygg er på +97 m. Figur 7 viser tverrsnitt og lengdesnitt for eksisterende og planlagt situasjon i forhold til terreng og nabobebyggelse. Vesentlig redusert lengde på planlagt bygg sett fra Fossekleiva gir mer sikt for bebyggelsen i nord i Fossekleiva, samtidig som mulighet for innsyn kan øke fra planlagt parkeringsdekke. For bebyggelsen sør i Fossekeiva vil planlagt situasjon gi tilnærmet ingen endring i eksisterende forhold om innsyn. For å ta helt vekk mulighet for økt innsyn vil byrådet foreslå å ta inn i bestemmelsene et nytt punkt om oppsetting av et gjerde langs kanten av planlagt parkeringsdekke mot Fossekleiva, se punkt d) i innstilling. 4
Figur 4: Eksisterende situasjon for butikk og nabobebyggelse i Fossekleiva. Kilde: Google map Figur 5: Bebyggelse i Fossekleiva sett fra butikk Kilde: Stemmehaugen borettslag Figur 6: eksisterende butikk sett fra nabobebyggelse Kilde: Stemmehaugen borettslag 5
Figur 7: Eksisterende situasjon, plansituasjon, tverrsnitt og lengdesnitt for butikk og nabobebyggelse Oppsummering Byrådet ser positivt på forslag om utbygging av nærbutikk i Fossekleiva. Ut fra vektlegging og samlet vurdering av butikkstørrelse og trafikkforhold opprettholder byrådet innstilling om planløsning basert på to plan med kundeparkering på samme plan som hovednivå i butikk. Når det gjelder mulighet for økt innsyn til Fossekleiva vil byrådet som avbøtende tiltak foreslå at det stilles krav i planen om oppsetting av et gjerde langs planlagt parkeringsdekke. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 jfr. 12-11 vedtas følgende: A. Åsane, gnr. 189, bnr. 178 og del av bnr. 65, Fossekleiva 39, plannummer 61060000, vist på plankart datert 24.04.2013 med følgende endringer: a) Start av gangtilkomst fra Haukelandsbotn til friområdet o_fri1 må legges direkte til friområdet for å unngå konflikt med biltilkomsten til underetasjen og slik at offentlig gangtrase ikke delvis går over privat eiendom. 6
b) Korrekt beregnet utnyttelsesgrad i % BRA påføres plankartet. B. Tilhørende bestemmelser datert 24.04.2013 med følgende endringer: a) Tillegg til rekkefølgekrav i 1.2.2: gangtilkomst til o-fr1. b) Tillegg til rekkefølgekrav i 1.2.3: «Gjerde eller tilsvarende som hindrer innsyn til Fossekleiva skal være oppsatt langs parkeringsdekket.» c) Parkeringsdekning i 3.3.1 fastsettes til maksimum 20 plasser for bil og minimum 6 sykkelplasser. d) Parkeringsdekning i 3.3.2 om tilrettelegging for funksjonshemmede endres til minimum 1 plass. 2. De vedtatte endringer tas inn i plankart og bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 9. desember 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Bystyresak 78-13 Fagnotat, datert 8.5.2014 Brev fra fylkesmannen om oppheving av vedtak, datert 19.12.2013 Oversendelse av klagesak til fylkesmannen, datert 25.11.2013 Fagnotat datert 26.7. 2012 m/tilhørende bilag: Plankart datert 29.3.2012 Reguleringsbestemmelser datert 29.3.2012 Forslagsstillers planbeskrivelse datert 29.3.2012 Illustrasjonsplan datert 23.2.2011, Snitt datert 23.2.2011 3D-illustrasjoner datert 23.2.2011 Rapport skissefase Oppsummering av merknader Oversikt over endringer etter offentlig ettersyn Barnetråkkanalyse 7