STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 59/1 Arkivsaksnr: 2017/9622-8 Saksbehandler: Marit Kristine Pedersen Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 59/1 - Kamv 59, 7510 Skatval - Dispensasjon fra LNFR-formål for bruksendring av deler av eksisterende driftsbygning til lager for nettbutikk Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra LNFRformålet i kommuneplanens arealdel for bruksendring av driftsbygning til lager for nettbutikk. Vedlegg: Vedlegg: Søknad om dispensasjon etter plan- og bygningsloven Opplysninger gitt i nabovarsel Kvittering for nabovarsel Bilder Beskrivelse av tiltak/bruksendring på eiendommen Situasjonskart kamv 59 Oversiktskart kamv 59 59/1 - dispensasjon og bruksendring av driftsbygning til lager for nettbutikk - landbruksfaglig vurdering Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 24.10.17 Søknad om avkjørsel fra offentlig veg Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Høringsbrev
Sammendrag: Stjørdal kommune mottok 09.10.2017 søknad om dispensasjon fra LNFR-formålet i kommuneplanens arealdel for Stjørdal kommune for bruksendring av eksisterende driftsbygning til lager for nettbutikk. Driftsbygningen er tidligere benyttet til potetlager, og bruksarealet er på anslagsvis 140 m 2. Potetproduksjonen er lagt ned for flere år siden og lageret har ikke vært i bruk siden. I forbindelse med drift av egen virksomhet er det nå ønskelig å renovere slik at det kan tas i bruk som lager for en nettbutikk. Ved vurderingen av vilkårene for dispensasjon har rådmannen lagt avgjørende vekt på følgende: Bruksendringen vil ikke føre til vesentlig konsekvenser for jordbruksdrift i området. Arealet i driftsbygningen som søkes bruksendret er forholdsvis lite, og vil ikke ha stor betydning for landbruksdriften på eiendommen. Kommunens landbruksfaglige rådgiver og Fylkesmannens i Nord-Trøndelag har ingen merknader til dispensasjonen. Saksopplysninger Det er søkt om dispensasjon for bruksendring av eksisterende driftsbygning med sikte på bruk som lager til nettbutikk. Bruksarealet for lageret er anslagsvis 140 m 2. Eiendommen ligger i område som i kommuneplanens arealdel er vist som område for landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR-formål). I LNFR-områder er det kun tillatt å oppføre bygninger eller iverksette anlegg eller andre tiltak som er nødvendige for drift av næringsmessig landbruk, dvs. jordbruk, skogbruk eller reindrift, herunder gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Den planlagte virksomheten er ikke i tråd med dette formålet, og det er søkt om dispensasjon fra LNFR-formålet i kommuneplanens arealdel. Tiltaket er tilstrekkelig nabovarslet i samsvar med plan- og bygningsloven 21-3. Det er ikke registrert merknader til tiltaket. Andre myndigheter: Saken er oversendt kommunens landbruksrådgiver som uttaler følgende: «Det er søkt om bruksendring av ca. 140 kvm av driftsbygning (potetlager) med sikte på bruk som lager for nettbutikk. Tiltaket ligger i område som i kommuneplanens arealdel er vist som område for landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR-område). Den planlagte virksomheten er ikke i tråd med dette formålet, og det er derfor søkt om dispensasjon. Eiendommen er ifølge NIBIO (gårdskart) på ca. 172 dekar, og av dette er ca. 128 dekar fulldyrka jord og ca. 32 dekar produktiv skog. Det er opplyst at potetproduksjonen er nedlagt for mange år siden. Det kan generelt være positivt at eksisterende bygningsmasse bygd til landbruksformål kan holdes vedlike gjennom ny anvendelse, både ut fra samfunnsøkonomiske og kulturhistoriske hensyn. Ved omfattende ombygging og fasadeendring kan det imidlertid være krevende å ivareta kulturhistoriske hensyn. Ut fra søknaden ser det ut til at det er planlagt relativt små utvendige endringer på bygninga.
Ut fra de opplysningene som er gitt i søknaden, har jeg ingen landbruksfaglige innvendinger til at det innvilges bruksendring og dispensasjon for etablering av lager for nettbutikk.» Med hjemmel i pbl. 19-1 ble saken sendt til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for uttalelse. Fylkesmannens fagavdelinger har ingen merknader til søknaden. Dispensasjonssøknaden: Søknad om dispensasjon skal begrunnes, jf. pbl. 19-1. Tiltakshaver har anført følgende i dispensasjonssøknaden: «Tiltaket medfører små endringer. Små endringer i fasade. Tiltaket kan medføre noe økt trafikk i forbindelse med post- og varelevering.» I tillegg har tiltakshaver lagt ved et skriv til søknaden som beskriver tiltaket: «Tiltaket innebærer oppussing av lager som tidligere er benyttet til potet. Potetproduksjon er lagt ned for flere år siden og lagret har ikke vært i bruk siden. Lageret er på ca. 140 m 2. I forbindelse med drift av egen virksomhet, ønsker jeg nå å renovere slik at det kan tas i bruk som lager for en nettbutikk. Utvendig innebærer tiltaket små endringer. En leddport skal erstattes av ytterdør og en mindre vareport, evt. med et vindu ved siden av. I tillegg vil det bli satt inn 2/3 vinduer mot sør. Mot vest vil det bli satt inn 2/3 vinduer for å gi naturlig lys inn. Innvendig bærer lageret preg av tidligere bruk. Mye av isolasjonen skal skiftes og det skal skrus plater på vegg og i tak. På eksisterende betonggulv skal det legges gulvbelegg.» Planstatus: Gjeldende plan for eiendommen er kommuneplanens arealdel for Stjørdal kommune 2013-2022, vedtatt 20.03.2014, revidert 05.10.2017. Eiendommen er vist til LNFR-formål. Rettslig grunnlag: Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven 19-2. Bestemmelsen lyder: «19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.
Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Vurdering Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldene med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. Videre må det ved avgjørelse av om dispensasjon skal gis vurderes om det finnes andre løsninger for å få gjennomført tiltaket som ikke utløser dispensasjonsvedtak. Ved vurdering av det andre vilkåret må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for at vilkåret skal anses oppfylt. Normalt vil det derfor ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, gjør seg gjeldende med styrke. Når det gjelder avveiningen mellom fordeler og ulemper som pbl. 19-2 gir anvisning på, skal det i utgangspunktet vektlegges fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon som omsøkt, og det skal etter forarbeidene bare legges begrenset vekt på individuelle hensyn. Etter forarbeidene til pb1. 19-2 framgår det at vilkåret om at fordelene må være klart større enn ulempene innebærer at det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Hensynet bak LNFR-formålet er å ivareta viktige natur- og landbruksområder for å sikre en bærekraftig utvikling. I lovens forarbeider (ot.prp.nr. 32) fremgår det at denne betegnelsen «skal brukes for områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, herunder jordbruk, skogbruk og reindrift, og/eller som skal bli liggende som naturområder med spesiell betydning for friluftsliv». Landbrukseiendommen er på ca. 172 daa., og av dette er ca. 128 daa. Fulldyrka jord og ca. 32 daa. Produktiv skog. Det er opplyst at potetproduksjonen er nedlagt for mange år siden. Det vises til landbruksrådgiver i kommunen som sier at det «kan generelt være positivt at eksisterende bygningsmasse bygd til landbruksformål kan holdes vedlike gjennom ny anvendelse, både ut fra samfunnsøkonomiske og kulturhistoriske hensyn. Ved omfattende ombygging og fasadeendring kan det imidlertid være krevende å ivareta kulturhistoriske hensyn. Ut fra søknaden ser det ut til at det er planlagt relativt små utvendige endringer på bygninga.»
I dette tilfelle omfatter bruksendringen en mindre del av eksisterende bygninger på eiendommen. Rådmannen finner det positivt at man finner driftsløsninger som bidrar til bruk og vedlikehold av eksisterende driftsbygning på gården. Herunder vektlegges at det ikke skal gjøres store endringer i eksisterende driftsbygning, utover innvendige arbeider og mindre fasadeendringer. Fasaden vil ikke bli vesentlig endret, slik at hensynet til kulturlandskap fortsatt ivaretas. Ut fra de landbruksfaglige vurderingene vil ikke omsøkte dispensasjon føre til vesentlige konsekvenser for jordbruksdriften i området. På bakgrunn av overnevnte vurderinger kan rådmannen ikke se at dispensasjonen vil føre til at hensynet bak LNFR-formålet, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Rådmannen kan ikke se at dispensasjon fra LNFR-formålet for bruksendring av eksisterende driftsbygning til lager for nettbutikk vil medføre kvalifiserte ulemper driften av landbrukseiendommen, eller vesentlige miljømessige ulemper for omgivelsene. Rådmannen anser det som en klar fordel, ut fra kulturlandskapsmessige og bygningsmessige hensyn, at en mindre del av eksisterende driftsbygninger på eiendommen brukes og vedlikeholdes med det uttrykk og fasade som den har i dag. En dispensasjon vil ikke endre vesentlig på den trafikale situasjonen på gården i form av økt trafikk på gårdstunet. Rådmannens vurdering er at adkomsten ikke vil medføre ulemper for gårdsdriften eller for boligdelen av gården. Virksomheten vil ikke være spesielt trafikkskapende i følge dispensasjonssøknaden, kun økt varelevering m.m. Enhet kommunalteknikk har gitt tillatelse til utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra kommunal veg. Som rådmannen er kommet til ovenfor blir hensynene bak bestemmelsen bak LNFR-formålet i KPA ikke vesentlig tilsidesatt gjennom at det gis dispensasjon som omsøkte i denne saken. Av den grunn er det også vanskelig å se at dispensasjonen medfører tungtveiende ulemper. Dispensasjonen vurderes å ikke ha negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, og det vektlegges at landbruksrådgiver, og statlig myndighet ikke har hatt innvendinger til dispensasjonen, jf. pbl. 19-2 fjerde ledd. Etter en samlet vurdering er rådmannen kommet frem til at fordelene med en dispensasjon er klart større enn ulempene. Vilkårene for dispensasjon i pbl. 19-2 anses oppfylt og dispensasjon for bruksendring av eksisterende driftsbygning til lager for nettbutikk innvilges.