Entras Konsensusrapport Juni 2014

Entras Konsensusrapport Juni 2014

Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Vedlegg Spørsmålene Deltakerne 1

Sammendrag: Stabile utsikter for kontorledighet og vekst i leieprisene for sentrale kontorlokaler Entras konsensusrapport viser en kontorledighet for Oslo og Bærum på ca. 7,4 prosent for inneværende år. I 2016 ventes kontorledigheten å synke til 7,2 prosent. Anslaget på ledighet er justert ubetydelig ned siden rapporten fra april. Det er ventet et lavere aktivitetsnivå i norsk økonomi fremover som kan skape negative effekter for etterspørselen i leiemarkedet. På kort sikt antas det å bli balansert av et lavere tilbud av nybygg i 2014 og 2015. Som i tidligere rapporter viser Konsensus at leieprisene for sentrale kontoreiendommer av høy standard ventes å vokse med ca. 3-5 % de nærmeste årene. Konsensusestimatene er således om lag på linje med prognosene fra april. Veksten drives i vesentlig grad av leietakernes økende krav til kontorlokalenes standard samt preferanse for sentrum som lokaliseringsalternativ. Prognosene for samlet transaksjonsvolum i Norge i år er justert opp fra ca. 42 mrd. kroner i forrige rapport til ca. 44 mrd. nå. Dette betyr i så fall en økning på 4 mrd. kroner sammenlignet med volumet i fjor. For 2015 antas volumet å øke til ca. 47 mrd. kroner. Antallet transaksjoner som ventes gjennomført ligger på ca. 150 i år og neste år. Bedre tilgang på kapital og økende interesse fra utenlandske aktører legger press nedover på prime yield. Prime eiendom med god beliggenhet og solide leietakere på lange kontrakter er de klart mest attraktive objektene, både hos investorene og bankene. Konsensus for prime yield er justert ned siden forrige rapport til 5,0 % for 2014 og 2015, ned fra henholdsvis 5,1 % og 5,2 % i april. Nytt siden sist er at vi har gleden av å ønske NAI FirstPartners velkommen som deltaker i Entras Konsensusrapport og vi teller nå totalt 10 deltakende analysemiljøer. Entras konsensusrapport er den eneste rapport som samler ulike analysemiljøers estimater for eiendomsmarkedet. Entra har samlet estimater fra de største analysemiljøene fire ganger i året siden høsten 2009. Entras konsensusrapport samler estimater om kontorledighet og leiepriser i Oslo & Bærum, transaksjonsvolumet for næringseiendom i Norge og prime yield i Oslo & Akershus. Konsensus defineres som gjennomsnittet av anslagene fra de deltakende analysemiljøene. Oslo, 26. juni 2014 Entra og Skanska CD Norway skal i fellesskap utvikle totalt 30.000 kvm i Sundt-kvartalet. Byggestart er satt til høsten 2014 2

Stabil ledighet og fortsatt vekst i leieprisene Tiltagende transaksjonsvolum for næringseiendom Konsensus juni 2014 Utgangen av året Kontorledighet i Oslo Prosent Leiepris, høy standard Oslo sentrum Kroner / prosent å/å Transaksjonsvolum, næring totalt Mrd kroner Antall transaksjoner, næring totalt Antall (>50 mill. NOK) Transaksjonsvolum, kontor i Norge Mrd kroner Prime yield, kontor Oslo Prosent 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 5,4 7,6 7,9 7,1 7,2 7,4 7,4 7,3 7,2 2.529 2.321-8,2% 2.375 2,3% 2.573 8,3% 2.780 8,0% 2.907 4,6% 3.008 3,5% 3.145 4,6% 28,0 14,0 37,6 34,8 52,4 40,3 44,3 47,0 152 148 151 11,3 6,7 15,2 18,0 24,3 20,1 22,9 24,5 6,7 6,3 5,8 5,2 5,3 5,2 5,0 5,0 3.268 3,9% Kilde: Entra Eiendom basert på anslag fra ledende eiendomsanalytikere i Oslo markedet Rødt betyr at tallverdien er lavere enn året før Blått betyr at tallverdien er lik eller høyere enn året før 3

Ledighetsprognosen justert svakt ned siden forrige rapport Høyere leieprisvekst i 2014 og 2015 Prime yield presses ned Endring i konsensus fra april til juni 2014 2013 2014 2015 2016 Kontorledighet i Oslo Prosentpoeng Leiepris, høy standard Oslo sentrum Kun angitt om anslaget er opp eller ned siden forrige måling Transaksjonsvolum, næring samlet i Norge Mrd kroner Antall transaksjoner, næring totalt Antall Transaksjonsvolum, kontor i Norge Mrd kroner Prime yield, kontor Oslo Prosentpoeng + 0,0 + 0,0-0,1-0,1 + 0,0 %-poeng + 0,2 %-poeng høyere årlig vekst + 0,0 + 2,0 + 1,4 0 2 0 +0,0 + 1,0 + 1,0 + 0,0-0,1-0,2 + 0,4 %-poeng høyere årlig vekst - 0,3 %-poeng lavere årlig vekst Kilde: Entra Eiendom basert på anslag fra ledende eiendomsanalytikere i Oslo markedet Rødt betyr at tallverdien er lavere enn året før Blått betyr at tallverdien er lik eller høyere enn året før 4

Kontorledighet i Oslo & Bærum Prosent 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 5,4 7,6 Arealledighet for kontorer i Oslo ved utgangen av året, 2008-16 Konsensus i prosent 7,9 7,1 7,2 7,4 7,4 7,3 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CB Richard Ellis Norge, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ, Malling & Co, NAI FirstPartners, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling 7,2 jun. 13 apr. 14 jun. 14 Prognosene for kontorledigheten i Oslo & Bærum er justert svakt ned siden forrige rapport, men ventes å holde seg på et moderat høyt nivå fremover. Konsensus tilsier en svak reduksjon i kontorledigheten frem mot 2016 Forventninger om et noe lavere aktivitetsnivå i norsk økonomi fremover kan på sikt påvirke etterspørselen i leiemarkedet negativt. På kort sikt vil imidlertid det lave tilbudet av nye kontorlokaler sørge for at kontorledigheten holder seg om lag på dagens nivå 5

Leiepriser i Oslo sentrum NOK/kvm 3 400 3 200 3 000 2 800 2 600 Leiepris for kontorbygg av høy standard i Oslo sentrum ved utgangen av året 2008-16 Konsensus, NOK/kvm 2 529 2 573 2 780 2 907 3 008 3 145 3 268 jun. 14 apr. 14 jun. 13 Leieprisanslagene for kontorlokaler av høy standard i Oslo sentrum er justert svakt opp siden forrige rapport. Leieprisene ventes fortsatt å vokse stabilt med 3-5 % per år frem mot 2016. Veksten drives i vesentlig grad av den høye etterspørselen etter sentral beliggenhet og leietakernes stadig økende krav til standard 2 400 2 321 2 375 2 200 2 000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CB Richard Ellis Norge, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ, Malling & Co, NAI FirstPartners, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling I 2014 ventes leieprisene å vokse med 3,5 prosent til ca. 3.000 kr per kvm, før de i 2015 og 2016 antas å legge på seg ytterligere 4,1 og 4,2 prosent per år 6

Transaksjonsvolum. Næringseiendom totalt i Norge Mrd NOK 60,0 50,0 40,0 28,0 30,0 Transaksjonsvolum for næringseiendom i Norge 2008-15 Konsensus, Mrd NOK 37,6 34,8 52,4 40,3 44,3 47,0 jun. 13 apr. 14 Etter en svak start i første kvartal har aktiviteten i transaksjonsmarkedet økt frem mot sommeren. Dette reflekteres i prognosene for samlet transaksjonsvolum som er justert opp siden forrige rapport. Konsensus viser at omsetningen ventes å øke til ca. 44 mrd. NOK for inneværende år og med ytterligere 3 mrd. NOK i 2015. 20,0 10,0 0,0 14,0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 jun. 14 Lave renter, fallende marginer og økt konkurranse bankene imellom er faktorer som bidrar til økende aktivitet. Det rapporteres også om tiltagende interesse fra utenlandske aktører som ønsker å investere i norsk eiendom Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CB Richard Ellis Norge, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ, Malling & Co, NAI FirstPartners, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling 7

Transaksjonsvolum. Kontoreiendom i Norge Mrd NOK 30,0 25,0 20,0 15,0 11,3 Transaksjonsvolum for kontoreiendom i Norge Konsensus, Mrd NOK 15,2 18,0 24,3 20,1 22,9 24,5 jun. 13 apr. 14 jun. 14 Kontoreiendom antas fortsatt å stå for brorparten av samlet omsetning de neste årene. For 2014 og 2015 ventes andelen å ligge på i overkant av 50 % av samlet omsetning. På linje med totalt volum er prognosene for kontoreiendom justert opp siden sist. 10,0 5,0 0,0 6,7 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Konsensus viser at transaksjonsvolumet for kontoreiendom ventes å øke med ca. 1 mrd. NOK i år og neste år Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CB Richard Ellis Norge, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ, Malling & Co, NAI FirstPartners, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling 8

Prime yield i Oslo Prosent 6,9 6,7 6,5 6,7 Prime Yield for kontoreiendom i Oslo Utgangen av året 2008-15, konsensus i prosent Prognosene for prime yield er nedjustert siden forrige rapport. Konsensusestimatene tilsier en prime yield på 5,0 % for inneværende år og neste år. 6,3 6,3 6,1 5,9 5,7 5,5 5,3 5,1 4,9 5,8 5,2 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 5,3 5,2 5,0 5,0 jun. 13 apr. 14 jun. 14 Det er eiendommer med god beliggenhet og lange leiekontrakter med solide leietakere som er de mest ettertraktede objektene, både blant kjøperne og bankene. Tøff konkurranse, bedre finansieringsmuligheter og økende fokus fra internasjonale aktører legger press på prime yield Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CB Richard Ellis Norge, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ, Malling & Co, NAI FirstPartners, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling 9

10 Vedlegg

Spørsmålene SPM 1: Hva tror dere arealledigheten i kontormarkedet i Oslo blir ved utgangen av året i 2013-16? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 2: Hva tror du normal leiepris på kontorbygg av høy standard (Regjeringskvartalene, Bjørvika, Oslo S) i Oslo sentrum blir ved utgangen av året i 2013-16? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 3a: Hvor mye vil bli omsatt av næringseiendom i løpet av 2013-15? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 3b: Hvor stor andel av beløpet over vil du anslå vil være kontoreiendom i løpet av 2013-15? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 4: Hva tror dere prime yield i kontormarkedet i Oslo blir ved utgangen av året i 2013-15? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 5: Hvor mange transaksjoner (50 mill. kr +) tror dere vil bli gjennomført i årene 2013-2015? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: 11

Deltakelse Følgende næringsmeglervirksomheter deltar: Akershus Eiendom CBRE Colliers (var ikke med fra oktober 2010 juni 2011) DnB Næringsmegling (ikke med april 2013) DTZ Malling & Co NAI FirstPartners (med fra juni 2014) Newsec Pangea Property Partners (med fra januar 2012) Union Norsk Næringsmegling 12