Bamble kommune Saksutskrift Arkivsak-dok. 13/02133-31 Saksbehandler Maria Falch Holm Reguleringsplan for Dammuren Saksgang Møtedato Saknr 1 Teknisk utvalg 17.10.2018 68/18 2 Kommunestyret 01.11.2018 85/18 Teknisk utvalg har behandlet saken i møte 17.10.2018 sak 68/18 Møtebehandling Votering Ved avstemming ble innstillingen enstemmig vedtatt. Teknisk utvalgs vedtak/innstilling Teknisk utvalg viser til planforslag, tilhørende dokumenter, saksfremstilling og innkomne innspill i forbindelse med offentlig høring / ettersyn. Teknisk utvalg, som kommunens planutvalg fremmer følgende innstilling ovenfor Kommunestyret: Kommunestyret godkjenner «reguleringsplan for Dammuren» med planbeskrivelse og bestemmelser dat. 10.5.2018 på følgende vilkår: 1. Plan id 31 Utsikten blir delvis opphevd og erstattet med ny plan ved en eventuell godkjenning 2. Planforslaget må justeres for å imøtekomme tekniske krav til vegbredde og vendehammer, jf. uttalelse fra kommunalteknikk. 3. Bestemmelsene 6.1b) må justeres, jf. uttalelse fra kommunalteknikk Etter at planen er justert kunngjøres planen iht plan og bygningsloven. Kommunestyret har behandlet saken i møte 01.11.2018 sak 85/18 side 1 av 12
Møtebehandling Votering Innstillingen enstemmig vedtatt Kommunestyrets vedtak Kommunestyret godkjenner «reguleringsplan for Dammuren» med planbeskrivelse og bestemmelser dat. 10.5.2018 på følgende vilkår: 1. Plan id 31 Utsikten blir delvis opphevd og erstattet med ny plan ved en eventuell godkjenning 2. Planforslaget må justeres for å imøtekomme tekniske krav til vegbredde og vendehammer, jf. uttalelse fra kommunalteknikk. 3. Bestemmelsene 6.1b) må justeres, jf. uttalelse fra kommunalteknikk Etter at planen er justert kunngjøres planen iht plan og bygningsloven. Dokumentnr.: Doknr side 2 av 12
Rådmannens innstilling: Teknisk utvalg viser til planforslag, tilhørende dokumenter, saksfremstilling og innkomne innspill i forbindelse med offentlig høring / ettersyn. Teknisk utvalg, som kommunens planutvalg fremmer følgende innstilling ovenfor Kommunestyret: Kommunestyret godkjenner «reguleringsplan for Dammuren» med planbeskrivelse og bestemmelser dat. 10.5.2018 på følgende vilkår: 1. Plan id 31 Utsikten blir delvis opphevd og erstattet med ny plan ved en eventuell godkjenning 2. Planforslaget må justeres for å imøtekomme tekniske krav til vegbredde og vendehammer, jf. uttalelse fra kommunalteknikk. 3. Bestemmelsene 6.1b) må justeres, jf. uttalelse fra kommunalteknikk Etter at planen er justert kunngjøres planen iht plan og bygningsloven. Vedlegg: 1. Plankart rev. 10.05.2018 2. Bestemmelser rev. 10.05.2018 3. Planbeskrivelse rev. 10.05.2018 4. Illustrasjonsplan rev. 10.05.2018 5. Vedtak 1. gangs behandling, dat. 18.04.2018 6. Høringsannonse, dat. 31.05.2018 7. ROS-analyse, dat. 29.01.2018 8. Rapport arkeologisk registrering, dat. 02.02.2018 9. Rapport naturmangfold, dat. 15.01.2018 10. Skjøtselsplan, dat. 15.05.2018 11. Uttalelse fra Telemark fylkeskommune, dat. 06.06.2018 12. Uttalelse fra Bane Nor, dat. 08.06.2018 13. Uttalelse fra Statens Vegvesen, dat. 02.07.2018 14. Uttalelse fra Fylkesmannen i Telemark, dat. 09.07.2018 15. Uttalelse fra Einar Andreas Jensen, dat. 07.05.2018, 01.08.2018 og 16.08.2018 16. Referat fra oppstartsmøte, dat. 08.05.2013 17. Brev fra Bamble kommune vedr. erstatningsareal for friareal/balløkke dat. 19.10.2012 18. Uttalelse fra Kommunalteknikk i Bamble kommune, dat. 08.09.2018 Referanser i saken Plan og bygningsloven Plan id 31 Utsikten Bakgrunn Dammuren ble 1. gangs behandlet den 18.4.2018. Planen ble anbefalt og lagt ut på høring i perioden 31.5.2018-3.8.2018. Planen kommer nå opp til behandling. Saksfremstilling Planstatus Dokumentnr.: Doknr side 3 av 12
Utsnitt av gjeldende reguleringsplan id 31 Utsikten Område 46 i Kommuneplanens arealdel Planområdet er i gjeldende plan id 31 for Utsikten regulert til friområde. I arealdelen vises planområde som bolig, område 46. Dokumentnr.: Doknr side 4 av 12
Planforslag Planforslag som skal opp til behandling. Dammuren som kulturminne Fylkeskommunen har registrert Dammuren som et kulturminne. Dammuren blir ikke påvirket av utbyggingen. Muren er regulert med hensynssone i planforslag. Bybåndet Planområdet ligger i bybåndet hvor det skal bygges tett. Boligformålet i planforslaget er på 3,70 daa. Det legges opp til 12 boenheter. Planforslaget tilfredsstiller kravet til min. 2 boliger per daa, jf. ATP Grenland. Dokumentnr.: Doknr side 5 av 12
Planområdet innenfor bybåndet i ATP Grenland Planområdets atkomst Kjøreatkomsten til planområdet går via Hellebergveien fra Brugata og Storåsveien. Eksisterende vei til planområdet er smal. Veien tåler ikke en ekstra belastning på flere boenheter. Planforslaget legger opp til å utbedre veien. Avkjørselen for Hellebergveiens vestre arm skal gis tilfredsstillende frisikt dette sikres ved rekkefølgekrav i planen. Veg o_skv2 sørvestre veiarm av Hellebergveien, skal breddeutvides i henhold til planen med en kjørebredde på 3,5 meter. Administrasjonens kommentar: Kommunalteknikk stiller krav til vegbredde. 3.5 meter er ikke tilstrekkelig, normalprofil må følges. Planforslaget må justeres. Støysone Planområdet ligger rett utenfor støysonen til E18. Ballbane/lekeareal Dokumentnr.: Doknr side 6 av 12
Planområdet består i dag av friareal og en ballbane. Størstedelen av friarealet vil bli bevart som friareal også i ny reguleringsplan. Ballbanen vil gå tapt ved utbygging. Det er planer om å reetablere en mindre ballbane i friområde sør for den nye boligbebyggelsen (BNA1). I tillegg skal det bygges en 150 m2 stor lekeplass i tilknytning til de nye boenhetene. Det er dermed gode muligheter for lek og rekreasjon i området også etter utbygging. Barn og unges interesser vurderes ivaretatt i plan. Naturverdier Det er i dag naturverdier i planområdet. Det kan spesielt nevnes kalkfjell. Noe kalkfjell blir berørt av utbygging og utbedring av vei til planområdet. Det resterende kalkfjellet vil bli bevart i plan med regulering av friområde og hensynssoner. Det foreligger en egen rapport for vurdering av naturmangfold. Naturmangfoldloven 8-12 er vurdert ivaretatt i plan. Innkomne merknader Det har under høring innkommet merknader fra 5 etater/privatpersoner. Telemark fylkeskommune, dat. 06.06.2018 Areal og transport Telemark fylkeskommune skriver at det er viktig at fortetting gjøres med kvalitet. Det er positivt at det legges til rette for utforming av boliger i rekkehusform som kan treffe ulike brukergrupper i markedet. Bred sammensetning av boligtyper er viktig for å gi et godt botilbud til befolkningen. Det er viktig med nærhet og ivaretakelse av naturkvaliteter, særlig for barn og unge. Administrasjonens kommentar: Planområdet ligger nær natur og det er god tilgang til rekreasjons- og lekeområder (stien mellom Hellebergveien og boligområdet vest for planområdet skal opprettholdes). Ballbanen som eksisterer på området i dag blir flyttet sør for utbyggingsområdet. Den nye ballbanen blir mindre enn den eksisterende (375 m2 vs. ca. 880 m2 i dag). I tillegg til ballbanen skal det bygges en stor lekeplass på 150 m2 i tilknytning til de nye boenhetene. Det reguleres inn store friområder i planforslaget (mesteparten er videreført fra gjeldende plan id 31 Utsikten). Barn og unges interesser vurderes å bli ivaretatt i plan. Boligene det legges opp til svarer til Bamble kommunes mangel på boliger av denne typen. Det legges opp til en fortetting i eksisterende boligområde. Planområdet ligger i bybåndet. Det legges opp til 12 boenheter på et område som er 3,70 daa. Planforslaget følger dermed føringer satt i ATP Grenland og kommuneplanens arealdel for min. 2 boliger per daa. Bane Nor, dat. 08.06.2018 Planområdet berører ikke jernbanens interesser og de har dermed ingen merknader. Statens Vegvesen, dat. 02.07.2018 De skriver at hensikten med planforslaget er å legge til rette for oppføring av leilighetsbygg som 2-mannsboliger / rekkehusbebyggelse og blokk med tilhørende anlegg. Området ligger like ved Stathelle, med tilgang til kollektivtrafikk. De har ellers ingen merknader til planen. Dokumentnr.: Doknr side 7 av 12
Administrasjonens kommentar: Jf. administrasjonens kommentar til Fylkeskommunen. Fylkesmannen, dat. 09.07.2018 Hensynet til barn og unge I planen legges det til rette for lek og opphold utendørs. Det skal etableres en lekeplass på 150 m2 i tillegg skal ballbanen reetableres som en grusbane med størrelse 15x25 m. Det vil være et sammenhengende friområde omkring byggeområdet i planen. Dette sikrer arealer til lek i naturen og tilgjengelighet til omkringliggende boligområdet. Barn og unges interesser synes å bli ivaretatt i planen. Arealutnyttelse Planområdet er på ca. 22,8 daa. Av dette utgjør byggeområdet for ny konsentrert småhusbebyggelse ca. 3,7 daa. Resten av arealene er eksisterende frittliggende småhusbebyggelse, nærmiljøanlegg, friområder, område for renovasjon, kjøreveger og annet vegareal. I byggeområdet skal det etableres 12 boenheter. Dette er i tråd med ATP Grenland sine retningslinjer om krav til utnyttelse. Landskap Det opplyses at landskapet vil overordnet være som i dag. Innenfor byggeområdet vil noe kupert terreng bli flatet ut, men like utenfor skal terrenget bevares slik som det fremstår i dag. Naturmangfold Ingen forekomster med særlig høy verdi vil bli påvirket av planforslaget. Det er positivt at arealer med kalkknauser og innslag av den nær truede arten grenmarasal er foreslått regulert til hensynssone naturmiljø (H560), med bestemmelser som bidrar til å ivareta naturkvalitetene. De tror at dette på sikt kan bidra til at naturkvalitetene på disse arealene kan ivaretas og kanskje også øke. Samfunnssikkerhet og beredskap Det er gjennomført risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) for reguleringsplanen. En rekke hendelser er vurdert med hensyn til sannsynlighet og konsekvens. Forslagsstillers kommentar: Administrasjonens kommentar: Store områder er regulert til friområder i planforslaget. Eksisterende ballbane blir flyttet og reetablert til en mindre bane. Det skal i tillegg etableres en lekeplass. Adkomsten til friområdene blir bevart med bevaring av sti. Barn og unges interesser blir ivaretatt i plan. Det er positivt at det bygges konsentrert (min. 2 per daa) i bybåndet. Planen legger opp til en boligtype det er få av i Bamble kommune. Planen følger føringer i ATP Grenland og Arealdelen. Naturverdier blir ivaretatt i plan med friområder og hensynssoner. Uttalelse fra Einar Andreas Jensen, dat. 07.05.2018 (sendt til ordfører Hallgeir Kjelldal): Jensen skriver at det etter møte med kommunen på 90-tallet representert ved daværende ordfører Jostein Rise og velforeningen Utsikten og Krabberødstrand ble enighet om at Dokumentnr.: Doknr side 8 av 12
velforeningen kunne bygge en ballbane/skøytebane i Isdammen på dugnad og støtte fra velforeningen. Jostein Rise forsikret dem om at området skulle være friområde. Avtalen med Gill og Gregersen som grunneiere og kommunen var at kommunen skulle skaffe 2 tomter de kunne bygge på et egnet sted i kommunen. Han synes det er trist å registrere at kommunen går inn for å bygge på en leke/ballplass. Det er snakk om en erstatning med en mindre plass nærmere fjellet, han synes det er en dårlig erstatning. Han har tidligere pekt på tilkomsten til byggefeltet som er dårlig for gående og syklende, veien opp til Isdammen fra Hellebergveien har vært deres bakvei for gående og syklende til feltet deres. Med den utbyggingen som det er foreslått vil veien bli adskillig mer trafikkert. Som en opplysning stopper fortauet i Krabberødveien før byggefelt der de bor. Når han hører kommunestyre diskutere hvem som skal få penger til gode formål synes han det er rart at noen i kommunen skal fratas det de har naturlig og det som er bygd på dugnad. Administrasjonens kommentar: Jf. brev fra kommunen vedrørende erstatningsareal dat. 19.10.2012. Uttalelse fra Einar Andreas Jensen, dat. 01.08.2018: Jensen skriver at han er sterkt imot utbygging i Dammuren. Han mener det er bra at det tas hensyn til både kalkstein og fortidsminner, men hensyn til mennesker, spesielt unge, som mister en slik plass å boltre seg på blir ikke nevnt. Han reagerer også på trafikksikkerheten i tilknytning skolevei med økt trafikk på veien. Han håper ikke planen blir godkjent. Administrasjonens kommentar: Det er nevnt i planbeskrivelsen at ballbanen blir erstattet av en mindre ballbane. I tillegg vil det bli etablert en lekeplass i forbindelse med de nye boligene. Planforslaget inneholder store friområder for lek og rekreasjon. Barn og unges interesser er vurdert ivaretatt i plan. Det stilles krav om at veg til planområdet må følge normalprofil. Uttalelse fra Einar Andreas Jensen, dat. 16.08.2018: Einar Andreas Jensen skriver at området det er snakk om var regulert som friareal og skulle være med gangstier, lekeplasser og ballbane/skøytebane. Når ballbanen skulle bygges, et samarbeidsprosjekt mellom velforeningen Utsikten og Krabberødstrand, kom det innvendinger fra byggefirmaet Gill og Gregersen. De ville omregulere og bygge boliger. Det ble holdt møter med kommunen mellom velforeningene og Gill og Gregersen. Slik han husker det kom det til enighet mellom kommunen og Gill og Gregersen at kommunen skaffet to tomter på et egnet sted i kommunen. De de kunne bygge ballbane som planlagt. De fikk forsikringer fra Bamble kommune ved daværende ordfører Jostein Rise at området rundt skulle forbli friområde. De mener bygging i den gamle isdammen vil være med på å ødelegge et godt bevart fortidsminne. De er kritiske til belastningen det vil bli på tilkomstvei, som i dag er nærmest som en gangvei å regne, og blir brukt mye som skolevei. De håper planene blir lagt på is og området blir beholdt som friområde. Forslagsstillers kommentar: Dokumentnr.: Doknr side 9 av 12
Område for boligbebyggelse ved Dammuren er avklart i arealdelen til den nye kommuneplan. Det var innspill fra tiltakshaver til arbeidet med den nye arealdelen. Her ble de forhold som Einar A. Jensen snakker om tatt i betraktning. I brev til kommunen datert 15.04.13 skriver vi blant annet følgende: Gammelt planforslag - Erstatning for areal til friareal/ balløkke ved Dammuren Det ble laget et reguleringsplanforslag fra Gill og Gregersen AS for område ved Dammuren tidlig på 1990-tallet. Se vedlegg «Gammel plan». I brev datert 19.10.2012 fra Bamble kommune, står det om en forhandlingsprotokoll fra møte 10.01.1995. Iht. denne protokollen skal det som kompensasjon for friarealet, stilles til rådighet et tomteareal på 2290 m2 som et resultat av at reguleringsplan for Dammuren ble nedstemt i kommunestyret 12.10.1993. Kommunen skriver videre følgende i brevet datert 19.10.2012: «Gjennomføring av denne avtalen om erstatningsareal er ikke videreført og situasjonen vedr. kommunale utbyggingstomter er endret. Kommunen har i dag ikke aktuelle tomter å tilby. Etter drøftinger internt i kommunen vil vi foreslå at erstatningsarealet kompenseres på annen måte. Kommunestyret har vedtatt et det i arealdelen åpnes for gjentetting på Langesund/ Stathellehalvøya. Kommunen vil derfor foreslå at det igangsettes et reguleringsarbeid med sikte på gjentetting. Planarbeidet må være i regi av Dere, men kommunen kan bidra ved at saksbehandlingsgebyr frafalles. I tillegg kan det i en utbyggingsavtale tas en kompensasjon for tekniske anlegg.» Ballbane opprettholdes i planen om noe redusert i omfang. I tillegg skal det etableres en større lekeplass. Videre tas det i stor grad hensyn til kvalitetene i områdene omkring byggeområdet; terreng, vegetasjon og viktig sti-gjennomgang og selve damkonstruksjonen skal opprettholdes/ bevares. Administrasjonens kommentar: Del av planområdet er avsatt til boliger i kommuneplanens arealdel (område 46). Det er dette området som også er regulert til boliger i planforslaget for Dammuren. Planområdet ligger innenfor bybåndet, og følger dermed føringer for gjentetting i eksisterende boligområde. Ny vei skal utbedres. Vi mener trafikksikkerheten blir overholdt ved utbedring av frisikt og utviding a vei iht. normalprofil, jf. uttalelse fra Kommunalteknikk (under). Ballbanen reetableres som en mindre bane nord for stien gjennom området (vist i reguleringsplan som BNA1). I tillegg etableres det lekeplass i tilknytning til nytt boligområde. Store friområder bevares i planforslaget. Barns interesser vurderes som opprettholdt. Viser ellers til tidligere avklaringer vedrørende erstatningsareal, jf. forslagsstillers kommentar. Uttalelse fra kommunalteknikk i Bamble kommune, dat. 07.09.2018: Enhet for teknikk og samfunnsutvikling har i samråd med kommunalteknikk vurdert planforslaget med tilhørende plandokumenter. Vi har følgende merknader: 1. Det legges i planen opp til å etablere 12 nye boligenheter innenfor planområdet. De eksisterende boligene rundt benytter i dag Hellebergveien som atkomst, og den er svært smal og underdimensjonert i forhold til bruken. Ifølge plandokumentene skal vegbredden økes til 3,5 meter kjørebredde, og en total regulert bredde på 7 meter. Dokumentnr.: Doknr side 10 av 12
Dette er ikke tilstrekkelig for en offentlig atkomstveg, med tanke på antall boenheter og den trafikken man må regne med når feltet er utbygd. Vedlagt ligger normalprofil for offentlig atkomstveg, og vi ber om at denne følges. Dersom man likevel ønsker å foreslå redusert vegbredde i forhold til standarden, må det etableres minst to passeringslommer på vegstrekningen SKV2, og regulert vegbredde må ta høyde for tilstrekkelig areal for grøft, skulder og snøopplag. 2. Under punkt 6.1 b i planbestemmelsene, framgår det at vegene er regulert som bygget. Dette virker selvmotsigende i forhold til breddeutvidelsen nevnt foran. Vi stiller spørsmål til hva som menes. Vi kan ikke akseptere at total regulert vegareal innsnevres i forhold til normalen, når bruken øker, og innsnevringen klart går ut over grøfteareal og snøopplag. 3. Vendehammer i enden av veg SKV2 må dimensjoneres tilstrekkelig med tanke på at renovasjonsbilen skal snu. Normalprofil: Administrasjonens kommentar Det er stilt vilkår om justering av planforslag for å imøtekomme uttalelse fra Kommunalteknikk. Rådmannens vurdering Planområdet ligger i bybåndet. Det legges opp til ca. 3 boliger per daa (12 boenheter på 3,70 daa). Dette oppfyller krav til gjentetting på min. 2 per daa i Kommuneplanens arealdel og ATP Grenland. Det har i tidligere faser vært diskusjon om erstatningsareal (tomter) for ballbane. Kommunen uttalte i brev av 19.10.2012 at erstatningsareal for ballbane må erstattes på annen måte da kommunen ikke hadde ledige tomter tilgjengelig. Ballbanen blir i planforslaget erstattet med en ny ballbane. Den nye ballbanen blir mindre enn den som er der i dag (375 m2 vs. ca. 880 m2 i dag). Det er god tilgang til sammenhengende friområder rundt byggeområdet. Eksisterende sti bevares. Ny stor lekeplass på 150m2 skal etableres. Barn og unges interesser synes å bli ivaretatt i plan. Dokumentnr.: Doknr side 11 av 12
Vegen til planområdet er i dag smal og tåler ikke økt trafikk fra nye boliger. Planforslaget må justeres for å imøtekomme krav til normalprofil fra Kommunalteknikk. Det er mye naturverdier i området, bl.a. kalkfjell, jf. naturmangfoldrapport. Dette er ivaretatt med hensynssone i plankart og bestemmelser. Lov om naturmangfold 8-12 er vurdert som ivaretatt. Planområdet ligger akkurat utenfor støysonen til ny E18, jf. støykart. Gjennomføring av planforslaget krever arealoverføring. Miljøkonsekvenser Se rapport om naturmangfold. De viktigste naturverdier er bevart i plan. Det er knyttet hensynssoner opp mot naturverdier. Økonomikonsekvenser Utbyggingsavtale med kommunen. Andre konsekvenser Smal veg til planområdet som kreves utbedret. Eksisterende ballbane flyttes, erstatningsbanen blir mindre. Konklusjon Planforslaget anbefales med vilkår. RETT UTSKRIFT DATO 2.november.2018 Dokumentnr.: Doknr side 12 av 12