BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: 201322560/21 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5122 Saksbeh.: HELY Dato: 17.4.2015 Bergenhus, gnr. 161 bnr. 15 mfl., Haukelandsbakken. Arealplan-ID 63620000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Origo Arkitektgruppe AS fremmer på vegne av Helse Bergen HF planforslag for et område ved Haukeland universitetssjukehus i Bergenhus bydel. Bakgrunnen for planarbeidet er at Haukeland universitetssjukehus, avdeling rusmedisin, har behov for å utvide behandlingstilbudet for tidligere ruspasienter (videreføringsboliger). Figur 1: Planområdet er vist med rødfarge i oversiktskart og skråfoto. Planområdet er ca. 2.5 dekar. Hovedmålet med planforslaget er å legge til rette for formålene kontor og bolig, men innenfor rammene av offentlig eller privat tjenesteyting (sosikode 1160). For planområdet er det vist en maksimal utnyttingsgrad på % -BRA = 60 %, hvilket gir rom for inntil 1366 m 2 bruksareal. Det legges til rette for maksimalt 14 boenheter, med anslagsvis 22 sengeplasser. Om lag 210 m 2 av bruksarealet vil gå med til administrasjon, felles areal og kontor. Foreslått byggehøyde er kote +116,5. Bygget skal avtrappes mot nord (kote +113,5). Byggegrensene er lagt minimum 4 m fra nabogrensene. Det forutsettes i planforslaget at eksisterende sti flyttes sørover, mot eiendomsgrensen til gnr/bnr 161/1232. Avkjørsel til planområdet er lagt til Haukelandsbakken. Det åpnes opp for 4 parkeringsplasser for bil og 5 parkeringsplasser for sykkel. Areal for parkering er vist i illustrasjonsplanen, men ikke plankartet. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 1 av 6
Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet tjenesteyting og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål I foreliggende planforslag legges det til rette for videreføringsboliger for tidligere ruspasienter, med tilhørende funksjoner for terapi og administrasjon. Målgruppen er personer som er i tredje fase i behandlingsplanen, hvilket vil si at de har holdt seg rusfri i ca. 1 år og har fast jobb eller går på skole. Fagetaten har stilt spørsmål om foreslått plassering er riktig sett i relasjon til at nærmeste nabo er en barnehage. Helse Bergen viser til gode erfaringer med de eksisterende videreføringsboligene som ligger i Gabriel Tischendorfs vei og i Bjørndalen. Forslagstiller opplyser videre at videreføringsboligene vil være døgnbemannet, og at behandlingstilbudet medfører en nulltoleranse for rus (alkohol). I samråd med den lokale velforeningen er det avtalt å følge opp med eventuelle sikkerhetstiltak (kveldspatruljer o.l.) dersom det vil bli behov. På bakgrunn av forannevnte har fagetaten ingen spesielle innvendinger mot foreslått formål. Byggehøyder/ estetikk Forslagstiller legger opp til en stor fleksibilitet i planarbeidet. I plankartet er det vist en byggegrense på minimum 4 meter. Bygget skal avtrappes mot nord, fra kote +116,5 til kote +113,5. Samtidig legges det opp til at heishus kan være inntil 3 m høyere enn angitt maksimumshøyde. I illustrasjonsplanen er det vist en mulig utnyttelse av tomten (se figur 2). Takoppbygg og takvinkel vil ha betydning for bygningens volum. Samtidig vil bygningens form og materialvalg bli viktig for bygningens uttrykk. Nærmeste nabo mot sørvest er en enebolig, og i sørøst ligger Ravnebjerget barnehage. Høyder for eksisterende bebyggelse er vist i figur 2. På grunn av takformen til eksisterende bebyggelse vil foreslått byggehøyde oppfattes som henholdsvis 1 og 4 meter høyere enn eneboligen og barnehagen. Figur 2: Utsnitt av foreliggende illustrasjonsplan. Etter fagetatens vurdering synes det fremlagte konseptet for bebyggelsen spennende, men etaten stiller spørsmål om plassering og utforming er godt nok sikret gjennom forslaget til bestemmelser. For øvrig bør heishuset integreres i bygningsvolumet og inngå i maksimal byggehøyde. Byantikvaren har frafalt kravet om kulturminnedokumentasjon. Samtidig ble forslagstiller bedt om å redegjøre for eventuelle fjernkonsekvenser ny bebyggelse kan få for den nedre Side 2 av 6
stasjonsbygningen til Ulriksbanen. Nybyggets forhold til eksisterende strukturer som er verneverdige, ble også fremhevet. Fagetaten ønsker tilbakemelding fra Byantikvaren på om temaene er godt nok belyst. Uteoppholdsareal I følge forslagsstiller er det en målsetting at videreføringsboligene skal ligge i et etablert boligområde. Samsidig blir formålet vurdert til å tilhøre kategorien sykehus når det gjelder krav til uteoppholdsareal. Etter gjeldende kommuneplans arealdel (KPA 2010) er det kun krav til uteoppholdsareal når det legges til rette for boligformål. Det er derfor ikke medtatt krav til uteoppholdsarealer i forslaget til bestemmelser. I planbeskrivelsen blir imidlertid balkonger og takterrasser oppgitt som mulige alternativ til uteoppholdsareal. Etter fagetatens vurdering bør det være uteoppholdsarealer dersom videreføringsboligene skal fremstå som boliger og ikke en institusjon og samtidig integreres i tilliggende boligområde på en best mulig måte. Både krav til areal og kvalitet bør sikres gjennom bestemmelsene. Eventuell tilrettelegging for uteoppholdsarealer på tak må også sikres gjennom bestemmelsene. Takterrasser er i utgangspunktet ment å være et supplement til, og ikke en erstatning for, uteoppholdsareal på bakkeplan. De kan alternativt inngå som deler av kravet. Det bør videre vurderes å medta bestemmelser som sikrer en viss skjerming både for naboer i sør og øst, men også i forhold til vær og vind. Tilkomst og parkering Areal satt av til varelevering/ renovasjon må stå i forhold til bedriftens aktiviteter. I følge planbeskrivelsen vil avfall bli håndtert i henhold til Haukeland universitetssjukehus (Helse Bergen HFs) egne rutiner. Det er imidlertid uklart hva dette innebærer med hensyn til lokalisering, metode, plassbehov, krav til parkering/ biloppstillingsplass og eventuelle behov for snumuligheter. Forslagsstiller har meddelt at de ønsker å utrede dette nærmere ved søknad ved rammetillatelse. Etter fagetatens vurdering er dette tema som må avklares før saken fremmes for 2. gangs behandling. Blant annet Figur 4: Utklipp viser parkeringsareal i foreliggende illustrasjonsplan. Figur 3: Utklipp viser parkeringsareal i foreliggende illustrasjonsplan. må parkeringsplassen være utformet på en slik måte at gående og kjørende ferdsel kan foregå forsvarlig. I henhold til punkt 15 i bestemmelsene til KPA 2010 innebærer 22 sengeplasser og 210 m 2 med kontor et krav om 4 parkeringsplasser for bil og 5 parkeringsplasser for sykkel. Massebalanse Fagetaten gjør oppmerksom på at det er begrenset kapasitet på massedeponier i Bergen kommune. Det er derfor viktig at det allerede i planprosessen redegjøres for hvilke tanker man har for eventuell overskudd av masser. Forslagsstiller må sikre at forholdene ligger til rette for de planlagte inngrepene innenfor planområdet, og at det eksisterende veinettet vil kunne tåle eventuell bort kjøring av masser. Det bør også redegjøres for tidsperspektivet for en slik trafikk. Ettersom planområdet ligger i et eksisterende bebygd miljø, er det viktig at trafikksikkerheten ivaretas. Det må også sikres at de tiltakene som beskrives i planbeskrivelsen, følges opp gjennom planbestemmelsene. Etter fagetatens vurdering er det ikke samsvar mellom beskrivelse og planbestemmelser ved utleggelse til offentlig ettersyn. Dette må rettes før saken fremmes for 2. gangs behandling. Side 3 av 6
Barn og unge Planområdet er i dag avstengt og følgelig ikke brukt til lek. Eksisterende sti gjennom planområdet blir sikret. Barn og unges interesser vurderes ivaretatt. Dekningsgrad ved barnehager og skoler skal kommenteres i alle saker. Fagetaten kan ikke se at dette er fulgt opp i planbeskrivelsen. Beskrivelsen må suppleres før 2. gangs behandling. Nærmeste private barnehage, Ravneberget barnehage, ligger i en avstand av ca. 10 m, og nærmeste kommunale barnehage, Sollien barnehage, ligger ca. 300 m fra planområdet. Nærmeste barne- og ungdomsskoler er Haukeland og Gimle, henholdsvis 1 og 1,2 km fra planområdet. Foreslått utbygging vil ikke føre til en økning av barnefamilier og vil derfor i begrenset grad påvirke barnehage og skolekapasiteten i bydelen. Biologisk mangfold Også biologisk mangfold og naturmangfoldloven skal kommenteres i alle saker. Deler av planområdet i nordvest består av blandingsskog med særs høg bonitet. Temaet er omtalt i planbeskrivelsens kapitel 6.8. Konsekvensene av planforslaget er det imidlertid ikke redegjort for. Etter fagetatens vurdering vil foreslått utbygging ikke føre til store inngrep i eksisterende vegetasjon. Planområdet inneholder heller ikke arter eller naturtyper som er «rødlistet». Tiltaket som følger av planforslaget synes således ikke å være i konflikt med interessene naturmangfoldloven er ment å ivareta, men temaet må likevel kommenteres utfyllende før saken fremmes til 2. gangs behandling Universell utforming Det legges i planforslaget opp til å tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og byggeforskrift TEK-10 når det gjelder universell utforming. Fagetaten har ingen spesielle kommentarer på nåværende stadium i prosessen. Risiko og sårbarhet I følge ROS-analysen kan utbyggingen føre til fare for steinsprang, utrasing av større blokker og skade av tørrmurer. Rambøll har utarbeidet en geologisk rapport; «Geologisk utredning G- not-001». Ved søknad om tiltalelse skal det dokumenteres at sikringstiltakene er fulgt opp, jf. 2.4.1 i forslaget til bestemmelser. ROS-analysen med tilhørende geologisk rapport tas til orientering. Illustrasjonsplan I foreliggende illustrasjonsplan er eksisterende mur/ flate vist som eksisterende vegetasjon. Så vidt fagetaten kan forstå inngår arealet inngår i formålet «terrengmessig tilpasning og beplanting». Illustrasjonsplanen må korrigeres før saken fremmes til 2.gangsbehandling. Figur 5: Eksisterende mur er vist med sort strek. Side 4 av 6
Snitt Etter fagetatens vurdering er foreliggende snitt 2 ikke enkelt å forstå. Blant annet fremstår bygget som 2 separate bygg, og det er uklart hvilken konsekvens streken mellom grått og hvitt felt i plantegningen har for snittet. For å sikre forståelsen bør det før saken fremmes før 2. gangs behandling, utarbeides en illustrasjon som også viser opprisset av den delen av bebyggelsen som ligger bakenfor snittet. K + 113,5 Bygg B K + 116,5 Bygg A Figur 6: Utklipp av snitt 2 og snitt linjer. Blå trekant viser leseretning for snitt 2. Planfremstilling Følgende punkt må korrigeres før saken innsendes til 2.gangs behandling: Reguleringsbestemmelsene Bestemmelsene må gjennomgås og kvalitetssikres før innlevering til 2. gangs behandling, herunder 2.4 ROS- analyse. De tiltakene som beskrives i rapporten «Geologisk utredning G-not-001», må sikres fulgt opp gjennom bestemmelsene 4.2 Tilgang til uteoppholdsareal må sikres gjennom bestemmelsene 7 Nummerering må rettes opp (skal være punkt 6) Planbeskrivelse o Det må dokumenteres at det er tilstrekkelig areal til parkering og muligheter for å snu på egen eiendom, herunder for renovasjon og varelevering o Temaet massebalanse må konkretiseres o Dekningsgrad ved barnehager og skoler skal kommenteres o Konsekvenser for biologisk mangfold Illustrasjonsplan Snitt/ oppriss Side 5 av 6
Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet (tjenesteyting) og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Oppdatering/ supplering av deler av nødvendig dokumentasjon/ beslutningsgrunnlag Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling Vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Bergenhus, gnr. 161 bnr. 15 mfl., Haukelandsbakken, vist på plankart sist datert 07.04.15. Siste revisjonsdato bestemmelser: 07.04.15 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: Dokument Dok. nr. Fil nr. A Plankart 21 2 B Reguleringsbestemmelser 21 3 C Planbeskrivelse 21 4 D Merknadskjema 21 5 E Merknadskart 21 6 F Illustrasjonsplan 21 13 G Snitt og oppriss 21 7 H Snitt gangsti 21 8 I Sol- og skyggeillustrasjoner 21 9 J 3D-modell / perspektiv 21 10 K VA-rammeplan 21 11 L Geologisk utredning g-not 001 21 12 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201322560 Kopi: Origo Arkitektgruppe AS, Nikolaikirkealmenningen 2 B, 5003 Bergen. Helse Bergen Hf, Postboks 1, 5021 Bergen. Side 6 av 6