STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 80/29 Arkivsaksnr: 2014/8345-9 Saksbehandler: Anniken Hastadklev Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 80/29 - Viksjøvegen 47, 7512 Stjørdal - dispensasjon fra reguleringsplan for anlegg av kjørevei til hytte Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd gis det ikke dispensasjon fra reguleringsplan for Viksjøen hyttefelt, plan-id 1-008 for oppføring av kjørevei til hytteeiendommen gnr/bnr 80/29, Viksjøvegen 47, 7512 Stjørdal på areal regulert som friområde. Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og opparbeidelse av vei etter plan og bygningsloven, datert 3. november 2014 2. Kvittering for sendt nabovarsel 3. Situasjonskart 4. Svar på nabovarsel fra Viksjøen vel SA, datert 11. desember 2014 5. Kommentarer til tiltaket fra Ragnhild Gorseth, epost mottatt 9. desember 2014 6. Kopi av epost fra tiltakshaver til Viksjøen vel SA - Vedrørende nabovarsel om utbygging av hyttevei, 10. desember 2014 7. Vedlegg 1 til nr. 6 epost til Viksjøen vel 8. Vedlegg 2 Reguleringsplan 1-008 9. Vedlegg 3 Disposisjonsplan for Viksjøen 10. Vedlegg 4 Reguleringskart 11. Vedlegg 5 Tegnforklaring Reguleringskart 12. Frank Haarsaker rek. sending i retur. 13. Kopi av rettsbok fra Sør-Trøndelag jordskifterett, mottatt 9. desember 2014 14. Merknader fra Tor Mathisen, 3.desember 2014 15. Kommentarer til nabomerknader fra tiltakshaver, datert 3. desember 2014 16. Merknader fra naboer, epost 11. november 2014 17. Merknader fra Tor Mathisen, epost 13. november 2014 18. Kart fra jordskifteretten
Saksopplysninger Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplan for opparbeidelse av vei til hytteeiendommen gnr/bnr 80/29 i Viksjøen hyttefelt. Det opplyses i søknaden at forbindelsen mellom vei og hytteeiendom i dag er sti over område regulert som friareal. Søker skriver videre at «Inngrepet i friarealet vil bestå av etablering av ca. 70 meter veiforbindelse etter gjeldende veistandard for alminnelig med minimale inngrep i friareal som beskrevet med parkering på egen tomt som vist markert med rødt i vedlagte skisse 1. Selve utførelsen vil bli gjennomført etter offentlig godkjenning av Stjørdal kommune av godkjent entreprenør.» Det fremgår av søknaden at grunneier samtykker i tiltaket. Videre foreligger det et uttrykkelig samtykke fra leder av Viksjøen vel SA. Det er sendt nabovarsel til eier av gnr/bnr 80/39, som har merknader til tiltaket. Videre ser det ut til at søker ikke har sendt nabovarsel til eier av gnr/bnr 80/30 og 36, men at denne eieren har ftt kjennskap til tiltaket via eier av gnr/bnr 80/39. Eierne av disse eiendommene har sammen og hver for seg innlevert merknader til tiltaket. For øvrig foreligger ikke merknader fra øvrige naboer. Merknader fra eierne av gnr/bnr 80/39 og gnr/bnr 80/30 og 36: Merknadene fra naboene går i hovedsak ut på hvordan parkeringsforholdene skal løses for de andre eierne og at det blir tilstrekkelig med parkeringsplasser. Det er fremlagt utskrift av rettsbok fra Sør-Trøndelag jordskifterett som har behandlet parkerings- og adkomstrettigheter. Det anføres også fra eier av gnr/bnr 80/39 at adkomst til hyttene går over et stort berg, og at dersom det blir sprengt bort anses det som et stort naturinngrep som vil ødelegge omgivelsene i området. Fra eier av gnr/bnr 80/30 og 36 anføres det at de ikke har mottatt nabovarsel til tross for at de er berørt av tiltaket i form av tinglyst parkeringsrettighet. Videre går merknadene ut på at det ikke aksepteres at trapper og rekkverk blir ødelagt som følge av inngrep med oppføring av vei. Nabomerknadene er kommentert av søker i epost av 3. desember. Søker skriver at parkeringsplassene vil bestå som i dag, og at det fortsatt vil være mulig å parkere tre biler i tillegg til veien. Planstatus Gjeldende reguleringsplan er Viksjøen hyttefelt, plan-id 1-008, vedtatt 19. desember 1970 med bestemmelser og plankart. Området hvor veien søkes etablert er over areal avsatt som friområde i reguleringsplankartet. Rettslig grunnlag Reglene om nabovarsling fremgår av plan- og bygningsloven 21-3. Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven 19-2. Bestemmelsen lyder: «19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Vurdering Nabovarsling: Reglene om nabovarsling fremgår av plan- og bygningsloven 21-3. Det følger av første ledd at naboer og gjenboere skal varsles av søker før søknad sendes inn, hvis diss skriftlig ikke har meddelt at de ikke har merknader til søknaden. Kommunen kan etter annet ledd frita søkeren fra å varsle naboer og gjenboere når deres interesse ikke eller i liten grad berøres av arbeidet. Kommunen kan kreve at også andre eiere eller festere enn de som er nevnt i første ledd skal varsles. Eier av gnr/bnr 80/30 og 36 anfører at de ikke har mottatt nabovarsel til tross for at de er berørt av tiltaket i form av tinglyst parkeringsrettighet. Videre har de kommet med merknader om at det ikke aksepteres at trapper og rekkverk blir ødelagt som følge av inngrep med oppføring av vei. Søker har unnlatt å varsle denne eieren, men gjennom sine merknader fremstår det som tydelig for kommunen at eier har fått tilstrekkelig informasjon om søknaden til å sette seg inn i søknadens innhold. Kommunen finner derfor at eier er tilstrekkelig kjent med søknaden. Søknad om dispensasjon: Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldene med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. Videre må det ved avgjørelse av om dispensasjon skal gis vurderes om det finnes andre løsninger for å få gjennomført tiltaket som ikke utløser dispensasjonsvedtak. Vurdering av vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen:
Det er gjennom reguleringsplanen ikke lagt til rette for bilkjøring fram til hver enkelt hytteeiendom. Adkomst til den enkelte hyttetomt er gjennom planen forutsatt å skje ved bruk av stier i området. Stiene er regulert inn på plankartet. Det søkes nå om å fravike dette. Reguleringsplanen og dens bestemmelser er blitt til på bakgrunn av en omfattende planprosess. Det er i planen tatt konkret stilling til hvor kjøreveier skal etableres, og det er avsatt arealer for friområde. Hensynet til å ivareta etablerte friområder tillegges stor vekt, da dette arealet er egnet som rekreasjonsområde både for hyttefolket i området samt for kommunens øvrige innbyggere. I tillegg forutsettes det at friområdet er egnet som lekeområde. Dersom kommunen tillater dispensasjon i foreliggende sak, antas det at dette vil kunne skape presedens, slik at det blir etablert kjøreveier gjennom flere av planområdets friområder. I sum vil dette medføre en vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak beslutningen om å avsette områder til friområder. Foreliggende søknad vil medføre en tilsidesettelse av hensynet bak bestemmelsen om friområde, og rådmannen mener denne tilsidesettelsen vil være vesentlig. Det legges vekt på at etablering av kjøreadkomst vil redusere bruken av området som friområde, da kjørevei er et større inngrep enn sti. Kjørevegen vil gå tvers over friområdet i denne delen av planområdet. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Ved vurdering av dette vilkåret må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for at vilkåret skal anses oppfylt. Normalt vil det derfor ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, gjør seg gjeldende med styrke. Når det gjelder avveiningen mellom fordeler og ulemper som pbl. 19-2 gir anvisning på, skal det i utgangspunktet vektlegges fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon som omsøkt, og det skal etter forarbeidene bare legges begrenset vekt på individuelle hensyn. Dersom det tillates å opparbeide kjøreadkomst til omsøkte eiendom vil dette innebære et inngrep i friområdet, da etablering av vei anses å være et større inngrep enn stiadkomst. Bruken som friområde vil da kunne begrenses. Særlig vil dette få betydning da kjørevegen vil gå tvers gjennom friområdet. For søker anses det å være en fordel å kunne benytte bil helt frem til sin eiendom, mens det for planområdet som helhet vil redusere kvaliteten av arealet som friområde. Planen er lagt opp slik at de fleste hytter har adkomst via sti fra parkeringsplasser ved regulert kjørevei. Det foreligger ingen sterke hensyn for å avvike planen, og ulempene anses å være større enn fordelene. Rådmannen legger også til grunn at et positivt vedtak vil kunne skape presedens for hytteområdet for øvrig, slik at friområdene blir vesentlig redusert. Hytteeiendommen er sikret adkomst gjennom sti.
Rådmannen er etter dette kommet til at vilkårene for å gi dispensasjon som omsøkt ikke er oppfylt.