Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 18/ Eline Rummelhoff-Larsen

Transkript

1 3 Vestby kommune Bygg Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 18/ Eline Rummelhoff-Larsen Avslag - Gnr 135 Bnr 43 - Bernhoffløkka 1 - Bruksendring fra hytte til bolig - Garasje - Riving av eksisterende hytte Det vises til søknad mottatt Tiltakets adresse: Bernhoffløkka 1 Gnr./bnr./fnr./snr.: 135/43/0/0 Ansvarlig søker: Sivilarkitekt Frank Kalfoss, Seljeveien 11, 1430 ÅS Tiltakshaver: Nina Gjølme, Lyder Sagens Gate 26, 0358 OSLO Vedtak: Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene i Son ytre 4 og 5 for takutforming, etasjeantall og gesimshøyde avslås i medhold av plan- og bygningsloven Søknaden Søknad om rammetillatelse for riving av eksisterende fritidsbolig og oppføring av ny enebolig og garasje ble mottatt , og komplettert av ansvarlig søker Det søkes om oppføring av enebolig over to etasjer, med flatt tak. I medhold av plan- og bygningslovens 19-1 er det søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Son ytre 4 og 5 for: - Overskridelse av antall etasjer fra 1 etasje til 2 etasjer - Gesimshøyde fra 5,0 meter til 6,2 meter - Fra saltak med takvinkel mellom 22 og 45 til flatt tak Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax Bankgiro Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no Side 1 av 9

2 Plangrunnlag Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Son ytre, område B13 og avsatt til frittliggende småhusbebyggelse. Maksimalt tillatt tomteutnyttelse er U-grad = 0,2. Maksimalt antall etasjer er 1. Bygningsmyndighetene kan tillate innredet underetasje i samsvar med bestemmelsene i byggeforskriftene der terrenget etter rådets skjønn ligger til rette for det. Bebyggelsen kan maksimalt dekke 30 % av tomta. Garasje og/eller uthus skal til sammen ikke overstige 50 m². Gesimshøyden for en-etasjes bebyggelse, målt fra gjennomsnittlig terrengnivå, skal ikke overstige 5,0 m, og mønehøyden skal ikke overstige 7,5 m. Bebyggelsen skal ha saltak med vinkel 22 og 45. Byggetomta Byggetomta har atkomst over annen manns eiendom gnr. 135 bnr. 7 inn på kommunal vei til Bernhoffløkka. Det kreves tinglyst rett til atkomst over annen manns eiendom, jf. plan- og bygningsloven Retten til atkomst er sikret ved tinglyst erklæring i henhold til regelverket. I søknaden fremgår det at tomten er tilknyttet offentlig vann- og avløpsanlegg. VAledningene går over annen manns grunn. Rettigheten til vann- og avløpsledninger over annen manns grunn er sikret ved tinglyst erklæring, jf. plan- og bygningsloven 27-1 og Nabomerknader Det er sendt inn nabomerknad fra hjemmelshavere på eiendom gnr. 135 bnr. 33, oppsummert: - Utsikten fra første etasje i boligen 8 B på eiendommen vil forsvinne fullstendig og i annen etasje vil utsikten til Son og Sonskilen forsvinne. - Tiltakets plassering blokkerer utsikten maksimalt. Det foreslås en forskyvning av huset noen meter mot syd, uten å sjenere hus 8A og vending 90 grader av garasjebygget slik at innkjøringen blir fra syd, gi en mindre lengde «vegg» mot oss som naboer. - Husets fasade har en lengde på 13 meter mot øst og 8 meter for garasjen blir massivt. - Det foreslås å legge huset 0,6 meter lavere enn bakenforliggende terreng for å gi noe utsikt over taket av tiltaket. Ansvarlig søkers tilsvar til innkomne nabomerknader - Ansvarlig søker har avholdt befaring med Anne Behn, en av hjemmelshaverne på gnr. 135 bnr. 33, og har etter befaring endret plassering av garasjen og flyttet den lenger nord. Vår ref.: 18/ Side 2 av 9

3 Dispensasjoner Tiltaket er i strid med reguleringsplanen og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon fra bestemmelsen i reguleringsplanens 4, jf. 5 hva gjelder både maksimal gesimshøyde, takutforming og antall etasjer. Søknad om dispensasjon skal grunngis, jf. plan- og bygningsloven Søknaden begrunnes av ansvarlig søker, sammenfattet, med at: Tiltakshaver ønsker en funksjonell funkisbolig i to etasjer med flatt tak. Dette for å redusere høyden mest mulig for naboer mot øst. Bygget er også brutt opp i flere volumer som vil dempe høyden på bygget sett fra området mot vest. Material- og fargebruken vil ytterlig fremheve de ulike formene på bygget. Den største høyden er på 6,2 m og den minste (utvendig terrasse) er 3,2 m over terreng. Høydene er basert på de tekniske løsningene som kreves for å møte miljøkravene. Høyden ligger midt mellom tillatt mønehøyde og gesimshøyde. Boligen er plassert på samme sted som eksisterende hytte, men har litt større grunnflate. Bruksarealet i 1.etg er på 80 m² og 55 m² i 2.etg. Bruttoarealet er på 154 m². Det er bygget mange boliger i områdene som har tilsvarende løsninger, (Kapellveien 35 m.fl.), slik at det bør kunne gis dispensasjon også for denne boligen. Hvis man bygger et saltak vil høyden på boligen øke med 1,3 m. I Løkkeveien 8 har man tillatt to etasjer og alle nyere hus med flatt tak i Son som jeg har tegnet er godkjent med to etasjer. Arkitekturen er meget variert i disse områdene og det vanskelig å si hva som er riktig. Tiltaket blir et spennende prosjekt da garasjen vil bryte opp den store fasaden mot øst. Mot nord og vest er fasadene i andre etasje trukket inn slik at høyden virker mindre og mer spennende. Mot syd er fasaden delt opp med en fin glassbalkong mot hagen. Søknaden begrunnes av tiltakshaver, sammenfattet, med at: Husene i området har varierende byggestil med mange takutforminger og høyder. Flere hus har moderne byggestil. Flere hus har flatt tak. Nesten alle husene er høyere enn det omsøkte tiltaket. Det er gitt dispensasjoner innenfor området med samme reguleringsbestemmelser. Det henvises til begrunnelser for gitt dispensasjon i sak 16/01101, Tømmeråsen 15 B. Videre henvises det til Kapellveien 35 der det er gitt dispensasjon fra takutforming og etasjeantall. Husets arkitektur er likt omsøkt tiltak, og med samme visuelle kvaliteter. Huset i Kapellveien 35 er også mye større og høyere og kan ses fra Sonsveien/Storgata. Det påpekes at omsøkt eiendom ikke er synlig fra Sonsveien/Storgata. Videre anføres det at saken er relativt lik både sak 16/01101 og saken i Kapellveien. Et avslag er vil derfor være i strid med at relativt like saker skal behandles likt. Stedstilpasning og forholdet til plan- og bygningsloven 29-2, så er tiltaket valgt for å tilpasse huset til tomta og hensynet til naboene. Dersom huset bygges med kjeller, hovedetasje, loftsetasje og saltak blir huset større og vesentlig høyere og ødelegger utsikten for naboene. At huset har et moderne preg som utnytter nye materialer og byggemetoder strider ikke mot plan- og bygningsloven. Vår ref.: 18/ Side 3 av 9

4 Videre påstås det at det er usaklig å henvise til det forholdet at befolkningsveksten skal konsentreres om Vestby sentrum, ettersom det er gitt avslag for tiltak for å utvikle hytta fordi det er regulert til frittliggende småhusbebyggelse, og at når det ønskes å bygge bolig, så må de bosette seg i Vestby kommune (antatt sentrum). Det henvises til at kommunen tidligere har uttalt at benyttet takform i Son - ytre område er variert, der saltak, valmtak, pulttak og flatt tak er representert, at flere av hensynene bak reguleringsplanen ikke lenger er ivaretatt i samsvar med reguleringsplanens intensjon og det er over tid innvilget en rekke dispensasjoner fra reguleringsplanen, som har resultert i klare avvik mellom faktiske forhold og planbestemmelser. Fordeler ved å gi dispensasjon er at det oppnås en god arealutnyttelse i forhold til bygningens høyde og lengde. Huset vil ikke være dominerende i landskapet, der det er lavere enn mesteparten av omkringliggende bebyggelse og godt tilpasset i terrenget. Eier i Kapellveien 8 er den eneste naboen som har kommet med innsigelser. Hvis det skal bygges med saltak, vil huset bli vesentlig høyere og lengre og vil bli betydelig mer dominerende i terrenget. Saltak vil ta betydelig mer av utsikten til Kapellveien 8. Tiltakets hovedkvalitet er det visuelle inntrykk det vil skape, der form og funksjon er godt ivaretatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det anføres av vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, jf. plan- og bygningsloven Bygningssjefens vurdering Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første kan ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Det er søkt om dispensasjon fra tre bestemmelser i reguleringsplanen. Disse vil bli behandlet samlet nedenfor. Hensynene bak krav om antall etasjer, gesimshøyde og takutforming er å ivareta karakteren av et strøk, oppnå et ensartet preg på bebyggelsen og arkitektonisk likhet til nabobebyggelsen. Takform, antall etasjer og begrensninger for gesimshøyde er virkemidler som styrer utforming av et område og er den mest avgjørende for bygningens utrykk. Hensynet bak bestemmelsene i reguleringsplaner generelt, inkludert Son ytre område, er forbundet med å gi styring til hvordan bebyggelsen skal utformes. For Son ytre område er det bestemt at det skal være saltak. Bebyggelsen skal være jevn, med minst mulig kontraster og i dialog med hverandre. Det henvises til i søknaden at det er gitt dispensasjon fra kravet om saltak og takvinkel i tidligere saker innenfor reguleringsplanens virkeområde. Bygningssjefen er kjent med at det for ulike områder innenfor planens virkeområde er gitt dispensasjon fra kravet til saltak. Reguleringsområdet omfatter imidlertid ulike områder, med ulik utforming som har utviklet seg over tid. For byggeområdet B13, Vår ref.: 18/ Side 4 av 9

5 der omsøkt tiltak ligger, er det imidlertid ikke gitt tilsvarende dispensasjoner som denne saken omfatter. Henvisningen til de øvrige sakene der det er gitt dispensasjon, ligger enten innenfor andre reguleringsplaner (Kapellveien 35 og Kapellveien 37, Løkkeveien 8 og Løkkeveien 25) eller ligger innenfor byggeområder som i avstand ligger i andre enden av reguleringsplanen for Son ytre område. Bygningssjefen er av den oppfatning at dette har betydning for vurderingen av hvorvidt hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Dette fordi hensynet bak bestemmelsene blant annet knytter seg til karakteren av et strøk og nabobebyggelse. Innenfor én og samme reguleringsplan er det fastsatt ulike formål, grenser for etasjeantall mv. Dette tydeliggjør at de ulike områdene i planen vil kunne inneha ulik bebyggelse og dermed at hensynet bak bestemmelsene vil slå ulikt ut for de ulike områdene. Bygningssjefen er av den oppfatning at karakteren av strøket og nabobebyggelsen tilsier at tiltaket bryter med dette. Området ligger i tillegg tett inntil bevaringsområdet for Son indre område, der hensynet til utformingen av bebyggelsen er satt svært høyt. At det henvises til saker der det er gitt dispensasjon utenfor reguleringsplanens virkeområde anser bygningssjefen for øvrig å være uten betydning for vurderingen av denne saken. I tillegg til at tiltaket for nærliggende bebygde og naturlige omgivelser strider med karakteren av området, vil det påpekes at det for antall etasjer er angitt i planen at tomten skal ha bebyggelse i 1 etasje. Tiltaket innehar 2 etasjer. Det fremgår av reguleringsbestemmelsene at bygningsavdelingen «kan» tillate innredet underetasje «der terrenget etter rådets skjønn ligger til rette for det.» Terreng som legger til rette for innredet underetasje, er skrånende terreng. På tomten er det tilnærmet flatt terreng. Dette fremgår av innsendte tegninger for tiltaket. At det i reguleringsbestemmelsen er fastsatt adgang til å fravike etasjeantall dersom terrenget tilsier det, tilsier forsiktighet med å innvilge dispensasjon fra kravet til bebyggelse i 1 etasje der terrenget er flatt og dermed ikke tilsier at innredet underetasje skal tillates. Også denne bestemmelsen knytter seg opp mot hensynet til å beholde karakteren av strøket og tilpasse bebyggelsen sine naturlige omgivelser. Bygningssjefen mener på denne bakgrunn at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon i saken. I motsetning til dispensasjon, er reguleringsplan et resultat av en prosess som sikrer informasjon og medvirkning. Bygningssjefen anser å gi dispensasjon som en klar ulempe i saken, da den vil kunne føre til presedensvirkninger i lignende saker innenfor samme område, og dermed kunne bidra til en ytterligere undergraving av gjeldende reguleringsplan. Det påpekes at det i tillegg ikke foreligger tilstrekkelig spesifisert og klart angitte fordeler ved å gi dispensasjon for kravet til antall etasjer. Bygningens gesimshøyde overskrides med 1,2 meter. Høyder påvirker bygningskroppens volum, og er viktig for utformingen i forhold til uterom og landskapstilpasning. Høydebestemmelsen i reguleringsplanen ivaretar plan- og bygningsloven 29-4 «Bygningens plassering, høyde og avstand fra nabogrense». Formålet bak bestemmelsen er å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand mellom nabobebyggelse, samt hensyn til terreng og omgivelsestilpasning. Plan- og Vår ref.: 18/ Side 5 av 9

6 bygningsloven legger stor vekt på hensynene til terreng- og omgivelsestilpasning av bygningskroppen, der bygningens nær- og fjernvirkning gjennom dets volum og høyder er et viktig element. Avviket er relativt stort og tiltaket er etter bygningssjefens vurdering ikke godt tilpasset terrenget hva gjelder etasjeantall. At også fastsatt gesimshøyde søkes overskredet fører samlet sett til ytterligere avvik fra områdeutformingen planen er ment å ivareta. Det vurderes av den grunn at hensynet bak planens bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Tiltakshavers ønsker om en funksjonell funkisbolig utgjør et personlig ønske og dispensasjonene vil utgjøre en personlig fordel for tiltakshaver. At det fra tiltakshaver påpekes at det er en fordel med å innvilge dispensasjon for takutforming for å oppnå god arealutnyttelse i forhold til høyden, mener bygningssjefen ikke er en relevant fordel ettersom både høyden og etasjeantallet utgjør selvstendige dispensasjoner. Å begrunne en dispensasjon med en annen, kan ikke utgjøre en fordel som sikrer at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Ytterligere utgjør dispensasjonen en ulempe for naboene i henhold til nabomerknad fra hjemmelshavere på eiendom gnr. 135 bnr. 33. Dispensasjonene vil hindre både utsikt og lys på naboeiendommen og utgjør dermed en relevant ulempe for de hensyn bestemmelsene i reguleringsplanen er ment å ivareta. Det anføres også i søknaden om dispensasjon at «dersom huset bygges med kjeller, hovedetasje, loftsetasje og saltak blir huset større og vesentlig høyere og ødelegger utsikten for naboene.» Bygningssjefen er av den oppfatning at dette ikke er et relevant argument i saken, all den tid en slik utforming også ville innebære en dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene om antall etasjer. Dette argumentet er således ikke en relevant fordel med å innvilge dispensasjon i denne saken. Videre innebærer vilkåret om at fordelene må være «klart større» enn ulempene, på generelt grunnlag, at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynet bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. For alle de tre dispensasjonene gjør hensynet til å tilpasse bebyggelsen til et strøk seg gjeldende. På denne bakgrunn kan ikke bygningssjefen se at samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter gir en kvalifisert overvekt av fordeler, verken hva gjelder dispensasjon fra takutforming, gesimshøyde eller antall etasjer. Det konkluderes med at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg anser ikke bygningssjefen at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Bygningssjefens konklusjon er at vilkårene for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt og søknaden avslås. Anførselen om usaklig forskjellsbehandling Det er anført i saken at det vil utgjøre en usaklig forskjellsbehandling i saken dersom dispensasjonene ikke gis. I den forbindelse er det vist til sakene 16/01101 og Kapellveien. Det antas på bakgrunn av tiltakshavers påstand at det i denne forbindelse er tiltaket i Kapellveien 35 det henvises til. I tilknytning til dette tiltaket påpekes det igjen at denne eiendommen ligger innenfor en annen reguleringsplan og dermed ikke kan danne grunnlag for usaklig forskjellsbehandling i denne saken. Sakene er ikke like verken faktisk eller rettslig. Vår ref.: 18/ Side 6 av 9

7 Forbudet mot usaklig forskjellsbehandling eller likebehandlingsprinsippet innebærer at saker som er like faktisk og rettslig skal behandles likt med mindre det er saklig grunn til å forskjellsbehandle dem. Forbudet mot usaklig forskjellsbehandling påpekes av tiltakshaver i tilknytning til vilkårene for dispensasjon for flatt tak og etasjeantall. Når det gjelder forholdet til sak 16/01101, Tømmeråsen 15 B, ligger begge eiendommene innenfor reguleringsbestemmelses virkeområde. Sakene innehar imidlertid ikke flere likheter enn oppføring av enebolig med flatt tak. Tømmeråsen 15 B omfatter ikke dispensasjon fra de øvrige kravene i reguleringsbestemmelsen som dette tiltaket omfatter. Videre er de ikke likt utformet og ligger ikke innfor samme område i reguleringsplanen. Bygningssjefen er av den oppfatning at tillatelse til oppføring av bolig med dispensasjon i Tømmeråsen 15 B verken er faktisk eller rettslig lik omsøkt tiltak. Bygningssjefen konkluderer på denne bakgrunn med at det ikke foreligger usaklig forskjellbehandling. Bygningssjefen ønsker også å påpeke at Sivilombudsmannen i sak 2014/3266, vedrørende usaklig forskjellsbehandling, blant annet har uttalt at kommunen ikke kan erstatte vurderingen av vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 med en vurdering av hvorvidt det foreligger usaklig forskjellsbehandling. Vilkårene for å gi dispensasjon må være oppfylt. I vedkommende sak finner ikke bygningssjefen at vilkårene for dispensasjon er oppfylt. Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr , sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: - Kap. 3-2 Enebolig m² kr ,- - Dispensasjon x 3 kr ,- - Tilleggsgebyr for utsendelse av mangelbrev kr 2 000,- - Totalt kr ,- Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Med hilsen Jack Hatlen RO-leder PBG Eline Rummelhoff-Larsen byggesaksbehandler/juridisk rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent. Vår ref.: 18/ Side 7 av 9

8 Vedlegg: Plan rammesøknad-fasade V-Ø Plan rammesøknad-fasade N-S Plan rammesøknad-kart Tegninger - Gnr 135 Bnr 43 - Bernhoffløkka 1 - Bruksendring fra hytte til bolig - Garasje - Riving av eksisterende hytte Kopi: Anne Gustavsen Behn, Kapellveien 8, 1555 SON Andrea Cecilia Gustavsen Fresk, Kapellveien 8 A, 1555 SON Nina Gjølme, Lyder Sagens Gate 26, 0358 OSLO Christian Fure, Kapellveien 8 A, 1555 SON Mottakere: Geodata, Vida Kvilhaugsvik, Postboks 144, 1541 VESTBY Sivilarkitekt Frank Kalfoss, Seljeveien 11, 1430 ÅS Vår ref.: 18/ Side 8 av 9

9 ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 18/ Side 9 av 9