Saksnummer Utvalg Møtedato 084/16 Plan- og teknikkutvalget

Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: 27.07.2016 Vår ref: 15/1171-16 - 16/28049 Arkivkode: GBNR - 12/0012 Saksbeh.: Scheen, Torill Saksnummer Utvalg Møtedato 084/16 Plan- og teknikkutvalget 16.08.2016 Gbnr 12/12 - Rudstrandveien 5 - Tilbygg bolig - Rammetillatelse med dispensasjon fra LNF Saken gjelder Saken gjelder søknad om rammetillatelse mottatt den 21.04.2015, om oppføring av tilbygg til eksisterende fritidsbolig. Etter en uttalelse fra Akershus fylkeskommune der det fremgikk at tiltaket kunne aksepteres, men at visse endringer ble anbefalt, mottok kommunen et alternativ til omsøkte tiltak 25.09.2015. Opprinnelig omsøkt tiltak innebærer en utvidelse av eksisterende fritidsbolig med 12,3 m² bebygd areal (BYA), mens det alternative tiltaket innebærer en utvidelse av eksisterende fritidsbolig med 11,1 m² BYA. Eiendommen er en bebygd fritidseiendom med en SEFRAK registrert fritidsbolig og to uthus/anneks til fritidsbolig. Eiendommen ligger i uregulert område. I gjeldende kommuneplan er eiendommen avsatt til landbruk, natur og friluftsformål (LNF). Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 11. Paragraf 11 oppstiller et generelt forbud mot bygge og anleggsvirksomhet som ikke har direkte tilknytning til landbruksdrift/stedbunden næring i områder utlagt til LNF områder. Plan og teknikkutvalget skal kun ta stilling til dispensasjonsspørsmålet i saken. Rådmannens forslag til vedtak: Med bakgrunn i tiltakshavers ønske, fremlegges det to alternative innstillinger. Den første baserer seg på tiltakshavers opprinnelige søknad (forslag 1) med utvidelse av eksisterende fritidsbolig med 12,3 m2 BYA, mens den andre baserer seg på den etter fylkeskommunens anbefalinger reviderte søknad (forslag 2) med en utvidelse på 11,1 m² BYA. Tiltakshaver ønsker å opprettholde den opprinnelige søknaden, men har uttrykt at det er ønskelig at det reviderte forslaget vurderes dersom det opprinnelige forslaget ikke kan godkjennes. Forslag/alternativ 1: I medhold av plan og bygningsloven 19 2 dispenseres det fra Kommuneplanen 11 for

utvidelse av eksisterende fritidsbolig med 12,3 m2 BYA med følgende begrunnelse: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Med utgangspunkt i fylkeskommunens anbefalinger er ulempen ved å tillate tilbygget på 12,3 m2 BYA, at det forstyrrer hovedformen på huset samt at avstanden mellom taket på tilbygget og vindu i gavl på det eksisterende huset blir for liten. Det er ellers ingen utpregede ulemper ved tiltaket og fordelene vurderes til å være klart større enn ulempene. Forslag/alternativ 2: I medhold av plan og bygningsloven 19 2 dispenseres det fra Kommuneplanen 11 for utvidelse av eksisterende fritidsbolig med 11,1 m2 BYA med følgende begrunnelse: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Det er ingen utpregede ulemper ved tiltaket og fordelene er derfor klart større enn ulempene. 16.08.2016 Plan- og teknikkutvalget Innstillingens alterativ 1 ble enstemmig vedtatt. PT- 084/16 Vedtak: I medhold av plan og bygningsloven 19 2 dispenseres det fra Kommuneplanen 11 for utvidelse av eksisterende fritidsbolig med 12,3 m2 BYA med følgende begrunnelse: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Med utgangspunkt i fylkeskommunens anbefalinger er ulempen ved å tillate tilbygget på 12,3 m2 BYA, at det forstyrrer hovedformen på huset samt at avstanden mellom taket på tilbygget og vindu i gavl på det eksisterende huset blir for liten. Det er ellers ingen utpregede ulemper ved tiltaket og fordelene vurderes til å være klart større enn ulempene. Generelle bestemmelser: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jfr. plan og bygningsloven 21 9.

Vi gjør oppmerksom på at kommunen i medhold av matrikkelforskriften 60 skal matrikkelføre opplysninger om søknadspliktige tiltak som gjelder oppføring av bygning, tilbygg, påbygg eller underbygning, riving, bruksendring, tap eller annen hendelse som endrer bygning, samtidig med at det gis rammetillatelse, igangsettingstillatelse og midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. SAKSUTREDNING: Søkers beskrivelse av tiltaket/angitte særlig grunner for dispensasjon: Søkers beskrivelse baserer seg på forslag 1, men dette har ingen betydning for dispensasjonsvurderingen. Beskrivelse av tiltaket Tiltaket omfatter nytt tilbygg med BYA på 12,3 m2. Fritidsboligen var opprinnelig oppført i slutten av 1800 og ble benyttet som helårsbolig fra 1907 (SEFRAK registeret av 07.10.89). Dermed har bygningstypekode blitt satt til 163,«Våningshus som benyttes som fritidsbolig». Tilbygget er planlagt oppført i tilsvarende «Sveitserstil» som hovedhuset. Dessuten har det blitt lagt vekt på å gjenbruke eksisterende vinduer og vindusåpninger slik at endringene blir gjennomført så skånsomt som mulig samtidig som det muliggjør en reversibel prosess. Tilbygget skal romme vaskerom og bad er lagt ved siden av kjøkkent for å kunne enklest tilknytte det nye vann og avløpsanlegget. I tillegg vil denne plasseringen tilrettlegge for mulighetene for å ombygge fritidsboligen med livsløpsstandard.» Angitte særlige grunner for dispensasjon: «I følge planbestemmelsene i kommunedelplanens arealdel 10 Landbruks, natur friluftsområder pkt 2...kan det etter særskilt vurdering gis dispensasjon for byggmessige tiltak som mindre tilbygg, garasje...osv Videre er det beskrevet at fritidseiendommer som ligger i LNF området ikke skal overstige samlet 100 m2 BRA. Omsøkte tiltak er opprinnelig oppført som bolig og ble oppført større enn 100 m2 BRA. Da intensjonen med bestemmelsen vdr areal må tolkes å være i sammenheng med den eksisterende bebyggelse og å begrense disproposjonale utbyginger, syntes det at utbyggingen vil være i tråd med interressene som planen har til hensikt å ivareta. Opprinnelig BRA på boligen er omlag 120 m2 og planlagt tilbygg er i underkant av 10 m2 BRA. Oppsummert gjelder følgende fordeler ved å innvilge dispensasjonssøknaden: Eksisterende fritidsbolig blir ombygget for å kunne ha innlagt vann og avløp Det er allerede blitt gitt tillatelse til privat vann og avløpsalegg Løsningen gir muligheter for å bygge fritidsboligen med livsløpsstandard Tiltaket er av meget moderat omfang. Utbyggingen er minder en 8,5% av eksisterende BRA og U grad er beregnet til 3,6 % som følger av tiltaket (Opprinnelig 3,3 % medregnet uthus. Tomteareal= 3654 m2) Tilbygget er tilpasset eksisterende bygning både i form og utrykk Det har ikke innkommet noen merknader fra naboer Jeg håper at kommunen ser positivt på tiltaket. Tiltakshaver er 82 år gammel og av helsemessige

grunner avhengig av de nye fasilitetene for å kunne bruke fritidseiendommen. Planstatus: Eiendommen ligger i et uregulert område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til landbruk, natur og friluftsformål (LNF). Ved søknadstidspunktet var planbestemmelsene til kommuneplanens arealdel vedtatt 16.06.2011 gjeldende. Gjeldende bestemmelser i kommuneplanens arealdel ble vedtatt 18.06.2015, 22.10.2015. Innholdet i bestemmelsen det søkes dispensasjon fra er det samme som i gjeldende plan. Endringen har ingen betydning for behandlingen av søknaden, da den eneste forskjellen er at paragrafnummeret er endret fra 10 til 11. Bygningsstatus: Tomten er bebygd med en fritidsbolig og to uthus/anneks til fritidsbolig. Naboprotester: Ingen. Uttalelser fra andre myndigheter: Fylkesmannen i Oslo og Akershus har i brev av 21.08.2015 gitt følgende uttalelse: Eiendommen ligger i uregulert område som i gjeldende kommuneplan er avsatt til LNF formål. Bolighuset er registrert i kulturminneregisteret SEFRAK med objektnummer 0216 403 016. Tiltaket er vurdert ut fra fylkeskommunens rådgivende rolle som regional fagmyndighet for kulturminnevern. Beskrivelse av tiltaket Det søkes om dispensasjon for oppføring av tilbygg med vaskerom og bad til bolig på fritidseiendom. Kommunen har gitt tillatelse til privat renseanlegg på eiendommen. Bolighuset ble oppført på slutten av 1800 tallet i sveitserstil. Det er en laftet bygning i 1 ½ etasje og med BYA 67,7 m2. Tilbygget i en etasje har BYA 12,3 m2 og er plassert på nordsiden, ved siden av kjøkkenet. Tilbygget har saltak og er planlagt oppført i tilsvarende sveitserstil som bolighuset. Det er lagt vekt på å gjenbruke eksisterende vinduer og vindusåpninger slik at endringene blir gjennomført så skånsomt som mulig. Fylkeskommunens vurdering Vi vurderer at et mindre tilbygg utenfor nordgavlen som underordner seg bolighusets opprinnelig hovedform kan aksepteres. For å ivareta mer av det opprinnelige bolighusets hovedform bør det vurderes å ikke trekke tilbygget rundt hjørnet på bolighuset, slik at dette hjørnet fortsatt blir synlig. Videre anbefaler vi litt mer avstand mellom takflaten på tilbygget og vinduet over i bolighusets gavlvegg. Søker ga i brev mottatt 25.09.2015 følgende kommentar til fylkeskommunens anbefalinger: Beskrivelse av endret forslag Vedlagt følger et revidert forslag som tar kommentarene til Fylkesmannen til følger. Tilbygget er redusert i størrelse og underordner seg boligens hovedform. Tilbygget er trukket inn fra hjørnet slik at det opprinnelig nord vestre hjørnet fremdeles blir synlig. Videre er takvinkelen senket for å

oppnå større avstand mellom takflaten og vinduet i gavelveggen. Merknad til endringer/ Fylkesmannens vurderinger Det ble valgt å omtegne tilbygget etter Fylkesmannens forslag. Hensikten var først å undersøke hvilken praktiske betydninger det hadde for bruken av tilbygget, og for å illustrere hvordan det endrede forslaget ville fremstå visuelt. Ved sammenligning, ser man at planløsningen blir forenklet med det nye forslaget. Men i dette tilfelle vurderes det som uheldig fordi badet og kjøkkenet ikke får en mellomgang. Denne mellomgangen hadde en viktig funksjon ved å kunne slipp dagslys inn i kjøkkenet, uten at døren til badet måtte stå åpen. Det var tenkt å ha en liten arbeidsplass med symaskin ved vinduet som en forlengelse av kjøkkenet. Det at badet ikke er i direkte kontakt til kjøkken virker dessuten mer hygienisk. Det utvendige uttrykket av det nye forslaget vil også gi tilbygget et forenklet utrykk som normalt er å foretrekke. Men i dette tilfelle vil de endrede parameterne for utformingen resultere i et forflatet utrykk som syntes å være mindre vellykket. Man kan teoretisk tenke seg å senke gulvnivået for å kunne heve takvinkelen og rette opp dette, men samtidig vil det gi en stor utfordring for å oppnå trinnfri løsning med livsløpsstandard. Tilslutt bør det også vektlegges at ingen av naboene har hatt noen bemerkninger til tiltaket, og at det eiendommen ligger skjult for innsyn fra veier eller stier. Konklusjon Det er flere måter å ivareta husets egenart. Her er det lagt fram to forslag. Tiltakshaver, byggmester og jeg har gjennomgått forslagene og kommet fram til at det opprinnelige forslaget innehar flere kvaliteter enn det nye. Forslaget etter Fylkesmannens kommentarer oppfyller de nødvendige funksjonene som tiltakshaverne ønsker seg, men tilfører ikke noe utover dette. Tiltakshaver vil underlegge seg myndighetenes vurderinger dersom dette er avgjørende for å få tiltaket godkjent. Men dersom de kan velge utfra et bredere grunnlag, og noe som vil gi ekstra kvaliteter for deres opplevelse av stedet, ønsker de å opprettholde søknaden som først innsendt. Fylkesmannens vurderinger har grundig blitt undersøkt. Merknadene er gode, og vil normalt gi et enkelt og fint uttrykk. I dette tilfelle er bildet mer nyansert, og de endrede parameterne gir et mindre heldig resultat. Jeg vil appellere til kommunen om å vurdere det opprinnelige forslaget. vurderingsgrunnlag: I behandlingen av dispensasjonsforholdet i saken skal plan og bygningsloven 19 2 legges til grunn. Bestemmelsen lyder slik: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om

planer og forbudet i 1 8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I Ot.prp. nr. 32 (2007 2008) side 242 er følgende uttalt om dispensasjonsadgangen: Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Tredje ledd angir at det ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. Fjerde ledd første punktum presiserer at statlige og regionale rammer og mål skal legges til grunn for vurderingen og interesseavveiningen i saker som gjelder dispensasjon fra planer og fra forbudet i 1 8. Det er et hovedprinsipp i loven at kommunens myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål, og det gjelder også dispensasjonssaker. Der det foreligger statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak. I henhold til plan og bygningsloven må det først vurderes om hensynene bak bestemmelsen, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt hvis dispensasjon innvilges. Hvis hensynene blir vesentlig tilsidesatt, kan det ikke gis dispensasjon. Ender vurderingen med at hensynene ikke anses vesentlig tilsidesatt, blir vurderingen videre om fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene etter en konkret vurdering. Som nevnt i forarbeidene til loven gjengitt ovenfor, innebærer bruken av ordene «klart større» at det ikke er tilstrekkelig med en interesseovervekt, men at det må foreligge en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon. Foreligger det en klar overvekt av fordeler, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. De fordelene som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke samfunnsmessige hensyn (allmenne interesser) av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter. Unntaksvis kan personlige fordeler tillegges vekt, dersom de er helt spesielle. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Dispensasjonen bør likevel ikke gis dersom de oppgitte grunner er generelle for flere eiendommer innenfor et planområde slik at dispensasjon kan skape presedens. Kommunen kan derfor ikke treffe generelle vedtak om at det skal gis dispensasjon selv om man ikke finner noe spesielt som taler i mot. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Kommunen må heller ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons og beslutningsgrunnlag. Ved unntak fra planer skal kommunen ta relevante

planleggingshensyn etter kapitlene om kommuneplan og reguleringsplan. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen er det viktig at endringer i planene (av betydning) ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter de regler som er fastlagt i kapitlene om kommuneplanlegging og reguleringsplanlegging. vurdering Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen i kommuneplanenes arealdel 11, eller hensynene i plan og bygningslovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. I denne delen av vurderingen ses det på forslag 1 og 2 under ett da forskjellene i de to forslagene har liten betydning for om hensynene bak bestemmelsene kan sies å bli vesentlig tilsidesatt. Eiendommen ligger i område avsatt til LNF formål i kommuneplanen. Hovedhensynet bak LNFformålet er å ivareta store sammenhengende naturområder og å unngå uheldig omdisponering eller fragmentering av området. I føringene til kommuneplanens arealdel 11 fremgår det imidlertid at det etter særskilt vurdering kan gis dispensasjon for mindre tilbygg dersom dette ikke er i strid med intensjonene planen skal ivareta. Føringen for fritidseiendommer i LNF områder er at bebygd areal (BYA) ikke skal overskride 10 % og at samlet bruksareal (BRA) ikke skal overstige 100 m². Ny fritidsbebyggelse tillates ikke oppført. Tiltaket er en mindre utvidelse av eksisterende bebyggelse. Et grovt overslag viser at eksisterende bebyggelse med omsøkt tilbygg vil være godt innenfor føringen til kommuneplanens arealdel 11 som sier at BYA ikke skal overstige 10 %. I søknaden er det vist til at selve boligen alene er ca. 120 m² BRA. I tillegg kommer de to uthusene/anneksene på tomta, der det i søknaden ikke er opplyst om BRA. Eksisterende bebyggelse ligger altså allerede over føringen til bestemmelsen i 11. Grensen på 100 m² er imidlertid ikke en planbestemmelse, men kun en føring til bestemmelsen. I dette tilfellet er også tiltaket som ønskes utført forholdsmessig lite sammenlignet med størrelsen på tomta og eksisterende bebyggelse. Et tilbygg av denne størrelsen vil ikke legge noen begrensning på allmennhetens bruk av området da det ikke privatiserer området i større grad enn slik det er i dag. Tilbygget vil heller ikke hindre videre planutvikling i området. Formålsbestemmelsen i plan og bygningsloven 1 1 lister opp en rekke hensyn som skal ivaretas ved behandling etter bestemmelser gitt i eller i medhold av plan og bygningsloven. Ingen av disse hensynene blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Hensynet til estetisk utforming i plan og bygningsloven 1 1 femte ledd er imidlertid søkt ivaretatt både i forslag 1 og forslag 2 ved at det er fokusert på at tilbygget skal være underordnet og stilmessig tilpasset eksisterende bygning, samt at det er opplyst at det blant annet er ønskelig å gjenbruke eksisterende vinduer og vindusåpninger. Tiltaket er også i tråd med hensynet til bærekraftig utvikling og konsekvenser for miljø og samfunn, jf. 1 1 første og fjerde ledd. Et tilbygg med bad og vaskerom vil bedre håndteringen av sanitært avløpsvann i og med at søknaden om tilbygget kommer som en følge av tillatelse gitt til etablering av privat renseanlegg og tett tank (arkivsak 14/1092). Vurderingen ovenfor viser at hensynene bak 11 i kommuneplanens arealdel og i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt ved innvilgelse av dispensasjon. Neste punkt i vurderingen er om fordelene ved å innvilge dispensasjon er klart større enn ulempene. Forslagene vil i hovedsak bli vurdert under ett, men der fordeler eller ulemper utpeker

seg i ett av de to forslagene, vil dette kommenteres særskilt. Som nevnt ovenfor er det først og fremst fordeler som fremmer samfunnsmessige hensyn som er relevante i vurderingen. Etter plan og bygningsloven 19 2 tredje ledd, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Disse hensynene faller inn under noen av de samme hensynene som listes opp i lovens formålsbestemmelse. Som nevnt vil tiltaket bidra til å bedre håndteringen av sanitært avløpsvann. Dette er en fordel med hensyn til helse og miljø. Samtidig vil ikke tiltaket ha noen merkbare konsekvenser for sikkerhet og tilgjengelighet. For eksempel vil ikke et tilbygg av størrelsen som er omsøkt ha noen innvirkning på allmenhetens tilgang til området da delen av eiendommen der tiltaket ønskes oppført allerede er privatisert. Av fordeler med tiltaket kan det også nevnes at et tilbygg som rommer bad og vaskerom etter dagens standard kan bidra til at bruk av bygningen sikres. Erfaringsmessig fører bruk av en bygning til at denne vedlikeholdes og dermed vernes. Samtidig innebærer det å legge slike funksjoner i et tilbygg til at eksisterende bygning i stor grad kan forbli urørt, og at tiltaket dermed i hovedsak er reversibelt. Forslag 1 Med utgangspunkt i fylkeskommunens anbefalinger er ulempen ved å tillate tilbygget på 12,3 m2 BYA, at det forstyrrer hovedformen på huset samt at avstanden mellom taket på tilbygget og vindu i gavl på det eksisterende huset blir for liten. Det er ellers ingen utpregede ulemper ved tiltaket og fordelene vurderes til å være klart større enn ulempene. Forslag 2 Det er ingen utpregede ulemper ved tiltaket og fordelene er derfor klart større enn ulempene. konklusjon Dispensasjon kan gis og omsøkte tiltak kan godkjennes. Med vennlig hilsen Zubair Ali Syed Fagleder byggesak Elektronisk signert. Torill Scheen Avdelingsjurist Vedlegg Gbnr 12/12 - Rudstrandveien 5 - Tilbygg bolig - Søknad om rammetillatelse

A1-Opplysninger om tiltakets ytre rammer D1-Situasjonskart Søknad om dispensasjon E1- Plan 1. Etasje E2-Plan 2. Etasje E3-Snitt A og B E4-Fasade Nord og Vest E5-Fasade Øst og Sør Gbnr 12/12 - Rudstrandveien 5 - Tilbygg bolig Gbnr 12/12 - Rudstrandveien 5 - Tilbygg bolig - Uttalelse fra Akershus Fylkeskommune Gbnr 12/12 - Rudstrandveien 5 - Tilbygg bolig - Fylkesmannens vurdering A40-02 Fasade Sør og Øst A40-01 Fasade Nord og Vest A30-01 Snitt A og B A20-02 Plan 2. Etasje A20-01 Plan 1. Etasje Sitplan-02 14111-Rudstrandveien-alt01 Utdrag fra kommuneplanens arealdel - 11 LNF Kartutsnitt gbnr. 12-12