STEDSANALYSE -KONOWS GATE 68-78

STEDSANALYSE -KONOWS GATE 68-78

Innhold Side 1. Innledning 3 1.1 4 1.2 Overordnede planer og føringer 5 1.3 Historisk utvikling i bilder 6 1.4 Planens avgrensning og gjeldende regulering 7 1.5 Adresser og eiendomsforhold 8 1.6 Bilderegistrering 9 2. Registreringskart 10 Arealbruk 10 Bygninger 11 Infrastruktur 12 Landskap/topografi 13 Kulturminner 14 Gate og byromstruktur 15 3. Oppsummeringskart 16 Forslagets arealdisponering 17 Flyfoto fra 1937 2

1. Innledning Oslo kommune ved Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) eier flere eiendommer i Konows gate og ønsker å omregulere arealene til boligformål. I samarbeid med to private grunneiere vil EBY sette i gang reguleringsplanarbeid med sikte på å utvikle eiendommene til hovedsaklig boligformål. Med utgangspunkt i den utviklingen som allerede har pågått i Kværnerbyen de siste årene, ligger det gode forutsetninger til grunn for å videreføre en boligutvikling på planområdet. Formålet med arbeidet er å regulere eiendommene til boligformål med mulighet for innslag av noe næring, og således bidra til økt boligutvikling i området. 3

1.1 ligger i bydel Gamle Oslo like ved Kærnerbyen er på ca 5 daa. Det er kort vei til sentrum med både sykkel og buss. Arealene omfattes av eiendommene gnr./bnr. 236/54, 56, 58, 60, 63 og 65. 4

1.2 Overordnede planer og føringer Kommuneplan 2015 Oslo kommune (vedtatt 23.09.2015) er planområdet avsatt til dels til transformasjonområde og dels til eksisterende formål og anlegg. For planområdet betyr at økt utnyttelse bør kunne innpasses. har et utbyggingspotensial som er viktig å utnytte i sammenheng med utvikling av nærliggende områder. omfattes også av KDP-17 område for etablering av torg- og møteplasser. 5

1.3 Stedets historiske utvikling i bilder 1937 1947 1971 1984 2008 2017 6

1.4 Planens avgrensning og dagens planformål grenser i nord og vest mot Kværnerbyen, sør mot Konows gate og i øst mot Enebakkveien/boligfelt. omfattes av følgende reguleringsplaner: S-3183, Byggeområde for industri, kontor, verksted, vedtatt 29.08.90. Felt B og C S-444, Åpen boligbebyggelse, beplantet off plass, veieareal og forhage, vedtatt 22.07.52. Med endring av vedtak, S-1657 og S-1748. KDP-17 Lokale torg og møteplasser, vedtatt 22.04.2009 7

1.5 s adresser og eiendomsforhold 236/54 236/56 250/38 250/38 236/56 236/58 236/60 236/63 236/65 Forvaltes av EBY Forvaltes av BYM Private grunneiere i planområde 0m 50m Adresse Gnr/bnr Konows Gate 68 236/54 Konows Gate 70 236/56 Konows Gate 72 236/58 Konows Gate 74 236/60 Konows Gate 76 236/63 Konows Gate 78 236/65 Areal Funksjon/formål Grunneier 736 m 2 Frittliggende boligbygg på 3-4.etg Lars Hagen 469 m 2 Bratt skråning med vegetasjon Oslo kommune 944 m 2 Veiareal/skogholt/offentlig plass Oslo kommune 847 m 2 Enebolig Morten Sjøberg og Merete Håskjold 915 m 2 Veiareal/skogholt/anleggsområde Oslo kommune 898 m 2 Midlertidig anleggsområde Oslo kommune 250/38 146 m 2 Fortau/offentlig plass Oslo kommune 8

Sentrumsfunksjoner i Kværnerbyen Stedets kvaliteter og funksjoner Utenfor planområde Konows gate 68-78 kan man finne flere stedskvaliteter og viktige funksjoner. På gateplan rett utenfor planområdet befinner det seg bl. nærbutikk, bensinstasjon og en bussholdeplass mot Oslo sentrum på under 10 min. Utbyggingen av Kværnerbyen de siste årene har også tilført område en rekke stedskvaliteter som bl. et mer variert næringstilbudt, god tilgang til barnehager samt flotte bymessige oppholdsrom i og rundt Lodalsparken. I tillegg til dette er planområdet i nær tilknytning til Svartdalsparken, Alnaelva og Kværnerparken som tilbyr gode rekreasjons- og turmuligheter. 1.5 Bilderegistrering Svartdalsparken/Alnaelva Kværnerdammen og Lodalsparken Kværnerdalen barnehage Kværner bussholdeplass Bensinstasjon - Shell Nærbutikk Konows gate Utsikt fra Konows gate 9

2. Registreringskart Under utbygging AREALBRUK Innenfor planområdet er det to boligbygg anlagt på 1920-tallet, og en boligbrakke av midlertidig karakter er satt opp på kommunens eiendom. Ellers er resten av arealene ubebygd. Et mindre parti på midtre del av planområdet er bevokst med vegetasjon. Nordøst for planområdet har OBOS planlagt utbygging av tre større boligblokker på mellom 4-8 etasjer. Enebolig Fleremannsbolige Midlertidig bologbrakker Offentlig plass Grønt struktur 10

BYGNINGER Følgende bygninger omfattes av planområdet: Enebolig) på 236/54 består av 2 etasjer, underetasje og loftetasje. Total 450m2. Enebolig på 236/60 består av to etasjer og kjelleretasje. På kommunens eiendom er det satt opp midlertidige brakkebygg. Bebyggelse planlegges revet for å gjøre plass til ny bebyggelse. Utenfor planområdet er det etablert to barnehager i Kværnerbyen, ellers er det små næringsbygg å finne langs Konows gate, sør for planområdet. Bygg under oppføring Enebolig Fleremannsbolige Midlertidig boligbrakker Barnehage Bensistasjon/næring 11

INFRASTRUKTUR Konows gate er regulert til vei og omfattes av S-4778, 7.5.14 og S-444, 22.7.52 og er atkomstvei til planområdet fra sørvest og fra øst. Konows gate 78 har adkomst fra Enebakkveien. Denne veien er en blindvei som ender i Enebakkveien 69 og er sperret for videre trafikk. Det er en del parkering langs denne veien. Dagens adkomster skal opprettholdes i den videre utviklingen av planområdet. En tredje foreslås fra Ingeniørveien som er privat vei. Adkomst til planområdet, gående og syklendene Biladkomst Hovedvei Blindvei/privat Gang og sykkelvei Parkering 12

LANDSKAP/TOPOGRAFI ligger på et høydedrag i terrenget. Terrenget heller nedover mot nord (Kværnerbyen) og høydeforskjellen fra veien til bunnen av Kværnerbyen er ca 20 meter. Området ved Konows gate 68 er veldig bratt ned mot Kværnerbyen. Terrenget har ellers noen flate platåer mellom Konows gate 74 og 78. Eksisterende vegetasjon innenfor planområdet er busker og løvtrær og ingen av verneinteresser. Platå Terrengformasjon Terrengfall Barriere 13

KULTURMINNER Innenfor planområdet er det ikke registrert noen kulturminner. Eksisterende bygninger er ikke oppført i Byantikvaren sin gule liste. Boligblokken i Konows gate 68 er preget av slitasje. Registrert i BYAs gul liste 14

GATE- OG BYROMSTRUKTUR ligger inntil Kværnerbyen og er lett tilgjengelig med buss og sykkel fra sentrum. En sterk barriere er terrengfallet fra planområdet ned mot Kværnerbyen. Det pågår to reguleringsplaner i nærheten av planområdet. Det ligger en bussholdeplass rett utenfor planområdet i Konows gate og en innenfor Kværnerbyen. Øst for planområdet er det bygget lange lamellblokker i 10-12 etasjer og gårdsrom er dannet mellom blokkene. Denne strukturen er typisk for Kværnerbyen. Sør for planområdet er det bygget med mindre bebyggelse i 3-4 etasjer. En park/off plass finnes ved Konows gate 74. Adkomst til planområdet Hovedvei Blindveie Ingeniørvei, privat Sykkelvei Bussholdeplass Pågående reguleringssaker Offentlig plass 15

3. OPPSUMMERINGSKART s utstrekning tar med del av Enebakkveien og krysset Enebakkveien x Konows gate for å regulert til faktisk veiformål som det per i dag brukes. vil utvikles i tråd med i Kommuneplanen 2015. Det er viktig å beholde og videreutvikle den offentlige plassen som ligger i tilknytning til bussholdeplassen. Det vil vurderes muligheter for innslag av næring i første etasje tilknyttet bebyggelsen i vest som da vil henvende seg mot det offentlige rommet. Det anbefales å ha siktelinjer ned mot Kværnerbyen for å legge til rette for gode strukturer. Ny bebyggelsen vil ikke medføre endring i gatestrukturen og dagens adkomster blir opprettholdt. Det foreslås også ny adkomst fra Ingeniørveien. Det er forutsatt en privat avtale med grunneier av denne veien. Adkomst til planområdet Hovedvei Blindveie Ingeniørvei, privat Sykkelvei? Barriere Bussholdeplass Pågående reguleringssaker Offentlig plass Terrengfall Barnehage 16

FORSLAGETS AREALDISPONERING Det er gode muligheter for boligutvikling på de tomtene som er under kommunalt eie i Konows gate. For å kunne skape en helhetlig utvikling i Konows gate 68 og 78 er det viktig å se planområdet under ett uavhengig av eiendomsgrenser. Dette er viktig forutsetning for at man skal kunne legge til rette for et attraktivt og sammenhengende boligprosjekt. -10 etg 6-10 etg 5-7 etg Næring 3-8 etg Offentlig Plass Planlagt utbygging 8 etg OBOS 4-5 etg 4-5 etg Planlagt utbygging 3-8 etg OBOS 5-7 etg Under utbygging 4-8 etg OBOS 3-4 etg Fremtidig boligformål Næring 1 etasje De siste årene har Kværnerbyen etablert og utviklet seg, og planområdet kan anses å være en forlengelse av utviklingen av Kværnerbyen. Vi ser det derfor som naturlig at også disse eiendommene utvikles i sammenheng med etablert og pågående utvikling i området. Planforslaget vil vise de kvalitetene som er belyst gjennom stedsanalysen i form av blant annet god utsikt, nærhet til grøntområder og parker, samt en godt tilrettelagt infrastruktur som kan legge grunnlaget for gode bo- og stedkvaliteter i området. 3-4 etg Offentlig plass/park Grønnstruktur 0m 50m 17