SANGEREIDÅSEN BOLIGOMRÅDE LILLESAND KOMMUNE

OMRÅDEREGULERING/DETALJREGULERING SANGEREIDÅSEN BOLIGOMRÅDE LILLESAND KOMMUNE PLANBESKRIVELSE m/bestemmelser og VEDLEGG OPPDRAGSGIVER: Sangereid AS UTARBEIDET AV: I SAMARBEID MED: DATO: 30.06.15

PLANTITTEL: TILTAKSHAVER: PROSJEKTLEDELSE: REGULERINGSPLAN: SANGEREIDÅSEN BOLIGOMRÅDE Sangereid AS Kontaktperson: Bjørgulv Rygnestad Advokatfirma Wigemyr & Co DA Vestre Strandgt. 23 Pb. 716, 4666 Kristiansand Tlf. 381 78 710 Faveo Prosjektledelse AS v/jan Willy Føreland e-post: jwf@faveoprosjektledelse.no Tlf.: 911 92 312 Asplan Viak AS Ing. Roar Melsom Tlf.: 905 14 786 Serviceboks 701 4808 Arendal Plankonstruksjon/veiplanlegging ROS-analyse Rundkjøring/veikonstruksjon Ing. Marianne Grigson Geograf Øivind Hugsted ViaNova Kristiansand v/siv.ing. Anita W. Gjelsten e-post: anita.wiberg.gjelsten@vianova.no LEVERANSE: Områderegulering kart, bestemmelser Detaljregulering kart, bestemmelser ROS-analyse Arkiv: O\533101 1

PKT INNHOLD SIDE 1 FORORD... 3 2 INNLEDENDE PROSESS.. 4 3 PLANOMRÅDET.... 4 4 PLANSTATUS.. 4 5 FORSLAG TIL OMRÅDEREGULERING.. 13 Generelt.. 13 Framstilling 14 Plangrep/-forutsetninger... 15 Samlevei og kryss med fv. 420..... 16 Byggeområdene generelt.. 20 Byggeområdene enkeltvis.. 24 6 FORSLAG TIL DETALJREGULERING B1 B2. 30 7 REGISTRERINGER.. 37 8 KONSEKVENSER.... 40 9 MEDVIRKNING...... 44 10 BEHANDLING.. 47 11 REVISJONER.... 48 12 VEDLEGG... 48 2

1. FORORD Av Jan Willy Føreland Det legges med dette fram områdereguleringsplan for Sangereid boligområde. Området er et prioritert utbyggingsområde i vedtatt kommuneplan for perioden 2011-2013. Det er inngått avtale mellom Sangereid AS og Lillesand kommune om at selskapet skal utarbeide planforslaget på vegne av kommunen. Parallelt er det utarbeidet detaljreguleringsplan for et første felt (delområdene B1 og B2). Sangereid boligområde er en naturlig videreutvikling av eksisterende boligområder i Kroksteinåsen, og ligger på kollektivaksen mellom Lillesand sentrum og Kristiansand. Det er lagt opp til at Sangereid boligområde, hele Kroksteinåsen og Engekjerr, kan knyttes direkte til fylkesveg 420 ved at det etableres nytt kryss. Det er planlagt buss stopp, rikelig og hensiktsmessige parkeringsmuligheter, butikk og barnehage nær krysset. Det er dermed lagt godt til rette for et bærekraftig konsept der beboerne og andre kan bruke buss til jobben og enkelt kunne kombinere jobbreise med å handle og levere barn i barnehage. Dette er nytt for Lillesand og kan bidra til å gjøre Lillesand enda mer attraktiv som boligområde, særlig for småbarnsforeldre. Faveo prosjektledelse AS v/jan Willy Føreland er prosjektleder for Sangereid AS. Asplan Viak v/roar Melsom har utarbeidet forslag til områdereguleringsplan og detaljreguleringsplan. ViaNova v/bjørn Vidar Hellenes har utført trafikkanalysene og ViaNova v/anita W. Gjelsten har utført vegkonstruksjon for kryss ved fylkesvegen og samlevegen i området. Oversiktskart 3

2. INNLEDENDE PROSESS Tidligere innsendt forslag til områderegulering for Sangereidåsen og forslag til detaljregulering for område B2 (begge datert 08.04.15), ble gjennomgått med planadministrasjonen i et møte på rådhuset i Lillesand kommune den 29.04.15. Planene er deretter endret og datert på nytt 08.05.15. Nytt forslag er bl.a. korrigert med justerte tegninger fra ViaNova for rundkjøringen, samleveien og forbindelsen til Kroksteinåsen. I område B6 er hensynssonen på kollen midt inne i området erstattet med formål grønnstruktur og avgrensningen av område B6 i nord er justert, se for øvrig omtale på side 27. Detaljreguleringen er samtidig utvidet til å omfatte områdene B1 og B2. Etter en ny gjennomgang med kommunens saksbehandler den 18.05.15 er dokumentene datert på nytt 20.05.15. Bl.a. er formålet «tjenesteyting» tatt ut i områdene F/K1 og F/K2. Etter første gangs behandling i planutvalget er plankartet korrigert iht. vedtaket med revisjonsdato 30.06.15. Endringene er omtalt i kapittel 11. 3. PLANOMRÅDET Sangereidåsen ligger ca. 2,2 km vest Lillesand sentrum (til planlagt rundkjøring på fv. 420). Planområdet grenser til Engekjerr og Kroksteinåsen i øst og til uregulerte natur-/friluftsområder i syd, vest og nord. Planområdet utgjør ca. 415 daa og omfatter i hovedsak eiendommen gnr. 18/bnr. 485, utparsellert fra eiendommen 18/1. Justert området utenfor gult areal i kommuneplanen omfatter hovedeiendommen 18/1. Hensikten med å justere plangrensen har vært å oppnå en noe større frihetsgrad for å kunne etablere gode overganger mellom opparbeidet og naturlig terreng langs områdets ytterkanter. 4. PLANSTATUS Kommuneplan for 2011-2023 Utsnitt av arealdelen av kommuneplan for 2011-2023 4

Området er avsatt til boligområde B23 i arealdelen av kommuneplan for perioden 2011 2023. LNFområdet i syd er avsatt med hensynssone H550 landskap og i nord med hensynssone H530 friluftsliv. I retningslinjene til kommuneplanens arealdel står følgende om hensynssone H530 friluftsliv: I retningslinjene står følgende om hensynssone H550 landskap: I planbeskrivelsen til kommuneplanen er det redegjort for de overordnede temautredninger som er utført i forbindelse med planarbeidet. Område B23 er markert som «område som utfordrer friluftslivet». Planen berører i noen grad etablerte stier og turdrag i nordøstre del, som det må tas hensyn til i senere detaljreguleringer enten ved at stiene legges om eller opprettholdes i korridorer gjennom byggeområdene. Områder som utfordrer friluftsliv med rødt Området er markert som viktig for friluftslivet. Turveier og stier bl.a. mot Skifjell går i hovedsak nord for området. Bestemmelsene til områdereguleringen fastsetter krav om at det skal etableres stiforbindelser ut til eksisterende turveier nord for planområdet. Parkeringsplass for allmennheten er innarbeidet i områdereguleringen. Temakart friluftsliv 5

Temakart for naturtyper viser ingen registreringer av rødlistearter i området. Temakart naturtyper Det foreligger ingen registreringer av verdifull jordbrukseller kulturlandskap innenfor planområdet. Temakart jordvern og kulturlandskap 6

Det foreligger en registrering av fornminne nordvest for planområdet. Kulturminner er nærmere omtalt i kapitlet «registreringer». Temakart Askeladden Hele planområdet er registrert med mulig sulfidholdig berggrunn. Krav om undersøkelser og tiltak er tatt inn i planbestemmelsene. Temakart mulig sulfidholdig grunn Området er ikke utsatt for veitrafikkstøy fra overordnet veinett i flg. vegvesenets støysonekart. Temakart veitrafikkstøy 7

Det er ingen registreringer for beredskap - «aktsomhetssoner» - innenfor planområdet. Temakart beredskap aktsomhetssoner med rødt Området kommer ikke i konflikt med eksisterende eller planlagt ny infrastruktur i området (veier, el-forsyning mv.). Langs fylkesveien går det i dag store overføringsledninger mellom Lillesand og Kristiansand, som innebærer at det ikke er mulig å gjøre tiltak i grunne i eller langs fylkesveitraséen. Temakart infrastruktur Konsekvensutredning til kommuneplanen I konsekvensutredningen til kommuneplanen er det henvist til det området som ble fremmet som innspill til revisjon av någjeldende kommuneplan i 2011. Det ca. 320 daa store området er omtalt temavis, og oppsummert med en samlet vurdering og anbefaling. 8

Området som det ble fremmet innspill for ved revisjon av kommuneplanen i 2011. Kommunen skriver dette om områdets egnethet for boliger: Om sjø, vann og vassdrag: Om forurensing: Om naturmangfold: 9

Om landskap: Om kulturminner: Om friluftsliv: Om bokvalitet: Om teknisk og sosial infrastruktur: 10

Om klima: Samlet vurdering og anbefaling: 11

Kommunal planstrategi Kommunal planstrategi for 2012 2015 sier følgende om området Kroksteinåsen B23: Planprogram og konsekvensutredning Det ble i starten av planprosessen utarbeidet et forslag til planprogram for reguleringen. I forslaget til planprogram datert 24.04.13 står følgende: «Utarbeidelse av reguleringsplan utløser i utgangspunktet ikke krav om konsekvensutredning (KU). Dette er begrunnet i det omfattende arbeidet som ble gjort i forbindelse med kommuneplanen. Kravet om konsekvensutredning følger av forskrift 26.06.2009 (FOR-2009-06-26-855) om konsekvensutredninger etter plan- og bygningsloven 4-2. Automatisk krav til planprogram utløses derfor heller ikke. Det er likevel valgt å utarbeidet et planprogram for å tilrettelegge for en oversiktlig planprosess og for å få klarlagt tema som det vil være viktig å belyse i prosessen.» Forslag til planprogramm ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn av planutvalget i møte 14.05.13. Programmet ble imidlertid ikke behandlet videre og kommunen bestemte seg senere for å sløyfe et formelt planprogram til reguleringen, men har påpekt at planprogrammet likevel gir et grunnlag for nødvendige utredninger og prosess. 12

Reguleringsplaner Gjeldende reguleringsplaner i området (Kroksteinåsen III markert med rød ring) Kartutsnittet over viser gjeldende reguleringsplaner i området. Kroksteinåsen III som nå er under utbygging, ble først regulert av Lillesand kommune i 2009 med 107 boenheter, herav 76 blokkleiligheter. Planen er senere endret, sist ved vedtak i Lillesand bystyre i møte 28.03.12. Gjeldende plan inneholder 78 boenheter med eneboliger (frittliggende og i kjede) og 2-3-etasjes leilighetsbygg. 5. FORSLAG TIL OMRÅDEREGULERING Generelt Forslaget til områderegulering legger til rette for en videre utbygging av boligområdene på Kroksteinåsen III, med i utgangspunktet en tilsvarende boligstruktur og tetthet. Med direkte veiforbindelse med høy standard fra fv. 420, vil området ha kapasitet for et stort (ubegrenset) boligvolum, og kan også tilrettelegges med mer konsentrert bebyggelse med blokker og leilighetsbygg dersom markedet på sikt etterspør dette. Området vil samtidig ha tilhørighet til den eldre og nyere bebyggelsen på Kroksteinåsen ved etablering av sti- og gang-/sykkelveiforbindelser og felles tilgjengelighet til et stort, regulert friområde med muligheter for lek, sport og sosiale møteplasser sentralt mellom den eldre bebyggelsen og nytt boligområde, og ved felles utnyttelse av etablert sosial og teknisk infrastruktur - bl.a. skolevei via eksisterende gang-/sykkelveinett langs kommunal vei Kroksteinåsen og Tunveien til Borkedalen skole, barnehage mv. 13

Kartet under viser planavgrensningen for områdereguleringen med stiplet linje. Gult areal angir det området som er satt av til utbygging i kommuneplanens arealdel. Områdereguleringens avgrensning område i kommuneplanens arealdel med gult Framstilling Områdereguleringen er framstilt uten detaljerte føringer og krav for byggeområdene mht. type bebyggelse, utnyttelsesgrad, tillatte høyder mv. Begrunnelsen er at utvikling av områdene, som vil foregå over mange år, skal kunne tilpasses behov og marked til enhver tid. Det er så vidt vi kan se ingen spesielle hensyn som tilsier at planen må inneholde særskilte bestemmelser om utnyttelse, som 14

ikke kan ivaretas gjennom senere detaljreguleringer. Departementet har også åpnet for at det ikke er nødvendig å fastsette utnyttelsesgrad områdereguleringer. Forslag til områderegulering datert 20.05.15 (merk: kryssløsning for fotgjengere er endret ved revisjon 30.06.15) Plangrep/-forutsetninger Gjennomføring av Sangereidåsen boligområde forutsetter store investeringer i teknisk infrastruktur før utbygging kan komme i gang, herunder en ny, stor rundkjøring med kollektivstopp på fv. 420. For å begrense kostnadene i en tidlig fase og dermed redusere kapitalutgifter og økonomisk risiko, har det vært viktig å finne fram til reguleringsmessige løsninger som gir mulighet for en rasjonell, etappevis investering og utbygging. 15

For å oppnå fleksibilitet i forhold til marked og etterspørsel og i størst mulig grad samtidighet i opparbeidelse av tekniske anlegg og omsetning av byggeklare tomter, legger planforslaget opp til følgende mulige trinnvise gjennomføring: o o o Deler av områdene B1 og B2 bygges ut som et første byggetrinn, med midlertidig atkomst via Kroksteinåsen. Bestemmelsene til områdereguleringen gir mulighet for at denne midlertidige løsningen kan benyttes for inn til 40 boenheter. Rundkjøring og hovedatkomst fra fv. 420 etableres fram til næringstomter og barnehage, evt. med videreføring av atkomstveien inn i boligområde B1. Næringsområdene og område B1 kan evt. bygges ut parallelt. Resten av hovedveien gjennomføres fram til kryss med veiforbindelsen til Kroksteinåsen, og videre innover i området etter behov. Denne etappeinndelingen gir mulighet for intern massedisponering, ved at overskuddsmassene i område B1 nyttes til oppbygging av samleveitraséen i kryss med forbindelsen til Kroksteinåsen. For å oppnå tilstrekkelig høyde og akseptable stigningsforhold (maks ca. 7 %) på veien inn til Kroksteinåsen, må samleveitraséen heves en del over eksisterende terreng gjennom kryssområdet. Denne etappevise gjennomføringen er svært viktig for å unngå kostbar, miljøskadelig og trafikkskapende ut- og inntransport av masser. Ved kjøring på offentlig vei må det dessuten brukes lastebiler med vesentlig mindre lastekapasitet enn dumpere, som kan brukes ved transport innenfor anleggsområdet. Kommunens saksbehandler har i møte 18.05.14 anbefalt innføring av en rekkefølgebestemmelse som pålegger etablering av veiforbindelsen til Kroksteinåsen før områdene kan bygges ut. Dette vil imidlertid hindre eller redusere mulighetene for en slik intern massedisponering. Utbyggingen av områdene videre innover i feltet kan gjennomføres på tilsvarende måte, ved at samleveien med tilhørende hovedanlegg deles opp i etapper mellom hvert delområde. Samlevei og kryss med fv. 420 Via Nova v/siv.ing. Anita W. Gjelsten har bistått med planlegging og dimensjonering av rundkjøringen og samleveien innover i Sangereidåsen. Planforslaget er basert på atkomst direkte fra fv. 420 med en ny rundkjøring ved Skalleodden. Spørsmålet om atkomst via fv. 234 Borkedalen og Kroksteinåsen eller direkte fra fv. 420, har vært et diskusjonstema med vegmyndighetene i planprosessen. Vegvesenet har imidlertid i brev av 19.12.14 og etter et oppfølgende møte med kommunen, akseptert løsningen med etablering av ny rundkjøring på fv. 420. Direkte atkomst fra fv. 420 vil etter vårt skjønn medføre store miljøfordeler og være viktig for områdets identitet og attraktivitet. Krysspunktet vil ha en strategisk plassering for trafikk i begge retninger på fv. 420 og ha stort potensiale for bruk av kollektivtransport, både for beboerne i Sangereidåsen og i de eksisterende boligområdene på Kroksteinåsen og Engekjerr. Den planlagte rundkjøringen vil med en 4. arm mot syd, gi mulighet for direkte atkomst til Skalleodden dersom utbygging av dette området blir aktuelt. Jfr. vedlagte notat om kryssløsning rv. 420 datert 09.04.15 utarbeidet av ViaNova. ViaNova skriver følgende i oppsummeringen i notatet: 16

«Et etableres rundkjøring som kryssløsning for atkomst til Sangereidåsen boligområde ved Skalleodden. En slik løsning gir mulighet for vegarm mot sør. Denne armen kan benyttes for evt. framtidig boligfelt og/eller til eksisterende boligfelt i området. Det vil være mulighet for at eksisterende kryss til Asko/Ørnefjell/Skuggevik stenges og ny veg etableres fra rundkjøringen.» Med en 4. arm til Skalleodden må det også etableres gang-/sykkelvei med kryssing på vestsiden av rundkjøringen. Planutvalget i Lillesand har i møte 22.06.15 fattet vedtak om at planskilt kryssing skal tegnes inn. Plankartet er revidert 30.06.15. Planlagt rundkjøring og samleveien inn i feltet iht. planforslag 20.05.15 (kryssløsning for fotgjengere er endret ved revisjon 30.06.15) Ved snuplassen innerst i samleveien er det regulert parkeringsplass med ca. 28 plasser for allmennheten / brukere av turløypenettet utenfor planområdet. Parkeringsplassen må anlegges samtidig med opparbeidelse av snuplassen og ferdigstillelse av samleveien. Det skal anlegges nye stier fra p-plassen til eksisterende stinett. Bredder på samleveien Samleveien fra rundkjøringen og inn i og gjennom Sangereidåsen og tverrforbindelsen til Kroksteinåsen, er dimensjonert med følgende standard (iht. kommunens veinorm): - maks stigning: 7 % - kjørebanebredde: 6,25 m - gang-/sykkelvei: 3,0 m - rabatt: 1,5 m - sidearealer: 2,0 meter Veiene er dimensjonert med kurveutvidelser. Langs samleveien er det satt av et 8,0 meter grønt belte (vegetasjonsskjerm) på hver side av traséen. Hensikten er å sikre nok areal til skråninger som kan tilsås/beplantes og gi miljømessige fordeler i form av redusert trafikkstøy og innsyn til tomtene langs veien. 17

Atkomstveien i delområde B1 inn til og langs barnehagetomten BBH, er regulert med 5,25 m kjørebane 2,5 m fortau og 2,0 m sidearealer. Kryss med atkomstveier inn til delområdene B3 B7 er vist med pilsymboler i områdereguleringen. Hensikten er å kunne justere krysspunktet ved senere detaljregulering for å tilpasse plasseringen best mulig til løsningene innenfor hvert byggeområde. Bredde på veiforbindelsen til Kroksteinåsen Kravene til minsteavstand mellom kryss, geometrisk utforming og siktforhold må ivaretas. Første del av atkomstveien inn i område B1 er tatt med i områdereguleringen for å sikre atkomst til barnehagen uten detaljregulering. Atkomstvei inn i område B1 Bildene under viser plantegningen for samleveien og forbindelsen til Kroksteinåsen. Utsnitt av plantegningen for samleveien nedre del (kryssløsning for fotgjengere er endret ved revisjon 30.06.15) 18

Samleveien er plassert med sikte på å tilpasse traséen best mulig til eksisterende landskap og terreng, men samtidig så lavt i terrenget at støy og innsyn ikke vil være et problem for tilliggende boligtomter. Et stedvis bratt og kupert terreng og strenge standardkrav til kurvatur og stigning, har vært utfordrende med tanke på å finne fram til den «optimale» traséen. Bl.a. har det vært nødvendig å trekke veien og krysspunktet med veiforbindelsen til Kroksteinåsen ut mot syd med noe oppfylling, for å oppnå tilstrekkelig lengde og akseptable stigningsforhold på veiforbindelsen inn til Kroksteinåsen. Samleveien er lagt sentralt gjennom planområdet slik at boligområdene på hver side får noenlunde samme størrelse, for å redusere internt veinett og oppnå best mulig trafikkfordeling. Utsnitt av plantegningen for samleveien øver del Veien følger i hovedsak fordypninger i terrenget, med noe kurvatur med henblikk på å redusere kjørehastigheten. Ved å plassere kryssene i ytterkurve oppnås også bedre trafikksikkerhet. Veiprofilet vil ligge til grunn for videre planlegging av høyder og nivåer innenfor hvert delområde, men kan justeres noe ved teknisk prosjektering. Lengdeprofil for samleveien nedre del 19

Lengdeprofil for samleveien øvre del Lengdeprofil for veiforbindelsen til Kroksteinåsen Byggeområdene - generelt Byggeområdene er inndelt i delområder med krav om detaljregulering som grunnlag for utbygging. Kravet om detaljregulering gjelder ikke næringsområdene F/K1, F/K2 og barnehagetomten BBH, som kan bygges ut på grunnlag av en helhetlig situasjonsplan ved søknad om rammetillatelse. Boligområdene B1 B7 utgjør til sammen et areal på ca. 230 daa. Områdene har en grovmasket, overordnet inndeling med en forutsetning om at nøyaktig avgrensning av byggeområdene skal tilpasses i detaljreguleringene. Det er ikke fastsatt utnyttelsesgrad eller bestemmelser om boligtype, som gir mulighet for å tilpasse planløsninger, boligtyper, tetthet mv. til markedet og til statlige og kommunale politiske føringer og retningslinjer på utbyggingstidspunktet, med tanke på at utbyggingen må ses i et perspektiv på 10-20 kanskje 30 år. Dette er også poengtert i det tidligere forslaget til planprogram for reguleringen. 20

Store grunnlagsinvesteringene krever etter vårt skjønn en effektiv, høy utnyttelse av områdene i planen, som også er i tråd med både rikspolitiske, regionale og lokale målsettinger for utbygging langs kollektivaksene. Topografien i området er relativt kupert og må i stor grad bearbeides og tilrettelegges. Graden av tilrettelegging må tilpasses boligtetthet, type boliger, krav til tilgjengelighet og universell utforming, valg av tekniske løsninger mv. Helningskartet viser terrengvariasjoner og egnethet for utbygging uten opparbeidelse. I dag er trappeløsninger uaktuelt på grunn av kravene til tilgjengelighet og universell utforming. De tidlige skisseutkastene som er utarbeidet til reguleringen med en blanding av konsentrert/ frittliggende småhusbebyggelse og mindre leilighetsbygg, viser at området har et potensial for mellom 300 og 400 boenheter. 21

Tidlig skisseutkast Utbyggingen kan gjennomføres etappevis uten at det er behov for å bygge mer tekniske hovedanlegg enn fram til hvert enkelt delområde. Helningsretning og avtrappende nivåer oppover mot nord og øst, gjør at alle områdene er sikret god kvalitet mht. sol og utsikt/utsyn, og områdene kan i stor grad gjennomføres uavhengig av hverandre. Det er lagt opp til at området både som helhet og innenfor hvert delområde kan gjennomføres med intern massebalanse, evt. at overskuddsmasser nyttes til oppfylling i område B3 for å løfte terrenget noe i deler av dette området. Det bør i en tidlig fase før utbygging av områdene i den øvre delen (områdene B3 B7), utføres en grov masseoversikt som kan legges til grunn for videre planlegging og gjennomføring. 22

3D-modellen under gir et bilde av topografien i området og hvordan hovedveien blir liggende i eksisterende terreng. Enkel 3D-modell Spørsmålet om bevaring av terreng og landskap innenfor byggeområdene og uforming av de grønne buffersonene mellom utbyggingsområdene, må vurderes og fastsettes i detaljreguleringene. Ofte vil intensjonene om å bevare mindre terrengformasjoner inne «mellom husene» være vanskelig å kombinere med høy utnyttelse, konsentrerte boligtyper og kravene til tilgjengelighet for alle. 3D med ortofoto I område B6 er kollen midt inne i området satt av til grønnstruktur etter anmodning fra kommunen (planadministrasjonen) i møte 29.04.15. I det tidligere forslaget var kollen satt av med hensynssone for å i større grad kunne tilpasse avgrensningen til opparbeidelse av området rundt kollen ved detaljregulering. 23

Byggeområdene enkeltvis Områdene F/K1 F/K2 Utsnitt av forslag til områderegulering 20.05.15 med snitthenvisning for snitt på neste side To områder nær fv. 420 er satt av til kombinert formål forretning/kontor. Hensikten er å legge til rette for etablering av bl.a. en matvareforretning i område F/K1. Områdene på hhv. 17,8 og 6,8 daa kan for øvrig disponeres til kontorer og til anlegg for innfartsparkering. Byggegrensen i område F/K1 mot fv. 420 er foreslått satt til 30 meter. Parkering kan i flg. bestemmelsene etableres inn til 15 meter fra senter av fv. 420. Mellom formålsgrensen mot fylkesveien og p-plass/kjøreareal må det imidlertid anlegges en jordkledd skråning med maks helning 1:3, evt. kombinert med forstøtningsmur med maks høyde 2,0 m. Dette kan medføre en større avstand enn byggegrenseavstanden i den vestre delen av dette området. Det er ikke stilt krav om detaljregulering for områdene F/K1 og F/K2. Ved første rammesøknad innenfor hvert av områdene, må det foreligge en situasjonsplan som redegjør for disponering av hele området. Eksist. ledningsanlegg i Engekjerr Planen gir mulighet for å sanere eksisterende pumpestasjon for avløp fra Engekjerr, ved at avløpet videreføres med selvfall til nytt anlegg i samleveien på sydsiden. Bestemmelsene stiller også krav til at turstien i kanten av område F/K2 må opprettholdes eller erstattes fram til ny gang-/sykkelvei langs vei o_sv1. 24

Område BBH Et 7,9 daa stort område på nordsiden av samleveien er satt av til tomt for barnehage, med avkjørsel fra atkomstvei o_sv2. Tomten ligger i god avstand fra fv. 420 med tanke på støy og utemiljø, men likevel sentralt for brukere utenfra. Tomten blir liggende på et platå på ca. kote 50 som er vesentlig over deler av strekningen på den tilstøtende samleveien langs sydsiden. I praksis kan tomten anlegges med fall mot syd og øst slik at høydeforskjellen til veien kan reduseres med inn til 1 2 meter. På snittene under er tomten vist med en gjennomgående (teoretisk) planeringshøyde på kote 50. Barnehagen vil få en lun plassering med gode solforhold. Disponering av området fastsettes ved rammesøknad. Skisseforslag til disponering av forretningsområde F/K1 og barnehagetomten BBH Støyutredning (basert på detaljutforming av området) må foreligge som del av ramme-søknaden, evt. med forslag til avbøtende tiltak/støyavskjerming. Snittene under viser i prinsippet hvordan en utbygging av barnehagetomten og næringstomten F/K1 kan gjennomføres. Snittene viser bygningsvolumer med tillatte (maksimale) høyder. Tillatt gesimshøyde på k. +49 i område F/K1 gir mulighet for en bebyggelse i inntil 3 etasjer, evt. 2 etasjer med en høy forretningsetasje på bakkeplan. Øverste snitt går gjennom områdene i østre del og nederste snitt gjennom områdene i vestre del. 25

Områdene B3 B7 Områdene B1 og B2 inngår i forslag til detaljregulering som fremmes samtidig med områdereguleringen, og er omtalt i eget kapittel. Områdene B3 B7 vil ventelig bygges ut om noen år, etter at områdene B1 og B2 er ferdig utbygd. Områdene kan bygges ut med varierte boligtyper, uten at type eller antall er fastsatt i forslaget til områderegulering. Utsnitt av områdereguleringen Pr. i dag vil det være mest aktuelt å legge til rette for en blanding av småhusbebyggelse, men markedet for boliger i Lillesand kan endres over tid evt. med større etterspørsel etter leiligheter og mindre enheter. Vi kan ikke se at det er landskapsmessige eller andre forhold som tilsier at områdereguleringen må inneholde særskilte begrensninger eller føringer for boligtyper og utbyggingsløsninger som ikke kan fanges i forbindelse med detaljregulering av hvert enkelt område. De registreringer og undersøkelser som er gjort i kommuneplansammenheng og nå i forbindelse med områdereguleringen, gir heller ikke grunn til å legge særskilte restriksjoner inn i planen mht. utnyttelse, høyder mv. Samleveien gjennom området har en jevn stigning (maks 7 %) og er tilpasset hovedlinjene i landskapet. Traséen er tilpasset slik at hvert av byggeområdene blir liggende med tydelige nivåforskjeller som i stor grad tas opp i de mellomliggende brede grønne korridorene. Eksakt avgrensning av byggeområdene med tilpassing mot eksisterende terreng, må fastsettes i detaljreguleringene. Utforming av grøntsoner og friområder fastsettes i detaljreguleringen for tilstøtende utbyggingsområde. 26

Særskilt om område B6 Planforslaget er avgrenset i eksisterende eiendomsgrense mot kommunens eiendom i øst. Stien som i dag går fra Kroksteinåsen og ut til turområdene lenger nord forutsettes lagt om ved gjennomføring av byggeområde B6. Kollen som er avsatt som grøntområde. Eksisterende stier med blå stiplet linje Flyfoto 27

I det tidligere forslaget til områderegulering datert 08.04.15, var kollen satt av med hensynssone H540 (hensyn grønnstruktur) med sikte på at kollen skulle bevares, men at den eksakte avgrensningen rundt skulle tilpasses i detaljreguleringen for område B6. Stien som i dag går gjennom nordre del av område B6 kan legges utenom byggeområdet, i prinsippet som vist på utsnittet av det tidligere planforslaget. Utsnitt av tidligere planforslag datert 08.04.15 Kommunens saksbehandler anbefalte imidlertid i møtet 29.04.15, å regulere kollen og området nord og øst for kollen til grøntstruktur for å kunne opprettholde dagens stitraséer. Dette ville i så fall ha redusert byggeområde B6 med mer enn halve arealet. I planforslag datert 20.05.15 er kollen regulert til grønnstruktur og formålsgrensen mot nordøst justert noe tilbake, slik at ny sti kan legges utenom byggeområdet med en bred terrengbuffer mot bebyggelsen. Utsnitt av planforslag datert 20.05.15 Det vil være aktuelt å fylle grønnstrukturområdet i nordøst noe opp for å bedre tilgjengeligheten og bruksmulighetene. Det er viktig både for utbyggingsøkonomien og for å oppnå en kostnadseffektiv utnyttelse av samleveien at byggeområdene har et stort volum og en god utnyttelse, også for Lillesand kommune med tanke på drift/vedlikehold og ressursbruk. Samleveien gjennom hele området anlegges med høy 28

standard med gang-/sykkelvei, tekniske hovedanlegg og parkeringsplass for allmennheten i tilknytning til snuplassen i enden av traséen. Område B6 utgjør med sin beliggenhet høyt og solrikt i utkanten av boligområdet og nær attraktive friluftsområder, kanskje det mest verdifulle tomtearealet innenfor planen, og vil derfor ha stor betydning for tomtetilbudet i kommunen. Etter vårt skjønn vil avgrensning av byggeområdet som foreslått ha lite å si fra eller til for friluftsinteressene, tatt i betraktning de store sammenhengende natur- og rekreasjonsområdene som allmennheten har tilgang til utenfor planområdet. Den aktuelle stien er hellere ikke markert på friluftslivkartet i planbeskrivelsen til kommuneplanen. Grunneier Jens Anders Risvand har i en avtale med kommunen den 25.10.12 gitt kommunen rett til å vederlagsfritt benytte og tilrettelegge (merke, rydde, anlegge gangbaner, broer, mv.) stier på sin eiendom. I avtalen står et eget punkt om at både grunneier og til rettelegger (Lillesand kommune) kan kreve omlegging av stien «når det er nødvendig av hensyn til grunneier eller friluftsbrukerne». I punkt 13 er det presisert at avtalen ikke skal være til hinder for en utvikling av områdene til boliger. Friluftslivkart i planbeskrivelsen til kommuneplanen Stien rundt område B6 kan alternativt legges ned til og langs Tvitjønn (bildet under). Før område B6 bygges ut er samleveien anlagt fram til snuplassen med tilhørende p-plass for allmennheten. Da vil dette være det naturlige utgangspunktet fra området for turgåere. Bestemmelsene til planen stiller krav om at det etableres ny sti fra p-plassen til eksisterende stinett (som antydet med rød strek). 29

6. FORSLAG TIL DETALJREGULERING B1 B2 Område B1 Det ble i en tidlig fase vurdert å regulere område B1 for blokkbebyggelse. Selv om området har gode sol og utsiktsforhold og svært sentral beliggenhet ved fylkesveien, er markedet for blokker utenfor Lillesand sentrum pr. i dag noe usikkert. Beliggenheten ved fv. 420 gjør at området kan være aktuelt for flere mulige utbyggingsløsninger. Alternativet til blokker kan være en tett utnyttelse med konsentrert småhusbebyggelse. Skissene under viser flere tidlige utkast til disponering av området, med og uten veiforbindelse mellom samelveien og Kroksteinåsen, og med og uten bevaring av kollen i den nordvestre delen. Topografien i område B1 gjør at terrenget må bearbeides for å kunne oppnå attraktive boligtomter, tilfredsstillende tilgjengelighet og jevnt god områdekvalitet. Gropa i det midtre partiet må fylles opp slik at tomterekkene blir liggende med en hensiktsmessig og jevn avtrapping mellom nivåene. Samtidig bør bebyggelsen langs nordsiden «ha kontakt» med kommunal vei Kroksteinåsen, bl.a for kunne etablere en kort og brukervennlig skoleveiforbindelse. 30

Tidlig skisseutkast for disponering av område B1 Tidlig skisseutkast for disponering av område B1 31

Tidlig skisseutkast for disponering av område B1 Bevaring av den store kollen i nordvestre del av området har vært vurdert i planleggingsprosessen, men dette ville ha medført et stort masseunderskudd internt i feltet. Ved å ta ned kollen oppnås mer bebyggbart areal og en helhetlig kvalitet med mer sol, og området kan opparbeides med tilstrekkelig med oppfyllingsmasser internt. Tidlig skisseutkast for disponering av område B1 Et evt. masseoverskudd nyttes til oppfylling av samleveien i kryssområdet med veiforbindelsen til Kroksteinåsen, der det ellers vil mangle masser i en tidlig fase. 32

Forslag til detaljregulering for område B1 Område B1 omfattes av forslag til detaljregulering for B1 B2, som fremmes samtidig med forslaget til områderegulering. Planforslaget viser en utnyttelse med til sammen mellom 81 og 112 boenheter, med en kombinasjon av eneboliger, kjedeboliger, tomannsboliger og leilighetsbygg (lavblokker i 3 boligetasjer evt. med p-kjeller). Eksakt antall boenheter totalt innenfor området avhenger av valg av boligstørrelser for kjedehusene og antall boenheter i og parkeringsløsninger for leilighetsbyggene. Område Bk1.4 langs kommunal vei Kroksteinåsen kan alternativt nyttes til 2 leilighetsbygg i 3 boligetasjer evt. med p-kjeller, med anslagsvis inn til 42 boenheter. Antall og type boliger er fordelt slik (angitt med lav og høy utnyttelse): Type bebyggelse Områder Antall lav høy Frittliggende eneboliger Bf1.1 7 7 Eneboliger i kjede Bk1.1, Bk1.2, Bk1.4, Bk1.5 32 21 - alternativt 2 stk. leilighetsbygg i 3 boligetasjer Bk1.4 42 3 stk. 2-mannsboliger Bk1.3 6 6 2 stk. leilighetsbygg i 3 boligetasjer Bk1.6 35 36 Sum 81 112 Det er ikke satt krav til maks antall boenheter innenfor planområdet. 33

Illustrasjonsplan Illustrasjonsplanen viser boligstruktur og plassering i områdene B1 og B2. Lengdeprofil vei o_sv2 Atkomstveien inni området har en maks stigning på 7,5 %. Alle tomtene kan avkloakkeres med selvfall. 34

Område B2 Forslag til detaljregulering for område B2 Område B2 inneholder til sammen mellom 46 og 59 boenheter med en kombinasjon av eneboliger, kjedeboliger og leilighetsbygg. Eksakt antall avhenger av valg av boligtyper og antall boenheter i leilighetsbyggene. Områdereguleringen gir mulighet for at del av område B2 og evt. område B1.6 kan bygges ut med midlertidig atkomst via rundkjøringen i Kroksteinåsen, som er anlagt med en 4. arm mot syd. I flg. forslag til bestemmelser til områdereguleringen kan denne midlertidige løsningen benyttes for inn til 40 boenheter. Eksisterende rundkjøring i Kroksteinåsen med en 4. arm mot syd Veien fra Kroksteinåsen videreføres senere ned til samleveien gjennom Sangereidåsen, og vil legge til rette for at mye av trafikken fra Kroksteinåsen og Engekjerr kan kanaliseres denne veien, og dermed bidra til å redusere trafikkbelastningen gjennom Borkedalen. 35

Dersom det legges til grunn at utbyggingen i Kroksteinåsen III er redusert med 29 boenheter i forhold første reguleringsplan for området, gir det en «ledig kapasitet» på eksisterende veinett som bør kunne utnyttes i en midlertidig periode fram til samleveien fra rv./fv. 420 er etablert. Området vil ha svært gode utsikts- og solforhold, med en bred buffer mot samleveien langs sydsiden. Samleveitraséen vil ligge en del lavere enn bebyggelsen, med en terrengbarriere mot støy og innsyn. Antall og type boliger er fordelt slik (med lav og høy utnyttelse): Type bebyggelse Områder Antall lav høy Frittliggende eneboliger Bf2.1 Bf2.7 16 9 - alternativt eneboliger i kjede Bf2.3, Bf2.5 13 Eneboliger i kjede Bk2.3, Bk2.4 12 5 - alternativt leilighetsbygg i 2 etasjer Bk2.3 14 Leilighetsbygg i 2 3 etasjer Bk2.1 12 12 Leilighetsbygg i 2 etasjer (4 6-mannsbolig) Bk2.2 6 6 Sum 46-59 Bestemmelsene gir mulighet for at de 4 eneboligtomtene i område Bf2.3 og de 3 eneboligtomtene i område Bf2.5 alternativt kan utnyttes til eneboliger i kjede med hhv. 8 og 5 enheter, og at område BK2.3 kan utnyttes til leilighetsbygg i 2 etasjer med anslagsvis inntil 14 boenheter. Etter gjennomgang planforslaget med saksbehandler i møter 29.04.15 og 18.05.15 er maks bygningshøyde i område Bk2.3 endret fra k. +79 til k. +74, som gir en reduksjon i antall boliger på anslagsvis minst 7 boenheter. Planen fastsetter ikke en øvre begrensning for antall boenheter. Parkeringskravet er satt i tråd med kommuneplanens generelle bestemmelser. I området er satt av to arealer for evt. felles innsamling av renovasjon, evt. med nedgravde systemer. Bruken av områdene tilpasses endelig valg av renovasjonsløsning for området. Bildet under viser lengdeprofilet for atkomstveien (vei o_sv3.1). Veien vil ha et lavbrekk ved pel 130 140. Avløpet fra området må evt. pumpes opp til Kroksteinåsen dersom område B2 bygges ut med midlertidig atkomst fra Kroksteinåsen og før samleveien med hovedanlegg for vann- og avløp anlegges opp til området. Dersom område B2 bygges ut etter at samleveien er etablert forbi området, kan avløpet føres ut til hovednettet i samleveien ved selvfall. 36

Lengdeprofil vei o_sv3.1 7. REGISTRERINGER Sulfidholdig berggrunn Berggrunnen i Lillesand har forekomster av sulfidrike bergarter i langstrakte soner, ofte i dypereliggende lag. Dette gjør at det er vanskelig å oppdage slike soner på overflaten. Sulfidsonene er relativt tynne, omkring 1-1,5 m, men det ligger ofte flere belter parallelt med hverandre med en avstand på 30-50 m. Når sulfidstein får kontakt med luft og vann, vil en forvitringsprosess starte, som leder til syredannelse og kraftig økning i aluminiums-konsentrasjon, inklusiv giftig labilt aluminium samt tungmetallmobilisering i vann. Utsprenging i sulfidholdig grunn, og deponerte sulfidholdige masser kan føre til forsuring, forurensning og fiskedød i vann og vassdrag. Vegtrafikkstøy Planområdet er ikke utsatt for veitrafikkstøy fra fylkesveien. Støykart fra vegvesenet Arkeologi Det foreligger ingen registreringer av automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Aust- Agder fylkeskommune ved kulturminnevern har ingen merknader til oppstartsmeldingen. 37

Biologisk mangfold Det er i flg. kart fra Miljødirektoratets naturbase en enkelt registrering innenfor planomådet. o Naturtype. Id. BN00071584 Registreringen ligger I planområdets nordvestre del. Den omfatter en viktig naturtype; store gamle eiker, hvor denne er av typen vintereik med en omkrets på 103 cm med hulhet på 10-19cm ved bakken. Registreringen er gjort den 30.09.2010 av Erik Stange. Landskap og vegetasjon Sangereidåsen ligger forholdsvis nær sjøen (Skallefjorden), men området avskjæres av fv. 420. Terrenget stiger opp fra fjorden og når man kommer litt opp i plan-området er det utsikt til fjorden. Kartutsnitt fra Miljødirektoratets naturbase. Hele planområdet er dekket med skog. Her er furu det dominerende treslaget, med innslag av eik og bjørk. Det typiske skogs-bildet på Sørlandet. Denne type skog finner vi ofte på høyde-rygger i landskapet, hvor der er et grunt lag med jordsmonn og vi finner partier med fjell synlig i dagen. Mellom høyderyggene ligger de åpne og noe myrete partier. Furuskogen med lyng som undervegetasjon er meget ømtålig for tråkk og slitasje. Den er lite egnet til hard intensiv bruk uten at man setter inn spesielle tiltak. Det kan være kanalisering av ferdsel i friområder, hvor det opparbeides en sti. Det er også mulig at fremelske gress mellom furutrærne på fri- og lekeområder, hvor eksisterende vegetasjon kan bevares. Bilde fra området. Skogen domineres av furutrær med innslag av eik og bjørk. Utsikt til Sangereidfjorden. 38

VA-hovedledninger langs fv. 420 Utsnitt av kommunens ledningskartverk Det ligger I dag store overføringsledninger I gang-/sykkelveien langs fv. 420 2 vannledninger på 300 og 600 mm og spillvannsledning på 315 mm. Ledningene kan i praksis ikke flyttes eller legges om, og har vært noe av grunnen i tillegg til trafikksikkerheten til at rundkjøring er valgt og at T-kryss med kulvert ikke er en aktuell kryssløsning. Planutvalget i Lillesand kommune har ved behandling i møte 22.06.15, vedtatt at planskilt kryssing må tegnes inn på planen før den legges ut til offentlig ettersyn. Risiko- og sårbarhetsanalyse Risiko- og sårbarhetsanalysen (vedlegg til planbeskrivelsen) har følgende oppsummering av «hendelser». Sannsynlighet: Konsekvens: 1. Ubetydelig 2. Mindre alvorlig 3. Alvorlig 4. Svært alvorlig 4. Svært sannsynlig 12 3. Sannsynlig 8 7, 13 2. Mindre sannsynlig 6 1. Lite sannsynlig 27 En har ikke kartlagt mulige hendelser som er svært sannsynlig. To hendelser er vurdert til sannsynlig og alvorlig. Disse to hendelsene er knyttet til mulig sulfidholdig berggrunn. Hendelse 7 Berggrunnen i Lillesand har forekomster av sulfidrike bergarter i langstrakte soner, ofte i dypere liggende lag. Dette gjør at det ofte er vanskelig å oppdage slike soner på overflaten. Sulfidsonene er relativt tynne, omkring 1-1,5 m, men det ligger ofte flere belter parallelt med hverandre med en avstand på 30-50 m. Når sulfidstein får kontakt med luft og vann, vil en forvitringsprosess starte, som leder til syredannelse og kraftig økning i aluminiums-konsentrasjon, inklusiv giftig labilt aluminium samt tungmetallmobilisering i vann. Utsprenging i sulfidholdig grunn, og deponerte sulfidholdige masse kan føre til forsuring, forurensning og fiskedød i vann og vassdrag. 39

Dersom byggegrunn inneholder sulfid må avbøtende tiltak ved sprenging og deponering settes inn for å forhindre alvorlig miljøskade. Hendelse 8 Det ansees som sannsynlig at området vil bli utsatt for sterk vind i perioder. Slike hendelser anses for å ha potensial for å være mindre alvorlige dersom det ikke tas hensyn til beliggenheten ved prosjektering og oppføring av bygningene Hendelse 6 Forekomst av radongass i området er uavklart og dermed vurdert til mindre sannsynlig og mindre alvorlig da en med enkle tiltak kan unngå problemer knyttet til radongass i boligene. Hendelse 13 Planområdet ligger på vannskillet mellom Tvitjønnvassdraget og Glamslandsvassdraget. Vassdragene vil først og fremst være utsatte dersom det er sulfid i grunnen. Hendelse 27 Planen innebærer nedbygging av deler av et nærområde. Området er imidlertid avsatt til bebyggelse i overordna plan. Etter vårt skjønn foreligger det ikke risikovurderinger som ikke er hensyntatt i planforslaget. Hendelser 7 og 13 er knyttet til sulfidholdig berggrunn, som ivaretas gjennom krav til undersøkelser og behandling. 8. KONSEKVENSER Relevante konsekvenser av planforslaget kan kort oppsummeres slik: Klimanøytralitet/ trafikkforhold/ trafikksikkerhet Beliggenheten ved kollektivakse med innfartsparkering/bussholdeplass, matforretning og barnehage samlet på ett sted ved ankomsten til området, gir store muligheter for redusert bilbruk og bilhold. Rundkjøringskryss på fv. 420 innebærer trafikksikre løsninger for både kjørende og myke trafikanter. Sammenhengende gang-/sykkelvei langs samleveien i feltet og videre langs nordsiden av fv. 420 både mot sentrum og vestover helt til E18, gir trygge ferdselsmuligheter for gående og syklende. Skolevei via gang-/sykkelveinettet gjennom Kroksteinåsen langs Tunveien til Borkedalen skole, gir trygg og trafikksikker skolevei. Universell utforming/utemiljø Området ligger godt til rette for å oppnå boliger og utemiljø etter prinsippene for tilgjengelighet for alle. Samleveien med tilhørende gang-/sykkelvei er planlagt med maks stigning 7 %. Alle delområdene kan utvikles med universell utforming og tilgjengelighet i samsvar med byggteknisk forskrift. 40

Barn og unges oppvekstvilkår Området ligger i skolekretsen til Borkedalen barneskole (1 7 trinn). Avstanden fra boligområdet vil variere mellom 1 1,5 avhengig av hvor i boligområdet avstanden måles fra. Hele strekningen går på trygge og trafikksikre gang-/sykkelveier. Skoleelever mellom 2. og 7. trinn har krav på skyss dersom avstanden til skole er mer enn 4 km. Elever i 1. trinn har krav på skyss når avstanden er mer enn 2 km. Ungdomsskole (8. 10. trinn) vil være Lillesand Ungdomsskole på Møglestu, ca. 4 km fra Sangereidåsen. Lillesand ungdomsskole Sangereidåsen boligområde Borkedalen barneskole Skoler Jordvern Utbyggingen berører ikke vesentlige landbruksinteresser. Det har vært drevet noe hogst i området. Grønnstruktur Utbyggingen vil ikke berøre viktige grønnstrukturinteresser. Eksisterende stier gjennom i den nordre delen av utbyggingsområdet ut til løypenettet lenger nord, vil bli erstattet med grønne korridorer eller lagt om utenom boligområdet. Det skal anlegges parkeringsplass for allmennheten i ved snuplassen til samleveien samtidig med veianlegget. 41

Naturmiljø/kultur/friluftsområder Det er i flg. karter fra Miljødirektoratet ikke noen registreringer innenfor planområdet i forhold til statlig vern, artsdata, viktige naturtyper, kulturlandskap eller friluftsområder. Landskapsmessige virkninger Dersom områdene bygges ut i hovedsak med lav småhusbebyggelse vil ikke området være synlig fra fylkesvei 420 fra øst. Bygges området ut med en høy blokkbebyggelse vil bygningene rage over den eksisterende småhusbebyggelsen på Kroksteinåsen. Siden bebyggelsen på Kroksteinåsen bryter silhuetten, og området ved Sekkebekk har noe blandet bebyggelse, anses de negative konsekvensene av dette for å være begrenset. Bebyggelsen på Kroksteinåsen sett mot vest. Kilde Google map. Heller ikke fra vest vil området bli særlig synlig sett fra fv. 420 både på grunn av det bratte terrenget med markerte topper foran utbyggingsområdet og mye vegetasjon i lia ned med veien. Med en høyere blokkbebyggelse vil bygningene bryte silhuetten og redusere det naturpregete uttrykket som landskapet har i dag. En evt. høy blokkbebyggelse vil medføre landskapsmessige endringer og virke som en markør på at en nærmer seg Lillesand by. I dag er det næringsbebyggelsen på Sekkebekk som har denne funksjonen. Etter vårt skjønn oppveier dette de eventuelle negative effektene ved at ny bebyggelse vil bli liggende i silhuett. Sangereidåsen sett fra vest. Kilde Google map. 42

Tekniske forhold Områdereguleringen legger opp til at alle områdene kan avkloakkeres med selvfall til hovedanlegg i samleveien, uten behov for pumpestasjoner evt. med unntak av område B2. Hovedledningen for avløp må legges ut i terrenget forbi kryssområdet med veiforbindelsen til Kroksteinåsen. Det bør i forbindelse med videre planlegging utarbeides en hovedplan for vann- og avløp innenfor området, som kan legges til grunn for å oppnå en mest mulig rasjonell og utbyggingsøkonomisk trinnvis gjennomføring. Høydelagskartet under viser at området i hovedsak vil ha naturlig avrenning mot sydvest, delvis til Glamslandsvannet. Ved opparbeidelse vil det imidlertid være mulig å lede det meste av overvannet til sjøen i Sangereidkilen. Det bør på tilsvarende måte utarbeides en overordnet plan for overvann og flomveier som kan legges til grunn for videre detaljregulering for områdene i den vestre delen. Høydelagskart Forholdet til naturmangfoldloven Planforslaget baserer seg på tilgjengelig og kjent kunnskap om naturmangfoldet i området. Utbyggingen vil ikke berøre eller komme i konflikt med utrydningstruede eller nær utrydningstruede naturtyper eller arter. 43

9. MEDVIRKNING Planarbeidet ble kunngjort i brev av 13.11.14 og ved annonse i avisen. Med uttalefrist 31.12.14. Det er kommet inn merknader fra - Statens vegvesen brev av 19.12.14. - Aust-Agder fylkeskommune - e-post 17.12.14 - Fylkesmannen i Aust-Agder brev datert 17.12.14 oversendt i e-post samme dag. - Agder Energi Nett AS brev datert 15.12.14 oversendt i e-post 16.12.14. - Marit Helene Bergan, Kroksteinåsen 3 e-post 27.11.14 Merknadene er kort gjengitt og kommentert av Asplan Viak (i kursiv). I meldingen var noe av kommunens eiendom i øst tatt med med sikte på å kunne tilpasse en utbygging av områdene i nordøst, mot det stigende terrenget på denne siden. Etter dialog med kommunen er denne løsningen senere frafalt og avgrensningen av planen trukket i eiendomsgrensen. 44

Områdeavgrensning til melding om utvidelse av planområdet 45

o Statens vegvesen brev datert 19.12.14 Vegvesenet skriver at det har vært flere møter mellom Lillesand kommune og vegvesenet vedrørende atkomsten til område B23. Vegvesenet har ment at byggeområdet vil få en tilfredsstillende atkomst via fv. 234 og videre gjennom Kroksteinåsen boligområde. Kommunen og utbygger ønsker imidlertid ny atkomst direkte fra fv. 420. For å underbygge dette er det utarbeidet en trafikkanalyse av ViaNova Kristiansand, som vurderer trafikkforholdene med en atkomst til området fra fv. 420. Vegvesenet er ikke enig i konklusjonene i trafikkanalysen, men har likevel åpnet for at det kan etableres et nytt kryss på fv. 420 på nærmere angitte vilkår. Byggegrensen langs fv. 420 er 50 meter. Regulant må beskrive tiltak som er nødvendig for at skolevei skal defineres/oppleves som trygg. Asplan Viak: I flg. planadministrasjonen i Lillesand kommune er møtet mellom kommunen og vegvesenet avholdt og kryssløsningen som er foreslått er akseptert av vegvesenet. Byggegrensen langs fv. 420 er satt til 50 meter for bebyggelse. For parkeringsplasser og kjøreareal er grensen satt til 15 meter, men med krav om grønn buffersone med skråning med maks helning 1:3 mot fylkesveien. Øvrige merknader er hensyntatt. o Aust-Agder fylkeskommune e-post 17.12.14 Plan- og naturseksjonen og seksjon for kulturminnevern I Aust-Agder har vurdert oppstartmeldingen og har ingen merknader. Asplan Viak: Tas til etterretning. o Fylkesmannen i Aust-Agder Fylkesmannen er ikke kjent med miljøverdier av regional eller nasjonal verdi som vil kunne bli skadelidende som følge av planforslaget. Det pekes likevel på forhold som bør vurderes og som det bør gjøres rede for i det videre planarbeidet. Fylkesmannen forutsetter at det i området for forretning ikke legges opp til tiltak i strid med Regional plan for senterstruktur og handel. Når det gjelder barnehagetomt bes kommunen være bevisst på valget av området, og velger en tomt som er attraktiv og egnet til formålet. Fylkesmannen mener at oppstartmeldingen er svært knapp og at det utfra det som foreligger av opplysninger er vanskelig å gi en konkret tilbakemelding til planarbeidet. Fylkesmannen imøteser en mer omfattende planbeskrivelse med en nærmere redegjørelse for planlagte tiltak, hvor relevante temaer samt konsekvensene av planforslaget er belyst og vurdert. Asplan Viak: Tas til etterretning. Det er gitt bestemmelser om begrensning for etablering av forretningsvirksomhet iht. Regional plan for senterstruktur og handel. 46

o Agder Energi nett AS brev datert 15.12.14 I planarbeidet må det settes av plass for nettstasjoner I samarbeid med Agder Energi Nett AS. Asplan Viak: Det legges opp til at areal for nettstasjoner avsettes i detaljreguleringene. I detaljreguleringen for områdene B1 og B2 er det satt av areal til nettstasjon ved avkjøringen til områdene. o Marit Helene Bergan, Kroksteinåsen 3 e-post 27.11.14 Bergan har I dag utsikt til sjøen og ber om at områdene reguleres slik at den utsikten de har blir opprettholdt og at evt. blokker må plasseres lavere i terrenget. Asplan Viak: Tomten Kroksteinåsen 3 ligger i flg. kartet på k. +75 +77. Maks tillatt høyde for en eventuell blokkbebyggelse i området Bk1.4 er satt til hhv. k. +73 og k. +76, i område Bk1.6 til k. +73 og i område Bk2.1 til k. +75. Avstanden fra eiendommen til nærmeste del av byggeområdet utgjør ca. 90 meter i luftlinje. Etter vårt skjønn vil ikke eiendommen Kroksteinåsen 3 bli vesentlig berørt i form av utsiktstap på grunn av høy bebyggelse eller andre planlagte tiltak innenfor planområdet. 10. BEHANDLING o Innsending De endelige forslagene til områderegulering og til detaljregulering for områdene B1 og B2 (begge datert 20.05.15) ble oversendt Lillesand kommune i e-post 21.05.15. o Behandling i planutvalget 22.06.15 Forslaget til områderegulering for Sangereidåsen boligområde og forslag til detaljregulering for Sangereidåsen boligområde B1 og B2 ble behandlet første gang i planutvalget i møte 22.06.15, med følgende vedtak i sak 066/15: 47