Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: 10.05.2017 Vår ref: 17/19-6 - 17/17160 Arkivkode: GBNR - 04/0822 Saksbeh.: Le Divenah, Victoria Line Saksnummer Utvalg Møtedato 061/17 Plan- og teknikkutvalget 30.05.2017 Gbnr 4/822 - Tangen terrasse 18 A - Nybygg bolig - Dispensasjon fra krav om regulering og maks tillatt utnyttelse Saken gjelder: Søknad om tillatelse til tiltak i ett trinn og dispensasjon, mottatt den 23.12.16. Søknaden gjelder oppføring av frittliggende enebolig, sportsbod og støttemur på eiendommen. Støttemur mot nord vil være felles med gnr. 4 bnr. 823. Det er innhentet samtykke for plassering av støttemur som omsøkt. Tiltaket søkes oppført på en eiendom som er uregulert og er avhengig dispensasjon fra kravet om regulerig før byggetiltak, jf. kommuneplanens arealdel 1. I tillegg ble opprinnelig tomt (gnr. 4, bnr. 185) tillatt delt i 2012 med betingelse om maks tillatt utnyttelsesgrad på 20 %. Det omsøkte tiltaket vil medføre et bebygd areal på 21,6 %. Det søkes derfor om dispensasjon fra fastsatt vilkår i tillatelse til deling av 11.9.2012. Plan-, teknikk og miljøutvalget skal kun ta stilling til dispensasjonsforholdene i saken. Innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispenseres det fra kommuneplanens arealdel 1 hva gjelder krav til regulering før utbygging og maks utnyttelsesgrad på 20 % med følgende begrunnelse: Etter en konkret vurdering kan det ikke sees at hensynene bak kommuneplanens arealdel 1 og maks tillatt utnyttelse blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Videre anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Vilkår/betingelser for vedtaket:
Det kreves at frisiktssoner ivaretas ved opparbeidelse av innkjørsel. Dette da det søkes om avkjørselstillatelse fra kommunal vei. Det kreves at det monteres en tilbakeslagsventil på avløpet mellom pumpekummen og boligen. Det kreves i den forbindelse at det sendes inn en ny søknad om sanitærabonnement, samt et nytt situasjonskart med opptegning av tilbakeslagsventil. Utvalget slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon i saksfremlegget. 30.05.2017 Plan- og teknikkutvalget Innstillingen ble enstemmig vedtatt. PT- 061/17 Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispenseres det fra kommuneplanens arealdel 1 hva gjelder krav til regulering før utbygging og maks utnyttelsesgrad på 20 % med følgende begrunnelse: Etter en konkret vurdering kan det ikke sees at hensynene bak kommuneplanens arealdel 1 og maks tillatt utnyttelse blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Videre anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Vilkår/betingelser for vedtaket: Det kreves at frisiktssoner ivaretas ved opparbeidelse av innkjørsel. Dette da det søkes om avkjørselstillatelse fra kommunal vei. Det kreves at det monteres en tilbakeslagsventil på avløpet mellom pumpekummen og boligen. Det kreves i den forbindelse at det sendes inn en ny søknad om sanitærabonnement, samt et nytt situasjonskart med opptegning av tilbakeslagsventil. Utvalget slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon i saksfremlegget. Generelle bestemmelser: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven 21-9. Vi gjør oppmerksom på at kommunen i medhold av matrikkelforskriften 60 skal matrikkelføre opplysninger om søknadspliktige tiltak som gjelder oppføring av bygning, tilbygg, påbygg eller underbygning, riving, bruksendring, tap eller annen hendelse som endrer bygning, samtidig med at det gis rammetillatelse, igangsettingstillatelse, og midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Tiltakshaver er ansvarlig for at bygget ikke kommer i konflikt med kabler, ledninger og lignende. Kontakt ved behov elverket, televerket og driftsavdelingen i kommunen, før arbeidet igangsettes. SAKSBEHANDLING: Tiltak:
Søknaden gjelder oppføring av frittliggende enebolig, sportsbod og støttemur på eiendommen. Tiltaket søkes oppført på en eiendom som er uregulert. I kommuneplanens arealdel 1 er det stadfestet at områder må inngå i en reguleringsplan før det gis tillatelse til byggetiltak. I 2012 (saksnr. 272/12) ble det gitt dispensasjon med betingelser, for fradeling av eiendommen fra gnr. 4 bnr. 185. I nevnte dispensasjon ble det bl.a. satt som betingelse at: «Maks utnyttelsesgrad bør settes til 20%». Omsøkte tiltak vil medføre et bebygd areal på 21,6%. Tiltaket er av den grunn avhengig av dispensasjon, jf. pbl. 19-2. Søkers begrunnelse for dispensasjon: Se fullstendig begrunnelse for dispensasjon i søknadsskjema med vedlegg (vedlagt saksfremlegget). Planstatus: Eiendommen ligger i et uregulert område, og i området for «Rikspolitisk retningslinje for Oslofjorden». Bygningsstatus: Det er på nåværende tidspunkt ingen bygninger på eiendommen. Biologisk mangfold: Det er ikke registrert spesielle naturtyper eller arter (naturmangfold) på eiendommen. Prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 anses dermed som ivaretatt. Til orientering skal enhver opptre aktsomt og gjøre det som er rimelig for å unngå skade på naturmangfoldet, jf. naturmangfoldloven 6. Det er verdt å merke seg at Fylkesmannens miljøvernavdeling, i forbindelse med delesaken fra 2012, uttalte at de ikke hadde noen særlige bemerkninger til at det ble gitt dispensasjon. Avdelingen hadde foretatt arkeologiske undersøkelser på eiendommen, uten at det ble gjort funn. Kulturminnevern: Det er ikke registrert kulturminner på eiendommen. Søker har et ansvar for å undersøke om det ligger ukjente kulturminner eller bevaringsverdige bygg i området. Støter man på et automatisk fredet kulturminne etter kulturminneloven 4 skal arbeidet straks stanses i den utstrekning det berører kulturminnet eller dets sikringssone på 5 meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8 annet ledd. Naboprotester: Ingen merknader. Vurderingsgrunnlag: I behandling av søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 1 og betingelse nr. 5 i delesaken fra 2012, skal plan- og bygningsloven 19-2 legges til grunn. Bestemmelsen lyder slik: «Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold
av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden». I lovens forarbeider Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) på s. 242 står følgende om dispensasjonsadgangen: «Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Tredje ledd angir at det ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn». vurdering: Ved behandlingen av dispensasjonsforholdet er spørsmålet i hovedsak om omsøkte tiltak medfører at hensynene bak kravet til regulering før utbygging og vilkåret om maks tillatt utnyttelsesgrad blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Videre om fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl. 19-2 annet ledd. Dispensasjon fra kommuneplanens reguleringskrav: Eneboligen, sportsboden og støttemuren søkes oppført på en eiendom som ligger i et uregulert område. Kommuneplanens arealdel 1 oppstiller, som utgangspunkt, et byggeforbud i uregulerte områder. Hensynet bak reguleringskravet for utbygging er å sikre en forutsigbar utbygging, som tilfredsstiller de mål og intensjoner som kommunen har satt seg. Kravet skal, med andre ord, sørge for at utbygging ikke skjer tilfeldig, ved at områder reguleres før utbygging.
Den aktuelle eiendommen ligger i et område som i gjeldende kommuneplan er regulert til boligbebyggelse. Den faktiske situasjonen per i dag er at området er bebygget. En gjennomføring av tiltaket vil av den grunn føre til at eiendommen kommer i tråd med kommuneplanens formål. Dette taler for at dispensasjon burde innvilges i gjeldende sak. I delesaken fra 2012 ble det gitt visse betingelser for innvilgelsen. Det ble i betingelse nr. 2 angitt at eiendommen skal bebygges med frittliggende eneboliger. Videre ble det i betingelse nr. 3 angitt maksimal tillatt gesims- og mønehøyde, og i betingelse nr. 4 angitt at det skal være minst to parkeringsplasser for hovedleiligheten. Tiltaket gjelder oppføring av en enebolig og en sportsbod. Eneboligen og sportsboden overskrider verken maksimal tillatt gesims- eller mønehøyde, og det er planlagt to parkeringsplasser for boligen. En gjennomføring av tiltaket vil dermed føre til at eiendommen kommer i tråd med flere av betingelsene i delesaken fra 2012. Dette underbygger at dispensasjon burde innvilges i gjeldende sak. Hensynet bak kommuneplanens reguleringskrav anses, på denne bakgrunn, ikke som vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Videre må det vurderes om fordelene ved dispensasjon fra kommuneplanens reguleringskrav er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ordlyden til vilkåret «klart større» tilsier at terskelen er høy for at dispensasjon skal kunne innvilges. I forarbeidene Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) på s. 242 angis at det må foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket vurderes opp mot ulempene. Innvilgelse av dispensasjoner vil generelt kunne føre til redusert forutberegnelighet, og en uthuling av kommuneplanens reguleringskrav. En reguleringsplan for området vil imidlertid ikke i vesentlig grad kunne endre formålet og karakteren på området, på grunn av kommuneplanens begrensninger. I kommuneplanen er området regulert til boligbebyggelse. Ved en gjennomføring av tiltaket vil eiendommen dermed komme i tråd med kommuneplanens formål. I tillegg vil eiendommen komme i tråd med bestemmelser som er fastlagt i reguleringsplanen for Utsiktsveien/Edvard Jacobsens vei, som er et nærliggende planområde. Det er dermed lite som tilsier at en utarbeidelse av en reguleringsplan for området, ikke i særlig grad ville gitt et annet resultat enn ved denne dispensasjonsbehandlingen. Dette trekker i retning av at en dispensasjon i gjeldende sak ikke vil føre til redusert forutberegnelighet, og en uthuling av kommuneplanens reguleringskrav. Hjemmelshavere til boliger i uregulerte områder bør, til en viss grad, få bygge på eiendommene sine. Det nevnte i områder som forblir uregulerte over flere år. I slike tilfeller er det kun ved dispensasjon at en utbygging på eiendommen vil kunne skje. Området later allerede nå til å ha en god areal- og ressursmessig utforming, med offentlig vei, og vann- og avløpsanlegg. Tiltaket anses derfor ikke å foregripe eller vanskeliggjøre en senere reguleringsprosess. På denne bakgrunn er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjon fra maksimal tillatt utnyttelsesgrad: Formålet med betingelsen om maks utnyttelse på 20 % er å legge føringer for hvor mye av tomten skal kunne utnyttes til bebygd areal. Hensynet bak bestemmelsen er å sikre en forholdsmessig størrelse på bebyggelse, i forhold til tomteareal, i det aktuelle området. Dette for at bebyggelsen i området skal være helhetlig og harmonisk, slik at den gir et godt estetisk inntrykk.
Eiendommens totale areal er på ca. 802 m2. Etter en gjennomføring av tiltaket blir bebygd areal på eiendommen på 21,6%. Tiltaket vil dermed innebære en overskridelse på 1,6%, fra maksimal tillatt utnyttelsesgrad. I følge rådmannen er dette i gjeldende tilfelle ikke å betrakte som en betydelig overskridelse. Eneboligen og sportsboden utgjør et bebygd areal på 17,14%. Øvrig bebygd areal er blant annet parkeringsareal på terreng. Eneboligen er moderne, og har en sokkeletasje som er beliggende delvis under terreng. Videre vil boligen bli plassert midt på eiendommen, og den vil ha en normal størrelse sammenlignet med dagens standard. Endelig passer boligen og sportsboden estetisk godt inn på eiendommen, og i området for øvrig. Alle de sistnevnte momentene medfører at boligens og sportsbodens visuelle volum reduseres. Bebyggelsen, i forhold til tomtearealet, vil derfor betraktes som forholsmessig etter en gjennomføring av tiltaket. En samlet vurdering tilsier at bebyggelsen i området vil være helhetlig og harmonisk, slik at den gir et godt estetisk inntrykk, etter en gjennomføring av tiltaket. Hensynet bak maksimal tillatt utnyttelsesgrad anses, på denne bakgrunn, ikke som vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Videre må det vurderes om fordelene ved dispensasjon fra maksimal tillatt utnyttelsesgrad er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Boligen og sportsboden har et godt arkitektonisk helhetsgrep, med tanke på tomte- og bebyggelsesstruktur, volum og materialbruk, sett i lys av nabobebyggelse. Både boligen og sportsboden vil i liten, eller ingen grad, gi uheldige skyggevirkninger eller andre visuelle ulemper for naboarealer- og bebyggelse. Etter oppføring av boligen og sportsboden vil det fortsatt være tilstrekkelig med åpent areal rundt bygningene. Det fører til at det vil være lys og luft mellom bygningene, og øvrig bebyggelse på naboeiendommene. Videre vil det fortsatt være god plass til uteopphold, med vegetasjon og beplantning. Tiltaket virker å være prosjektert for å gi en god bokvalitet til beboerne og det er valgt gode løsninger hva gjelder utforming. Det utpeker seg ingen utpregede ulemper ved tiltaket. På denne bakgrunn er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannens konklusjon: Etter en konkret vurdering kan det ikke sees at hensynene bak kommuneplanens arealdel 1 og maks tillatt utnyttelse, jf. vedtak om deling av 11.9.2012, blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Videre anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. På bakgrunn av ovennevnte grunner anses det å foreligge en klar overvekt av fordeler som taler for at dispensasjon for de nevnte forhold innvilges med vilkår, i medhold av pbl. 19-2, i gjeldende sak. Rådmannen anbefaler at utvalget slutter seg til vurderingen ovenfor, og at omsøkte dispensasjon innvilges.
Anne Dybevold Kommunalsjef Zubair Ali Syed Fagleder byggesak Elektronisk signert. Vedlegg Gbnr 4/822 - Tangen terrasse 18 A - Nybygg bolig - Søknad om tillatelse i ett trinn Tegning - Ny - Snitt, plan og fasader Situasjonsplan - 5 Situasjonsplan - Original Tegning - Støttemur Erklæring vedrørende redusert avstand til nabobrense Erklæring - Rett til å legge vann og avløpsledninger Søknad om dispensasjon Erklæring vedrørende redusert avstand til nabogrense Tegning - Underetasje - Plan Gbnr 4185 og 4186 - Tangen terrasse 16 og 18 - Nybygg boliger (L)(303041) Gbnr 4185 og 4186 - Tangen terrasse 16 og 18 - Nybygg boliger (L)(330229) Kommuneplanbestemmelser