Forslag til detaljregulering iht. pbl 12-3 VARSEL OM OPPSTART: SAMMENDRAG AV INNKOMNE MERKNADER MED KOMMENTARER Del av gnr. 82 bnr. 25 ved Frydenlundveien Plan-ID: 20170001 Dato: 20.08.18 I brev datert 06.02.17 sendte Anderssen + Fremming AS og Planmaker AS «Kunngjøring om varsel om oppstart med planarbeid og byggesak for del av gbnr 82/25, ved Frydenlundveien» Askim kommune, PlanID 20170001». Ifm. varsel om oppstart kom det merknader fra Østfold fylkeskommune (brev datert 28.02.17), Fylkesmannen i Østfold (brev datert 28.02.17) og Statens vegvesen (brev datert 16.03.17). Den 03.05.18 vedtok bystyret i Askim kommuneplanens arealdel 2018-2030. I kommuneplanens bestemmelser er det gjort en endring som legger nye føringer for tiltak innenfor det aktuelle området. I bestemmelsenes 24 pkt. 6 står det som følger: «Detaljvarehandel (dagligvareforretning) med samlet bruksareal inntil 3000 m 2 kan tillates i området Hurrahølet innenfor en radius på 200 m fra krysset Osloveien Langnesveien.» Denne endringen medfører at oppføring av en dagligvareforretning på del av gnr. 82 bnr. 25 vil være i samsvar med overordnet plan, og ikke i strid med denne slik det var da varsel om oppstart av planarbeid og byggesak ble varslet i 2017. Tiltaket er ikke i samsvar med gjeldende reguleringsplan for gjeldende «Reguleringsplan for Frosterud/Hurrahølet» der arealet er regulert til Forretning; Hagesenter. Detaljregulering for gnr. 82 bnr. 25 ved Frydenlundveien» vil dermed bli en endring av del av gjeldende reguleringsplan. Siden føringene for det aktuelle området ble endret etter vedtak av kommuneplanen ble det sendt nytt varsel om oppstart til de som kom med merknad ifm. varsel om oppstart av planarbeid og byggesak i starten av 2017. I tillegg ble Hafslund Nett AS varslet. Det kunne da legges til grunn at tiltaket vil være i samsvar med overordnet plan i nye merknader. Forslagsstiller/tiltakshaver er Vinger AS, men etter at varsel om oppstart ble kunngjort i 2017 er plankonsulent endret fra Planmaker AS til Plan1 AS. Nedenfor følger oppsummering av merknadene som kom ved begge varslene, samt våre kommentarer til disse.
Statens vegvesen region øst, brev datert 16.03.17 Overordnede planer og bestemmelser: Iht. kommuneplanen tillates det ikke kjøpesentra eller varehus med BRA over 3000 m 2 utenfor sentrum. Tilsvarende retningslinje finnes i fylkesdelplanen. Ny handelsvirksomhet i dette området vil dermed være i strid med kommuneplanen, fylkesdelplanen samt rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre. Planforslagets plassering av varehandels bidrar til et mer bilbasert tilbud, noe som strider mot kommunens ønske om gå- og sykkelavstand fra boligbebyggelse til handel. Vegvesenet er derfor skeptisk til regulering av detaljhandel i området. I følge Rikspolitiske retningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging bør utbyggingsmønster og transportsystem fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, legge til rette for klima og miljøvennlige transportformer og redusere transportbehovet. Det er viktig at det utredes hvilken effekt etablering av handel i planområdet vil ha for bilbruken. Veinett: Det må framgå i beskrivelsen hvor mye trafikk som genereres pga. utbyggingen. Adkomst til området må også framgå av beskrivelsen. Langnesveien er en naturlig adkomst via Fv. 128. Vegvesenet mener det bør gjennomføres en trafikkanalyse som legges til grunn for evt. tiltak og kryssutforming i planområdet. Valgte løsninger må ivareta trafikksikkerhet og framkommelighet for alle trafikkgrupper. Evt. nødvendige rekkefølgekrav må innarbeides i bestemmelsene. Kryss/avkjørsler bør utformes iht. Statens vegvesens håndbok N100. Trafikksikkerhet: Det er viktig å ivareta trafikksikkerheten og framkommeligheten for alle trafikkgrupper, inkl. gode interne trafikksystem. Universell utforming: Dette må sikres i planen og bestemmelsene at anlegg for gående og syklende skal være universelt utformet. Tilrettelegging for gående og syklende: Gode løsninger for gående og syklende bør utformes slik at det blir enklere å velge å gå eller sykle framfor bilbruk. Det bør opparbeides interne snarveier gjennom planområdet for å unngå omveier for myke trafikanter. Kollektivbetjening: Det bør framgå i beskrivelsen hvordan området betjenes med kollektivtransport, inkl. gangforbindelse og avstander til relevante stoppesteder. Sykkelparkering: Det bør settes minimumskrav til sykkelparkering. Sykkelparkeringsplassene bør være under tak og utformes slik at syklene kan låses fast. Lettvint og sikker sykkelparkering kan bidra til økt sykkelbruk. Frisikt: Frisikt skal reguleres som hensynssoner med tilhørende bestemmelser Arealutnyttelse: Med bakgrunn i områdets beliggenhet og nærhet til sentrum anbefaler vegvesenet en høy arealutnyttelse iht. Rikspolitiske retningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Støy- og luftforurensning: Det forutsettes at Retningslinjer for behandling av støy (T-1442-2016) og Retningslinjer for behandling av luftkvalitet (T-1520) legges til grunn i detaljreguleringen. Det må også tas inn en bestemmelse om anleggsstøy.
Parkering: I bestemmelsene bør det angis hvor mange parkeringsplasser det skal være, og det bør begrunnes hvordan antall P-plasser kan bidra til økt bruk av sykkel og gange. I beskrivelsen må det redegjøres for hvordan renovasjon, snøopplag og varelevering er tenkt. VED NY VARSLING: Statens vegvesen region øst, brev datert 11.06.18 Overordnede planer og bestemmelser: Vegvesenet viser til at det i kommuneplanens arealdel er tatt inn bestemmelser som sikrer at dagligvareforretning på gnr. 82 bnr. 25 ikke lenger er i strid med overordnet plan. Kommunen ser behov for å tillate handelskonstellasjoner på over 3000 m 2 i dette området, og gjennom kommuneplanen er lokalisering og omfang avklart. Veinett: Veivesenet mener fortsatt at det må framgå i beskrivelsen hvor mye trafikk som genereres på grunn av utbyggingen. De viser til sitt brev datert 16.03.17 for øvrige innspill om trafikksikkerhet, universell utforming, parkering, frisikt mm. Planforslaget er nå i samsvar med kommuneplanens arealdel. Cevitas AS har laget en trafikkvurdering (notat datert 10.08.18) som bl.a. beskriver hvor mye trafikk som genereres av det planlagte tiltaket, samt hvordan dette vil påvirke dagens veisystem. Ved å ha innkjøring fra Frydenlundveien, vil dagens veier og kryss ha god nok kapasitet ift. trafikkøkningen fra det planlagte tiltaket. Det vises til Cevitas rapport samt planbeskrivelsen for nærmere opplysninger og detaljer. Det er trafikksikre og gode løsninger til/fra området: Det er eksisterende gang- og sykkelvei/fortau ved planområdet både langs Frydenlundveien og Langnesveien, med videre gang- og sykkelveinett bl.a. til Askim sentrum og til boligområdene nord for planområdet. Andersen + Fremming AS har utarbeidet en situasjonsplan (datert 15.08.18). Planen viser plassering av bebyggelse, adkomst og parkering, og hvordan kunde- og varetransport separeres. Dette gir ryddige og trafikksikre løsninger innenfor planområdet, som også ivaretar myke trafikanter. Det er bl.a. vist snarvei fra forretningen til gang- og sykkelveien langs Langnesveien, slik at det ikke er behov for å gå eller sykle via Frydenlunsveien hvis dette blir en omvei. Situasjonsplanen viser også hvor renovasjon tenkes plassert, og snøopplag vil være på de grønne arealene i situasjonsplanen. I tillegg er det i bestemmelsene krav om at dette også skal vises i utomhusplan som skal følge byggesøknaden. Plan og bestemmelser sikrer at ny bebyggelse og anlegg skal utformes universelt. Det er eksisterende busslomme helt inntil planområdet samt flere busslommer langs Osloveien. Det er under 1 km til innfartsparkeringen ved kollektivknutepunktet ved krysset mellom Osloveien og E18. Det er gang- og sykkelveiforbindelse til alle disse. I bestemmelsene er det satt minimumskrav ift. sykkelparkering. Det er videre satt krav om minimum og maksimum antall bilparkeringsplasser, samt at noen av disse skal være HC-plasser og noen skal tilrettelegges for lading. Begrunnelse for parkeringskravet er omtalt i beskrivelsen. Frisikt er regulert og har tilhørende bestemmelser. I tråd med nasjonale og regionale føringer legges det til rette for en høy arealutnyttelse, og det åpnes for en maks %BYA = på 85%.
Det tilrettelegges ikke for støyfølsom bebyggelse innenfor planområdet, men det er to boligeiendommer som ligger på motsatt side av Frydenlundveien. Biler til/fra planområdet vil kjøre forbi disse boligene. Med bakgrunn i trafikkmengden og fartsgrensen på Frydenlundveien vil ikke støyen overskride gjeldende retningslinjer. Fartsgrensen på Frydenlundveien er 50 km/t, men de som skal til og fra forretningen vil uansett ikke komme opp i denne hastigheten. Dette begrenser også støy- og luftforurensningen. Det er uansett tatt inn i bestemmelsene at gjeldende retningslinjer for støy og luftkvalitet gjelder. Det er også presisert at dette også gjelder anleggsstøy. Fylkesmannen i Østfold, brev datert 28.02.17 Iht. rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre kan kjøpesenter med et bruksareal på mer enn 3000m 2 bare etableres eller utvides i bysentrum. Som kjøpesenter regnes også handelsvirksomhet lokalisert i flere enheter innenfor et område. Varslet innhold i reguleringsplanen er i strid med rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre og fylkesdelplanen. Dette er også årsaken til at planforslaget krever konsekvensutredning. Det fremgår av de nasjonale forventningene til kommunal planlegging, vedtatt 12.06.15, at regjeringen forventer at «kommunene tilrettelegger for etablering av boliger, arbeidsplasser, handel, service og sosiale møteplasser i sentrum». Det er også et nasjonalt mål at utbyggingsmønster og transportsystem bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer, jf. statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Fylkesmannen viser i den forbindelse også bl.a. til Transportøkonomisk institutts (TØI) rapport 1334/2014 «Hva kan gjøres for å styrke sentrums attraktivitet som etableringsarena for handel og service?» samt TØI rapport 1400/2015. Fylkesmannen mener at dersom kommunen ser behov for å tillate handelskonsentrasjoner over 3000 m 2 utenfor sentrum, bør dette vurderes som en del av kommuneplanens arealdel. Da planforslaget ikke er i samsvar med kommuneplanens arealdel bør det kreves utredninger av en del forhold som hører hjemme i overordnet arealplan. I og med at planforslaget er i konflikt med nasjonale og regionale føringer, mener vi det bør vurderes å stanse planarbeidet Fylkesmannen viser videre til de nasjonale forventningene til kommunal planlegging. Reguleringsplaner må utarbeides med klar henvisning til overordnede kommunale og regionale planer samt nasjonale styringssignaler. Alle planer skal ved offentlig ettersyn ha en planbeskrivelse. Følgende statlige planretningslinjer/-bestemmelser ser ut til å være relevante føringer for planarbeidet: - Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging - Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene - Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre - Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen Følgende tema vurderes også som viktig i det aktuelle planområdet: - Barn og unge, medvirkning og levekår - Estetisk utforming - Universell utforming - Blå-grønn struktur - Naturmangfold - Samfunnssikkerhet og klimatilpasning - Grunnforurensning - Klimagassutslipp og energi Avslutningsvis minner de om at reguleringsplaner er juridisk bindende og at det er viktig at kart utarbeides i tråd med regelverket.
VED NY VARSLING: Fylkesmannen i Østfold, brev datert 12.06.17 Når det gjelder forholdet til overordnede planer, skriver fylkesmannen at det må dokumenteres at planforslaget er i samsvar med vedtatt kommuneplan. Fylkesmannen viser for øvrig til generelle temaene som også var omtalt i brev datert 28.02.17, men gjør oppmerksom på at noen av disse er endret siden 2017. Følgende nye temaer er listet opp: - Fremmede skadelige arter - Støy - Luftkvalitet - Terrenginngrep og masseforvaltning - Vannforvaltning Som nevnt er nå planforslaget i samsvar med kommuneplanens arealdel og dette er også omtalt i beskrivelsen. De statlige planretningslinjer/-bestemmelser som fylkesmannen nevner er omtalt i beskrivelsen. Også de generelle temaene som fylkesmannen lister i sin merknad er, i den grad de er aktuelle, også omtalt og vurdert i planbeskrivelsen. Det er videre laget egen risiko- og sårbarhetsanalyst (ROS-analyse) og sjekkliste ift. naturmangfoldloven. Plankart, bestemmelse og beskrivelse er utarbeidet iht. gjeldende regelverk. Østfold Fylkeskommune, brev datert 28.08.17 Varslet planarbeid er i strid med kommuneplanens arealdel, fylkesdelplanen samt rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre. Intensjonen med kjøpesenterbestemmelsen er å ikke skape konkurranse med bysentrum og å begrense bilbruk. Østfold fylkeskommune er skeptisk til regulering for detaljhandel på planområdet da dette strider mot fylkesplanen, og de vil vurdere innsigelse dersom det viser seg at planforslaget er i strid med intensjonen i kjøpesenterbestemmelsen. Dersom det likevel arbeides videre med planforslaget vil utfordringen være å utrede hvordan den tiltenkte handelsetableringen vil påvirke sentrum og hvilken effekt etableringen vil ha for bilbruk. Videre må konflikt med annen dagligvarehandel og nærliggende virksomheter synliggjøres og vurderes i reguleringsprosessen. Andre viktige tema i det eventuelle videre planarbeidet vil være: - Grad av utnytting: Det bør planlegges for en forholdsvis høy arealutnyttelse i dette området. Det vises til Rikspolitiske retningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging - Estetikk og byggeskikk - Trafikkforhold - Kollektivtrafikk - Risiko- og sårbarhet - Støy og luftforurensning - Grønnstruktur - Universell utforming - Klima og energibruk - Sykkelparkering Felles behandling av plan- og byggesak Det legges opp til felles behandling av plan- og byggesak. En forutsetning her er at forslaget til detaljplan er i samsvar med overordnet plan. Da dette ikke er tilfellet i denne saken,
anbefaler vi at planforslaget behandles først som en egen sak, og at rammesøknaden ferdigstilles mens reguleringsplanen nærmer seg sluttbehandling. Avslutningsvis minner de om at reguleringskart og bestemmelser må utarbeides i samsvar med MDs veiledningsmateriell og at det er samsvar mellom plankart og bestemmelser. De forutsetter også at planen følges av en planbeskrivelse. Dersom det arbeides videre med planforslaget oppfordres kommunen til å melde inn saken til regionalt planmøte. VED NY VARSLING: Østfold Fylkeskommune, brev datert 12.06.18 Fylkeskommunen mener det er positivt at de varsles om vesentlige endringer av forutsetninger for planarbeidet. De viser til at det ved behandling av kommuneplanens arealdel i bystyret ble stilt enkelte vilkår, bl.a. at endelig forslag til kommuneplan måtte behandles i fylkestinget før innsigelsen kunne trekkes. Fylkestinget behandlet planen den 07.06.18, og innsigelsen ble da trukket, men med forbehold om å kunne fremme innsigelse til Moenkrysset (N5) om kommende regulering ikke følger opp bystyrevedtaket om at Moenkrysset (N5) kun skal nyttes til veiserviceanlegg. Østfold fylkeskommune ber om at det ved offentlig ettersyn redegjøres for status på kommuneplanens arealdel, siden kommunens vedtak forutsetter andre forhold. Status per i dag er derfor noe uklar siden det opprinnelig forelå flere innsigelser, blant annet til området planen ligger i. Samtidig ber de om at kommunen ved offentlig ettersyn redegjør for utvikling her i området, og hvordan kjøpesenteretablering her i vest kan påvirke utviklingen av Askim sentrum. Fylkeskommunen viser for øvrig til deres innspill datert 28.08.17, samt e-post sendt 01.03.17 med tillegg for hensynet til automatisk fredete kulturminner: Det ikke er kjent automatisk fredete kulturminner i planområdet. De ber om at følgende tekst blir tatt inn i reguleringsplanens fellesbestemmelser: «Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, (Kulturminneloven) 8.» Ut over dette har de ingen flere innspill til planen Planforslaget er som nevnt nå i samsvar med kommuneplanens arealdel. Dette betyr også at det er uproblematisk å fremme detaljregulering og byggesak parallelt, hvis tiltakshaver ønsker å gjennomføre dette. Når det gjelder fylkeskommunens forespørsel om en redegjørelse ift. status for kommuneplanens arealdel, samt om at kommunen ved offentlig ettersyn redegjør for utvikling i det aktuelle området, er det avklart med kommunen at de vil innarbeide dette i sitt saksframlegg ifm. førstegangsbehandling, Som nevnt åpnes det for en relativt høy arealutnyttelse innenfor planområdet. Videre er forholdet til estetikk og byggeskikk, trafikkforhold, kollektivtrafikk, støy og luftforurensning, grønnstruktur, klima og energibruk samt sykkelparkering omtalt og vurdert i planbeskrivelsen. Universell utforming er sikret i bestemmelsene. Det er laget egen ROS-analyse. Plankart, bestemmelse og beskrivelse er utarbeidet iht. gjeldende regelverk. Bestemmelsen ang. automatisk fredete kulturminner er innarbeidet i bestemmelsene.
VED NY VARSLING: Hafslund Nett, brev datert 01.06.18 Hafslund Nett (HN) har elektriske anlegg i planområdet. Planforslaget må ta høyde for og hensyn til de anlegg som det er nødvendig for nettselskapet å drifte og etablere. Det må ikke iverksettes tiltak som medfører forringelse av adkomst til nettselskapet sine anlegg. HN har også høyspenningskabler tett på planområdet i veilegemet i Frydenlundveien. Normalt kan det iverksettes tiltak så nært inntil kabelgrøften som 1 meter målt horisontalt fra kabelgrøftens ytterkant. Det er viktig at fremtidig tilkomst til kabelgrøftene ikke hindres, og det må heller ikke gjøres inngripen i terrenget som medfører endring av overdekningen over kabler. I tilknytning til kablene i Frydenlundveien har HN en nettstasjon på gnr/bnr. 96/1. For å sikre strøm til ny bebyggelse, kan det bli behov for å sette av arealer til å etablere en ny nettstasjon innenfor planavgrensningen. Dette er avhengig av effektbehovet til planområdet, og nettselskapet ber om at forslagsstiller oppgir hvilket effektbehov planområdet har. Det er krav til størrelse og plassering av evt. areal som avsettes til ny nettstasjon. Kostnader ifm. flytting, nyanlegg og forsterkning strømforsyningsnettet må som hovedregel dekkes av de som utløser tiltaket. Vinger AS har vært i kontakt med Hafslund Nett ift. deres effektbehov. HN opplyser at det ikke er ledig kapasitet i dagens strømnett i området for det forespeilede effektbehovet. Nærmeste tilknytningssted er i nettstasjonen ved siden av Frydenlundveien 4. Dagens trafo er en 200kVA 11/0,24kV som er tilnærmet fullastet. Denne nettstasjon er av en gammel type hvor det er begrensede muligheter for å sette inn en større trafo. Et alternativ vil være å erstatte dagens nettstasjon med en ny, hvor det evt. kan settes inn en treviklingstrafo (11/0,240-0,415kV) hvis det er behov for 400V for det planlagte bygget. Det blir trolig denne løsningen som velges. Ragnhild Storstein, Arealplanlegger, Plan 1 AS 20.08.18