Arkivsak-dok. 15/06097-22 Saksbehandler Ole Ringsby Førland Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 06.06.2018 Bystyret 2015-2019 21.06.2018 Detaljreguleringsplan for Revebukta - sluttbehandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Britt Alexandersen Kivedal Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas detaljreguleringsplan for Revebukta, Ullerøy, utarbeidet i målestokk 1:000 og datert 24.10.2017 og sist endret 06.04.2018. Videre vedtas de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 24.10.2017 og sist endret 04.05.2018 Vedlegg: 1. Plankart, datert 24.10.2017, revidert 06.04.2018. 2. Reguleringsbestemmelser, datert 24.10.2017, revidert 04.05.2018 3. Planbeskrivelse, datert 27.11.2017 4. Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og rådmannens kommentarer, datert 04.05.2018 Sammendrag: Målet med reguleringsplanarbeidet har vært å tilrettelegge for en videre bruk av Revebukta camping. Samtidig åpner planen for å bygge et servicebygg i tilknytning til campingplassen. Dette for å heve den generelle standarden på anlegget som helhet. I reguleringsplanarbeidet har det også vært vesentlig å sikre allmenhetens tilgang til området gjennom blant annet friområdet ned mot sjøen og kyststien, samt tilrettelegge for offentlig parkering og renovasjon. Merknader ved offentlig ettersyn er i alt vesentlig imøtekommet. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget, som kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Revebukta, vedtas. 1
Utredning: Bakgrunn for saken Rambøll Norge AS har på vegne av Sarpsborg kommune, Enhet eiendom, utarbeidet forslag til reguleringsplan for Revebukta. Plankravet utløses av at Revebukta camping har behov for å bygge et nytt servicebygg. I reguleringsplanarbeidet har det også vært vesentlig å sikre allmenhetens tilgang til området gjennom blant annet friområdet ned mot sjøen og kyststien, samt tilrettelegge for offentlig parkering og renovasjon. Ørebekkveien reguleres til offentlig vei som hjemmelsgrunnlag for kommunal overtagelse. Bekkeløpene i området er sjøørretførende og får dermed regulert inn en bred kantsone. Beskrivelse av området Planområdet ligger vest i Ullerøy, sør i Ørebekkveien/Revebukta og vender seg mot Tosekilen. Områdets areal er ca. 69 daa. Planområdet består i dag i hovedsak av en campingplass med tilhørende gressplener, lekeplasser og infrastruktur; veger, parkering og sanitæranlegg. Planområdet omfatter også et bekkedrag med frodig vegetasjon, dominert av løvtrær. Helt sør i planområdet er det et friområde med strandlinje og kommunalt toalett. Forholdet til andre planer Området er i gjeldende kystsoneplan 2015-2026 disponert til nåværende bebyggelse og anlegg, framtidig fritids- og turistformål, nåværende friområde, nåværende friluftsområde samt nåværende LNFR areal for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse mv. Den nordre strekningen av Ørebekkveien ligger utenfor kystsoneplanen, og inngår i kommuneplanens arealdel som LNF-område. Området er uregulert. Beskrivelse av planforslaget Planarbeidet har i stor grad gått ut på å regulere i henhold til faktisk bruk. Når det gjelder plasseringen av det nye servicebygget på campingen, har det vært få alternativer som ikke medfører en vesentlig omrokkering av organiseringen på campingplassen. Den valgte lokaliteten ligger dessuten sentralt og naturlig for en slik funksjon. Området foreslås regulert til campingplass, annen offentlig eller privat tjenesteyting, renovasjon, lekeplass, kjøreveg, annen veggrunn grøntareal, parkeringsplasser, grønnstruktur, naturområde, turveg, friområde og naturområde i sjø og vassdrag. For en mer detaljert beskrivelse henvises det til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad 22.6.2016, og fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com/politikkogplaner/kunngjoringer/ Utvalg for plan, miljø og teknikk vedtok i møte 29.1.2017, sak 65/17, å legge forslag til reguleringsplan for Revebuktaut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring i perioden 12.12.2017 13.02.2018. Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev datert 08.12.2017. Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad 12.12.2017 og på Sarpsborg kommunes nettside. Ved høringsfristens utløp var det innkommet i alt sju merknader. 2
Offentlig ettersyn innkomne merknader og uttalelser og endringer etter offentlig ettersyn Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med tiltakshavers og rådmannens kommentarer følger saken som eget vedlegg. Etter offentlig ettersyn har tiltakshaver vurdert de innkomne merknader og gjort noen mindre endringer som er inntatt i reguleringsbestemmelser og plankart. Innsigelse Det er ikke reist innsigelse til reguleringsforslaget. Merknader som er imøtekommet, jf. Vedlegg - Norges vassdrag- og energidirektorat (NVE), ved at det er gitt en bestemmelse om en løsning som sikrer at sjøørreten klarer å passere under vegen. - Statens vegvesen (SVV), ved at det tas inn rekkefølgebestemmelse om byggeplan for alle tiltak på og langs fylkesveg 604 - SVV, ved at det tas inn bestemmelse om frisikt i kryss og avkjørsler samt sykkelparkering. - SVV, ved at den nye turvegen GT1 gis universell utforming med hardpakket grus og en bredde på minimum 1,8 meter. Hardpakket grus kan godkjennes som dekke med universell utforming. - Ivar Edvard Lileng, ved at eksisterende avkjøring fra landbrukseiendom opprettholdes. - Hafslund Nett, ved at nettstasjonen inntegnes på plankartet. - Jan-Ole Lileng, ved at eksisterende avkjøring fra landbrukseiendom opprettholdes. - Østfold fylkeskommune (ØFK), ved at det tas inn bestemmelse om sykkelparkering. Merknader som ikke er imøtekommet, jf. Vedlegg - Norges vassdrag- og energidirektorat (NVE) anbefaling om at det avsettes et belte på minimum 20 meter på hver side av vassdrag med nedbørfelt under 20 km2 for å dekke områder med potensiell flomfare. o Rådmannen påpeker at reguleringsbestemmelsene sikrer både at det ikke tillates «spikertelt» og at det ikke tillates vegetasjon eller innretninger som kan være til hinder for snarlig fjerning av campingenhetene i tilfelle brann, flom eller andre nødsituasjoner. - SVV, om at alle anlegg for gående og syklende skal ha universell utforming. o Rådmannen bemerker at dekke, stigningsforhold osv. gjør det vanskelig å gi disse turvegene universell utforming. - Fylkesmannen i Østfold (FM), om å vurdere å kreve fjerning av campingvogner med tilhørende utstyr på enkelte campingplasser da dette kan frigjøre arealet for allmenhetens bruk og åpne opp for andre aktiviteter i deler av året. o Rådmannen kan ikke se at de eksisterende campingvognene er til vesentlig hinder eller sjenanse for utøvelse av allmennhetens bruk. De viktige områdene ned mot sjøen samt det store, sentrale lekearealet på o_l3 er fritt for campingvogner. Planen sikrer at allmennheten nå får bedre parkeringsmuligheter, og sikrer at allmennheten kan ferdes på interne veger og turveger. Dessuten er reguleringsbestemmelsene nå til hinder for oppføring av sjenerende spikertelt, levegger osv. Arealet har tross alt vært benyttet til camping i en årrekke, og Rådmann mener at gevinsten ved å fjerne ytterligere campingvogner ikke overgår ulemper for brukerne av campingen. - ØFK, om at det bør vurderes å legge inn vegetasjonsskjerm ved servicebygget. 3
- Rådmannen mener at det nye servicebygget ikke vil eksponere seg nevneverdig mot omgivelsene, og i alle fall ikke mot sjøen. Det anses derfor ikke nødvendig å sikre vegetasjonsskjermer rundt servicebygget av hensyn til landskap eller eksponering. o - Jan-Ole Lileng, om makeskifte fremfor økonomisk kompensasjon for overtakelse av Ørebekkveien. o Rådmannen bemerker at det vil være privatrettslige avtaler som styrer slik bruk. Endringene som er imøtekommet anses som mindre endringer i reguleringsforslaget og kan ikke sees å endre planens intensjoner og hovedformål. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at denne medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Eksisterende lekeplasser sikres gjennom reguleringsplanen. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning. Planforslaget er vurdert opp mot plan- og bygningslovens 4.2 og forskrift om konsekvensutredning for planer etter plan- og bygningsloven (FOR-2014-12-19-1726). Konklusjonen er at verken planen eller tiltak innenfor planområdet gir vesentlig virkning for miljø og samfunn, og omfattes ikke av kriteriene omtalt i forskriften. Rådmannen har derfor ikke funnet grunnlag for å kreve at planforslaget behandles etter forskrift om konsekvensutredninger. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om biologisk mangfold. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet naturmangfoldloven. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Revebukta, vedtas. Forslag til reguleringsplan fremmes med dette for avsluttende behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen for Sarpsborg kommune. Miljø: Regulering av kantsone med tilhørende bestemmelser langs de to bekkeløpene vil ha en positiv effekt på miljøet. Bekkeløpene bærer i dag preg av flere former for negativ påvirkning. Det har åpenbart foregått utfylling flere steder inntil bekkeløp ØB3 og ØB4, for å utvide camping-arealet. Dette har skapt unaturlig bratte skråninger, som resulterer i økt 4
jordavrenning. Et sted er det anlagt en steinfylling, som hindrer naturlig gjenvekst. En del søppel i form av plastemballasje, presenninger, leker m.m. er observert. Avrenning fra en utedo lengst syd på nordre campingfelt har satt tydelig preg på vannkvaliteten et godt stykke nedover i bekkeløpet, både i form av slamansamlinger, skumdannelse og sjenerende lukt. Folkehelse: Planforslaget legger opp til leke- og uteoppholdsarealer som vil være tilgjengelig for allmennheten og campingturister. 5