BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /14 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: SWSY Dato: FANA, GNR. 43, BNR 207 M.FL., MIDTUNLIEN/ULSMÅGVEGEN. PLANID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Asplan Viak AS fremmer på vegne av Baccadent AS planforslag for et område på Midtun/Ulsmåg i Fana bydel. Hardangervegen Midtunlia Ulsmågvegen Planområdet Dyngelandsåsen Figur 1: Oversiktskart. Figur 2: Planområdet. Planens hovedformål er å legge til rette for påbygg av Baca plastindustriers eksisterende kontor/-produksjonslokaler, samt etablering av en permanent lagerhall øst på eiendommen 43/207. Forslaget viser en vertikal og horisontal utvidelse av eksisterende næringsbygg, der hovedgrepet er å bygge på én etasje over eksisterende produksjonsarealer. Hovedbyggets andreetasje skal benyttes til kontorfunksjoner, og dermed frigis produksjonsarealer på grunnplanet. Byggets grunnflate vil øke noe gjennom en utvidelse i nordøst. Planlagte nybygg/lagerhall vil erstatte eksisterende rubbhall samt midlertidige tilbygg/brakker på eiendommen, og minimere behovet for utendørslagring. Det skal etableres et anlegg for ansatteparkering i byggets kjeller. For å oppføre lagerhallen i tråd med forslagsstillers planforslag, er det en forutsetning at deler av kollen sørøst på eiendommen (del av Dyngelandsåsen) planeres. Utbyggingsområdet er regulert til kombinert formål «industri/lager/kontor» med samlet %- BRA = 140 %. Bebyggelsen er vist med maks byggehøyde til kote + 87, som innebærer en netto byggehøyde på inntil 12 meter. Side 1 av 6

2 Planområdet har avkjørsler både fra Ulsmågvegen og Midtunlia, noe som er i samsvar med dagens situasjon. Planen legger til rette for forlengelse av fortauet langs Midtunlia inn mot krysset Ulsmågvegen. Planområdet ligger i Midtun Næringspark, som er del av en større sammenhengende næringsbebyggelse på Midtun og Ulsmåg. Eiendommen er regulert til formål industri gjennom «Fana. Midtun (Ulsmåg), Midtunelva - Ulsmågvegen» (plan-id: ), vedtatt Deler av området er regulert til kjøreveg i plan «Fana. Ulsmågvegen» (plan-id: ) og «Fana. Gnr 43 bnr 375 m.fl., Midtunlia» (plan-id: ). Eksisterende bygg med tilhørende parkering og lagerbygg m.m. er vist som bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel. Den planlagte utvidelsen av næringsformålet mot sørøst (lagerhallen) inngår ikke i gjeldende reguleringsplan, og er i kommuneplanen avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF). Arealet er en del av et større LNF-område som omfatter vestsiden av Dyngelandsåsen. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet industri/lager/kontor og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema vises det til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Formål Rundt to dekar av planforslagets utbyggingsformål er avsatt til LNF-formål i gjeldende kommuneplan (jf. figur 3 og 4). Figur 3: Utsnitt fra KPA. LNF-formål til venstre for rød strek foreslås regulert til bebyggelse I/K/L. Figur 4: Utsnitt fra planforslaget. Arealet til h. for rød strek er LNF i KPA som foreslås omdisponert. Den foreslåtte utvidelse av byggeformålet inn i LNF-området vil innebære en delvis planering av knausen øst på eiendommen jf. eksempelvis nedenstående snitt (figur 5). Side 2 av 6

3 Figur 5: Snitt som viser (fra v. mot h.): Midtunlia, eksisterende hovedbygg med påbygg, framtidig lagerhall og del av Dyngelandsåsen (vedlegg F). Det vises til planbeskrivelse (vedlegg C) og vurdering av naturmangfold for vurdering av grøntinteressene i LNF-området (vedlegg J). Her fremgår det at det ikke er registrerte naturtyper, viltlokaliteter, rødlistede arter eller andre naturforhold som taler mot inngrepet. Fra Bacas eiendom, og videre gjennom LNF-formålet, er det en adkomst til Tårnnebben/ Dyngelandsåsen. Denne oppstigningen er blant annet i bruk som adkomst til turorientering. Som påpekt av tur-o-komiteen i Fana IL, ved varsel om oppstart, er det mye slitasje på de få oppstigningene til Dyngelandsåsen fra vest. Etter fagetatens vurdering er det viktig å sikre de gjenværende adkomstene på best mulig måte, og det er ønskelig at flere av adkomstene blir tilgengelige via reguleringsformål som sikrer allmennheten tilgang. Forslagsstiller har i denne planen valgt å ivareta adkomsten ved å legge et bestemmelsesområde «#1» i plankartet med tilhørende bestemmelse Dette innebærer en omlegging av adkomsten gjennom eiendommen 43/207 før den ledes inn på eksisterende sti utenfor planområdet. Det er stilt rekkefølgekrav til at adkomst til eksisterende sti skal opparbeides før det gis midlertidig brukstillatelse. Ved en slik reguleringsteknisk løsning er man avhengig av grunneiers aksept for å benytte seg av adkomsten, da den skjer via privat eiendom. Fagetaten mener at når man gjør et forholdsvis stort inngrep i LNF-området bør dette kompenseres ved å sikre at adkomsten til sti mot Dyngelandsåsen blir offentlig tilgjengelig. Derfor foreslås det å legge inn adkomsten som eget formål i plankartet. Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Figur 6: Dagens bygg Figur 7: Illustrasjon påbygg og lagerhall I foreliggende planforslag er grad av utnytting fastsatt til 140 %-BRA. Kommuneplanens arealdel har ikke konkretisert grad av utnytting for formålet. Etter fagetatens vurdering er det viktig å utnytte eksisterende industrieiendommer best mulig der eiendommens egenskaper og infrastruktur legger til rette for det. Ved å øke det bebygde arealet vil behovet for utendørslagring minimeres, og eiendommen får et strammere uttrykk. Side 3 av 6

4 Fagetaten vurder ønsket byggehøyde som akseptabel og vil ikke gi naboer endrede forutsetninger for utsikt, solforhold eller innsyn. Bestemmelsene sier at «det kan tillates mindre takoppbygg på inntil tre meter på 20 % av takflaten». Fagetaten er ikke prinsipielt imot at bebyggelsen blir opp mot 15 m i inntil 20 % av bygningsmassen, og mener presiseringen «maks tre meter» sikrer krav til oppbrudd og ikke vil påvirke naboers utsikt/solforhold. Trafikkløsninger Eksisterende avkjørsler og kryss mot eiendommen beholdes i reguleringsplanen. Midtunlia har status som privat veg, men er regulert offentlig i plan-id , vedtatt Vegen er ikke oppgradert i henhold til regulert standard. I foreliggende planforslag er Midtunlia regulert i samsvar med gjeldende plan, og planen legger til rette for at fortauet vest for Midtunlia (o_ft2) forlenges til krysset med Ulsmågvegen (en strekning på ca. 15 m). For å sikre gjennomføringen av fortausforlengelsen langs Midtunlia (o_ft2) forutsetter fagetaten at det stilles rekkefølgekrav til opparbeidelse. I dag er det fortau på sørsiden av Ulsmågvegen, på strekningen innenfor planområdet. På nordsiden av vegen er det ikke fortau. Det er heller ikke lagt opp til det i forslaget som legges ut til offentlig ettersyn til tross for at det er et busstopp/kantstopp i vestre grense av planområdet. Det har opprinnelig vært en intensjon å regulere fortau på begge sider av Ulsmågvegen (jf. bl.a. varsel om oppstart av planarbeid: «I tillegg er deler av Ulsmågvegen tatt med for å sikre areal til fortau/gangveg på begge sider samt oppgradering av avkjørsler fra industriområdet»). Fagetaten påpeker at det bl.a. ved en utbygging av Dyngelandsåsen (B24 i kommuneplanens arealdel) vil være behov for å bedre vegstandarden og forholdene for gående og syklende langs Ulsmågvegen med tosidig fortau (og sykkelfelt/veg på minimum én side). Gjennom dette planarbeidet er det ikke forholdsmessig å regulere mer enn Ulsmågvegen forbi planområdet og til busstoppet. Forslaget vanskeliggjør ikke planer for utvidelser til gang- og sykkelveg langs Ulsmågvegen. Samtidig er det ønskelig å sikre en mer trafikksikker adkomst til busstoppet. På grunn av usikkerhet rundt framtidig dimensjonering forslår fagetaten at den aktuelle strekningen reguleres til formål Kombinerte formål for samferdselsanlegg (Sosi-kode 2800). Siden Ulsmågvegen er fylkeskommunal veg vil fagetaten avvente en høringsmerknad fra Statens vegvesen før det tas endelig stilling til hvorvidt det er behov for fortau på den aktuelle strekningen i forbindelse med dette planarbeidet. Det bemerkes at tiltaket i liten grad vil føre til økt trafikk av varetransport eller privatbiler. Øvrige tiltak langs Ulsmågvegen forutsettes løst gjennom områderegulering for Dyngelandsåsen. Parkering Planområdet ligger i parkeringssone P4, og det vil iht. forslagsstillers beregninger kunne åpnes for opptil 117 parkeringsplasser, dersom makskravene i bestemmelsene legges til grunn. Parkeringen er delvis tenkt løst som overflateparkering (illustrasjonsplanen, vedlegg E, viser 60 slike p-plasser), og delvis lagt til parkeringskjeller under nytt lagerbygg. Fagetaten er av den oppfatning av at viste parkeringsplasser langs Ulsmågvegen (mellom formål V1 og KV2 i plankartet) og langs Midtunlia bør utgå (totalt 24 plasser). Her bør det være en buffer som ikke vanskeliggjør fremtidige vegutvidelser og tilrettelegging for gående og syklende. I den videre prosessen bør man vurdere mulighetene for å redusere parkeringsdekningen på eiendommen, da det uansett ikke vil være behov for 117 p-plasser. Støy Deler av planområdet ligger i gul støysone. Formålet er ikke støyfølsomt, og virksomheten er ikke spesielt støyende. Ved gjennomføring av tiltaket vil man måtte forholde seg til gjeldende forskrifter, og reguleringsbestemmelsene er tilstrekkelige. Side 4 av 6

5 ROS-vurdering Det er gjennomført en ROS-analyse som viser at området er utsatt for steinsprang, og at det er behov for rassikring. I skredfarevurderingen (vedlegg I) er dette foreslått løst ved at: «planområdet skal sikres ved fangvoll eller fanggjerde. Skredforebyggende tiltak må detaljprosjekteres og følges opp av kompetent personell/foretak i forbindelse med utarbeiding av rammesøknad for tiltak i planområdet.» I plankartet er den rasutsatte delen av planområdet omfattet av en hensynssone. I bestemmelse 2.4 er det stilt krav til rasforebyggende tiltak. Fagetaten foreslår at skredfarevurdering datert legges inn som et retningsgivende vedlegg til reguleringsbestemmelsene. Under rekkefølgekravene i punkt bør det også vises til bestemmelsenes punkt 2.4 og skredfarerapporten. Massehåndtering Gjennomføring av tiltaket vil medføre uttak av store mengder masse. I Bergen kommune er det for tiden mangel på massedeponi. Det må derfor stilles krav til plan for håndtering av masser sammen med byggesøknaden. Barn og unges interesser Det berørte LNF-området brukes i en viss grad til uformell barnelek (jf. vedlegg C s , som viser at det er registrert tråkk, rester etter lekehytter o.l.). Som en følge av tiltaket vil området ikke lenger være egnet for lek. Etter fagetatens vurdering ligger området såpass tett på industribebyggelsen, at knausen uansett ikke spesielt egnet for barns lek. Samtidig vil stien til Tårnnebben/Dyngelandsåsen legges om, og være en form for avbøtende tiltak. Ulsmågvegen er skoleveg, og det vises til overskrift trafikkforhold for vurdering av infrastrukturen for myke trafikanter. Planfremstilling Fagetaten har funnet følgende forhold som må endres/avklares før 2.gangs behandling: - I plankartet må adkomst til LNF-formålet tydeliggjøres og gis et formål som sikrer at adkomsten blir offentlig tilgjengelig (jf. siste avsnitt under overskriften formål i fagetatens vurdering). - For å sikre at fortauet langs Midtunlia (FT2) opparbeides må det etter fagetatens vurdering stilles rekkefølgekrav til gjennomføringen. - Fagetaten mener det vil være behov for å regulere en fortausløsning på nordsiden av Ulsmågvegen fra FT2 til busstoppet. Den kan eksempelvis sikres gjennom formål Kombinerte formål for samferdselsanlegg (Sosi-kode 2800). Hvorvidt det er behov for rekkefølgekrav knyttet til gjennomføringen må avklares i dialog med Statens vegvesen. - Det bør gjøres endringer i bestemmelsene knyttet til parkeringsdekning, og illustrasjonsplanen bør revideres ved å fjerne enkelte av overflateparkeringsplassene jf. tema parkering. - Det må gjøres enkelte justeringer av reguleringsbestemmelsene. Det må bl.a. stilles krav til godkjent VA-rammeplan (dvs. supplere/omformulere 2.2) og plan for håndtering av masser. Skredfarevurderingen datert bør legges ved som retningsgivende vedlegg til planbestemmelsene. Videre bør det konkretiseres hva som legges formuleringen om at alle nybygg skal gis «en utforming med høy arkitektonisk kvalitet». Når et av målene med planarbeidet er å fjerne behovet for midlertidige bygg og utendørslagring er det behov for en bestemmelse som begrenser slik arealbruk til det absolutte minimum. Side 5 av 6

6 Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet industri/lager/kontor og hovedgrepet i planforslaget. Det vises til punkt 3 i vedtaket for konkrete endringer som fagetaten anbefaler før 2. gangsbehandlingen. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Vedtak I medhold av plan- og bygningsloven 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: 1. Fana gnr 43 bnr 207 m.fl. Midtunlien/Ulsmågvegen, reguleringsplan, plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert I det videre planarbeidet vil fagetaten be om at det gjøres følgende rettinger/justeringer. Fagetaten viser også til avsnittet planfremstilling (s. 5) der det fremkommer mer plantekniske forhold som må rettes før 2. gangs behandling. a. I reguleringsbestemmelsene skal det stilles rekkefølgekrav til at fortau «o_ft2» skal være ferdig opparbeidet før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. b. Det må sikres en allment tilgjengelig trasé for den omlagte adkomsten til Tårnebben/Dyngelandsåsen på en tydeligere måte i planen. c. I plankartet skal det vises en fortausløsning på nordsiden av Ulsmågvegen fra «FT2» til busstoppet. d. I bestemmelsene må maks tillatt parkeringsplasser reduseres. Dette følges opp i illustrasjonsplanen med en ny vurdering av hvor plassene lokaliseres. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart, datert , dok 14 fil 2 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 15 fil 2 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 13 fil 4 D. Merknadskommentarer, datert , dok 13 fil 11 E. Illustrasjonsplan, datert , dok 13 fil 2 F. Snitt datert , dok 15 fil 3-7 G. ROS-analyse, datert , dok 13 fil 6 H. VA-rammeplan, datert , dok 13 fil 7 10 I. Skredfarevurdering, datert , dok 13 fil 12 J. Naturmangfoldvurdering, datert , dok 13 fil 13 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi: Asplan Viak, Fabrikkgaten 3, Postboks 2304, 5824 BERGEN Side 6 av 6