Saksframlegg Ark.: GNR 150/13 Lnr.: 1905/18 Arkivsaksnr.: 17/1362-10 Saksbehandler: Signe-Marit Brattås G/BNR 150/13 - KLAGE PÅ AVSLÅTT SØKNAD OM DISPENSASJON FRA AREALGRENSE FOR OPPFØRT GARASJE, VESLESETERVEGEN 797 INNENFOR REGULERINGSPLAN FOR SVARTTJERNLIA NORD. TILTAKSHAVER: HANS K GRØNSTVEDT Vedlegg: - Søknad om dispensasjonssøknad datert 24.09.2017 - Stempla situasjonsplan - Stempla plan,- snitt, og fasadetegninger - Klage fra skar ADVOKATER datert 13.02.2018 - Foto av ulovlig oppført garasje Andre saksdokumenter (ikke utsendt): Ingen SAMMENDRAG: Tiltakshaver har oppført garasje med et bruksareal på 44 m2 på eiendommen g/bnr 150/13. Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Svarttjernlia Nord der arealgrense for garasje/uthus er 30 m2. Oppført garasje overskrider således arealgrense fastsatt i gjeldende reguleringsplan. I del sak 18/18 datert 19.01.2018 fikk tiltakshaver avslag på søknad om dispensasjon fra arealgrensen. Det er nå mottatt klage fra skar ADVOKATER datert 13.02.2018 på vegne av Hans K. Grønstvedt på vedtak i del sak 18/18 datert 19.01.2018. Klagen foreslås ikke tatt til følge. Da garasjen omfattes av søknadsplikt på grunn av mønehøyden, jfr. SAK 4-1, gis det tillatelse til tiltak for oppføring av garasje på 30 m2 i samsvar med reguleringsbestemmelse 3.3 for Svarttjernlia Nord. Bruksareal på bygget over 30 m2 skal rives innen 01.09.2018. SAKSOPPLYSNINGER: Beskrivelse av søknaden. Hans K. Grønstvedt har på eiendommen g/bnr 150/13, oppført garasje med et bruksareal på 44 m2 uten at denne har vært omsøkt. Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Svarttjernlia Nord, og er bebygd med en fritidsbolig på 114 m2. Jfr. reguleringsbestemmelsen 3.3 er tillatt BRA på hver tomt 150 m2, og maksimalt
BRA for uthus/anneks er 30 m2. Garasjen overskrider reguleringsplanens arealgrense samlet for eiendommen å for garasjen. Garasjen er ikke i samsvar med gjeldende bestemmelse 3.3. i reguleringsplan for Svarttjernlia Nord, og tilfredsstiller ikke kriteriene for oppføring uten søknad. I brev datert 23.08.2017 ble det gitt forhåndsvarsel med pålegg om å redusere garasjen til 30 m2. Det ble samtidig åpnet for mulighet til å søke om dispensasjon. I e-post datert 24.09.2017 søkes det om dispensasjon for å tillate at garasjen blir stående med BRA på 40 m2. Søknaden begrunnes med at seterlaget i Svarttjernlia Nord har besluttet å igangsette reguleringsarbeid for området, jfr. e-post datert 20.09.2018. De antar da at garasjer vil kunne ha et bruksareal på 40 m2. Søker opplyser at det vil være enklere å fjerne 5 m2 av garasjen enn 15 m2, som estetisk fører til et merkelig bygg. I e-post herfra datert 27.09.2017 ble det etterlyst søknad, nabovarsel og tegninger for garasjen, der søknaden ble komplettert med etterlyste dokumenter mottatt 27.09.2017. Etter målsatte tegninger i søknaden, beregnes BRA for oppført garasje til 44 m2. Ut fra snittet måles mønehøyden til 4,2 meter. Beskrivelse at tomta, reguleringsmessige forhold m.m. Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Svarttjernlia Nord, der det i reguleringsbestemmelsene 3.3 står følgende; «Tillatt bruksareal (BRA) på hver tomt må ikke overstige 150 m2. Bebyggelsen kan bare oppføres i 1 etasje. Den samlede tillatte bebyggelsen kan oppføres som: a) En bygning (hytte og uthus under samme tak) b) To bygninger (for eksempel frittstående hytte og frittstående uthus/anneks) c) Tre bygninger (frittstående hytte, frittstående anneks og frittstående uthus) Dersom bebyggelsen oppføres som to eller tre bygninger, forutsettes det at disse plasseres i tunform og så nær hverandre (maks. 8 meter) at disse ikke kan danne enheter og fradeles. Tillatt bruksareal (BRA) for anneks er 30 m2.» Regler om bygg uten søknad. Fra 01.07.2015 ble det gjort fritak fra søknadsplikten for garasjer under 50 m2, der mønehøyde ikke skal være over 4,0 m og gesimshøyde ikke over 3,0 m, jfr. SAK 4-1 bokstav a. Forutsetningen er at tiltaket utføres i samsvar med plan og bygningslovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel, reguleringsplan og tillatelser, eller være i strid med annet regelverk. Tiltakene skal meldes til kommunen etter ferdigstillelse, slik at kommunen kan oppdatere kart- og matrikkeldata. Ut fra oppgitte mål på innsendt snitt-tegning av garasjen, er høyden på 4,2 meter, og kan derfor, uansett størrelse ikke oppføres uten søknad. Dispensasjonssøknad. I e-post datert 24.09.2017 søkes om dispensasjon der følgende gjengis: «Vi sender med dette en dispensasjonssøknad av pålegg om å redusere vår garasje til 30 m2. Grunnen er at seterlaget i Svarttjernlia Nord har besluttet å igangsette reguleringsarbeidet for området. (se mail fra Einar Einstad)
Ved en omregulering av området til likt de andre hyttefeltene på Skei vil tillatt bebygd areal øke og tillatt størrelse på uthus/garasje øke. Slik vi har forstått det vil da en garasje kunne ha et bruksareal på 40 m2. Vi er klar over at vi fortsatt må fjerne 5 m2 av garasjen, men det er tross alt en mye enklere jobb en å fjerne 15 m2 som estetisk hadde ført til et merkelig bygg» Håper på et positivt svar.» Søknaden er i strid med godkjent reguleringsplan for Svarttjernlia Nord, og en godkjenning av søknaden er betinget av at det kan gis dispensasjon. Gjeldende reguleringsplan er bindene for tiltak innenfor planområdet. Dispensasjon er omtalt i plan- og bygningslovens 19-2: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurdering om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. ADMINISTRASJONENS VURDERING OG KOMMUNEN VEDTAK I FØRSTE INSTANS. VURDERING. I prinsippet skal byggetiltak som er oppført i strid med regelverket vurderes på lik linje som om at tiltaket ikke var oppført. Det skal derfor ikke være noe lettere å få tilgivelse enn tillatelse. Reguleringsplanen er blitt til gjennom en omfattende prosess, og det skal ikke være lett å få dispensasjon. Å gi dispensasjon vil fort uthule planen slik at den ikke blir det styringsverktøyet som var tenkt. Vi kjenner ikke til at det er gitt dispensasjoner for arealstørrelser innenfor reguleringsplanen. Søknaden må ses opp mot gjeldende regulering og ikke kommende regulering. Arbeidet med ny reguleringsplan er enda ikke påbegynt, og det er ikke mulig å si når det vil foreligge en revidert plan. Vi har tilfeller av reguleringssaker som både har tatt lang tid og som likevel ikke har blitt gjennomført.
Eiendommen omfattes også av kommunedelplanen for Veslesetra vedtatt 26.05.2016 som vil være førende for en evnt. ny plan. I denne er det angitt at garasjer kan være inntil 40 m2. Det er derfor påregnelig men ikke sikkert at arealgrensa på garasjer blir 40 m2 i en ny plan. Tiltakshaver nevner at dersom garasjen skal reduseres til 30 m2 får den et merkelig estetisk uttrykk. Dersom bakveggen trekkes inn og bredden på 6 m utvendig beholdes vil dybden (lengden) på garasjen bli 5,55m. Garasjen blir dermed 0,5 m bredere enn dybden, og mønet blir liggende på tvers av lengderetningen. Garasjen har i tillegg et mindre overbygg foran porten. På de fleste bygg ligger mønet på langs av lengderetningen, men ikke alltid. Når avviket ikke er mer enn 0,5 m + overbygget vil garasjen fortsatt fremstå med gode visuelle kvaliteter. Selv om bygningsmiljøet garasjen ligger i er preget av bygg med mønet på langs av bygningskroppen, mener vi at garasjen ikke blir et fremmedelement og at den ligger innenfor rammene av PBL 29-2. Garasjen er i strid med intensjonene i planen om maksimal størrelse på garasjer. Når fordeler skal avveies mot ulemper er det de generelle areal- og ressursdisponeringshensyn det siktes til og ikke fordeler for tiltakshaver. En eventuell godkjenning vil fort danne presedens slik at planen ikke blir det styringsverktøyet den var tenkt som. Dette vil være uheldig. Det er derfor i allmennhetens interesse at planen blir fulgt. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene. Bygget er dermed i strid med hensynet bak bestemmelsen, og fordelene med å gi dispensasjon er ikke større enn ulempene. Vilkårene for å kunne gi dispensasjon er med dette ikke oppfylt, og søknaden blir å avslå. Vedtak. Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-4 og 19-2, jfr. Kommunestyrets delegering av 29.09.2016, avslår Gausdal kommune foreliggende søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens arealgrense. Avslaget begrunnes med at vilkårene i PBL 19-2 ikke er oppfylt. Med hjemmel i Planog bygningslovens bestemmelser 32-3, jfr. Kommunestyrets delegering av 29.09.2016, gir Gausdal kommune pålegg om å redusere garasjen til 30 m2 bruksareal innen 01.09.2018. KLAGEBEHANDLING. Klage. Det vises til brev fra skar ADVOKTER datert 13.02.2018 som på vegne av Hans K. Grønstvedt fremmer følgende klage på avslagsvedtak på dispensasjon fra arealgrense: «Avslagsvedtak datert den 19.01.2018 vil med dette påklages. Klagefristen er tre uker fra mottagelse av vedtaket. Grønstvedt mottok vedtaket den 25.01.2018, og klagen er dermed rettidig. I søknad datert den 24.09.2017 ble det søkt om dispensasjon for å tillate at garasjen blir stående på 40 m2.
Kommunen har gitt avslag på dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Avslaget er hovedsakelig begrunnet i at garasjen er i strid med intensjonene i reguleringsplanen om maksimal størrelse på garasjer, at en eventuell godkjenning vil fort danne presedens slik at reguleringsplanen ikke blir det styringsverktøyet den var tenkt som og at fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene ved tiltaket. Kommunens begrunnelse synes å være for knapp. Det vil anføres at en generell henvisning til presedensvirkninger og at det må foretas en avveining av fordeler og ulemper ved tiltaket ikke er tilstrekkelig som begrunnelse for avslagsvedtak. Det anføres at det må foretas en konkret vurdering om det er grunnlag for å gi dispensasjon til dette tiltaket. Det opplyses at ny reguleringsplan er på trappene, hvor det er påregnelig at arealgrensen på garasjer blir 40 m2. Nærværende sak må imidlertid vurderes etter gjeldene reguleringsplan, Reguleringsplan for Svarttjernlia Nord, sist revidert 26.08.1999. I et dispensasjonsperspektiv vil det imidlertid være relevant å se hen til den nye reguleringsplanen ettersom de samme arealdisponeringshensyn gjør seg gjeldende i denne. Når ny reguleringsplan mest sannsynlig vil tillate en garasje på 40 m2, må dette være et moment som må vektlegges i vurderingen om det er grunnlag for dispensasjon i nærværende sak. Videre er det relevant å se nærmere på omkringliggende hyttefelt. På de omkringliggende hyttefelt er det tillatt å bygge anneks/garasje på 40 m2. Det anføres at de samme arealdisponeringshensyn gjør seg gjeldende på aktuelle hyttefelt. På denne bakgrunn anføres at aktuelle tiltak ikke er i strid med arealdisponeringshensyn i gjeldende reguleringsplan. For øvrig anføres at tomta er svært lite utnyttet. Det vil også fremheves at en garasje på 40 m2 vil gi plass til to biler, evt. en bil og god lagringsplass noe som ikke er mulig med en garasje på 30 m2. Plass til to biler vil være en fordel når man får gjester på hytta. Etter en konkret vurdering av tiltaket vil fordelene klart oppveie ulempene ved dette tiltaket. Det er ikke holdepunkter for å anta at tiltaket vil kunne skape presedens for andre saker ettersom ny reguleringsplan er på trappene hvor det vil gis tillatelse til nettopp slike tiltak. En ber om at det gis dispensasjon for garasje på 40 m2. Det forutsettes at pålegg om rivning stilles i bero inntil klagesaken er avgjort. En snarlig tilbakemelding imøteses.» VURDERING AV KLAGEN. Mottatt klage, datert 13.02.2018, gjelder vedtak truffet av Gausdal kommune i del sak 18/18 datert 19.01.2018. Det opplyses at Grønstvedt mottok vedtaket 25.01.2018, og klagen er dermed avgitt innen klagefristen. Klageren anfører at kommunens begrunnelse for at garasjen er i strid med intensjonene i reguleringsplanen om maksimal størrelse, og at begrunnelsen synes å være for knapp. Det bør foretas en avveining av fordeler og ulemper og en konkret vurdering om det er grunnlag for å gi dispensasjon i dette tiltaket. Arealgrense i gjeldende reguleringsplan for Svarttjernlia Nord er fastsatt til maksimalt tillatt BRA på 150 m2, og tillatt bruksareal på uthus/garasjer er 30 m2. Oppført garasje er i strid med arealgrense for bygg nr to, og for maksimalt tillatt bruksareal for eiendommen. Den er således
i strid med intensjonene i gjeldende reguleringsplan. Om garasjen kunne godkjennes med BRA på 40 m2, overskrider tiltakshaver den samlede arealgrensen på 150 m2 for eiendommen. Vilkårene for å kunne gi dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. De fordelene det siktes til er primært forhold knyttet til den samfunnsmessige areal- og ressursdisponering, og de skal være klart større enn ulempene. Fordeler av privat karakter vil kun unntaksvis kunne vektlegges. Det er ikke tilfellet her. De grunner som klageren oppgir for at det skal kunne gis dispensasjon er av personlig art. Tiltakshaver har gitt opplysninger om at det vil bli igangsatt et reguleringsarbeid i området, men inntil slik plan foreligger, må søknaden ses opp mot gjeldende reguleringsplan og ikke hverken mot omkringliggende regulerte områder eller mot kommende ny regulering. Tomtene innenfor Svarttjernlia Nord er store tomter mellom ca. 1 2 daa. Før ny reguleringsplan for området blir godkjent, gjelder arealgrensen for alle eiendommene uavhengig av størrelse. Selv om reguleringsplan for Svarttjernlia Nord er fra 26.08.1999, er det den som er gjeldene for området, og er juridisk bindende for vedtak som fattes av kommunen. Vi kjenner ikke til at det er gitt dispensasjoner for arealstørrelser innenfor reguleringsplanen. En eventuell godkjenning av garasjen over arealgrense fastsatt i reguleringsplan, vil fort danne presedens slik at planen ikke blir det styringsverktøyet den var tenkt som. Rådmannen vurderer at dette vil være uheldig, og fordelene ved å gi dispensasjon er således ikke klart større enn ulempene. Bygget er dermed i strid med hensynet bak bestemmelsen, og fordelene med å gi dispensasjon er ikke større enn ulempene. Vilkårene for å kunne gi dispensasjon er med dette ikke oppfylt, og søknaden blir å avslå, jfr. 19-2 i plan- og bygningsloven. Etter rådmannens vurdering tilfører ikke klagen flere opplysninger i saken som gjør at planutvalget bør endre vedtaket i del sak 18/18. Foreliggende klage fra skar ADVOKATER på vegne av Hans K. Grønstvedt datert 13.02.2018 tas ikke til følge. Planutvalget opprettholder administrasjonens vedtak i del sak 18/18 datert 19.01.2018. I behandlingen av del sak 18/18 datert 19.01.2018 ble det ikke oppdaget at mønehøyden på garasjen var over 4,0 m. I og med av vi nå har sett av målsatte tegninger av garasjens mønehøyde er 4,2 m, er den avhengig av byggetillatelse på de 30 m2 som er arealgrense i tråd med gjeldende reguleringsplan. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende
vedtak: Foreliggende klage fra skar ADVOKATER på vegne av Hans K. Grønstvedt datert 13.02.2018 tas ikke til følge. Planutvalget opprettholder administrasjonens vedtak i del sak 18/18 datert 19.01.2018. Med bakgrunn i at mønehøyden overstiger 4,0 m, jfr. SAK 4-1, tilføyes følgende: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens bestemmelser 20-4 a, gir Gausdal kommune tillatelse til tiltak uten ansvarsrett for oppføring av garasje på g/bnr 150/13 på 30 m2 i samsvar med gjeldende reguleringsplan for Svarttjernlia Nord. Bruksareal på garasjen over 30 m2 skal rives innen 01.09.2018. I henhold til Lov om eiendomsregistrering (matrikkelloven) 25 og matrikkel forskriftenes 60, skal kommunen registrere opplysninger om nye bygninger i matrikkelen samt endringer av opplysninger om bygninger. Matrikkelen er landets offisielle eiendomsregister. Matrikkel ny garasje: Bebygd areal: 33 m2 Bruksareal (BRA): 30 m2 Det gjøres oppmerksom på følgende: 1. Tiltakshaver må selv påse at arbeidet ikke er i strid med plan- og bygningsloven, byggeforskriftene, kommunens vedtekter, reguleringsplan med bestemmelser eller annet regelverk (for eksempel jordlov, veglov etc.) 2. Det gjelder særlige regler om avstander til kraftledninger, kabler og vann- og avløpsledninger. Kommer tiltaket for nær disse kan dette føre til krav om omlegging, evt. flytting/riving. 3. Det er ikke tillatt å brenne bygningsavfall på byggeplassen. Lokale containerplasser er ment for husholdningsavfall og skal ikke benyttes til bygningsavfall. Bygningsavfall skal leveres til godkjent mottak GLØR Gjenvinningsstasjoner, www.glor.no. Ved ev. tilsyn kan kommunen forlange kvittering for levert avfall. 4. Før tiltaket tillates tatt i bruk, skal dette meldes til kommunen med anmodning om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Her skal det vedlegges reviderte målsatte tegninger for garasjen av plan, snitt og fasader. Kommunen vil da utstede midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for tiltaket. 5. Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Jfr PBL 21-9. Regning for gebyr i tilknytning til byggesaken ettersendes.