Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 17/ Eline Rummelhoff-Larsen

Transkript

1 3 Vestby kommune Bygg Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 17/ Eline Rummelhoff-Larsen Tillatelse til tiltak med dispensasjon - Gnr 132 Bnr Damåsveien 12 - Tilbygg og ombygging Det vises til søknad mottatt Tiltakets adresse: Damåsveien 12 Gnr./bnr./fnr./snr.: 132/413/0/0 Ansvarlig søker: Tiltakshaver: Bjørnar Nordal, Gamlehagen 17, Mette Cecilie Bakken-Kaulum, Lindemans Gate 3 D, 0267 OSLO Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra bestemmelsene til kommuneplanens arealdel for Vestby , for ombygging av fritidsbolig med pulttak og saltak, til gjennomgående saltak samt endring av mønehøyde på bygningen. Søknad om tillatelse til oppføring av uisolert vinterhage, med BRA = 11 m² og BYA = 12,6 m², godkjennes med plassering som vist på kart datert , mottatt her , og med utforming som vist på tegninger mottatt her Det foreligger ikke nabomerknader til søknaden. Vilkår for tillatelsen: 1. Alle krav i kommuneplanbestemmelsene, reguleringsplan/reguleringsbestemmelser og lov med forskrifter skal oppfylles. Tiltaket tillates nå igangsatt. Tillatelsen er gyldig innen tre år fra vedtaksdato. Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax Bankgiro Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no Side 1 av 8

2 GODKJENTE OPPLYSNINGER FOR MATRIKKELFØRING TILTAK Bygningstype: 161 BYA: BRA: 12,6 m² - kun vinterhage 11 m² - kun vinterhage Bruksenheter (hoveddel + ev. sekundærleilighet) BYA: Totalt etter tiltak: 77,6 m² Næringsgr.: Y BRA 1.etg H01: 76 m² BRA: Totalt etter tiltaket: 76 m² BRA annet - garasje/uthus: 38,6 m² Rom: 3 Bad: 1 WC: 1 KJØK: 1 Vann: Privat Avløp: Privat Pipe antall: 1 Merknader: Opplysninger til matrikkelen uregistrerte arealer i matrikkelen fra tidligere. Opplysninger hentet fra søknad. BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Søknaden ble mottatt , og komplettert Det søkes om oppføring av uisolert vinterhage i tilknytning til eksisterende fritidsbebyggelse på eiendommen. Det søkes også om ombygging av eksisterende fritidsbebyggelse. Ombyggingen innebærer heving av tak og endring av deler av takkonstruksjonen fra pulttak til saltak. Det søkes om heving av mønehøyden med 30 centimeter og en takvinkel på 22,5. Mønehøyde etter tiltak = 3,6 meter, gesimshøyde etter tiltak = 3,0 meter. Omsøkt vinterhage har BRA på 11 m² og BYA = 12,6 m². Gjennomføringsplan og ansvarlige foretak Det er levert gjennomføringsplan datert og erklært ansvar for de nødvendige fagområdene og ansvarsområdene av omsøkt tiltak. Ansvarlig foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med gjeldende lov, forskrift og gitt tillatelse, og at arbeidene blir kvalitetssikret og kontrollert i samsvar med foretakets system og kontrollplan i tiltaket. Gjennomføring av det aktuelle ansvarsområdet skal stanses dersom ansvarlig foretak melder opphør av ansvarsrett før ansvarsområdet er ferdigstilt og nytt ansvarlig foretak ikke har erklært ansvar. Ved endringer i ansvarsforhold skal ny gjennomføringsplan samt melding om opphør av ansvarsrett før ansvarsområdet er ferdigstilt, og ny erklæring om ansvar oversendes kommunen. Bygningsmyndighetene kan føre tilsyn med at kontrollarbeidet utføres og dokumenteres, samt at systemkravene i byggesaksforskriften er oppfylt. Vår ref.: 17/ Side 2 av 8

3 Plangrunnlag Eiendommen er uregulert, og omfattes av kommuneplanens arealdel Vestby Området er avsatt til fritidsbebyggelse. I eksisterende områder for fritidsbebyggelse kreves ikke reguleringsplan for tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 pkt. c og e (fasadeendring og riving) og en ikke vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse (maksimum 20 m² og kun en gang). Tiltaket skal innpasses i bestående struktur, underordne seg bestående bygninger og skal kunne benytte eksisterende teknisk infrastruktur. Maksimal gesimshøyde er 4,5 meter og maksimal mønehøyde er 6,5 meter. Byggetomta Tiltaket gir ikke endret atkomst. Tomten har atkomst fra privat vei. Tomta er tilknyttet privat avløpsanlegg. Naturmangfold Tiltaket er vurdert i forhold til naturmangfoldloven Det er ikke funnet forhold som er i strid med disse bestemmelsene. Artskartet er sjekket Kulturminneloven Vi gjør oppmerksom på pliktene som følger av lov om kulturminner av Vi gjør spesielt oppmerksom på at dersom det i forbindelse med arbeidene støtes på kulturminner, må arbeidene straks stanses og Akershus fylkeskommune varsles umiddelbart. Visuelle kvaliteter Tiltaket innehar etter plan- og bygningsmyndighetens skjønn gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven Tiltaket medfører en endring av takformen på bebyggelsen, slik at bygningen på eiendommen får gjennomgående saltak. Vinterhagen tilpasses bestående bebyggelse, slik at takvinkel og utforming fremstår som mer helhetlig. Dispensasjon Ombyggingen av fritidsboligen, med endret takkonstruksjon, er i strid med bestemmelsene til kommuneplanens arealdel for Vestby for ombygging av fritidsbolig med pulttak, til saltak og endret mønehøyde og gesimshøyde. Det kan ikke gis tillatelse til tiltaket med mindre det gis dispensasjon fra 1. Søknad om dispensasjon skal grunngis, jf. pbl Søknaden begrunnes av ansvarlig søker med, sammenfattet, at: - Eier ønsker å etterisolere hytta for å forlenge brukssesongen. - Dimensjonen hytta i sag er konstruert med, gir begrenset mulighet for etterisolering. Takhøyden innvendig gir ikke rom for senking av himling for økt isolering. - Høyden på takfot forblir den samme etter tiltaket. Vår ref.: 17/ Side 3 av 8

4 - Overgangen mellom dagens løsning med både saltak og pulttak gjør det vanskelig å få taket tett. Det er i dag vannlekkasje i overgangen. - Tiltaket vi medføre et penere estetisk uttrykk. - Tiltaket er såpass lite at det ikke vil tilsidesette bestemmelsene i vesentlig grad. - Det foreligger klart flere fordeler enn ulemper med å innvilge dispensasjonen. Bygningssjefens vurdering Søknaden er vurdert i forhold til gjeldende plangrunnlag, estetiske og øvrige forutsetninger. Tiltaket omfatter både ombygging og tilbygg/oppføring av vinterhage. De ulike delene av søknaden vil behandles atskilt nedenfor, ettersom det ene tiltaket krever dispensasjon. Omsøkt vinterhage I eksisterende områder for fritidsbebyggelse kreves ikke reguleringsplan for tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 pkt. c og e (fasadeendring og riving) og en ikke vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse (maksimum 20 m² og kun en gang). Tiltaket skal innpasses i bestående struktur, underordne seg bestående bygninger og skal kunne benytte eksisterende teknisk infrastruktur. Maksimal gesimshøyde er 4,5 meter og maksimal mønehøyde er 6,5 meter. Vinterhagen innebærer en ikke vesentlig utvidelse med BRA = 11 m². Mønehøyden er 3,4 meter og gesimshøyden er 2,7 meter. tiltaket innpasses i bestående struktur og underordner seg bestående bygninger på eiendommen. Tiltaket medfører ikke endring i eksisterende infrastruktur. Oppføring av vinterhagen er i samsvar med bestemmelser til kommuneplanens arealdel Vestby Bygningssjefens konklusjon er at tiltaket godkjennes som omsøkt. Ombygging av eksisterende fritidsbebyggelse Ombygging av fritidseiendommen med heving og endring av takkonstruksjonen forutsetter at det gis dispensasjon fra bestemmelsene til kommuneplanens arealdel for Vestby Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første kan ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Det er søkt om dispensasjon fra krav til regulering før tiltak som ikke anses å være mindre utbyggingstiltak tillates, jf. bestemmelsene til kommuneplanens arealdel for Vestby Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Vår ref.: 17/ Side 4 av 8

5 I kommuneplanens arealdel 1, står det at et område skal være regulert før det gjennomføres tiltak etter pbl 20-1 pkt. a, d, g, k, l og m. Bestemmelsen bygger på 12-1 i plan- og bygningsloven, som fastsetter reguleringsplikt for alle større byggeog anleggstiltak og tiltak med vesentlig miljø- og samfunnsvirkning unntatt for konsesjonspliktige energianlegg. Hensynet bak bestemmelsen i 12-1 i plan- og bygningsloven og 1 i kommuneplanens arealdel er å sikre at alle hensyn, forhold og interesser som inngår i arealplanlegging blir ivaretatt. Søknaden innebærer ombygging av eksisterende fritidsbebyggelse. Tiltaket medfører at takkonstruksjonen endres fra eksisterende konstruksjon med både saltak og pulttak, til gjennomgående saltak på bebyggelsen med samme takvinkel. Ombyggingen innebærer en økning av eksisterende mønehøyde med 30 centimeter, men medfører ingen større endringer i eksisterende konstruksjon. Tiltaket gjør at utformingen av bebyggelsen får en samlet og gjennomgående bruk av saltak som takutforming. Bygningssjefen kan ikke se at ombyggingen medfører vesentlig miljø- og samfunnsvirkning, eller påvirker forhold som skal sikres i en arealplanlegging. Bygningssjefen kan derfor ikke se at hensynene bak verken plan- og bygningslovens formålsbestemmelse eller hensynene bak bestemmelser i reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt ved at det dispenseres fra bestemmelsene til kommuneplanens arealdel for Vestby Det vil alltid foreligge en mulighet for at dispensasjoner medfører presedensvirkninger. Dette tiltaket er imidlertid særskilt begrunnet ut fra bebyggelsen på den konkrete eiendommen. Bygningssjefen kan derfor ikke se at presedensvirkninger er en ulempe som i særlig grad gjør seg gjeldende i denne konkrete saken. Ved ombygging som medfører økt høyde på eksisterende bebyggelse, vil en relevant ulempe være påvirkninger på lysforhold til omkringliggende bebyggelse. Tiltaket er imidlertid plassert innerst i en privat vei, der nabobebyggelsen sør for eiendommen ligger mer enn 25 meter fra bebyggelsen. I tillegg er det regulert LNRF-område i området rundt eiendommen, med skogområder uten bebyggelse. Bygningssjefen kan dermed ikke se at ulempene knyttet til lysforhold og påvirkning for nærliggende eiendommer, gjør seg gjeldende med styrke i denne saken. Fordelene ved å gi dispensasjon er at bebyggelsen på eiendommen får en ensartet utforming. Fritidsboligen ligger i et etablert område for fritidsbebyggelse der de fleste av bygningene er oppført med gjennomgående saltak på hovedbebyggelsen. Ombyggingen medfører dermed en ensartethet både for eiendommen i seg selv, og for området fritidsboligen ligger i. Tiltaket gir også den fordel at eksisterende bebyggelse blir ivaretatt og opprettholdt ved å hindre ytterligere lekkasjer i konstruksjonen, samt økt bruk. Vår ref.: 17/ Side 5 av 8

6 Bygningssjefen mener på denne bakgrunn at det er klart flere fordeler ved å gi dispensasjon fra bestemmelsene til kommuneplanens arealdel for Vestby enn ved å ikke gi det. Bygningssjefen er av den oppfatning at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Bygningssjefens konklusjon er at det gis dispensasjon fra bestemmelsene til kommuneplanens arealdel for Vestby , jf. plan- og bygningsloven Det foreligger ingen nabomerknader. Bygningssjefens konklusjon er at søknaden godkjennes. Tiltaket vil etter endelig vedtak bli ført inn i matrikkelen for den enkelte eiendom. Beliggenhet og høydeplassering Godkjent plassering og høyde på overkant gulv vinterhage på kote 45,15, er bindende. Ferdigstillelse Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest, jf. pbl Når arbeidet er ferdig skal ansvarlig søker utarbeide og innsende følgende dokumentasjon: - Søknad om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. - Gjennomføringsplan. Tiltaket må ikke tas i bruk uten at ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse er gitt, jf. pbl Bygningssjefen avgjør hvorvidt det skal foretas tilsyn i forbindelse med ferdigstillelse. Øvrige betingelser: 1. Behandlingsgebyr skal betales. Regning ettersendes. Tillatelsens gyldighet Tillatelsen og dispensasjonen er gyldig i tre år fra vedtaksdato, jf. pbl Dersom tiltaket ikke er satt i gang senest tre år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn to år. For at tiltaket skal anses som satt i gang, må selve byggeprosessen, altså det fysiske arbeidet, være i gang. Det er ikke nok at forberedende arbeider er igangsatt. Hvis tillatelsen faller bort, må søknadsprosessen startes på nytt. Den nye søknaden vil da vurderes etter gjeldende regelverk. Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr ,- sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: Vår ref.: 17/ Side 6 av 8

7 - Kap. 3-1 Tilbygg 0-15 m² 3 200,- - Kap. 3-1 Ombygging m² 6 800,- - Kap. 3-8 Dispensasjon 5 600,- - Totalt ,- Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Med hilsen Jack Hatlen RO-leder PBG Eline Rummelhoff-Larsen byggesaksbehandler/juridisk rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent. Vedlegg: Vedlegg E-2. Nye fasader. Vedlegg E-3. Plantegning Situasjonskart Kopi: Bjørnar Nordal, Gamlehagen 17, 1151 Mette Cecilie Bakken-Kaulum, Lindemans Gate 3 D, 0267 OSLO Mottakere: Falk Bygg AS, Folkestadstubben 16, 1592 VÅLER I ØSTFOLD Vår ref.: 17/ Side 7 av 8

8 ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 17/ Side 8 av 8