Vedlegg A20 Næringsfunksjoner i planområdet Notatet er utarbeidet i etterkant av offentlig ettersyn, i dialog med Fylkesmannen i Østfold. På bakgrunn av flere uttalelser/innsigelser ved offentlig ettersyn var det behov for å begrense visse typer næringsfunksjoner/sentrumsfunksjoner for å unngå at planområdet kommer i et konkurranseforhold til Sarpsborg og Fredrikstad sentrum.
OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR GRETNES / SUNDLØKKA Forslag til bestemmelser til næringsområder og kombinert formål som begrenser sentrumsfunksjonene i planen I høringsforslaget var det ingen differensiering mellom hvor mye areal som kunne brukes til de ulike næringsformål innenfor de de kombinerte formål. Siden de kombinerte formål hadde en eller flere formål som kan defineres som sentrumsfunksjon vil det si at planen åpnet for 114 035 m² næringsareal som kan komme i et konkurranseforhold til Fredrikstad og Sarpsborg sentrum. Dette var et grunnlag for flere av innsigelsene til planen. Det er framkommet i dialogmøter at det nye planforslaget vi komme opp med en justert plan som reduserer areal for de typiske sentrumsfunksjonen (kontor, hotell, forretning og bevertning) Dette kan gjøres på to måter; - fjerne arealer til næringsvirksomhet eller - innsnevre næringsformålet slik at de mer typiske sentrumsfunksjonen reduseres. Det er valgt en løsning der selve næringsarealet reduseres noe, fordi det er en målsetning om å beholde store næringsområder i denne delen av kommunen (jf. kommuneplanen). Det er gjort noen mindre arealjusteringer der det er godt tilpasset øvrige innspill til planen, og andre fornuftige tilpassinger. Innsnevringen av områdenes mulighet for næringsformål med sentrumsfunksjoner vil være hovedløsning. Hotell fjernes som reguleringsformål i det videre arbeid. Arealberegning i høringsforslaget Eiendom, gnr/bnr Bolig m² Næring m² 638/1,639/8,10 45 600 11 400 638/2 73 075 3 000 638/7 0 9 000 639/1 0 40 500 639/2 8 063 6 000 638/30, 642/5 0 44 135 TOTALT 126 738 114 035
N1 N2 KB 1 KB 2 KB 3 N3 KB 4 KB 6 KB 7 KB 5 N4
Formål Maksimalt areal (BRA) for næringsarealer totalt Maksimalt areal (BRA) for Kontor Maksimalt areal (BRA) for Forretning Næringsområde 1 og 2 20 000 7 500 1 075 Næringsområde 3 29 500 2 500 0 Næringsområde 4 44 100 5 000 0 KB1 4 000 400 1 000 KB2 4 000 1 000 400 KB3 Spesialbestemmelse knyttet til bevaringsområde slik at eksisterende gammel bebyggelse kan få en bruksfunksjon. Dette området fritas også fra plankravet i bestemmelsen, men det forutsetter en bestemmelsen som styrer utviklingen av den søndre del av tomta del av tomta som kan få ny bebyggelse. KB4 0 0 0 KB5 0 eksisterende kirke opprettholdes 0 0 KB6 0 0 0 KB7 2 000 0 1 000 TOTALT 103 600 16 400 3 475
Dette reduserer areal til næringsområder med sentrumsfunksjoner til under en tredjedel av opprinnelig forslag, og disse arealene utgjør også under en fjerdedel av boligarealet i området. Dette bør kunne gi en god blanding av ulike typer næring og bolig, som tilpasses områdets karakter, og som skaper et levende nærmiljø. Det vil da være boliger, arbeidsplasser, barnehage, skole og idrett-/kulturaktiviteter som skaper aktivitet til ulike tider av døgnet. Vurderingene av formlene for de ulike tomtene er basert på tomtenes egnethet og vurderinger om å legge "sentrumsfunksjonene" nærmes eksisterende bussholdeplassene ved rv. 111, og ved planlagt kai/lokal bussholdeplass. For å få en bindende bestemmelse som sikrer at sentrumsformålene begrenses, må det settes en maksimal arealgrense for sentrumsfunksjoner for hvert av næringsområdene, og de blandet formål. I tillegg krever planen detaljregulering som vil spesifisere formålene ytterligere. Forslag til planbestemmelse: Tabellen over angir det maksimale antall m² BRA av formål med sentrumsfunksjoner, slik som kontor, handel, bevertning og andre formål som genererer høyere døgntrafikk enn faktor 4 i trafikkanalyser. Nærings- og lokaliseringsanalyse for Nedre Glommaregionen Vurdering av ABC områder Planområdet er i Nærings og lokaliseringsanalysen for Nedre Glommaregionen (Asplan Viak) klassifisert som C- område. Ved en gjennomgang av kriteriene for B- områder ser det ut for at området må kunne klassifiseres som B-område (middels god tilgjengelighet for gående, syklende, kollektivreiser- god med bil). Minst 10 000 bosatt innenfor 30 min. med kollektivtransport. Minst 20 000 bosatt innenfor 20 min med sykkel Minst 3 000 bosatte innenfor 20 min til fots Gjennomsnittlig maks. 20 min. reisetid med bil. Dette sammen med rapporten "Hvordan skal Sarpsborg vokse" (Asplan Viak) viser at Gretnes / Sundløkka ligger bedre til rette for en framtidig byutvikling enn menge av de arealene som framkommer i denne rapporten. I dette arbeidet vises det kun arealer i Sarpsborg kommune.
På grunn av gang- sykkelforbindelsene under Sandesundbrua er det sykkeltilgjengelighet til hele Sarpsborg sentrum mm. på under 20 minutter, og gangtilgjengeligheten til arealer på den andre siden av elva er også god. Det ser ikke ut for at denne forbindelse ikke er ivaretatt i klassifiseringen av vårt planområde. Vi mener derfor det foreligger et grunnlag for å klassifisere området som et B-område, og at dette også bør gjenspeiles i vurderingene av Gretnes / Sundløkkas plass i tettstedsutviklingen i Nedre Glommaregionen. Endringer etter tilbakemelding med Fylkesmannens Miljøvernavdeling Tabellen på side 3 er nå endret til å inneholde kun 16 400 m² kontorarealer og 3 475 m² forretningsareal.