Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: 05.09.2016 Vår ref: 15/2931-13 - 16/29008 Arkivkode: GBNR - 12/0015 Saksbeh.: Maritvold, Annette Ericson Saksnummer Utvalg Møtedato 103/16 Plan- og teknikkutvalget 27.09.2016 Gbnr 12/15 - Rudstrandveien 18A - Tilbygg fritidsbolig - Dispensasjon for tiltak i LNF - område og innenfor 100- metersbeltet, strandsonen Saken gjelder Saken gjelder søknad om tillatelse i ett trinn uten ansvarsrett, mottatt den 03.12.15, for oppføring av tilbygg til eksisterende fritidsbolig. Søknaden er komplettert med ytterligere dokumentasjon. Komplett sak forelå den 23.05.16. Tilbygget er en utvidelse på 10 m2 til en eksisterende hytte.tiltakshaver ønsker å flytte soverommet for å gjøre plass til et vaskerom. Dette for å kunne gjøre nytte av vannet som kommunen har pålagt hjemmelshaver å rense jf. vedtak om pålegg av utbedring/etablering av avløpsanlegg av 8.9.2015, ref nr. 15/1912. Eksisterende fritidsbolig er 49,5 m2 (BYA og BRA). Beregnet grad av utnytting av tomten etter tiltaket er oppgitt til å bli 2,83%. Eiendommen ligger innenfor landbruk-, natur og friluftsområde (LNF) og innenfor 100- metersbeltet langs strandsonen. Tiltaket er dermed avhengig dispensasjon fra kommuneplanens arealbestemmelse 11 for plassering i LNF- område og plan- og bygningsloven (pbl) 1-8 for en plassering innenfor 100-metersbeltet langs strandsonen. Plan- og teknikkutvalget skal kun ta stilling til dispensasjonsforholdene i saken. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 dispenseres fra kommuneplanensareal bestemmelse 11 om landbruks, natur- og friluftsområder og byggeforbudet innenfor 100-metersbeltet langs strandsonen med følgende begrunnelse: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller å være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål.
Utvalget slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon i saksfremlegget. Generelle bestemmelser: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jfr. plan- og bygningsloven 21-9. 27.09.2016 Plan- og teknikkutvalget Innstillingen ble enstemmig vedtatt. PT- 103/16 Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 dispenseres fra kommuneplanensareal bestemmelse 11 om landbruks, natur- og friluftsområder og byggeforbudet innenfor 100-metersbeltet langs strandsonen med følgende begrunnelse: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller å være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Utvalget slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon i saksfremlegget. Generelle bestemmelser: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jfr. plan- og bygningsloven 21-9. SAKSUTREDNING Tiltaket: Tilbygget er en utvidelse av en eksisterende fritidsbolig med 10 m2, mot nord. Fritidsboligen, slik den er vist på innsendte tegninger, viser at fritidsboligen i dag har et areal på ca 27 m2. Med en utvidelse på 10 m2 vil totalarealet bli 37 m2. Planstatus: Eiendommen er bebygd fritidseiendom. Eiendommen ligger i uregulert område. I gjeldende kommuneplan er eiendommen avsatt til landbruk-, natur og friluftsformål (LNF). Eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet langs strandsonen. Videre gjelder statlige retningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, etter plan- og bygningsloven 1-8. Bygningsstatus: Fritidsbolig med anneks. Naboprotester:
Naboer/gjenboer er varslet om tiltaket og dispensasjonssøknaden. Det er ikke innkommet merknader fra naboer eller gjenboer. Uttalelser fra andre myndigheter: Fylkesmannen i Oslo og Akershus, i brev av 11.08.16: «Fylkesmannen har vurdert at tiltaket ikke er i strid med nasjonale eller regionale hensyn som vi er satt til å ivareta. På denne bakgrunn har vi ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Fylkesmannen legger til grunn at kommunen foretar en grundig vurdering ut fra lokale forhold, etter reglene i plan- og bygningsloven kapittel 19. Vi viser til dispensasjonsveilederen utarbeidet av Fylkesmannen og fylkeskommunen. Videre gjør vi oppmerksom på andre aktuelle overordnede føringer som skal ivaretas i kommunens vurdering av dispensasjonen, jf. Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 16. mars 2016.» Fylkesrådmannen i Akershus fylkeskommune, i brev av 23.08.16: «Automatisk fredete kulturminner Området er ikke befart. Uttalelsen gis på grunnlag av arkivmateriale. Det er ingen registrerte fornminner der tiltaket skal gjennomføres. Potensialet for å gjøre funn av automatisk fredete kulturminner anses som lavt grunnet topografien og tiltakets begrensede omfang. En nærmere utredning av forholdet til automatisk fredete kulturminner anses ikke som nødvendig. Fylkesrådmannen ber om at de som skal utføre arbeidet i marka gjøres særlig oppmerksomme på at det kan være ukjente fornminner i området. Alle fornminner er fredet, også slike som ikke er registrert. Dersom man støter på et fornminne skal arbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på 5 meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, 2. ledd. Nyere tids kulturminner Området er ikke befart. Uttalelsen gis på bakgrunn av arkivmateriale. Eiendommen ligger innenfor område nr. 7, Nesodden kirke med omgivelser, i rapporten Kulturlandskap i Follo, vurdert som et regionalt og nasjonalt viktig kulturlandskap. Eiendommen ligger i uregulert område som i gjeldende kommuneplan er avsatt til landbruk, natur og friluftsformål (LNF). Den ligger også i strandsonen og er omfattet av statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, fastsatt ved kgl.res. av mars 2011. Rudstrandveien 18 a er en fritidsbolig. Bygningen har en eldre kjerne i maskinlaft som er tilbygget mot sør og mot nord. Det omsøkte tiltaket er en mindre tilbygging av eksisterende tilbygg mot nord. Vi kan ikke se at tiltaket har vesentlig innvirkning på regionale eller nasjonale interesser i området. Fylkesrådmannen har derfor ingen merknad knyttet til nyere tids kulturminner. Andre regionale interesser Tiltaket er ikke i vesentlig grad i konflikt med de interesser og ansvarsområder fylkeskommunen skal ivareta. Dersom kommunen mener at vilkårene for dispensasjon er innfridd, jf. Plan- og bygningsloven 19-2, har fylkesrådmannen ingen ytterligere merknader.» Vurderingsgrunnlag: I behandlingen av dispensasjonsforholdet i saken skal plan- og bygningsloven 19-2 legges til grunn. Bestemmelsen lyder slik:
Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) side 242 er følgende uttalt om dispensasjonsadgangen: «Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Tredje ledd angir at det ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. Fjerde ledd første punktum presiserer at statlige og regionale rammer og mål skal legges til grunn for vurderingen og interesseavveiningen i saker som gjelder dispensasjon fra planer og fra forbudet i 1-8. Det er et hovedprinsipp i loven at kommunens myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål, og det gjelder også dispensasjonssaker. Der det foreligger statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak.» I henhold til plan- og bygningsloven må det foreligge klare fordeler for at dispensasjon kan gis.uttrykket klare fordeler må ses i forhold til de offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. De fordelene som kan begrunne en dispensasjon, er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn ikke blir vesentlig tilsidesatt. Foreligger det klare fordeler som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Dispensasjonen bør likevel ikke gis dersom de oppgitte grunner er generelle for flere eiendommer innenfor et planområde slik at dispensasjon kan skape presedens. Kommunen kan derfor ikke treffe generelle vedtak om at det skal gis dispensasjon selv om man ikke finner noe
spesielt som taler i mot. I hver dispensasjonssak må den plan/bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, veies opp mot de argumenter som er oppført i dispensasjonssøknaden. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Kommunen må heller ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ved unntak fra planer skal kommunen ta relevante planleggingshensyn etter kapitlene om kommuneplan og reguleringsplan. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen er det viktig at endringer i planene (av betydning) ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter de regler som er fastlagt i kapitlene om kommuneplanlegging og reguleringsplanlegging. Vurdering I behandlingen av dispensasjonsforholdet er spørsmålet om et tilbygg som utvider ekisterende fritidsbolig med 10 m2 mot nord medfører at hensynet bak bestemmelsene i kommuneplanens arealdel og forbud mot bygging i strandsonen blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Videre om fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene etter en konkret vurdering. Eiendommen ligger i LNF-område. Hovedhensynet bak LNF-formålet er å ivareta store sammenhengende naturområder og å unngå uheldig omdisponering eller fragmentering av denne. For fritidseiendommer som ligger i LNF-området skal bebygd areal (BYA) ikke overstige 10 %. Samlet bruksareal (BRA) skal ikke overstige 100 m2. Byggeforbudet i strandsonen jf. pbl 1-8, innebærer at det i 100-metersbeltet langs sjøen skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle. Det er derfor nødvendig med en streng praksis. Andre tiltak enn fasadeendringer kan ikke iverksettes nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen. Tiltaket er en mindre utvidelse av eksisterende bebyggelse for å etablere et vaskerom. Det nevnte i sammenheng med at Kommunen har pålagt søker om å etablere et avløpsanlegg. Beregnet grad av utnytting av tomten etter tiltaket der anneks, på ca 25 m2 er medregnet, er 2,83% og samlet bruksareal vil bli 84,5 m2 etter tiltak (hytte + anneks 25 m2). Omsøkte tiltak anses ikke i vesentlig grad å endre eller belaste eiendommen/området mer enn opprinnelig bebyggelse. Tilbygget er tilpasset eksisterende hytte i skala, detaljering og med samme type trekledning. Tiltaket gjøres på nordenden av bygningen. Utvidelsen av hytten er moderat og i samme stil som dagens fasade. Hverken Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Akershus fylkeskommune har uttalt seg direkte negativt til tiltaket. Etter en konkret skjønnsmessig vurdering er kommunen videre kommet frem til at påvirkningen på utsikten fra sjøen blir liten. Tiltaket vil videre ikke påvirke ferdsel og tilgjenlighet i strandsonen.tiltaket kommer ikke til å resultere i økt privatisering av strandsonen. Konklusjon: Etter en nærmere vurdering av alle sider av saken kan Kommunen ikke se at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Vi legger til grunn at fordelene ved å dispensere i gjeldende sak er klart større enn ulempene tiltaket vil ha for gjeldende og fremtidig regulering av området. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller
være i konflikt statlige og regionale rammer og mål. Det anses derfor å foreligge klar overvekt av fordeler som taler for at dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 fra Kommuneplanens 1 og pbl 1-8, innvilges i gjeldende sak. Kommunen anbefaler at utvalget slutter seg til vurderingen i saksutredningen og at omsøkte dispensasjon innvilges. Anne Dybevold Kommunalsjef Gisle Rebnord Totland Virksomhetsleder Elektronisk signert. Vedlegg Gbnr 12/15 - Rudstrandveien 18A - Tilbygg fritidsbolig - Søknad om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett Søknad om dispensasjon Tegning - Plan, snitt og fasader - Eksisterende situasjon Tegning - Plan - Eksisterende situasjon Tegning - Fasade mot øst - Eksisterende situasjon Tegning - Fasader mot sør og nord - Eksisterende situasjon Tegning - Fasade mot vest - Eksisterende situasjon Tegning - Plan, snitt og fasader - Ny situasjon Tegning - Plan - Ny situasjon Tegning - Fasade mot øst - Ny situasjon Tegning - Fasader mot sør og nord - Ny situasjon Tegning - Fasade mot vest - Ny situasjon Redegjørelse Bilde - Hytte sett mot sjøen Bilde - Tilgjengelighet over plen Situasjonskart - 19.05.2016 Utsnitt av kommuneplanen gbnr 12 15 Gbnr 1215 - Rudstrandveien 18A - Tilbygg fritidsbolig - Uttalelse fra Fylkesmannen (L)(690290) Bilde - Hytte sett fra sjøsiden Uttalelse fra Fylkesrådmannen (L)(693750)