Byrådssak 1263 /14 Bergenhus, gnr. 164, bnr. 865 m.fl., Nygårdsgaten 114. Arealplan-ID 63700000. Reguleringsplan med konsekvensutredning. Fastsetting av planprogram. FIWE ESARK-5120-201320744-12 Hva saken gjelder: Saken gjelder fastsetting av planprogram for endring og transformasjon av eksisterende bygg for Høyskolen i Bergen (avdeling ingeniørutdanning) til Sentrumsformål, herunder kontor, hotell og tjenesteyting. Bolig inngår ikke i sentrumsformålet. Odfjell Eiendom As har som forslagsstiller startet opp privat planarbeid for Nygårdsgaten 114 og Opus Bergen AS har som konsulent utarbeidet forslag til planprogram. Eksisterende bruksareal på ca 30.000 m 2 skal utvides med 60.000 m 2 til i alt ca 90.000 m 2. Omfanget av tiltaket krever reguleringsplan og utløser krav om konsekvensutredning etter pbl 4.1 og 2 f) i forskrift om konsekvensutredninger, jf Vedlegg I, bokstav A, punkt 1. Planområdet er på ca 11 daa., se figur 1. Formålet med behandling etter forskrift om konsekvensutredning er å sikre at hensynet til miljø og samfunn blir tatt i betraktning ved utarbeidelse av reguleringsplanen. Forslag til planprogram skal bl.a. inneholde overordnede rammer, hvilke utredninger som skal gjøres, samt opplegg for informasjon og medvirkning. Forslag til planprogram skal fastsettes av Bergen kommune som plan-myndighet. Planforslag med konsekvensutredning skal utarbeides på bakgrunn av det fastsatte planprogrammet. Figur 1: Oversiktskart med planavgrensning Figur 2: Oversiktskart Nygårdsområdet Forslag til planprogram hovedpunkt: 1
Beskrivelse av tiltaket Økning av bruksarealet til 90.000 m 2 til Sentrumsformål Vurdere et nytt bakkenivå på nivå med Nygårdsgaten, som kan knyttes til nytt gang- og sykkelvegsystem på (tvers av) Nygårdstangen (inngår i reguleringsplan for Nygårdstangen). Vurdere ny gangforbindelse mot nord; Vestre Strømkaien eller Fjøsangerveien Vurdere nytt bygg under nytt bakkenivå Beholde karakteristisk fasade av Ingeniørhøyskolen mot Nygårdsgaten (nr 112), men rive øvrig bygningsmasse Legge til rette for trinnvis utbygging (og riving) Flere bygg med byggehøyde på 50 m Utredningsalternativer 0-alternativ: videreføring av dagens situasjon Alternativ 1: høy utnyttelse med 90.000 m 2 og flere bygg med høyde på 50 m som vil gi areal på bakkeplan til offentlige rom Alternativ 2: høy utnyttelse med 90.000 m 2, men med 1-2 bygg med høyde 50 m og ellers med høyde 30 m, som vil gi tettere og lavere bebyggelse, med mindre areal til offentlige rom. Utredningstema byform kulturminner og kulturmiljø trafikk og parkering næringsliv, sysselsetting og kommunens inntektsgrunnlag Informasjon og medvirkning Oppfølging av prosesskrav i plan- og bygningsloven og etablere kontakt med berørte parter og høringsinstanser. Forslag til planprogram lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 16.11.2013 7.1.2014. Det kom inn 3 uttalelser fra offentlige høringsinstanser og ingen private merknader. Hovedpunkt i merknader var: Konsekvenser for tilgrensende eiendommer Trafikk; herunder trafikkavvikling og trafikksikkerhet for alle typer trafikanter Virkning på kulturminner og kulturmiljø Dersom bolig er et aktuelt formål, må tema knyttet til nærmiljø medtas Etter høringsperioden er det avklart at bolig tas ut som formål og erstattes med hotell. Ut fra dette tas boligrelaterte utredningstema ut av programmet. Fagetaten har gjennomgått materialet til planprogrammet og anser det som dekkende. For nærmere informasjon om planprogrammet vises til vedlegg. Fagetatens vurdering Fagetaten slutter seg til hovedformålet med transformasjonen av området til Sentrumsformål og har disse kommentarer til hovedpunkter i forslaget til planprogram: Kulturminneinteresser Etter fagetatens vurdering har hele fasaden mot Nygårdsgaten en verneverdi som bør bevares. Alternativer og byform Etter fagetatens vurdering må foreliggende planarbeid og planprogram sees i sammenheng med pågående og tilliggende privat og offentlig planarbeid til alle sider av planområdet. Dette gjelder planarbeidene 2
63040000 Media City Bergen og 60800000 Agnes Mowinckels gate som berører eiendommer innenfor samme kvartal, samt de tilliggende planforslagene for 15540200 Nygårdstangen og 18690000 Nygårdsgaten 91-93/ Johannes Bruns gate 16. I tillegg er det nylig avholdt et oppstartsmøte for et energiteknologibygg som Universitetet i Bergen har planer om å bygge i området mellom Geofysen og Realfagbygget. Etter fagetatens vurdering er det ikke gitt at området tåler en så høy utnyttelse som det legges opp til i alternativ 1 og 2. Fagetaten peker på behov for et alternativ 3 der planlagt utbygging er redusert til 30.000 m 2 nytt bruksareal, til i alt 60.000 m 2, som vil bety en utnyttelsesgrad på ca 545 % BRA. En utbygging til 90.000 m 2 vil bety en utnyttelsesgrad på ca 800 % BRA. Fagetaten peker på at det i utgangspunktet er kommunedelplan Sentrum som er retningsgivende for utnyttelsesgrad i området, med byggehøyde på 27 m som gir 8 etasjer og med krav om at maksimalt 70 % av tomtearealet kan bebygges. Dersom bestemmelsene til kdp Sentrum legges til grunn vil det være rom for en bebyggelse med utnyttelsesgrad på 560 % BRA. Utredningstema Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til forslag om utredningstema, men stiller spørsmål ved om det etter KU-forskriften er krav om tema om Næringsliv, sysselsetting og kommunens inntekstgrunnlag. Fagetaten anbefaler at dette utredningstemaet tas ut, men har ikke innvendinger til at det inngår som en del av planbeskrivelsen. Samferdsel Fagetaten understreker behovet for at det i planarbeidet tilrettelegges for gode gangforbindelser gjennom planområdet, mellom Nygårdsgaten, Vestre Strømkai, Fjøsangerveien og den planlagte gangforbindelsen til Kalfaret over Nygårdstangen Utvidet planområde Høyskolebygget er en del av gjeldende reguleringsplan 5870000 som også omfatter bygningsmassen til Bergen Maritime skole (videregående- og fagskole, og kurssenter). Denne bygningsmassen omfattes ikke av foreliggende eller tilliggende planarbeid. Etter fagetaten sin vurdering vil det forvaltningsmessig være ønskelig at planavgrensning for denne saken utvides til også å omfatte bygningsmassen til Bergen Maritime Skole, for å være i samsvar med hele planavgrensningen for gjeldende plan. Utvidelse av planområdet vil kreve en tilleggsvarsling av oppstart av planarbeid. Et utvidet planområde til samsvar med gjeldende plan vil kunne styrke grunnlaget for helhetlige vurderinger og gjennomføring av tiltak. Fagetatens konklusjon Fagetaten forutsetter at overnevnte kommentarer tas med i vurderingene i det videre planarbeidet. Planprogrammet anbefales fastsatt under forutsetning av følgende endringer: - Det medtas et alternativ 3; ca. 30.000 m² BRA i tillegg til dagens bruksareal - Foreslått tema Næringsliv, sysselsetting og kommunens inntektsgrunnlag utgår - Klima og miljø medtas som nytt utredningstema - Planområdet utvides til også å omfatte bygningsnummer 139851242 (Bergen maritime skole) og deler av gategrunnen vest og øst for dette. Byrådens vurdering Høyskolen i Bergen åpner nye lokaler på Kronstad høsten 2014 og byråden ser positivt på det er startet planarbeid for transformasjon av skolebygget i Nygårdsgaten 112 og 114 til Sentrumsformål. Tomten er sentralt lokalisert i sentrum og har god tilgjengelighet som en del av trafikk- og kollektivknutepunktet på Nygårdstangen. Byråden anser at det har stor betydning for byutvikling i sentrum å kunne utvikle tomtens lokalisering og potensial i høyest mulig grad. Byråden slutter seg i utgangspunktet til fagetatens vurderinger og anbefalinger, med behov for å knytte kommentarer til noen hovedpunkt: 3
Utbyggingsalternativ, utnyttelsesgrad og høyhus Området er en del av «Høyhusaksen» i Nygårdområdet der det i bestemmelsene (pkt 20) til kommuneplanen KPA 2010 åpnes for at det kan bygges høyhus utover rammene i KDP Sentrum, med konkret avveining i reguleringsplan, basert på prinsippsak i bystyresak 211-06. I prinsippsaken var det vurdert bygghøyder på 50 meter. Videre arbeides det med byggeprosjekt i tilliggende plansaker som også vil kunne tilføre Nygårdområdet flere høye bygg. Byråden vil understreke at det har stor betydning å se planarbeid og konsekvensutredning for Nygårdsgaten 112 og 114 i sammenheng med transformasjonen i Nygårdområdet bygningene er en del av. Det er for tidlig å ta konkret stilling til aktuell utnyttelsesgrad og aktuelle byggehøyder. Byråden vil understreke at det sees positivt på forslag om nye byformingsløsninger med høy tomteutnyttelse og byggehøyder, ut fra stor vekt på den sentrale lokaliseringen og gode tilgjengeligheten. Spørsmål om byggehøyder i kommunen og høye bygg i sentrum vil også bli tatt opp gjennom oppstartet rullering av bestemmelsene om byggehøyder i kommuneplanen, jf. bystyresak 190-11 (KPA2010). Byråden vil understreke betydningen av å legge til grunn prinsippene i bestemmelsene til kommuneplanen om utvikling av sentrale byrom, jf p 20 Sentrumsformål. Det ligger en stor utfordring i å legge til rette for utvikling av nye byrom med høy kvalitet i et område som skal få til dels nye funksjoner, ny bystruktur, skape ny identitet og ny profil i en av portalene til bysentrum. Plan- og prosjektarbeidet gir mulighet for å utvikle nye byromsforløp for gang- og sykkelferdsel, som videreføring av eksisterende Vestre Strømkai. Dette kan gi en kopling til planlagt ny gangforbindelse til Kalfarsiden over Nygårdstangen, og opp til universitetsområdet på Nygårdshøyden, se figur 3 med illustrasjon for Nygårdstangenområdet. En analyse av bystruktur vil være aktuelt virkemiddel i vurderinger av løsninger. Byråden vil også understreke føringene om utforming av bygg og byrom med høy arkitektonisk kvalitet i kommunens strategiprogram for Arkitektur og byformingspolitikk, Bystyresak 147-11. Ut fra områdets behov og egnethet for høy utnyttelse, ser ikke byråden det som aktuelt å følge fagetaten sin anbefaling om å utrede et alternativ3 med halvert utnyttelse. Etter byrådens vurdering er utvikling av gode byromsforløp i kombinasjon med høy utnyttelse, det sentrale punktet. Byrådet anser at dette utredningsbehovet blir dekket gjennom forslaget om to utredningsalternativ. Kulturminneinteresser Selv om Nygårdområdet i hovedsak er bygget ut i nyere tid, vil byåden understreke behov for helhetlig hensyn til verneverdier og interesser knyttet til eksisterende bygg i Nygårdområdet som det er varslet fredning for. Byråden slutter seg videre til behovet for hensyn til den markerte fasaden mot Nygårdsgaten for nr. 112, som det fremgår av forslaget til utredningsprogram. Etter byrådens vurdering er Figur 3: Illustrasjonsplan for Nygårdstangen, planområde merket med rødt dette hensynet knyttet til fasaden for bygget i nr 112 med inngangsparti, som er det opprinnelige høyskolebygget. Byråden ser ikke at det er behov for å følge fagetatens anbefaling om å utvide dette hensynet til fasaden for bygget i nr 114 mot Nygårdsgaten, som ikke har samme markerte fasade. 4
Avgrensning av planområdet Byråden vil understreke behovet for å inkludere den store bygningsmassen til Bergen Maritime skole i planarbeidet, for å kunne få en hensiktsmessig helhet for vurderinger og grunnlag for gjennomføring. Dette gjelder også for tilgrensende areal på bakkeplan til ferdsel, tilkomst og uteareal. Hordaland fylkeskommune eier arealet/bygget, og drifter den Maritime skolen, samt er forslagsstiller for tilliggende planarbeid i nord. Forurensningsspørsmål Nygårdområdet er til dels belastet med luftforurensning som i stille vinterperioder overskrider terskelverdier for utslipp av NOx og svevestøvpartikler (PM10). Byråden vil understreke behovet for nærmere utredning av situasjon, avbøtende tiltak og aktuelle løsninger som kan hindre økte utslipp i området, for å kunne utvikle attraktive byrom og lokaliteter for sentrumsformål. Nygårdområdet er innenfor konsesjonsområdet for tilknytningsplikt til fjernvarme, men byråden vil samtidig understreke behovet for nærmere utredning om fremtidsrettede energiløsninger som en del av utredningene om klima, miljø- og energispørsmål. Når det gjelder metodikk for utredning av særlig klima- og miljøspørsmål, vil byråden peke på at BREEAM-NOR-metodikken (Building Research Establishment s Environmental Assessment Method) bør vurderes anvendt i utredningsarbeidet for å kunne utvikle et bærekraftig bygg med en høy miljøsertifisert standard i et forurensningsbelastet område. Utredningstema om næringsliv, sysselsetting og kommunens inntektsgrunnlag Det er forslag om utredning av tiltakets betydning og konsekvens for næringslivet lokalt i området og i Bergen kommune. Fagetaten ser ikke behov for å ta dette temaet med i utredningsprogrammet og anser at det kan dekkes tilstrekkelig i planbeskrivelsen. Byråden slutter seg til denne vurderingen og anser at tiltaket ligger innenfor en alminnelig vekst i næringsvirksomhet, uten at det er en vesentlig endring i situasjon eller vilkår for næringsvirksomhet i kommunen. Planprosess Krav i lovverk om informasjon og medvirkning fra berørte parter og høringsinstanser skal ivaretas i planog utredningsarbeidet. I tillegg skal det avholdes informasjonsmøte og etableres direkte kontakt med aktuelle fagmyndigheter. Byråden vil understreke betydningen av direkte kontakt med involverte parter og interesser tidlig i planprosessen, og spesielt behov for samarbeid med tilliggende planarbeid. Fremdrift Forslagsstiller har satt opp en fremdriftsplan med vedtak av planen i mai 2015, basert på første gangs behandling i november 2014 og offentlig ettersyn av planforslaget i januar 2015. Det er en mulig fremdrift, men det kan bli behov for mer tid frem til vedtak. Oppsummering Byråden anbefaler fastsetting av forslag til planprogram for Nygårdsgaten 114 med endringer som følger av fagetatens anbefaling og byrådens merknader. Vedtakskompetanse: I henhold til byrådets generelle fullmakter vedtatt av bystyret i sak 294-13, 18.des.2013 ( 18) og jf sak 296-13 i bystyret 18.des.2013, er myndigheten til å fastsette planprogram for private planer med vesentlig virkning, jf plan- og bygningsloven 12-9, delegert til byrådet. 5
Byrådsleder innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-9 fastsettes følgende: 1. Planprogram for gnr. 164 bnr. 865 mfl., Nygårdsgaten 114. Arealplan-ID 63700000. Reguleringsplan med konsekvensutredning. 2. Vedtaket fattes under forutsetning av følgende endringer: a) Foreslått tema Næringsliv, sysselsetting og kommunens inntektsgrunnlag utgår. b) Klima og miljø medtas som nytt utredningstema. c) Planområdet utvides til også å omfatte bygningsnummer 139851242 (Bergen Maritime skole) og deler av gategrunnen vest og øst for dette. 3. Planprogrammet må rettes opp i henhold til ovennevnte og påføres revisjonsdato. 4. Det forutsettes at fagetatens og byrådets kommentarer til foreslått planprogram innarbeides i dette planarbeidet. Dato: 24. juni 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ragnhild Stolt-Nielsen byrådsleder Vedlegg: Fagnotat datert 24.02.2014, med følgende vedlegg: Planprogram for gnr. 164 bnr. 865 m. fl., Nygårdsgaten 114 Merknadsskjema - oppsummering og kommentarer, datert 25.1.2014 6