MERKNADSSKJEMA - FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL MERKNADER, UTTALELSER OG FAGNOTAT - OFFENTLIG ETTERSYN Side1 Plannavn Nordåsgrenda gnr.121 bnr. 445 PlanID. 62120000 Saksnummer 201105720 Utarbeidet av Opus Bergen AS Datert/Revidert Juni 2012 Avsender Hovedpunkt i merknad/uttalelse Forslagsstillers kommentar Fylkesmannen i Hordaland, i brev datert 03.04.12 Hordaland fylkeskommune, Regionalavdelinga, i brev datert 28.03.12 Bergen kommune, byantikvar i brev datert 20.03.12 Fylkesmannen har ingen særlige merknader til planforslaget. Tas til etterretning Fylkeskommunen har ikke kjennskap til automatisk freda kulturminne eller andre verneverdige kulturminner i det aktuelle planområdet. Vår vurdering er at området har lite potensial for funn av automatisk freda kulturminne. Planområdet er på 2,9 da og ubebygd. Byantikvaren har ikke gjort registreringer i området, og det er heller ikke utarbeidet kulturminnegrunnlag som omfatter planområdet. byantikvaren har med bakrunn i dette ikke merknader til planforslaget. Tas til etterretning. Tas til etterretning. Endringer Kart Best. NVE i brev datert 05.03.12 Bergen kommune, VAetaten, 27.03.12 NVE minner om at ROS analyser for tema flom- og skredfare må benytte grenseverdiene i Byggteknisk forskrift (TEK10) som akseptkriterier. Tidligere uttalelse opprettholdes, men VA-etaten har noen tileggsmerknader. Tilknytning til offentlig vann skjer på eksisterende kommunale ledninger i Nordåsgrenda. Overvannet skal håndteres lokalt med infiltrasjon i grunnen. Lokal overvannshåndtering må utføres slik at det ikke fører til ulempe eller skade for andre eiendommer. Grenseverdier jf. 7-3 og 7-4 i TEK10 er benyttet som akseptkriterier i ROS-analysen for tema flom- og skredfare. Tatt til etterretning. Overvannshåndtering skal løses i henhold til VAnorm for Bergen kommune jf. VA rammeplan datert 10.05.2011. Det er avsatt et areal for etablering av fordrøyningsmagasin ved punkt B jf. VArammelpankartet datert 30.09.11. Angående infiltrasjon i grunnen er det ønskelig å legge til rette for dette ved bruk av betongrør. En etablert metode for å sikre infiltrasjon før utslipp. Det tenkes etablert betongrør i størrelse på omtrent Ø 1000 mm eller mer. Rammeplanen oppdateres iht. til denne infiltrasjonsløsningen. Før det gis midlertidig brukstillatelse skal vann- og avløpsnett være i samsvar med godkjent rammeplan for VA jf. bestemmelsespunkt 1.2.1.
Aasen Gnr. 121 bnr. 256. Mjelstad gnr. 121 bnr. 173/292. Hydle gnr..121 bnr. 254. Zachariassen gnr. 121 bnr. 92. i brev datert 21.03.12 1. Reelle utnyttinger av gnr. 121 bnr. 443 Planområdet er ca. 2,9 daa stort. Dette området er en blanding av flere eiendommer, gnr. 121 bnr. 445 er bare en del av dette arealet, ca. 1,2 daa. Dette må man ta stilling til når det gjelder både arealutnytting og uteoppholdsplasser. Merknadsstillere har ikke noe imot at det blir bygget hus på denne tomten, men man bør etter beste evne tilrettelegge prosjektet etter de forhold som er på byggetomten. Dagens regulering har en utnytting av tomt på U=15%. Alle hus som er omfattet av denne reguleringsplanen er bygget etter dette. Naboene er av den oppfatning at tomtene som ikke er bebygd skal tilpasses både når det gjelder utnytting og arkitektoniske preget. 2. Utearealer Det legges opp til at utearealene kan være i et helt annet område lenger nord. Dette området er uegnet til uteareal for rekreasjon og lek. Det er for stor avstand til å slippe barn alene på denne veien. Prosjektet bør derfor være av en slik str. at uteareal blir løst på egen tomt. 3. Barns lek/skolevei Det har i alle tider vært mye barn i dette området, Lindehaugen representerer en av lekeplassene for barna. Lindetrærne, som er saget ned for noen år siden, ble blant annet brukt til å klatre i. Gangveien, like nord for Lindehaugen, har vært gangvei for skolebarn. Beboere på Nordåstunet bruker også gangveien på eiendom 121/60. Videre bruker rullestolbrukere denne veien for å komme opp til fortauet som går langs Nordåsveien. Barn og rullestolbrukere skal føle seg trygg på sin vei og naboene er derfor negative til at gangveien skal grense til en mur og bebyggelse. Denne sikkerheten kommer også i konflikt med rampen/tilkjøringen til prosjektets parkeringsplass. 4. Støy og trafikksikkerhet Naboene synes at det ikke er tatt nok hensyn til hvilke støyplager som blir pålagt beboere og de andre. For å kvantifisere dette må utbygger kvalitetssikre og risikoanalysere de forskjellige elementer og hvilke ulemper dette vil ha for de omkringliggende boliger. Rampen til parkeringskjeller vil etter naboenes syn kunne medføre daglig farlige situasjoner, spesielt for barn som oppholder seg i dette området. Anleggets ut/innkjøring til parkeringsanlegg og høydedifferansen mellom anlegg og vei, og frisikt til myke trafikanter er årsaken til bekymring. Naboene er også bekymret for kvantiteten på antall biler som parkere i området, i tilegg kommer servicebiler og gjester. Utrykkingskjøretøy skal også ha tilgang til andre hus i samme vei. 5. Ivareta strøkets mangfold og livskvalitet Naboene er av den oppfatningen at prosjektet ikke ivaretar det 1. Når det gjelder utnyttelse og beregning av uteoppholsarealer er dette kun beregnet med bakgrunn i størrelsen på eiendom bnr 121 gnr 445. Planforslaget åpner for en utnyttelse på %-BRA = 120 %, en utnyttelse som er i tråd med gjeldende overordnet plan (kommuneplanens arealdel for Bergen kommune). Ettersom planen er innefor senterområdet S19 i kommuneplanens arealdel, gjelder maksimal byggehøyde 16 m og utnyttingsgrad %-TU = 250 %. Planforslaget legger opp til maksimum kotehøyde + 63 m.o.h og er under maksimal byggehøyde. Når det gjelder arkitektur skal det redegjøres for bygningers plassering og utforming, slik at det oppnås god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser jf. bestemmelsespkt. 1.1.5. Eksisterende omgivelser består av eneboliger av nyere og eldre dato, og det er også flere borettslag i området. Slik forslagsstiller ser det, vil ikke det foreslåtte leilighetsbygget bryte med den eksisterende heterogene sammensetningen som er der i dag. 2. Utearealene det her vises til, Krohntrædalen og fotballbanen 500 m sørvest, er ment som et supplement til minste uteoppholdsareal (MUA). MUA løses innenfor eiendom bnr 121 gnr. 445. Med utgangspunkt i overordnet plan er det krav om totalt 125 m 2 felles uteoppholdsareal, og det er derfor tilstrekkelig med uteoppholdsareal, som tilfredsstiller gjeldende krav i kommuneplanens arealdel 2010, innenfor den aktuelle tomten. Figur 8.6 i planbeskrivelsen viser at det er tilfredsstillende solforhold iht. gjeldende krav for sol på uteoppholdsareal. 3. Planforslaget forholder seg til overordnet plan, der planområdet er avsatt til bygge- og senterområde. Utbygger ønsker å bevare gangveien på eiendom 121/60 og dens bruksverdi. Jf. rekkefølgekrav, bestemmelsespkt. 1.2.1, skal gangveien være iht. dagens gjeldende vegnorm for Bergen kommune og en evt. utbedring vil bekostes av utbygger. Når det gjelder trafikksikkerheten ved innkjørsel følger planforslaget gjeldende krav til frisikt og stigning iht. håndbok 017. Dette er nå belyst med påført siktlinje i plankart (datert 29.05.12), og gjennom flere 3D-illustrasjoner og lengdeprofil (datert 29.05.12). 4. SWECO har utarbeidet støyanalyse (datert 13.09.2011). Det er beregnet og dokumenter støy fra vegtrafikk ved planlagt bebyggelse, og støy er vurdert etter støyretningslinje T-1442, kommuneplanbestemmelser for Bergen og forskriftskrav etter plan- og bygningsloven. Når det gjelder trafikksikkerheten ved innkjørsel og ved rampen følger planforslaget gjeldende krav til frisikt og stigning. Dette er nå belyst med påført siktlinje i plankart (datert 29.05.12.), og gjennom flere 3D-illustrasjoner og lengdeprofil (datert 29.06.12). Annen veigrunn (2018) og f_v1 er felles for naboer langs veien. Annen veigrunn vil ikke hindre sikt for innog utkjørselen f_v2 (som vist i 3D illustrasjonene- Innkjørsel 1-5) og planforslaget viser at innkjørslene f_v1 og f_v2 er oversiktlige og man vil få god oversikt over myke trafikanter. X X Side2
Ingse og Atle Møen, i brev datert 26.03.12 mangfold som eksisterer i dag og at deres livskvalitet ikke blir ivaretatt. Dette er forbundet med en høyere grad av støy og at miljøendringene blir svært stor. Prosjektet bør ikke frarøve kvaliteter fra de som bor i området. 1. Merknadsstiller bor i Obersthaugen borettslag. På det generelle basis har Møen ikke noe imot at det bygges på den aktuelle tomten. Men de stiller seg negative til at bygget skal ha 3 etasjer. Nabobebyggelsen består av en og to etasjer. Merknadsstiller påpeker at et høyere bygg i det aktuelle området ikke vil ha så mye å si for Obersthaugen borettslag, men frykter at det vil komme flere høye bygg på Nordåsgrenda, om det foreslåtte tiltaket går gjennom. De påpeker at det planlegges en utbygging på en parsell tilhørende Nordås Selegrend borettslag, og merknadsstiller ønsker ikke at Nordåsgrenda skal bli fylt opp med høye hus. Skal det bygges et tre etasjers hus, må dette gjøres på dispensasjon, da det ikke er skikk for høye hus med flere leiligheter i området. 5. Forslagsstiller forholder seg til gjeldende overordnet plan. Det er foretatt en detaljert støyvurdering av SWECO. Området nordøst for den planlagte bebyggelse er estimert til å ha gode støyforhold jf. rapporten. Dette er trolig pga. nybyggets støyreduserende effekt på støyen fra Nordåsvegen. Og tiltaket vil derfor trolig kunne dempe støy fra Nordåsvegen og inn mot naboer i nord og øst. 1. Ettersom planen er innefor senterområdet S19 i kommuneplanens arealdel gjelder maksimal byggehøyde 16 m, men planforslaget legger opp til lavere maksimum bygghøyde enn det som tillates. Angående frykten for mange høye bygg i området, vises det til overordnet plan, figur 5.1 og 512 i planbeskrivelsen. Det er kun et begrenset område ved Nordåsgrenda, derav planområdet, som er innenfor S19. utenfor S19 gjelder en lavere utnyttelsesgrad. 2. Når det gjelder trafikksikkerheten ved innkjørsel og ved rampen følger planforslaget gjeldende krav til frisikt og stigning. Dette er nå belyst med påført siktlinje i plankart (Plankart datert 29.05.12), og gjennom flere 3Dillustrasjoner merket innkjørsel 1-5 og lengdeprofil datert 29.05.12. Side3 2. Merknadsstiller er også bekymret for hvordan innkjørselen er planlagt. Borettslaget Obersthaugen er for funksjonshemmede, og det er derfor mange naboer som er rullestolbrukere. Nordåstunet ligger også like ved, og mange der er på sin første rullestoltur i området. Den planlagte inn- og utkjørselen virker til å være lite oversiktelig, og kan etter Møens skjønn føre til fare både for rullestolbrukere, barn og mange andre som ferdes i dette området. De ber om en utredning av denne inn- og utkjørselen. Steinar Birger Christensen, i brev datert 26.03.12 1. Merknadsstiller har tilkomst som starter i krysset mot tomt for nybygg. Christensen er vokst opp i området, og tomten har vært brukt av barn til lek og bærplukking i alle år. Området har representert et felles grøntområde. 2. Utbyggingen med 5 boenheter, kanskje med 1-2 biler per boenhet, samt besøkende, vil øke trafikken i dette området betraktelig. Innog utkjørselen vil skje like ved krysset ved en vei som blir mye brukt. Det fryktes at foreslåtte tiltak vil ha stor inngripen i nærmiljøet og øke faren for trafikkulykker. 1. Planforslaget forholder seg til overordnet plan, der planområdet er avsatt til bygge- og senterområde. 2. Når det gjelder trafikksikkerheten ved innkjørsel følger planforslaget gjeldende krav til frisikt jf. håndbok 017, innkjørsel er utformet med hensyn på den forventede økte trafikken de 5 leilighetene vil skape.
Bergen kommune, fagetaten 01.02.2012 1. Fagetaten vurderer planområdet som aktuelt for økt utnyttelse og som egnet til boligformål. Planforslaget utløser behov for 125 m 2 felles uteoppholdsareal. Ved vurdering av uteoppholdsareal anses det som riktig å ta utgangspunkt i bestemmelsene i KPA, vedtatt 17.10.2011. I KPA faller S19 (planområdet) inn under kategorien, Lokalsenter type 2. Inntil 50 % av fellesarealene kan derfor ikke dekkes av nærliggende offentlig arealer som park, gatetun eller tilsvarende. Hensyn til uteoppholdsareal må prioriteres foran grad av utnytting. Fagetaten etterlyser informasjon om hvilke kvaliteter ved de offentlige grøntområdene som gjør de egnet til å dekke opp til halvparten av behovet for felles uteoppholdsareal. Planlagt parkeringsdekning anses som tilstrekkelig. Det går en planlagt bydelsrute for sykkel langs med motsatt side av Nordåsvegen. 1. Planforslaget tilfredsstiller krav om uteoppholdsareal jf. KPA vedtatt 17.10.2011. MUA som utgjør 125 m 2 er fult mulig å løse innenfor tomt. 50 % av MUA, dvs. 63 m 2, har jf. kommuneplanens bestemmelser, tilfredsstillende solforhold ved vårjevndøgn kl. 15.00 jf. vedlagt soldiagram. Tilfredsstillende støyforhold i MUA er sikret gjennom bestemmelsespunkt 2.3.2. En støymyr i naturstein foreslås etablert langs tomtens vestside. Eksempel på lokalisering av støymuren er illustrert i figur 8.7 i planbeskrivelsen. Jf. bestemmelse i vedtatt KPA (2011) ligger 50 % av fellesarealet samlet og sentralt i boligområdet. De omtalte nærliggende grøntarealene til planforslaget er et supplement til MUA innenfor tomt, og er ikke ment som et substitutt for uteoppholdsarealet innenfor tomt. Uteareal jf. kravene i gjeldende og vedtatt kommuneplan løses altså innenfor tomt 121/445. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene jf. pkt. 2.3.1. Side4 2. Det fremkommer i brev fra Grønn etat (datert 18.05.2011) at de på befaring registrerte spor etter barnelek, og det vises til punkt 10 i bestemmelsene i KPA. Fagetaten påpeker at ved en utbygging av denne størrelse på den marginale tomten på 2,9 da, og med krevende støyforhold, er det lite rom for å kunne bevare evt. grøntområder til lek. Det må tas endelig stilling til merknad fra grønn etat vedrørende tegn til barnelek, sammen med evt. nye merknader som fremkommer ved off. ettersyn. 3. Valg av energiløsning har ikke blitt belyst. Planområdet inngår i konsesjonsområdet for fjernvarme. Eventuelt krav om tilknytning bør belyses ved offentlig ettersyn. Det planfaglige grepet i planen holder gjennomgående høy kvalitet, og planlagt bygg fremkommer i innsendte illustrasjoner som det vil harmonere med eksisterende bebyggelse. 2. I merknad fra Aasen med fl. (i brev datert 21.03.12) påpeker merknadsstiller at barn brukte området før lindetrærne ble hogd ned. Etter at lindetrærne ble tatt bort, forsvant mye av de kvalitetene som gjorde området til et attraktivt lekeområde. Steinar Birger Christensen, i brev datert 26.03.12, påpeker også at området ble tidligere brukt til bærplukking. Ingen av merknadsstillerne viser derfor til at området brukes til dette på et nåværende tidspunkt. Forslagsstiller ser derfor ikke at tiltaket kan medføre krav jf. bestemmelsespkt. 10 i KPA (2011). Området er avsatt til byggeområde i overordnet plan, og det planlegges bebyggelse på en tomt av marginal størrelse. Det avsettes derfor først og fremst uteoppholdsareal som er felles for boligenhetene innenfor planområdet. 3. Det skal ved søknad om tillatelse til tiltak redegjøres for tiltakets energibruk jf. bestemmelse 1.1.9. I e-post datert 06.06.2012 fra BKK bekreftes det at utbyggingen i Nordåsgrenda gnr 121 bnr 445 ikke kan tilknyttes fjernvarmenettet på dette tidspunkt. Det foreligger ingen planer om å bygge fjernvarmenett i dette området, fordi kostnadene med fremføring av høytrykksnett til området og etablering i området muliggjør ikke en utbygging av fjernvarme sett i forhold til varmebehovet i ny bebyggelse.
Side5 ENDRINGSSKJEMA - FORSLAGSSTILLERS OPPSUMMERING AV ENDRINGER I PLANKART OG BESTEMMELSER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Plankart 1. Erstattet symbolet pil ved innkjøring til formål B1 med et avmerket innkjøringsområdet merket f_v2. Krysset er utformet iht. gjeldende vegnorm. Siktlinje, i østlig retning, er også påført ved f_v2. Det er ikke påført siktlinje i nordvestlig retning pga. overlapp med siktlinje i f_v1. Det forventes for øvrig lav fart mellom f_v1 og f_v2. Reguleringsbestemmelser 1. Punkt 1.3.1. Tilført (i kursiv): f_v2 er felles for B1. Annen veigrunn (2018) er felles for eiendommene: Gnr 121 bnr 26, 60, 173, 254, 256, 292 og 445. 2. Punkt 2.3.1. Maks 50 % av uteoppholdsarealet skal løses på offentlig grøntområde, gatetun eller park er erstattet med: 100 % av minste uteoppholdsareal skal løses innenfor eiendom Gnr. 121 bnr. 445. 3. Punkt 3.2 Yilført (i kursiv): Avkjørsler er merket med fv1-2 p plankartet.