3 Vestby kommune Bygg Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 17/01421-26 Silvia Jørgensen 24.08.2018 Avslag - Gnr 4 Bnr 34 - Rødsveien 217 - Bruksendring fra fritidsbolig til enebolig i LNF-område med dispensasjon Det vises til søknad mottatt 22.03.2018. Tiltakets adresse: Rødsveien 217 Gnr./bnr./fnr./snr.: 4/34/0/0 Ansvarlig søker: Pro-z Kjetil Zetterstrøm, Mosters vei 40, 1540 VESTBY Tiltakshaver: Hans-Petter Rødnes, Herslebs Gate 30 A, 0561 OSLO. Oxana Rødnes, Herslebs Gate 30 A, 0561 OSLO Vedtak: Søknaden avslås i medhold av bestemmelsene til kommuneplanens arealdel Vestby 2014-2026 (kommuneplanbestemmelsene) 14, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Søknaden Søknad om bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig ble mottatt 22.03.2017, og komplettert av ansvarlig søker 12.06.2018. Det søkes om bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig med dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Vestby 2014-2026 (kommuneplanbestemmelsene) 14 for bruksendring fra fritidsbolig til enebolig i LNF-område for spredt bebyggelse. Plangrunnlag Eiendommen er uregulert, og omfattes av kommuneplanens arealdel Vestby 2014 2026. Området er avsatt til «LNFR areal for spredt bolig- fritids- eller næringsbebyggelse mv, Nåværende» og «Hensyn friluftsliv». Postadresse Besøksadresse Telefon 64 98 01 00 Org.nr. 943 485 437 Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax +47 64980101 Bankgiro 1613.07.00342 1541 Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no www.vestby.kommune.no Side 1 av 9
Det fremgår av kommuneplanbestemmelsene 14 første og fjerde ledd at: «Tiltak skal plasseres slik at de ikke forringer dyrket eller dyrkbar mark, passer best mulig inn i kulturlandskap og bygningsmiljø, ikke hindrer allmenn ferdsel og ikke skader viktige områder for naturmangfold. [ ] På eiendom med eksisterende fritidsbebyggelse tillates kun én ikke vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse (maksimum 20 m2 og kun én gang). Midlertidige bygninger, konstruksjoner og anlegg, herunder anleggsbrakker, campingvogner, båtopplag og lignende, tillates ikke. For den enkelte tomt er tillatt bruksareal BRA=100 m2. Maksimal gesimshøyde er 4,5 meter og maksimal mønehøyde er 6,5 meter.» Bruksendring er derfor avhengig av at det innvilges dispensasjon fra 14 i kommuneplanbestemmelsene.» Det er dermed kun tillatt med én ikke vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse på eiendommen, ikke bruksendring til bolig/enebolig. Bruksendring er derfor avhengig av dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene 14 for å kunne tillates. Uttalelser Uttalelse fra Follo landbrukskontor Follo landbrukskontor har i brev 23.08.2018 opplyst at eiendommen har ingen landbruksinteresse og har ingen innvendinger til bruksendringen. Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus Det fremgår av uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus datert 07.09.2017 at: «Eiendommen hvor det søkes om bruksendring ligger 3,3 km sørvest for Vestby sentrum, og ligger ikke i tilknytning til et større og etablert boligområde med nær tilgang til handel, service og tjenestetilbud, samt kollektivtilbud. Det er kun en annen bolig i nærheten, og flere andre fritidsboliger. Etter vår vurdering blir området svært bilbasert for daglige gjøremål. Selv om det kun søkes om en bruksendring, fra fritidsbolig til bolig, vil en dispensasjon bidra til å svekke satsingen på Vestby sentrum, og kan medføre presedens for andre saker, spesielt for de resterende fritidsboligene i nærheten, og dermed ytterligere bidra til å svekke kommunens Vår ref.: 17/01421-26 Side 2 av 9
muligheter til å sikre at boligveksten skjer i Vestby, eller i andre tettsteder og større bomiljø i Vestby, jfr. retningslinje R4 i regional plan. Vi har i tidligere uttalelser sagt at kommunen har utfordringer med å oppnå 80/20- prinsippet i regional plan. For å sikre en utvikling i tråd med nasjonale og regionale føringer er det også viktig at kommunen fører en streng dispensasjonspraksis. Den omsøkte eiendommen grenser også til et fulldyrket jorde av svært god jordkvalitet. Nærhet mellom boligområder og dyrket jord kan innebære et konfliktpotensial som på sikt kan medføre press og restriksjoner for landbruksdriften. På bakgrunn av samordnet areal- og transportplanlegging og hensyn til landbruksdriften mener vi at å innvilge dispensasjon er uheldig og vi vil dermed generelt fraråde dispensasjon for bruksendring fra fritidsbolig til bolig.» Uttalelse fra Akershus fylkeskommune planmyndighet og fagmyndighet for kulturminnevern Det fremgår av uttalelse fra Akershus fylkeskommune datert 15.08.2017: «Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus ble vedtatt av fylkestinget 14. desember 2015. Et av planens hovedmål er at utbyggingsmønsteret skal være arealeffektivt, basert på prinsipper om flerkjernet utvikling og bevaring av overordnet grønnstruktur. Planen skal bidra til å nå det felles målet for Oslo og Akershus, fastsatt gjennom Stortingets klimaforlik og Oslopakke 3, om at persontransportveksten i området skal tas med kollektivtransport, gange og sykkel.» Det vises for øvrig til at det ikke er kjent automatisk fredete kulturminner eller nyere tids kulturminner på eiendommen og at potensialet for funn vurderes som lavt. Uttalelse fra Statens vegvesen Uttalelse fra Statens vegvesen ble mottatt 29.09.2017. De stiller seg negative til at det åpnes for flere helårsboliger i det aktuelle området. Eiendommen som det søkes om bruksendring for, ligger om lag 3,3 km sørvest for Vestby sentrum, i et område hvor det er langt til kollektivtilbud og sentrumsfunksjoner. Med henvisning til «Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging», samt «Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus», anser Statens vegvesen det som uheldig å tillate boliger i et område hvor beboerne vil være avhengige av bil. «Til tross for at det her er snakk om en bruksendring, er vår bekymring at slike saker over tid vil svekke kommunens muligheter for å sikre en fortetting av Vestby sentrum. Vi er også bekymret for presedensvirkningen, spesielt knyttet til øvrige fritidsboliger i området.» Vår ref.: 17/01421-26 Side 3 av 9
Med bakgrunn i retningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, fraråder Statens vegvesen kommunen å innvilge dispensasjon for bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig. Uttalelse fra RO Kommunalteknikk Avløp Uttalelse fra RO Kommunalteknikk vedrørende avløpsløsning ble mottatt 16.08.2017 Avdeling for kommunalteknikk opplyser at eiendommen har godkjent renseløsning, men påpeker at ved eventuell bruksendring vil det være behov for hyppigere slamtømming av både gråvannsanlegg og tett tank. Uttalelse fra RO Skole Uttalelse fra RO Skole ble mottatt 15.08.2017: «Eiendommen ligger akkurat 4 km fra Vestby skole og vil derfor utløse skyss. Skoleveien regnes ikke som særlig trafikkfarlig.» Dispensasjoner Tiltaket er i strid med kommuneplanens arealdel Vestby 2014-2026 (kommuneplanbestemmelsene) 14 og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon fra bestemmelsen. Søknad om dispensasjon skal grunngis, jf. plan- og bygningsloven 19-1. Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Vestby 2014-2026 (kommuneplanbestemmelsene) 14, for bruksendring av fritidsbolig til helårsbolig. Søknaden begrunnes av ansvarlig søker med følgende: - Tomten og bygningen ligger i et området hvor omkringliggende bebyggelse er av boliger og fritidsboliger. - Naboer som Gnr/Bnr 4/10, 4/37 og 4/38 er registrert som helårsbolig. - Bygningen det søkes bruksendring for er nylig oppført og ivaretar alle krav til TEK10 samt andre krav som vei, vann og adkomst for en helårsbolig. - Tomten har godt uteopholdsareal for lek og annen aktivitet. - En bruksendring for boligen vil ikke være til sjenanse for noen naboer eller gjenboere men heller skape et bedre og godt nabolag. Bygningssjefens vurdering Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første kan ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Vår ref.: 17/01421-26 Side 4 av 9
Det er søkt om dispensasjon utenfor byggesak fra kommuneplanbestemmelsene 14 for bruksendring fra fritidsbolig til enebolig. Vilkår 1 - om hensynene bak bestemmelsen(e) det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Hensynet bak LNFR-formålet er å bevare landbruksareal, naturområde og/eller friluftsområde. Kommuneplanens bestemmelser for LNFR-område med eksisterende fritidsbebyggelse tillater kun én ikke vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse på eiendommen. Tillatt bruksareal (BRA) for den enkelte tomt er 100 m². Hensynet bak denne begrensningen er å hindre vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse samt etablering av nye boliger i disse områdene med de økonomiske og miljømessige følger dette får. Ettersom bruksendring fra fritidsbolig til enebolig vil innebære etablering av en ny bolig på eiendommen, er bygningssjefens vurdering at bruksendring fra fritidsbolig til enebolig i vesentlig grad tilsidesetter hensynet bak kommuneplanbestemmelsene 14. Spredt boligbebyggelse er heller ikke i tråd med formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven, som har som hovedmål å fremme en bærekraftig utvikling. Omsøkte dispensasjon strider i tillegg mot nasjonale interesser som kommunen skal ivareta i sin arealforvaltning. Bygningssjefens konklusjon er at å gi en dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene 14 for bruksendring fra fritidsbolig til enebolig vil medføre at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra og hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Vilkår 2 om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering Ettersom vilkåret om at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, og hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke må bli vesentlig tilsidesatt ikke er oppfylt, er det ikke nødvendig å vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Bygningssjefen finner det imidlertid hensiktsmessig å vurdere vilkåret. Vilkåret «klart større fordeler» må ses i forhold til de offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. De fordeler som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn (samfunnshensyn), ikke den enkeltes behov. Individuelle forhold som grunnlag for å gi dispensasjon er av begrenset betydning, da eierforholdene med tiden vil være skiftende og arealbruk for en bygning fastlegges i et livslangt perspektiv gjennom et dispensasjonsvedtak. Vår ref.: 17/01421-26 Side 5 av 9
Det fremgår av dispensasjonsveilederen, utarbeidet av Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Akershus fylkeskommune, s. 11, at et dispensasjonsvedtak normalt ikke kan begrunnes med helsemessige eller andre privatrettslige og personlige grunner. Personlige grunner kan, i spesielle tilfeller telle som en fordel, men det kommer blant annet an på hvilken bestemmelse som settes til side ved en dispensasjon. Rådmannen er av den oppfatning at personlige grunner ikke kan få avgjørende betydning når det er snakk om å tilsidesette et forbud mot større utbyggingstiltak, herunder bruksendring fra fritidsbolig til bolig. At tiltaket ikke vil være til sjenanse for noen, hindre ferdsel eller skade naturmangfoldet, er ikke en relevant begrunnelse for dispensasjon. En slik argumentasjon innebærer at man tar det omvendte utgangspunktet i forhold til hva en dispensasjon er ment å være. Det skal være positive grunner/klare fordeler som taler for at det skal gis en dispensasjon. Ulempen ved å gi dispensasjon er at en dispensasjon for bruksendring fra fritidsbolig til enebolig i LNF-område for spredt bebyggelse berører vesentlige forutsetninger i kommuneplanen. Kommuneplanen ble vedtatt med innsigelser i april 2015, og endelig vedtatt i mai 2016 etter gjennomført mekling. Kommuneplanen er følgelig en relativt ny plan. Planen er kommet til gjennom en omfattende og demokratisk prosess, og det å gi dispensasjon fra så sentrale bestemmelser som forbudet mot større utbyggingstiltak, herunder bruksendring på eiendommer med eksisterende fritidsbebyggelse i LNFRområde vil bidra til å undergrave planen som styrings- og beslutningsverktøy. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal-, og transportanlegging, samt regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus, vedtatt av fylkestinget 14.12.2015, legger føringer for kommunenes arealplanlegging og skal også legges til grunn ved enkeltvedtak. Det fremgår av plan- og bygningsloven 19-2 fjerde ledd at det ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Retningslinjene legger blant annet vekt på at planleggingen skal legge til rette for kompakte og attraktive byer og tettsteder og mindre spredt bebyggelse. Dette skal sikre at flere kan gå, sykle eller bruke kollektivtrafikk til daglige gjøremål. Det fremgår av regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus at tettstedet Vestby prioriteres som vekstområde, slik at målene knyttet til arealeffektivitet og rasjonelt transportsystem oppnås. Dette innebærer at minimum 80 % av bolig- og arbeidsplassveksten i kommunen skal foregå her, jf. retningslinje R3. Den resterende 20 % av veksten kan skje utenfor Vestby, men forutsettes å være i tråd med Vår ref.: 17/01421-26 Side 6 av 9
retningslinje R4 i regional plan. Det fremgår av retningslinje R4 at: «Utvikling utenfor prioriterte vekstområder bør skje innenfor allerede etablerte byggeområder, og det bør også her legges til rette for en utvikling som bygger opp under kollektivtransport og bruk av sykkel og gange.» Områdereguleringsplan for Vestby sentrum, vedtatt 09.12.2016, legger til rette for vekst i Vestby sentrum, som med sin strategiske beliggenhet i Osloregionen gir gode forutsetninger for en bærekraftig utvikling. Områdereguleringsplanen tilrettelegger for at det på sikt kan etableres ca. 4.000-6.800 nye boliger innenfor planområdet. Vestby kommune har vedtatt at etablering av boliger prioriteres etablert i Vestby sentrum, noe som taler imot dispensasjonen. For å sikre en utvikling i tråd med nasjonale og regionale føringer er det viktig at kommunen fører en streng dispensasjonspraksis. En dispensasjon vil etter rådmannens vurdering bidra til å svekke satsingen på Vestby sentrum og kan medføre presedens for andre saker og åpne opp for uønsket «satellittutbygging». Bygningssjefen viser avslutningsvis til at Statens vegvesen og Fylkesmannen i Oslo og Akershus fraråder at det gis dispensasjon i saken. Det fremgår av plan- og bygningsloven 19-2 at: «Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden.» Etter en samlet vurdering har bygningssjefen kommet til at ulempene ved å innvilge dispensasjon er klart større enn fordelene. Søknaden avslås, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr 25 300,- sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: - Kap. 3-5 Bruksendring inntil 200 m²: kr 10 300,- - Kap. 3-8 Dispensasjon fra arealplanformålet: kr 15 000,- Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Vår ref.: 17/01421-26 Side 7 av 9
Med hilsen Jack Hatlen RO-leder PBG Silvia Jørgensen avdelingsarkitekt Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi: Skole, Cathrine Grinna Skjeltorp, Postboks 144, 1541 VESTBY Akershus fylkeskommune, Postboks 1200 Sentrum, 0107 OSLO Fylkesmannen i Oslo og Akershus, C/o Fylkesmannen i Østfold Postboks 325, 1502 MOSS Statens vegvesen region Øst, Postboks 1010, 2605 LILLEHAMMER Hans-Petter Rødnes, Herslebs Gate 30 A, 0561 OSLO Oxana Rødnes, Herslebs Gate 30 A, 0561 OSLO Mottakere: Kommunalteknikk, Torleif Lesteberg, Postboks 144, 1541 VESTBY Geodata, Vida Kvilhaugsvik, Postboks 144, 1541 VESTBY Pro-z Kjetil Zetterstrøm, Mosters vei 40, 1540 VESTBY Vår ref.: 17/01421-26 Side 8 av 9
ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 17/01421-26 Side 9 av 9