Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling i Fossheim Borettslag avholdes Torsdag 21.08.2007 kl. 18:00 i Salemkirken. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og to personer til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. FORSLAG Rehabilitering av borettslaget i henhold til tilbud fra AF-gruppen. Oslo, 29.07.2007 I styret for Fossheim Borettslag Robin Hørling /s/ Anne Cecilie Andresen /s/ Hilde Reh Stensrud /s/ Jørgen Finstad /s/ Finn A Sæthre /s/ Monica Hovdan /s/ Jannicke Blindheim /s/ Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.
2 Fossheim Borettslag STYRETS INNSTILLING Styret i Fossheim Borettslag mener at vi endelig har kommet i mål med planlegging av rehabilitering av Thorvald Meyers gt. 5 jfr. vedtak av ekstraordinær generalforsamling 22. juni 2005. Prosjektet har blitt gjennomført i nært samarbeid med Oker Arkitektur, OBOS Prosjekt, Byggekomiteen i Fossheim Borettslag og de sittende styrer i borettslaget i prosjektperioden. Den planlagte utførelsen av rehabiliteringen følger, etter styrets mening, i størst mulig grad de innspill og ønsker til utforming og funksjoner som har kommet fra borettslaget og byggekomiteen. I nært samarbeid med de faglige ressursene som er blitt brukt i prosjektet, mener vi at vi har kommet frem til en løsning som vil gi blokka vår en enhetlig, konsekvent og tidløs utforming som vil passe godt inn i et nabolag som endres og moderniseres i stor grad i disse tider. De tekniske løsningene ved prosjektet med en solid og vedlikeholdsfri fasade i teglstein, utskifting av eksisterende isolasjon, tilleggsisolering og montering av nye balkonger, vil gi borettslaget et forbedret inneklima, økt bokomfort og lavere fyringsutgifter. Samtidig vil de nye branntekniske løsningene gjøre Oslos høyeste boligblokk til et tryggere sted å bo. Den planlagte utformingen av utomhusanlegget med nye inngangspartier, nytt søppelskur og nye sykkeloppstillingsplasser, vil forsterke inntrykket av en godt og tidsmessig rehabilitert blokk, og gjøre møtet med blokka vår triveligere. Samtidig opprettholder og forbedrer vi de fordelene vi har med å bo så sentralt i byen i dette attraktive området ved Akerselva. Investeringen i forbindelse med en større rehabilitering vil betinge en økning i fellesutgiftene. Styret har i forslagene, som her blir presentert, bevisst forsøkt å fordele kostnadene ved rehabiliteringen over en lengre tidsperiode slik at husleiene økes gradvis. Den økningen i fellesutgiftene som presenteres i forbindelse med prosjektet, er etter styrets mening, akseptabel. Styret anbefaler på det sterkeste at alle beboere i borettslaget møter opp på informasjonsmøtet den 18. august for å få detaljert oversikt over den planlagte rehabiliteringen av blokka, og at man møter på den ekstraordinære generalforsamlingen 21. august for å være med på å avgjøre prosjektets videre fremdrift. BAKGRUNN Fossheim Borettslag engasjerte i mars 2004 OBOS Prosjekt AS til å utrede kostnader og kostnadskonsekvenser ved en mulig rehabilitering av borettslagets fasader, balkonger, inngangsparti og utomhusanlegg. Videre skulle det også utredes muligheter for etablering av en takterrasse. Bakgrunnen for oppdraget var tilbakemeldinger fra beboere og styret om at man ønsket en generell oppgradering og ansiktsløftning i borettslaget. Resultatet etter dette arbeidet ble presentert for borettslaget i november 2004. Styret har etter dette igjen engasjert OBOS Prosjekt og Oker Arkitektur til å bistå i utarbeidelse av detaljprosjekt med basis i samme omfang som forprosjektet. Disse arbeidene ble avsluttet april 08 og ble deretter sendt ut til egnede entreprenører for prising. Det foreligger nå et tilbud fra entreprenør som ønskes presentert for andelseiere i Fossheim Borettslag. Detaljprosjektet ble ledet av Oker Arkitektur og er utarbeidet i nært samarbeid med styret, byggekomiteen og OBOS Prosjekt.
3 Fossheim Borettslag HISTORIKK Følgende tidsakse viser de forskjellige undersøkelser og utredninger som er utført i borettslaget: Bygningen stod ferdig oppført i 1966. Tilstandsvurdering, Trinn I - 1994 Tilstandsvurdering for betong, Trinn II - 1995 Mulighetsutredning for fasader og balkonger 2003 Brannteknisk rapport - 2004 Forprosjekt - fasader, balkonger og takterrasse 2004 Ekstraordinær generalforsamling 22. Juni 2005 Detaljprosjektering - fasader, balkonger og takterrasse - 2007 Mulig gjennomføring av rehabilitering 2008/2009 EKSISTERENDE FASADER Bygningen har bærende vegger og gulv i betong. Veggfeltene mellom betongen er utført i lettbetong/siporex, som er pusset på lavblokken og kledd med eternittplater på høyblokken. Lavblokken er malt med en fiberarmert maling. Asbestholdige eternittplater er stedvis missfarget, løse eller sprukket. Ytterveggene har dårlig varmeverdi. NYE FASADER I det foreliggende rehabiliteringsprosjektet så forutsettes det at fasader etterisoleres og kles med teglstein. Det er i den forbindelse søkt og innvilget støtte til et ENØK-tilskudd. Dette alternativet gir en tilnærmet vedlikeholdsfri fasade som i tillegg reduserer fyringsutgifter og bedrer bokomfort. EKSISTERENDE BALKONGER Eksisterende balkonger er utført med betong i gulv og rekkverk og er delvis inntrukket / utkraget fra vegglivet. Areal ca. 2,5m². Balkongene har synlige avskallinger, rustutslag og sprekker i rekkverk med fare for nedfall av betongbiter. NYE BALKONGER Balkonger skjæres ned, og erstattes av nye og større balkonger. Balkongene fremstår i en stålkonstruksjon med betongdekker og glass i brystninger. NY TAK TERRASSE Bygget har et oppforet tretak over øverste betongdekke. På taket er det heismaskinrom. I og med at taket er oppforet, så representerer dette en brannrisiko. Det er pålegg om utbedring av dette forholdet. Taket skal brannseksjoners og det bygges en takterrasse jfr. vedtak i generalforsamling 22. juni 2005 med atkomst via baktrapp. Terrassen skal kunne benyttes av borettslagets andelseiere som rekreasjonsområde og skal bygges med sittegrupper, toalett og takoverbygg. Arkitektens tegninger som viser takterrassens utforming og muligheter vil bli vist under informasjonsmøtet og utdelt til alle før generalforsamlingen.
4 Fossheim Borettslag NYTT INNGANGSPARTI Eksisterende inngangsparti er lite, slitt og ikke tilrettelagt for bevegelseshemmede. I den forbindelse skal eksisterende søppelskur rives og søppelhåndtering flyttes. Videre bygges en ny innglasset entre med et inngangspartiet som forlenges og tilpasses bevegelseshemmede, ny belysning og nye postkasser samt innvendig oppgradering av vegg- og himlingsflater. OPPGRADERT UTOMHUSANLEGG Terrasse i 6. etasje er kun et betongdekke uten noen form estetiske virkemidler. Søppelhåndteringen er lite presentabel gir borettslaget et dårlig første inntrykk. Vi erfarer også at sykkelparkering ikke er tilpasset dagens krav og kapasitet. Styret og byggekomiteen har derfor foreslått at det bygges et nytt og frittstående søppelskur langs Thv. Meyers gate samt egen vaktmesterbod. Vaktmesterboden vil frigjøre to garasjer som i dag brukes til vaktmesterens maskiner og utstyr, dette er med på å opprettholde antall biloppstillingsplasser som i dag. Videre inkluderes det i prosjektkostnadene et nytt og oppgradert utomhusanlegg med gatevarme fra inngangspartiet til det nye søppelskuret og ut til Thv. Meyersgt. BRANNTEKNISK OPPGRADERING Tidligere utarbeidet brannrapport avdekker flere forhold som må utbedres. Det nevnes brannsikring mot nabobygg, tidligere nevnte brannseksjonering av oppforet tak i 19. etg., installasjon av automatisk brannvarslingsanlegg i fellesområder, oppgradering av trapperomsdører og tetting rundt gjennomføringer samt montering av branndør i 5. etasje mellom bitrapp og utgang. Rehabiliteringsprosjektet har fanget opp dette i prosjektet.
5 Fossheim Borettslag ØKONOMI Totale budsjettkostnader inneholder alle kostnader som kan forventes å påløpe i prosjekt. Styret har på bakgrunn av det foreliggende budsjett og borettslagets økonomi, foretatt en likviditetsanalyse for å vurdere nødvendige justeringer av fellesutgiftene. I den etterfølgende tabellen er utviklingen i felleskostnader og fellesgjeld for 1, 2 og 3 roms leiligheter presentert. Budsjett: Kr. 61.600.000,- 7,13/6,5/6,0 % Låneopptak: Kr. 61.600.000,- Felleskostnader inkl. balkongtillegg Leil.- 2008 2009 2010 2011 Nedbetalingstid 40 år type Hele året Fra 1. mars Fra 1. sept. Fra 1. mars Fra 1. sept. Fra 1. mars Fra 1. sept. 1-roms 2 367,- 2 556,- 2 761,- 2 954,- 3 161,- 3 382,- 3 619,- 2-roms 2 645,- 2 857,- 3 086,- 3 302,- 3 533,- 3 780,- 4 044,- 3-roms 3 862,- 4 171,- 4 504,- 4 820,- 5 157,- 5 518,- 5 904,- Fellesgjeld Leil.- 2008 2009 2010 2011 type Før byggestart Ved fullføring 1-roms 21 000 361 000 2-roms 23 000 404 000 3-roms 34 000 589 000 Det er i ovenstående tabell ikke tatt hensyn til fradragsmulighetene på selvangivelsen, pt. 28% av rentekostnadene FORSLAG TIL VEDTAK: Rehabiliteringen gjennomføres etter foreliggende tilbud på 61,6 millioner kroner og det tas opp lån på 61,6 millioner kroner.
6 Fossheim Borettslag REGISTRERINGSBLANKETT ved ekstraordinær generalforsamling Fyll ut og lever hele blanketten ved inngangen til møtelokalet. BRUK BLOKKBOKSTAVER Eierens navn : Eierens adresse : Leilighetsnummer: Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. Dersom De benytter Dem av denne retten, må både ovenstående registreringsdel og nedenstående fullmakt fylles ut : FULLMAKT Eier av boligen gir herved fullmakt til : Fullmektigens navn : å møte i ekstraordinær generalforsamling i Fossheim Borettslag Eierens underskrift og dato:.. (Eiers underskrift) (Dato)
248 Fossheim Borettslag Protokoll fra ekstraordinær generalforsamling i Fossheim Borettslag Møtedato 21.08.08 Møtetidspunkt 18.00 Møtested Salemkirken Tilstede var og til sammen Fra forretningsfører møtte Møtet ble åpnet av 56 andelseiere 30 med fullmakt 86 stemmeberettigede Evin Nicolaisen Robin Hørling Saksoversikt 1 Konstituering 2 Forslag [Høyreklikk i saksoversikten og velg "oppdater felt" for å oppdatere listen] 1 Konstituering A Valg av møteleder Som møteleder ble foreslått: Christina Moestue Vedtak Vedtatt B Opptak av navnefortegnelse Det ble foreslått å anse de innleverte navnesedler som bevis for at vedkommende andelseier var tilstede. Vedtak Vedtatt C Valg av referent og to andelseiere til å underskrive protokollen Som referent ble Evin Nicolaisen foreslått, og til å underskrive protokollen Vidar Fossum og Gaute Andersen Vedtak Vedtatt D Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn Det ble foreslått å godkjenne den måte generalforsamlingen var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt. Vedtak Vedtatt 2 Forslag A Rehabilitering av borettslaget i henhold til tilbud fra AF-gruppen. Rehabiliteringen gjennomføres etter foreliggende tilbud på 61,6 millioner kroner og det tas opp lån på inntil 61,6 millioner kroner. Generalforsamlingen godkjenner at lån til finansiering av tiltaket sikres med pant i lagets eiendommer med prioritet foran innskuddene. Vedtak Ikke vedtatt. (55 stemmer for og 30 stemmer imot. 1 Blank stemme.)
248 Fossheim Borettslag Benkeforsalg 1 : Det legges til forutsetning for prosjektets gjennomførelse at Obos Prosjekt garanterer at gårdens fundament tåler den økte vekten prosjektet medfører. Pål Fjellvang fra Obos prosjekt orienterte om at dette er beregnet av RIB (rådgivende ingeniør i byggeteknikk). RIB har funnet fundamenter tilfredsstillende til å kle disse med tegl og nye balkonger. Benkeforslag 1 ble trukket etter denne opplysningen fra OBOS Prosjekt. Benkeforslag 2: Takterrasen tas ut av prosjektet. Vedtak: Ikke vedtatt. (66 stemmer imot og 11 for 4 Blanke stemmer.) Benkeforslag 3: Puss på isolasjon der det er tenkt tegl. Grå tegl 6. nedre etg. Som planlagt. Da slitasjen er størst nederst. Ellers helt likt, med pris reduksjon. Forslagstiller trakk tilbake forslaget sitt etter at Obos Prosjekt forklarte at det ikke var størst slitasje nederst i blokken. Sigmund Sandsbraaten leil 1501 ønsket å protokollføre følgende: På grunn av uklarheter fra juridisk rådgiver med hensyn til hvordan avstemningen skulle gå ble det feil ved avstemning nr 2. Som prov på dette vises det til resultat til avstemningen, ulogisk. Generalforsamlingen ble hevet kl 20:25 Protokollen godkjennes av undertegnede Christina Moestue/s/ Møteleder Evin Nicolaisen/s/ Referent Vidar Fossum/s/ Protokollvitne Gaute Andersen/s/ Protokollvitne