Arkivsaksnr.: 11/76-24 Arkivnr.: GNR 99/89 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 99/89 KLAGE PÅ VEDTAK 38/12 AV 29.3.2012 I FORMANNSKAPET VEDTAK OM ILEGGELSE AV OVERTREDELSESGEBYR Hjemmel: Plan og bygningsloven 1-9 Jfr. forvaltningsloven kap. VI Rådmannens innstilling: Lunner kommune opprettholder med dette sitt vedtak i formannskapssak 38/12 av 29.03.2012 om å ilegge overtredelsesgebyr pålydende kr. 50.000,- rettet mot Hytteplan AS. Klagen inneholder ikke nye momenter som ikke var kjent på vedtakstidspunktet. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling jf. Plan- og bygningslovens 1-9.
Sammendrag: Den 18.12.2001 ble det gitt tillatelse til bygging av hytte på eiendommen gnr.99 bnr.89 på Nordstrandskollen med bruksareal (T-BRA) 120m 2 ihht NS 3940 / TEK 3-5. I forbindelse med salg av eiendommen ble det oppdaget at bruksarealet var 19 m 2 større enn antatt, dvs. T- BRA på 139 m 2. Formannskapet har fattet vedtak om å ilegge overtredelsesgebyr, og dette vedtaket er påklaget. Klagen inneholder ikke nye opplysninger som er av en slik art at vedtaket bør omgjøres. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok søknad om nybygg fritidsbolig fra Hytteplan AS på eiendommen 99/89 den 5.11.2001. Fritidsboligen er beliggende på Nordstandkollen hvor det er regulert inn i alt 15 tomter. Hytteplan AS har utbyggingsavtale med grunneier på alle tomtene i dette feltet. Kartet til høyre viser plasseringen i Lunner kommune og nedenfor vises eiendommen innenfor reguleringsplan for Nordstrandskollen. 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen 99/89 er i reguleringsplanen for Nordstrandkollen avsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse. Utbyggingen på eiendommen skal følge reguleringsplanens bestemmelser hvor det bla. heter: Det kan etableres én fritidsbolig med tilhørende anlegg på hver tomt som er inntegnet på plankartet, alt innenfor rammen av tillatt bruksareal. Totalt tillatt bruksareal BRA skal ikke overstige 120m2 inkludert anneks med BRA maks 25m2. Garasjer tillates ikke oppført. Definisjonen av T-BRA er gitt i "Tekniske forskrifter" 3-5. Den tillatte utnyttingen kan ikke overstiges. 1.3 Sakshistorikk Tillatelse til nybygg hytte ble gitt den 18.12.2001. Innsendte tegninger datert 19.10.00 viser en hytte i èn etasje med oppstue. Tegningene viser at himlingen i oppstua var delvis nedforet slik at beregnet bruksareal ble redusert. Hyttas 1. etasje var i søknaden beregnet til å være 88 m 2 i tillegg til oppstua/loftet med 32m 2, til sammen et bruksareal på 120m 2 som da var i samsvar med reguleringsplanbestemmelsene. Nedenfor vises snitt-tegningen av himlingen
som lå til grunn for byggetillatelse gitt den 18.12.2001, med beregninger gjort ihht. NS 3940. Arealer med deler av skråtak. I forbindelse med salg av eiendommen ble det oppdaget at bruksarealet var 19 m 2 større enn antatt, dvs. T-BRA på 139 m 2. Det var kjøper som den 15.12.2010 gjorde kommunen oppmerksom på avviket i bruksarealet i forhold til hva som er tillatt i reguleringsplanen og hva som stod i verdi- og lånetaksten. Lunner kommune tilskrev ansvarlig foretak, Hytteplan AS, den 25.1.2011 og ba om en redegjørelse for tilfellet. Den 1.2.2011 mottok kommunen tegning hvor arealet i loftet var redusert i tråd med reguleringsplanens bestemmelser, og den 14.2.2011 mottok vi søknad fra Hytteplan AS om endring av gitt tillatelse fra 2009 som et ledd i rettingen av tiltaket. Lunner kommune sendte varsel om overtredelsesgebyr til Hytteplan AS den 23.2.2011. Kommunen mottok den 24.2.2011 ny tegning med redusert takhøyde i loft slik at T-BRAberegning unngås på store deler av arealet. Samme dag ga kommunen endringstillatelse. Den 14.3.2011 mottok kommunen brev fra Hytteplan hvor de beklaget det inntrufne. Den 30.5.2011 mottok vi nytt brev fra Hytteplan AS med beskrivelse av hvordan forholdet var rettet. Forslaget til retting ble ikke akseptert av kommunen da rettingen ikke var gjort av permanent karakter, men i form av oppspenning av en seilduk. Lunner kommune befarte hytta den 15.9.2011 i forbindelse med anmodning om ferdigattest og permanent retting var da foretatt. Lunner kommune utstedte ferdigattest for hytta den 21.9.2011. Lunner kommune har ikke mottatt motforestillinger på varsel om overtredelsesgebyr fra ansvarlig foretak. Formannskapet fattet deretter vedtak om overtredelsesgebyr i sak 38/12 den 29.03.2012: Lunner kommune ser svært alvorlig på at Hytteplan AS som ansvarlig foretak på bygging av hytte på eiendommen 99/89 ikke har bygd i henhold til innsendt søknad og i henhold til igangsettingstillatelse datert 18.12.2001. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-8, 1.ledd bokstav b) ilegges Hytteplan as overtredelsesgebyr for å ha utført tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter plan- og bygningsloven og i strid med gitt tillatelse og etter 32-8, 1.ledd bokstav c) for ikke å ha utført tilstrekkelig kontroll av utførelsen tiltaket. Med hjemmel i forskrift om byggesak 16-1, 1.ledd bokstav a) nr. 2, fastsettes overtredelsesgebyr ovenfor Hytteplan as pålydende kr. 50.000,- for å ha utført tiltak uten at det forelå nødvendig tillatelse. Utført tiltak er ikke i det vesentlige i samsvar med
krav gitt i medhold av plan- og bygningsloven, herunder igangsettingstillatelse og reguleringsplan. Hytteplan as hadde innflytelse på reguleringsplanarbeidet og de innehar en eksklusiv rett til å bygge ut hele området. De skulle derfor ha hatt en svært god oversikt over de krav som gjelder for utbyggingen i området. Foretakets kontroll ved anmodning om ferdigattest fanget ikke opp avviket i bruksareal. Foretakets første forsøk på å rette var ikke i tråd med lovens bestemmelser. Det er Lunner kommune selv som har måttet ta tak i ulovligheten. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningslovens kap. VI. En evt. klage må fremsettes skriftlig for Lunner kommune innen 3 tre uker fra mottak av dette vedtaket. Dette vedtaket er påklaget, og klagen skal behandles. 2. KLAGEBEHANDLING 2.1 Om grunnlaget for klage foreligger Det foreligger klage på Lunner kommunes vedtak i sak 38/12 av 29.3.2012. Det klages på overtredelsesgebyrets størrelse. Klagen er fremsatt av Advokat Arne Staksrud på vegne av ansvarlig foretak Hytteplan AS som er part i saken ihht. forvaltningslovens kap VI. Klagen ansees å ha kommet inn i rett tid i forhold til klagefristen. Dette fordi formannskapets vedtak ikke ble sendt Hytteplan AS før 24.09.2012, mens klage er registrert mottatt 15.10.2012. 2.2 Innholdet i klagen fra Advokat Arne Staksrud på vegne av Hytteplan AS Klagebrevet gjengis i sin helhet:
2.3 Kommunens vurdering av klagen Den fremsatte klagen retter seg mot nivået på overtredelsesgebyret, jfr. Plan- og bygningslovens 32-8. Reguleringsplan for Nordstrandkollen har bestemmelse om utnyttingsgrad, T-BRA er maks 120m 2. Hensikten bak denne bestemmelsen er å sikre at hyttene ikke blir for store. Samtidig skal en vedtatt reguleringsplan gi myndighet, utbygger og tiltakshaver en felles forståelse for hva som tillates bygd på området. Dersom byggeriet avviker fra bestemmelser, kreves dispensasjonsbehandling. En dispensasjon kan ikke innvilges dersom bestemmelsen det søkes dispensasjon fra vesentlig blir tilsidesatt. Jf. Pbl av 2008 19-2. Å bygge 19m 2 mer bruksareal enn det som er tillatt er et betydelig avvik fra reguleringsplanen, et avvik som ville krevd en begrunnet søknad om dispensasjon. Det er dermed ikke riktig som klager skriver at avviket ikke har noe med verken igangsettingstillatelse eller reguleringsplan å gjøre. Lunner kommune forventer at ansvarlige foretak forholder seg til de tillatelser som blir gitt og at avvik fra reguleringsplaner blir omsøkt og kun realisert i den grad kommunen gir tillatelse til det. Kommunen har verken mottatt dispensasjonssøknad eller gitt dispensasjonstillatelse for 19m 2 ekstra T-BRA i denne saken.
I kommunens behandling av overtredelsen i formannskapssak 38/12, fremkommer det at kommunen legger spesielt vekt på at en aktør som innehar en så sentral rolle som dette foretaket har og har hatt i utbyggingen av Nordstrandkollen, må forventes å ha god kunnskap og oversikt over gjeldende reguleringsplan sine bestemmelser. Dersom et tiltak, for at tiltaket skal være lovlig, er avhengig av dispensasjon, kan ikke tiltaket sies å være i det vesentlige i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Hytteplan AS ønsket å rette T-BRA ved å montere en seilduk i himling slik at arealet på loft ikke ville få målverdi. Lunner kommune avviste denne løsningen på bakgrunn av bestemmelsene i NS 3940 som sier følgende: Deler med skåtak regnes som målverdi inntil 0,6 m utenfor høyden 1.90m. Fri høyde er høyden fra overkant ferdig gulv til underkant av bærende konstruksjoner(for eksempel hanebjelke eller steg). Lunner kommune setter spørsmålstegn ved at en profesjonell hytteutbygger, som i tillegg er en del av den sentrale godkjenningsordningen, i det hele tatt fremla montering av seilduk i himling som en seriøs måte å rette tiltaket på. Det stilles også spørsmål ved om foretaket er kjent med beregning av arealer ihht. NS 3940. Lunner kommune la til grunn en rimelighetsvurdering i sitt vedtak i sak DSUTV 28/11, datert den 24.2.2011, ved å tillate at arealene på loft ble redusert ved å fore ned taket på bærende konstruksjon med høyde under 1.9meter. Dette ble gjort for å avhjelpe tiltakshaver som på dette tidspunktet hadde besluttet å selge sin fritidsbolig og fordi kostnadene ved å rette selve konstruksjonen ville bli svært høye. Kostnadene ved å rette fullt ut vil altså ikke stå i forhold til ulovligheten. Nivå på overtredelsesgebyr I denne saken er det følgende avvik registrert: Tiltaket er utført i strid med byggetillatelsen ihht. SAK 16-1 første ledd a Tiltaket er utført i strid med materielle krav ihht. SAK 16-1 første ledd c Tiltaket var avhengig av dispensasjon for å kunne bli værende, jfr. SAK 16-1 a andre ledd. Overtredelsesgebyret retter seg mot ansvarlig foretak og ikke privatperson. Lunner kommune har med dette hatt anledning til å fatte beslutning om høyere overtredelsesgebyr, da overtredelsen berører flere forhold og foretaket som overtredelsen er rettet imot er profesjonell og ikke privatperson. Jf. Kap. 16 i veiledning til forskrift om byggesak. Andre planer Det er riktig som det fremkommer i klagen, at nyere reguleringsplaner benytter begrepet BYA og at dagens kommuneplan i sine bestemmelser benytter BYA= 120 m² for fritidseiendommer utenfor byggeforbudssonen. Da er det viktig å merke seg at det i tillegg gis klare bestemmelser om takvinkler og tillatte høyder. Fritidsboligen det her er snakk om på Nordstrandskollen, oppfyller ikke kravene satt i kommuneplanens bestemmelser for 2005-2016, pkt. 1.1.3. Og det er et svært viktig moment at når man bygger, så må man faktisk forholde seg til den planen som gjelder for området.
Annet Det er foretatt tilsyn i foretaket Hytteplan AS i forbindelse med utbyggingsprosjektet Nordstrandkollen. De avvikene Lunner kommune registrerte i foretakets styringssystemer førte til at Direktoratet for Byggkvalitet ( DIBK), i etterkant gjennomførte eget dokumenttilsyn på foretaket, hvor konklusjonen ble en beslutning om å rette en advarsel mot foretaket for manglende rutiner. Blant annet i forbindelse med prosjektering og for manglende ivaretakelse av komplett avvikshåndtering. 3. KONKLUSJON Lunner kommune opprettholder med dette sitt vedtak i formannskapssak 38/12 av 29.03.2012 om å ilegge overtredelsesgebyr pålydende kr. 50.000,- rettet mot Hytteplan AS. Klagen inneholder ikke nye momenter som ikke var kjent på vedtakstidspunktet. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling jf. Plan- og bygningslovens 1-9. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: 99/89 For stort areal i forhold til reguleringsbestemmelser for Nordstrandskollen punkt 2.2 99/89 - Søknad om endring av gitt tillatelse eller godkjenning 99/89 - Utbedring i annen etasje, for lovlig bruksareal skal bli i henhold til reguleringsplanen 99/89 Vedrørende framdrift i sak vedrørende bruksareal 99/89 Forespørsel om bruksareal 99/89 - Naboliste 99/89 Forslag til redusert bruksareal 99/89 - Endret tillatelse for himling i loft, hytte på Nordstandkollen 99/89 - Varsel om overtredelses gebyr 99/89 Tegninger - Loft Kjørven 99/89 - Varsel om overtredelsegebyr 99/98 - Himling og måleverdi av areal i 2.etg 99/89 - Oversendelse av tegning 99/89 - Anmodning om ferdigattest på retting av for stort areal 99/89 - Ferdigattest på retting av for stort areal i henhold til reg.bestemmelser Oversendelse av tegning Oversendelse av tegning 99/89 - Vedtak om ileggelse av overtredelsesgebyr 99/89 - Påklager vedtak om ileggelse av overtredelsesgebyr 99/89 - Klage over ilagt overtredelsegebyr etter bygningsloven 32-8 Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Advokatfirmaet Arne Staksrud og Skjalg Grindstad, arne@staksrud-grindstad.no Hytteplan AS, Musmyrvegen 8, 3520 JEVNAKER Rett utskrift av møtebok.
Roa, Utvalgssekretær