Levanger kommune Arealforvaltning Inger Johanne og Knut Arne Hovdal 7633 FROSTA Deres ref: Vår ref: TONTYH 2018/5594 Dato: 08.02.2018 Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 244/86// Saksnr: 51/18 Klage ikke tatt til følge Søknad om endring av tillatelse og søknad om dispensasjon fra byggegrense - 5037/244/86 Djupvika - Inger Johanne og Knut Arne Hovdal Tiltaket: Den 03.07.2017 ble det søkt om endring av gitt tillatelse. Endringssøknaden innebar søknad om oppføring av støttemurer ved annekset, betongtrapp ned til uteområdet ved annekset, innsetting av et ekstra vindu i anneks og endring av carport til bod for teknisk rom. Det ble søkt om dispensasjon fra byggegrensen for oppføring av støttemurene. Det ble den 30.11.2017 gitt avslag på søknad om oppføring av støttemurer, betongtrapp og ekstra vindu i anneks. I samme vedtak ble søknad om endring av carport til bod for teknisk rom ble innvilget. Sakshistorikk: Den 07.06.2016 mottok kommunen søknad om oppføring av fritidsbolig, anneks og carport på eiendommen 244/86. Søknaden ble godkjent av kommunen den 29.08.2016. Den 23.02.2017 mottok kommunen søknad om endring av tiltaket, der det ble søkt om dispensasjon for mønehøyden på fritidsboligen. Dispensasjon ble innvilget i vedtak av 06.03.2017. Den 13.06.2017 ble det til tiltakshaver og ansvarlig søker sendt forhåndsvarsel om pålegg om retting, da kommunen hadde blitt oppmerksom på at tiltaket ikke var utført i samsvar med gitte tillatelser. Det ble gitt en frist til å enten rette tiltaket eller sende inn søknad om tillatelse til tiltak. Kommunen mottok endringssøknad her den 03.07.2017. Manglende dokumentasjon ble ettersendt, og mottatt den 16.08.2017, 24.08.2017, 28.08.2017 og til slutt 20.11.2017. I vedtak av 30.11.2017 ble endringssøknad delvis godkjent, der endring av carport til bod for teknisk rom ble godkjent, mens søknad om dispensasjon for oppføring av støttemurer, søknad om betongtrapp og ekstra vindu i anneks ble avslått. Den 13.12.2017 ble vedtaket påklaget av tiltakshaver. Det legges til grunn at klagen er rettidig fremsatt, jf. forvaltningsloven (fvl.) 29. Planstatus: Eiendommen omfattes av detaljregulering Djupvika Hyttefelt med planid L2010009. Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse. I reguleringsplanen er det angitt en
Levanger kommune - Arealforvaltning Side 2 av 5 byggegrense for eiendommen, som følger hele eiendommen rundt med en avstand til nabogrense på omlag 4 meter. Etter bestemmelsenes 3.7 om byggegrense mot sjø, kan ikke tiltak etter pbl. 1-6 settes i verk nærmere sjøen enn planfestet byggegrense mot sjø. Omsøkte støttemurer var tenkt plassert delvis utenfor byggegrense, da de skulle ha en avstand fra nabogrense på henholdsvis 0,75 m og 1,1 m. Det ble derfor søkt om dispensasjon fra bestemmelse om byggegrense. Klagen: Klagen går først og fremst ut på forhold omkring støttemurene. I klagen har ansvarlig søker kommentert kommunens vurderinger i vedtaket og vist frem skisser som redegjør for forskjellen fra godkjent tiltak og det endrede tiltaket som inneholder disse støttemurene. Tegninger som viser tiltaket ved henholdsvis søknad av 07.06.2016, ved endringssøknad av 03.07.2017 og ved klage datert 13.12.2017: (Illustrasjon 1 Vedlagt søknad av 07.06.2016) (Illustrasjon 2 Vedlagt søknad av 03.07.2017) (Illustrasjon 3 Vedlagt klage datert 13.12.2017) Klagen i sin helhet ligger vedlagt. KLAGEBEHANDLING: Kommunens vurdering av klagen: Postadresse: Postboks 130 7601 LEVANGER Tlf. 74052500 Saksbehandler: Tone Tyholt tone.tyholt@levanger.kommune.no Tlf. 47 47 55 23 Organisasjon: Organisasjonsnr. 986844252 E-post: postmottak@levanger.kommune.no Web: http://www.innherred-samkommune.no
Levanger kommune - Arealforvaltning Side 3 av 5 Kommunen kan ikke se at det er kommet noen nye opplysninger i klagen som ikke var kjent fra kommunen på vedtakstidspunktet. Vi viser til vedtaket av 30.11.2017 i sin helhet. Vi finner likevel grunn til å kommentere noen av klagers anførsler. Klager anfører i sin klage at støttemurene og trappa ble til på grunn av at det ble oppdaget underveis at det var løse masser på stedet, og ikke fjell som først antatt. Videre vektlegger klager det estetiske ved støttemurene, og mener det er en bedre løsning med støttemurer enn terrengdandering slik det opprinnelig var tenkt. Hva angår støttemurenes omfang, mener klager at murenes høyde kan dempes ved bruk av plantebed i forkant av støttemurene og betongtrappa. Ved bruk av plantebed i forkant mener klager at høyden nærmest kommer bort og vegetasjon gjør at annekset glir godt inn i terrenget. Klager anfører også at spesielt støttemur mot vest hindrer avrenning fra åker. Kommunen ser at støttemurene har en funksjon, der de skal hindre utglidning av masser på eiendommen og avrenning fra åker. Imidlertid er anneksets plassering og utforming slik at det har bydd på utfordringer med grunnforholdene på eiendommen. Med en bedre prosjektering av tiltaket ville ikke murene og betongtrappen vært nødvendig, og terrenget kunne vært skånet fra inngrepet. I dette tilfellet er det også snakk om et nybygg, slik at alt lå til rette for en god utnyttelse av og tilpasning til eiendommen, innenfor de rammene som er gitt i reguleringsplanen. Kommunen mener på bakgrunn av dette at prosjekteringen av annekset ikke var tilstrekkelig, da problemet med grunnforhold kunne vært løst på annen måte. Kommunen er ikke uenig i at beplantning ved støttemur og betongtrapp egner seg godt rent estetisk i landskapet. Kommunen er av den oppfatning at beplantning kan være med på å dempe aktuelle konstruksjoners inntrykk i strandsonen. Imidlertid mener kommunen at beplantning omkring støttemurer og betongtrapp ikke endrer konstruksjonenes størrelse og betydning for anneksets areal. Beplantning gir heller ikke garanti for en varig løsning, da det må vedlikeholdes for å kunne ha en funksjon. Eiendommen vil også kunne selges videre til andre, som ikke nødvendigvis ser det samme behov for beplantning. I dette tilfellet har støttemurene endret anneksets utforming, der annekset etter oppføring av støttemurene og betongtrapp, nå fremstår mer som en frittliggende bygning enn en bygning som er nedfelt i terrenget. Den endrede utformingen medfører at det bebygde arealet økes, da større del av grunnflaten regnes som bebygd areal, jf. Grad av utnytting på s. 22. Reguleringsplanen innehar i bestemmelsene et punkt vedrørende terreng og vegetasjon. Det skal tas hensyn til terrengforhold slik at skjæringer/fyllinger og terrenginngrep unngås der det er mulig, jf. 3.1. Kommunen mener at støttemurer og betongtrapp av et slikt omfang som dette, så nært sjøen er et stort terrenginngrep som vil prege området. Eiendommen er godt synlig fra sjøsiden og grenser til regulerte fellesområder for lekeplass/ballplass og regulerte områder for parsellhage. Klager anfører videre at de ikke kan se at noen er blitt tilsidesatt ved deres tiltak, og at løsningen som er valgt med støttemurer har en klart større fordel enn ulempene. Det er heller ingen innvendinger fra naboer eller grunneiere. Faktum er at deler av støttemurene er oppført utenfor regulert byggegrense. Regulert byggegrense er ca. 4 meter bred rundt hele eiendommen, og skal ha den funksjonen å
Levanger kommune - Arealforvaltning Side 4 av 5 fremstå som et forbud mot å bebygge arealet utenfor byggegrense. Det ble i endringssøknaden av 03.07.2017 søkt om dispensasjon fra regulert byggegrense. Støttemurene og betongtrappen var på søknadstidspunktet allerede oppført, slik at det her i realiteten var snakk om en etterhåndsgodkjennelse. Kommunen har myndighet til å gi dispensasjon fra bestemmelser vedtatt i eller i medhold av lov. Forutsetningen for å gi dispensasjon er etter pbl. 19-2 at hensynet bak gjeldende bestemmelse ikke blir «vesentlig tilsidesatt», samt at fordelene ved å gi dispensasjon må være «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». Vilkårene er kumulative, altså begge vilkår må være oppfylt for at dispensasjon kan gis. Kommunen har i vedtak av 30.11.2017 vurdert både hensyn bak bestemmelse det er søkt dispensasjon fra og foretatt vurdering av ulemper og fordeler ved tiltaket. Søknad om dispensasjon ble avslått på grunnlag av en helhetsvurdering av disse hensynene. Kort oppsummert vurderte kommunen at hensynet bak byggegrensen synes å bli tilsidesatt ved en dispensasjon da oppføring av støttemurer setter hensynet om å styre byggverks plassering på eiendommen, til side. Støttemurene bidrar til at det danner et større uteområde utenfor annekset, og kommunens oppfatning her er at det er mulig med et fullverdig uteområde utenfor annekset også uten støttemurene. Å gi bebyggelsen en samlet plassering på eiendommen er noe som ofte er meget ønskelig i strandsonen. Videre vurderte kommunen at muren er godt synlig fra flere sider, blant annet fra sjøsiden, og at støttemurene fremstår som relativt massive i et hytteområde. Kommunen har vurdert at støttemurene fremstår som massive da de strekker seg like høyt som annekset, med en høyde på ca. 3 meter. Støttemur mot vest går helt i bakkant av annekset, og ut mot tomtegrensen. I følge tegninger og situasjonsplaner vedlagt søknaden skal støttemur mot vest gå i vinkel, i en lengde av 3,2 meter pluss 6,2 meter før den ender 0,75 meter fra tomtegrensen. Den andre støttemuren, mot øst, har også en høyde på ca. 3 meter (samme høyde som anneks og betongtrapp), og skal delvis trappes ned i høyde, frem til 1,1 meter fra tomtegrensen. Etter kommunens skjønn er støttemurene (og også betongtrapp) av en slik størrelsesorden, at det på ingen måte er ønskelig med slike store konstruksjoner i strandsonen. Kommunen trakk i vedtaket fram at dette er lite heldig i et hytteområde nært sjøen, og at kommunen har en restriktiv holdning til andre byggverk enn det som er tillatt gjennom reguleringsplan. Store betongkonstruksjoner som støttemurer og trappeanlegg er ikke en ønsket utvikling i kommunens hytteområder. Dette er det også gitt uttrykk for i reguleringsplanen 3.1 der skjæringer/fyllinger og terrenginngrep skal unngås der det er mulig ved plassering av bygninger. Tiltaket slik det fremstår i dag, er etter kommunens vurdering i strid med reguleringsplanens bestemmelse vedrørende terreng og vegetasjon i 3.1. Siden det er inntegnet byggegrense på eiendommen, betyr dette at det er angitt hvor tiltak skal plasseres i avstand fra f.eks. sjøen, som er aktuelt i dette tilfellet. Når det søkes om dispensasjon fra bestemmelse vedrørende byggegrense, vil hensyn bak byggeforbudet i 100- metersbeltet bli aktuelle vurderingsmomenter. Dette fordi en dispensasjon medfører en fravikelse av de hensyn som ble vurdert i plansammenheng. Kommunen har derfor i sin dispensasjonsvurdering lagt vekt på at tiltaket oppføres delvis utenfor byggegrense, men innenfor 100-metersbeltet langs sjøen.
Levanger kommune - Arealforvaltning Side 5 av 5 Tilslutt vil kommunen bemerke at ingen har krav på dispensasjon. Det følger av ordlyden i loven, at kommunen «kan» gi dispensasjon, jf. 19-2, dersom de to kumulative vilkårene er oppfylt. Reguleringsplanen er også av nyere dato, og kommunen ønsker også av denne grunn å holde en restriktiv linje hva gjelder dispensasjoner. Reguleringsplanen åpner for bygging av 98 nye enheter i tillegg til de 63 eksisterende hytteenhetene. Storparten av disse nye eiendommene er fortsatt ubebygd, slik at ringvirkningene av en dispensasjon her vil kunne være store. En positiv behandling av denne dispensasjonssøknaden vil danne et mønster for de øvrige hyttetomtene innenfor reguleringsplanen. ************* Kommunen har gjennomgått saken på nytt, men ikke funnet grunnlag for å endre vedtak av 30.11.2017. På bakgrunn av en helhetlig vurdering opprettholder Levanger kommune sitt vedtak av 30.11.2017, og saken sendes til Fylkesmannen i Trøndelag for endelig avgjørelse. Med hilsen Tone Tyholt Jurist Dokumentet er elektronisk godkjent, og har derfor ingen underskrift. Kopi til: AZ Gartner AS Lein 7633 FROSTA