BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201530678/31 Saksbeh.: BIBE Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 18.03.2016 KLAGE PÅ VEDTAK: Åsane, gnr. 216 bnr. 24, Fagerbakken, nybygg bolig Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Naboene Vibecke og Arne Kjell Kahrs, Christian Hammersland, Stig og Mona Kvalheim, Tor- Ivar Tysse, Per Fredrik og Berit Gjesdahl. Oppføring av enebolig på 233 m² BRA og støttemur H= 3,4 m. Rammetillatelse av 08.01.2016. Eiendommen omfattes av reguleringsplan 50790000, Åsane/Bergenhus, gnr. 216, Eidsvåg, stadfestet 27.10.1961. I KPA er eiendommen vist som bebyggelse og anlegg. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanen med hensyn til byggegrense mot vei, og plan- og bygningsloven 29-4 med hensyn til avstand til nabogrense. Skredfare, avstand til nabogrense, avstand til vei, naboulemper. Det er ikke behov for ytterligere saksbehandling. Vedtak datert 08.01.2016 opprettholdes, og det gis dispensasjon fra byggegrense mot vei. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder
1. Om saken En til En arkitekter AS søkte den 15.10.2015, på vegne av tiltakshaver Marvek AS, om oppføring av enebolig med tilhørende utomhusanlegg på eiendommen. I søknaden oppgis et beregnet tomteareal på 420m 2 og beregnet grad av utnytting er 55,48 %. Det har tidligere vært søkt om oppføring av bolig på eiendommen under saksnummer 201117349. Etat for byggesak og private planer ga avslag på søknaden, og tiltakshaver klaget på avslaget. I avslaget ble det blant annet trukket frem at det manglet en fullstendig ROSanalyse for tiltaket og plan for ettersyn og vedlikehold av fjellsikring på tomten. Klagen ble trukket av tiltakshaver etter at den var politisk behandlet og sendt til Fylkesmannen for endelig behandling. Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknader fra gnr. 216 bnr. 84, 94, 100, 109 og 581. Nabomerknadene går blant annet ut på at området er rasfarlig og at tiltaket medfører naboulemper. Bygningsmyndigheten mottok 23.12.2015 ROS-analyse for eiendommen. Rapporten er utarbeidet av Multiconsult AS. Det er angitt behov for sikring av skråning og fundamenter, samt tiltak for ettersyn og vedlikehold av sikring på tomten. Etat for byggesak og private planer ga rammetillatelse til tiltaket i vedtak av 08.01.2016. Vedtaket ble påklaget av flere naboer. Fylkesmannen i Hordaland ga 19.02.2016 utsatt iverksetting. Tiltakshaver kontaktet etat for byggesak og private planer 22.02.2016 og bad om utsatt frist for å komme med tilsvar. Tilsvar ble inngitt 04.03.2016. 2. Om klagen Naboene Vibecke og Arne Kjell Kahrs, Per Fredrik og Berit Gjesdahl, Christian Hammersland, Stig og Mona Kvalheim og Tor- Ivar Tysse har klaget på vedtaket. I brev mottatt 13.01.2016 krever eier av bnr. 581 at det gis utsatt iverksettelse av vedtak inntil klagesaken er avgjort. Eierne av bnr. 94 og 100 uttrykker bekymring for økt rasfare som følge av utbygging i brev mottatt 28.01.16. De viser til tidligere sak på eiendommen og stiller seg undrende til at de ikke har blitt orientert om eller fått mulighet til å kommentere ROS-analysen. I brev mottatt 29.01.2016 har eierne av bnr. 84, 94, 100, 109 og 581 kommet med felles klage på vedtaket. Det anføres at føringer fra tidligere sak ikke følges og at tiltakets høyde medfører at avstand til nabogrense skal være mer enn 4 meter. Eier av bnr. 581 klager i brev mottatt 29.01.2016 på dispensasjon for støttemur i grense mot deres eiendom. I brev mottatt 29.01.2016 klager eier av bnr. 84 på at tegningene er uriktige og at tiltaket medfører naboulemper. Eier av bnr. 581 har i brev mottatt 03.02.2016, 08.02.2016 og 11.02.2016 ytterligere merknader. Talsmann Rolf Albert Barth har på vegne av oppsittere til Fagerbakken merknader til tiltaket i brev mottatt 19.02.2016. 2
En til En arkitekter AS kom med tilsvar til klagene i brev mottatt 04.03.2016. Eier av bnr. 581 har etter dette hatt kommentarer til tilsvaret i brev mottatt av etat for byggesak og private planer henholdsvis 08.03.2016 og 10.03.2016. Det vises for øvrig til klagene og tilsvaret i sin helhet. 3. Vurdering av klagen Anførslene i klagene er til dels likelydende, og vurderes derfor samlet i ett fagnotat. Klagegrunnene går i hovedsak ut på at det ikke er tatt hensyn til tidligere avslag på søknad om oppføring av bolig på eiendommen i sak 201117349, og skredutredningen er mangelfull. Det er ikke tatt hensyn til sikkerhet når det er gitt dispensasjon fra byggegrense mot vei og avstand til nabogrense, og tiltakets høyde medfører at minsteavstanden til nabogrensen skal være 7 meter. Tiltaket medfører også naboulemper. Tidligere avslag på søknad og ROS-analyse Klagerne er urolige for at tiltaket medfører skredfare på deres eiendommer, og viser til at det tidligere er gitt avslag på søknad om oppføring av bolig på eiendommen. Naboene mener at de skulle fått innsyn i og mulighet til å kommentere ROS-analysen før det ble fattet vedtak i saken, og at situasjonen og konsekvensene av tiltaket er mangelfullt utredet. Det er sendt inn skredrapport utarbeidet av Multiconsult AS, og denne konkluderer med at eiendommen kan bebygges. Ny søknad om tiltak på eiendommen behandles ut i fra den dokumentasjonen som er fremkommet i denne saken. Klagerne viser gjentatte ganger til vurderinger som er foretatt under klagesaksbehandling av tidligere avslag på søknad om oppføring av bolig på eiendommen under saksnummer 201117349. Til dette vil fagetaten fremheve at det omsøkte tiltaket er et nytt prosjekt som vurderes uavhengig av tiltak som tidligere er søkt om på eiendommen. Det er heller ikke et krav om at skredrapporter skal sendes til naboene slik at de kan komme med merknader til rapportene. Fagetaten finner at saken er tilstrekkelig opplyst til at det kunne fattes vedtak i saken, jf. forvaltningsloven 17. Det følger av vedtaket at: «Kommunen har vurdert merknadene opp mot det innsendte material. Det er en bratt tomt med en del utfordringer. Ansvarlig søker har fremlagt ROS analyse fra Multiconsult som setter krav til fjellsikring og bortledning av overvann. En del naboer uttrykker bekymring om ras fra løse steinmasser på tomten. Sikringen av fjellet skal utføres av et firma med spesialkompetanse, og vedlikehold skal utføres som beskrevet i ROS analysen utarbeidet av Multiconsult. Problematikken med overvann/vannsig skal løses av tiltakshaver på egen tomt.» Vurderingene tiltres i klageomgangen. Prosjektering og utførelse skal foretas av ansvarlig foretak med skredfaglig kompetanse. Det er også presisert i vedtaket at obligatorisk kontroll skal gjennomføres i henhold til byggesaksforskriften 14-2. Dispensasjon fra avstand til nabogrense og avstand til kommunal vei Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanen med hensyn til byggegrense mot vei og plan- og bygningsloven 29-4 med hensyn til avstand til nabogrense. Naboene hevder at tiltakets høyde medfører at minsteavstanden til nabogrensen skal være 7 meter. 3
Det følger av plan- og bygningsloven 29-4 andre ledd at: «Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.» Plasseringen av boligen er godkjent som omsøkt med 4 meter til nabogrense, jf. plan- og bygningsloven 29-4. Forskrift om tekniske krav til byggverk 6-2 slår fast at ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen er utgangspunkt for måling av gesims- og mønehøyde, og at høyde som beskrevet i plan- og bygningsloven 29-4 andre ledd er gjennomsnittlig gesimshøyde mot tilliggende nabogrense. Det følger av Grad av utnytting at planert terreng kan være opprinnelig, oppfylt eller utgravd terreng og gjennomsnittlig terrengnivå beregnes etter at eventuelle terrengarbeider har funnet sted. Tiltakshavers mulighet til å bearbeide terrenget og dermed justere byggehøyden er begrenset gjennom vedtaket av 08.01.2016 da det er gitt godkjenning til byggets maksimale høyde på kote 104. Fagetaten legger etter dette til grunn ansvarlig søkers opplysninger om tiltakets høyde og avstand til nabogrense. I rammetillatelsen er det gitt dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven 29-4 for bygging inntil 0 m fra nabogrense mot gnr. 216 bnr. 581, jf. planog bygningsloven 19-2. Klagerne viser til at de ikke har gitt samtykke til dispensasjon for oppføring av mur i nabogrense, og at det ikke er gitt tillatelse fra Trafikketaten. Bygningsmyndigheten kan gi dispensasjon når vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og dispensasjon krever ikke samtykke fra naboene. I dispensasjonsvurderingen er det lagt vekt på at Trafikketaten har uttalt seg positivt til plasseringen. Tiltaket må oppføres i samsvar med krav satt i Trafikketatens uttalelse datert 05.12.2014. Fagetaten ser ikke grunnlag for å endre dispensasjonsvurderingen i klageomgangen. Det er søkt om dispensasjon fra avstand til veimidte for oppføring av forstøtningsmur, og det fremkommer av dispensasjonsvurderingen i vedtaket at tiltaket kommer i strid med reguleringsplankartet med hensyn til byggegrense mot kommunal vei. Eiendommen er regulert gjennom reguleringsplan vedtatt i 1961, men viser ingen byggegrense langs vei. Det er da den generelle byggegrensa i vegloven som gjelder, og det er byggegrensa på vedtakstidspunktet for reguleringsplanen som gjelder. I tidsrommet 1938-1964 var avstanden til kommunal vei 7,5 meter og avstanden måles fra veikant. Trafikketaten skriver i sin uttalelse av 05.12.2014 at «ingen deler av tiltaket på aktuell eiendom, herunder takutstikk/murfot, skal komme nærmere veimidte på kommunal vei enn 2,5 meter, slik innsendt situasjonsplan viser». Ansvarlig søker har vist til uttalelsen i dispensasjonssøknaden. I rammetillatelsen er dispensasjon vurdert, men den er ikke eksplisitt nevnt under vedtaksavsnittet i tillatelsen. Fagetaten anbefaler derfor at det innvilges dispensasjon fra avstand til vei, og at ingen deler av tiltaket skal komme nærmere veimidte enn 2,5 meter. Naboulemper Det er anført at tiltaket vil medføre naboulemper. Påstandene er også fremsatt som nabomerknader til søknaden og er således vurdert under søknadsbehandlingen. Fagetaten finner derfor ikke grunnlag for å gå nærmere inn på dette under klagesaksbehandlingen. Privatrettslig grunnlag Fylkesmannen i Hordaland har i brev med utsatt iverksetting skrevet at det fremstår «som noe uklart hva som er det privatrettslige grunnlaget for å søke om å oppføre et byggverk på dette 4
stedet». Videre bemerker Fylkesmannen at det er nødvendig med et klart avgrenset og oppmålt areal, slik at blant annet korrekt utnyttingsgrad kan beregnes. Eiendommen er del av en større eiendom som er eid av Eidsvåg Fabrikker AS, og omfatter også veien opp til eiendommen. Tiltakshaver har avtale med Eidsvåg Fabrikker AS om kjøp av den aktuelle parsellen. Det fremstår ikke som åpenbart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, jf. plan- og bygningsloven 21-6. Det er ikke foretatt deling av eiendommen, men den har en naturlig grense mot veien, og de øvrige grensene mot gnr. 216 bnr. 581, 100, 94 og 84 er klare. Ansvarlig søker har oppgitt en grad av utnytting som er beregnet ut ifra et tomteareal på 420 m 2, og bygningsmyndigheten har gitt tillatelse til tiltaket slik det er omsøkt. 4. Konklusjon Vedtak datert 08.01.2016 opprettholdes, og det gis dispensasjon fra byggegrense mot vei. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Oversiktsfoto 3. D-1 Situasjonsplan 4. B Søknad om dispensasjon 5. Tegninger og perspektiver 6. F-1 Redegjørelse 7. ROS-analyse 8. Rammetillatelse datert 08.01.2016 9. Klage fra Gjesdahl, mottatt 13.01.2016 10. Klage fra Kvalheim og Hammersland, mottatt 28.01.2016 11. Felles klage, mottatt 29.01.2016 12. Klage fra Gjesdahl, mottatt 29.01.2016 13. Klage fra Tysse, mottatt 29.01.2016 14. Klage fra Gjesdahl, mottatt 03.02.2016 15. Tilleggsklage fra Gjesdahl, mottatt 08.02.2016 16. Tilleggsklage fra Gjesdahl, mottatt 11.02.2016 17. Merknad fra Barth, mottatt 19.02.2016 18. Utsatt iverksetting innvilget av FMHO 19.02.2016 19. Tilsvar fra ansvarlig søker, mottatt 04.03.2016 20. Vedlegg til tilsvar, mottatt 04.03.2016 21. Kommentarer fra Gjesdahl, mottatt 08.03.2016 22. Kommentarer fra Gjesdahl, mottatt 10.03.2016 5