DETALJREGULERING AV RINGVEGEN 1-3, VENNESLA KOMMUNE PLANBESKRIVELSE PLAN NR: DATO: 10.04.14 1.1 BAKGRUNN Strek Arkitekter AS fremmer på vegne av Roger Aamodt Eiendom AS og VEF Entreprenør AS forslag til reguleringsplan for eiendommene Ringvegen 1-3 i Vennesla kommune. Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for oppføring av leilighetsbygg med tilhørende anlegg. Arealbruk er i samsvar med kommuneplan for Vennesla. Det ble uformelt orientert om igangsetting av planarbeidet for Ringvegen 1 i Planutvalgets møte den 4. januar 2012. Planarbeidet ble i Planutvalgets møte 17. oktober 2013, sak 89/13, vedtatt utvidet til også å omfatte eiendommen Ringvegen 3. Oppstart for utvidet planområde ble varslet den 23. november 2013. 1.2 BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON I PLANOMRÅDET Planområdet ligger på Moseidmoen i utkanten av eksisterende boligområde. Begge eiendommer er i dag bebygd med to eneboliger og en garasje. Arealene vest- og nordvest for reguleringsområdet er i dag landbruksarealer. Området er flatt og består i hovedsak av grus og morenegrunn. Det er ingen kjente, verneverdige kulturminner i planområdet. Eksisterende vegetasjon består i dag av en rekke høye grantrær, vest i planområdet. Forøvrig er det opparbeidet med gressplen og hage, med frukttrær og bærbusker. Avstand til skole er ca 1 km. Skoleveien er, ved ferdigstillelse av ny rundkjøring i krysset Bruvegen- Drivenesvegen, tilrettelagt med gang- og sykkelvei fra Bruvegen s sydside frem til skole- og idrettsplass. Avstand til Vennesla sentrum, med butikker, kulturtilbud, bibliotek og annen infrastruktur er mindre enn 1 km. Det er opparbeidet kvartalslekeplass og lekeplasser i nærområdet (se også vedlagt «Kart som viser barn- og unges interesser»). Nord for planområdet er det tilrettelagt turstier og badeplass langs Venneslafjorden. Vann- og avløpsledninger ligger mindre enn 50 meter syd for planområdet. Ledningsnettet har tilstrekkelig kapasitet til den planlagte bebyggelsen, i følge samtaler med kommunens tekniske etat. Barn- og unges interesser er vist i det vedlagte «Kart som viser barn- og unges interesser». Det er under 500 meter til nærmeste busstopp i Bruvegen. Det eksisterer fortau/gang- og sykkelsti til Vennesla sentrum i øst, og skole/idrettsplass i sør, som vist i «Kart som viser barn- og unges interesser». SIDE 1 AV 7
1.3 PLANSTATUS Planområdet er i dag uregulert, men det er i kommuneplanens arealdel avsatt til byggeområde for boliger. Utdrag fra Kommuneplanen for Vennesla 2011-2023, Hefte 2A (planbeskrivelsens arealdel): 2.1 Kommunens hovedutfordringer «Vennesla har en sentral posisjon i Kristiansandsregionen. Regionen opplever en sterk utvikling og vekst, både innenfor næringsliv og folketall. Det er viktig at Vennesla har en aktiv og bevisst politikk i forhold til å ta del i og utnytte utviklingen positivt.» 2.2.1 Nasjonale mål for kommuneplanleggingen Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (Rundskriv T-5/93) «Målet med disse retningslinjene er at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal videre legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Det skal også legges vekt på å oppnå gode regionale helhetsløsninger på tvers av kommunegrensene.» 3.1.4 Tjenesteyting «Det er pr. 2010 ikke kapasitetsproblemer ved skolene i Vennesla. Avhengig av utbyggingstakt og volum kan det bli behov for ny skole på Venneslaheia.» Formål i gjeldende kommuneplankart er «Boligbebyggelse - nåværende», forøvrig er området uregulert. Sydvest for planområdet pågår arbeid med regulering av ny rundkjøring. Reguleringsplanen for Ringvegen 1-3 tar høyde for, og tilpasser seg til, de anviste behov for arealer til permanent- og midlertidig erverv. PLANFORSLAGET 2.1 HOVEDGREP I planforslaget foreslås en bebyggelse med høy utnyttelse og parkering hovedsaklig under bakkenivå, dette i tråd med signaler fra administrasjon- og planutvalg i Vennesla kommune. 2.2 AREALBRUK Planområdet har et areale på 3500 m². Av dette forutsettes 2380 m² benyttet til byggeområde for bolig, og 455 m² felles lekeplass. I tillegg kommer arealer til adkomstvei. Planforslaget legger opp til at det kan bygges inntil 36 boenheter. Det legges videre opp til 50 m² utearealer pr. boenhet, inkludert arealer på takterrasser, balkonger og felles lekeplass. Maksimalt BYA, eksklusiv parkeringsplasser på terreng, er satt til 1300 m² BYA. Maksimalt T-BRA er satt til 3300 m² for arealer over terreng. SIDE 2 AV 7
2.3 BEBYGGELSE, STRUKTUR OG TILTAK Bygningers plassering i forhold til vei og landskap. Bebyggelsen trekker seg tilbake fra veien, på linje med resten av bebyggelsen langs Bruvegen. Bygningene legger seg tett mot adkomstarealene i nordøst, og skaper en buffer mellom adkomst og utearealene i sør og sørvest. Byggegrense er forøvrig lagt 4 meter fra eiendomsgrensen mot de tilstøtende eiendommene. I vest forventes fremtidig ny adkomstvei fra rundkjøring inn til fremtidig byggeområde der det i dag er landbruk. Bygningene oppføres som leilighetsbygg over parkeringskjeller, og tilpasses dimmensjoneringen av parkeringsarealene. Parkeringskjeller graves ned så OK-tak blir maksimalt 0,5 meter over dagens terreng. Utover dette planlegges ingen vesentlige terrenginngrep. Planområdet er planlagt så uteoppholdsarealene får optimale sol- og skyggeforhold. Det er også lagt vekt på, og tatt hensyn til naboeiendommer og deres sol/skyggeforhold. Se forøvrig vedlagt sol-/skygge analyse. I forhold til estetikk, nær- og fjernvirkning vises det til vedlagte illustrasjoner. 2.4 GRØNNSTRUKTUR Felles- og private utearealer er vinklet mot syd og vest og får optimale solforhold. Området er skjermet mot trafikkstøy fra Bruvegen med støvoll eller støyskjerm. Forøvrig vises det til nærtliggende kvartalslekeplass og grøntområder langs Venneslafjorden. 2.5 SAMFERDSELSANLEGG OG TRAFIKK Det etableres privat adkomstvei fra Ringvegen, inn til inngangsparti og parkeringskjeller. Det avsettes arealer til snøopplag i tilknyttning til dette. Det anlegges følgende parkeringsplasser: To parkeringsplasser pr. boenhet over 40 m² BRA. Én parkeringsplass pr. boenhet opp t.o.m. 40 m² BRA. Planområdet ligger langs kollektivakse, nært beliggende til bussholdeplass. Det er fortau og gang-/sykkelvei mellom planområdet og skoler, samt til sentrum. SIDE 3 AV 7
2.6 TEKNISK INFRASTRUKTUR LEDNINGSNETT Vann- og avløpsledninger ligger mindre enn 50 meter syd for planområdet. Ledningsnettet har tilstrekkelig kapasitet til den planlagte bebyggelsen i følge kommunens tekniske etat. Det er tatt inn rekkefølgekrav om at det utarbeides tekninske planer før igangsetting. 2.7 VEINAVN Eiendommene vil fortsatt ha adresse Ringvegen 1 og Ringvegen 3. 2.8 TILGJENGELIGHET Minst 50 % av nye boenheter skal være utformet slik at de er tilgjengelige for bevegelseshemmede, ved at alle hovedfunksjoner skal ligge på inngangsplan. Med hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, minst ett soverom, bad og toalett. Utearealer opparbeides med tilgjengelighet for bevegelseshemmede. 2.9 BARN OG UNGES INTERESSER Viser til vedlagt «Kart som viser barn og unges interesser». Planområdet har frem til idag vært private tomter for enebolig, og har ikke vært benyttet til lek for andre enn beboere på eiendommen og deres besøkende. Det ligger kvartalslekeplass og andre mindre lekeplasser i nærområdet. I planområdet planlegges det felles sandlekeplass. Vår vurdering er at dette til sammen ivaretar behovet for uteoppholdsarealer for barn og unge. 2.10 RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE Viser til vedlagt sjekkliste for ROS-analyse. Det er ikke foretatt radonmålinger på eiendommen, men det forutsettes at ny bebyggelse tilrettelegges med tilstrekkelig radonsikring. Forøvrig kjenner vi ikke til andre særlige forhold som tilsier at det må foretas sikringstiltak eller tas særlige hensyn ved utbyggingen av området. SIDE 4 AV 7
2.11 MILJØKONSEKVENSER Vi kjenner ikke til forurensning i grunnen eller sulfidholdige bergarter som krever særskilte tiltak. 2.12 STØY Planområdet ligger utsatt for trafikkstøy fra Bruvegen. Nødvendige tiltak for støyskjerming mot trafikkstøy ivaretas innenfor planområdet. Etter gjennomføring av støyskjermingstiltak forutsettes støynivåer å ligge innenfor gjeldende maksimalgrenser iht. rundskriv «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442)». Type tiltak, funksjonelle og estetiske hensyn, plassering og utforming av støyskjerm er hjemlet i kart og bestemmelser. Detaljutforming skal vises i forbindelse med innsendelse av byggesøknad. Støyrapport for vurdering av tiltak mot trafikkstrøy ettersendes før sluttbehandling av reguleringsplanen. 2.13 FORURENSNING, ENERGIFORBRUK OG LUKT Tiltaket vil ikke medføre særskilt forurensning eller sjenerende lukt. Ny bebyggelse forutsettes oppført innenfor gjeldende forskriftskrav for energibruk. 2.14 BIOLOGISK MANGFOLD Planen berører ikke spesielt det biologiske mangfoldet i området. 2.15 KULTURMINNER Det er ingen kjente, verneverdige kulturminner i planområdet. 2.16 GJENNOMFØRING AV PLAN OG ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN Vi kjenner ikke til at det er behov for kommunale investeringer på sosial, teknisk og grønn infrastruktur som følger av planforslaget. Det er varslet oppstart av arbeide med utbyggingsavtale sammen med varsel om oppstart av detaljregulering for Ringvegen 1-3. Utbyggingsavtalens omfang og innhold avklares i samarbeid mellom tiltakshaver og Vennesla kommune. SIDE 5 AV 7
PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 3.1 OPPSTARTSMØTE Det er avholdt flere møter med Vennesla kommune ifm. oppstart av reguleringsarbeidet. I tillegg er det gjennomført møter der skisser til bebyggelse av eiendommene har blitt drøftet. 3.2 VARSEL OM OPPSTART AV PLANARBEID Oppstartsmelding ble publisert i Vennesla Tidende og Fædrelandsvennen den 28. oktober 2011 og sendt til berørte parter med frist for innsendelse av kommentarer og synspunkter den 30. november 2011. Det kom inn i alt fem merknader/kommentarer: - Statens Vegvesen forutsetter at adkomst til eiendommen fortsatt blir fra Ringvegen. Dette samsvarer med våres planer, og er følgelig innfridd. - Fylkesmannen minner om at miljøvirkning av utbyggingen må vurderes grundig, barn og unges interesser, samt tilgjengelighet for alle. Videre nevnes grenseverdier for støy og ROS-analyse. - Vest-Agder fylkeskommune mener at området ligger i en del av Vennesla hvor det er fornuftig å regulere med tanke på fortetting. Tilpasning til omkringliggende bebyggelse, samt sol- og lys på uteoppholdsarealer må vektlegges. - Uttalelese fra nabo i Ringvegen 3 Vdr. byggehøyder/solforhold - Uttalelese fra nabo i Ringvegen 5 Vdr. byggehøyder/solforhold Se vedlagt oppstartmelding og mottatte merknader. Vi mener at merknadene som kom inn i løpet av planprosessen frem til innsending i rimelig grad er ivaretatt gjennom planprosess og det foreliggende reguleringsforslag. Senere uttallelser fra naboer i Ringvegen 3 og 5 har bidratt til en revurdering av byggehøyder, sammen med Bygg- og miljøutvalgets prinsippvedtak ifm. prosjektet Bruvegen 3-5. Det er utarbeidet sol/skygge-analyse for å illustrere en potensiell virkning av bebyggelse med høyere utnyttelse (se vedlagt sol/skygge-analyse). Oppstartsmelding for det utvidede planområdet ble publisert i Vennesla Tidende og Fædrelandsvennen den 23. november 2013 og sendt til berørte parter med frist for innsendelse av kommentarer og synspunkter den 20. desember 2013. Det kom inn følgende tre merknader til oppstartsmeldingen for det utvidede planområdet: - Statens Vegvesen vil vektlegge byggegrense mot riksveg 454, sikt i kryss med Ringvegen og skjerming mot trafikkstøy. I tillegg minner de om planarbeid med rundkjøring. - Fylkesmannen er positiv til at planområdet er utvidet, minner om støyutredning, barn og unges interesser, samt tilgjengelighet for alle. Videre minner de om behovet for ROS-analyse. - Vest-Agder fylkeskommune har ingen merknader til utvidelse av planområdet. Dette gjelder også for Fylkeskonservatoren. SIDE 6 AV 7
3.3 MEDVIRKNING Tiltakshaver har presentert konseptskisser og orientert tilstøtende naboer. 3.4 FORSLAGSSTILLERS VURDERING AV PLANFORSLAGET Tiltakshaver ytret opprinnelig ønske om en utbygging med ca 10-12 boenheter og parkering på terreng på Ringvegen 1. Etter innspill i møte med administrasjonen i Vennesla kommune fikk vi tilbakemelding om at parkering burde legges under terreng. Tiltakshaver har vurdert dette og kommet til at dersom det skal være mulig å gjennomføre utbygging med parkering under terreng må utnyttelsen økes. I vedlagte forslag legges det derfor opp til 18 boenheter for hver av de to eiendommene, hvor minst 80% av parkeringsplassene etableres under terreng. Et slikt utbyggingskonsept medfører også at det bygges heis, og at samtlige enheter kan tilrettelegges for bevegelseshemmede. Tilsvarende utbyggingskonsept er nå lagt til grunn for Ringvegen 3. Vi har plassert og tilpasset bebyggelsen for å sikre gode solforhold på private- og felles uteoppholdsarealer. Bebyggelsen er planlagt i tre etasjer, med en tilbaketrukket 4. etasje, som ikke vil skape større skyggevirkning enn et vanlig saltakshus med tre etasjer. Den planlagte bebyggelsen forutsettes å få et tidstypisk arkitektonisk uttrykk. Øverste etasje er forutsatt tilbaketrukket for å dempe skyggevirkninger og skape mulighet for ekstra uteoppholdsarealer i form av takterrasser. SIDE 7 AV 7