STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 1-249 Arkivsaksnr: 2014/2265-25 Saksbehandler: Oddvar Lundberg Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan Kommunestyret 2. gangs behandling - Reguleringsplan 1-249 Underhaugvegen - Prestmoen Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan 1-249 Underhaugvegen Prestmoen, som vist på plankart, bestemmelser og planbeskrivelse datert 11.05.16. Plankartet har revisjonsdato 02.02.17, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse er sist revidert 04.08.17. Vedlegg: Vedlegg: Plankart 1-249 Underhaugvegen Prestmoen 1-249 Reguleringsplan bestemmelser Planbeskrivelse Rosanalyse oppdatert 040817 C-rap-001 Prestmovegen 39, støy C-Not-001 Prestmovegen 39 Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 18.09.17 - trekker innsigelse Vedrørende revidert planmateriale for detaljregulering - Prestmov 108/79 med tanke på støy - tidligere fremmet innsigelse opprettholdes Høringsuttalelse til reguleringsplan Underhaugvegen - Prestmoen 108/79 - Fylkesmannen fremmer innsigelse Merknad til detaljregulering 1-249 Underhaugvegen - Prestmoen Fylkeskommunens uttalelse - Detaljregulering Underhaugvegen - Prestmoen Uttalelse fra Statens vegvesen datert 12.12.16 Kommentar til reguleringsplan 1-249 Kommentar til reguleringsplan 1-249 Prestmoen Særutskrift samlet saksframstilling 1. gangs behandling Illustrasjonsplan
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Kommuneplanens arealdel Tilgrensende reguleringsplaner Søknad/vedtak om midlertidig anleggsvei og omdisponering av areal Saksopplysninger Komite plan behandlet reguleringsplanforslaget 24.08.16 og planen ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn, på vilkår om mindre endringer i plandokumentene. Dette ble fulgt opp og saken ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 18.11.16 30.12.16. Kommunen har mottatt følgende uttalelser på planforslaget ved offentlig ettersyn: Statens vegvesen: Ingen merknader. Eier av 108/45 Underhaugvegen 30 (I. Tyrhaug) Viser til veilinjer i reguleringskartet og lurer på om det vil bli inngrep på sin eiendom, noe som ikke er avtalt og ikke vil bli akseptert. Av planbeskrivelsen pkt. 5.8 Infrastruktur/trafikkløsninger sikkerhet, står følgende: «Adkomstveg til boligene blir som i dag, med felles innkjøring fra Prestmovegen via Underhaugvegen, og derfra via eksisterende avkjørsel til utbyggingsområdet. Siktforhold ivaretas gjennom innregulerte frisiktsoner». Av plankart og bestemmelser framkommer at vegen f_sv2 er avsatt med 5 meter bredde, 4 m kjørebane pluss veiskulder 0,5 m x 2. Det er i tillegg breddeutvidelser i kurve jfr. veinormal for å sikre framkommelighet. Planbeskrivelsen beskriver ikke hvilke eiendommer som blir berørt og da heller ikke størrelsen på arealene som må endres til veiformål. Reguleringsplankartet viser en veiutvidelse som vil kreve areal fra 108/45, ca. 1,5 meter inn på eiendommen i ca. 25 meters lengde (målt på reguleringskart) langs eiendommens sørlige grense. Det vil også være behov for noe areal fra 108/65 ved kryss underhaugvegen (breddeutvidelse kryss). Erverv av arealer må avklares mellom partene, før gjennomføring av planen. Dette er ingen forutsetning for å kunne ta stilling til reguleringsplanen. Eier av Prestmovegen 49 (A. Klevsåsvold) Ønsker at midlertidig anleggsvei over jordet blir benyttet under opparbeidelse av tomteområdet, pga. stor trafikkbelastning. Opplyser at busslomme er anlagt inn på deres plen, noe som ikke er ønskelig. Midlertidig anleggsvei har blitt anlagt i forbindelse med opparbeidelse av planområdet Prestmoen II og fungerer nå som vei fram til massedeponi. Etter at området er ferdig oppfylt, skal veien tilbakeføres til dyrka mark. Anleggsveien ligger like inntil planområdet og ligger slik sett godt til rette om utbygging sammenfaller i tid med øvrig bruk.
Krysset Prestmovegen/Underhaugvegen er ikke med i denne planen, men er regulert i plan 1-204, vedtatt 07.09.2007. Rådmannen er ikke kjent med at det er opparbeidet noen busslomme i området. Eier av Gnr/bnr 108,26 og 40 m.fl (Birger Vestmo) Stiller spørsmål ved «mulig framtidig gangveg» over sin eiendom, som han ikke er kjent med. Minner om at anleggsveien som nå går over åkeren er midlertidig og skal tilbakeføres når oppfyllingsområdet er ferdigstilt. All trafikk må derfor planlegges via Prestmoen/Underhaugvegen, slik tilfellet ser ut til å være i planforslaget. Et område øst for Ydstinesvegen, kalt B24 i kommuneplanens arealdel er avsatt til boligformål. Administrasjonen så det som en framtidig mulighet å forlenge ny gang- sykkelveg (GSV) langs Kongshaugen fram til Ydstinesvegen, slik at eksisterende og nye beboere skulle få enklere tilgang til ny GSV. Forslaget fikk negative tilbakemeldinger fra Fylkesmannens landbruksavdeling pga. dyrka mark. Dersom det blir igangsatt en ny prosess vil grunneier bli involvert, men det er ikke aktuelt nå. Det fører ikke til behov for endringer for denne planen. Når det gjelder bruk av midlertidig anleggsvei er dette et forhold mellom grunneier og utbygger av nytt planområdet, innenfor tillatelsen som er gitt angående omdisponering/avkjøringstillatelse fra Ydstinesvegen. Regulert adkomst er via Prestmovegen/Underhaugvegen, men bruk av anleggsveien virker hensiktsmessig så lenge denne ikke er tilbakeført før opparbeidelse av nye boliger. Fylkeskommunen Planfaglig uttalelse: Anbefaler for lekeareal BLK1 en rekkefølgebestemmelse angående «møblering» av området for å sikre støykravet. Før utbygging bør det legges frem avtale om bruk av nærliggende lekeplass. Fylkeskommunen er enig i kommunens vurdering angående takform og høyde, og anbefaler derfor primært 7 meter og saltak, alternativt flatt tak og 6,3 meter. Kulturminnefaglig uttalelse: Planforslaget er i tråd med kommuneplanen. Forslaget synes ikke å ville komme i konflikt med kulturminner. Minner om aktsomhetsplikt- og meldeplikt jf. kml 8, om man skulle oppdage kulturminner under opparbeidelse av området. Støy på uteområde BLK 1 omtales i bestemmelsene 4.4, der det stilles krav til 12 kvm støyskjermet uteareal, dette følges opp i rekkefølgebestemmelser 7.1. Når det gjelder takform ble det vedtatt ved 1. gangs behandling å senke gesimshøyden til 6.3 meter fra forslaget på 7 m, viser til 1. gangs behandling i komite plan 24.08.16. Planforslagsstiller har foreslått å senke til 6.5 meter gesimshøyde og skriver i revidert planbeskrivelse at en ikke vurderer det å være hensiktsmessig å stille krav om takform da dette ikke nødvendigvis er et kriterium som sikrer god og ensartet utforming, men det stilles krav til at bebyggelsen på de ubebygde tomtene BKS1 og BBB1 får et ensartet uttrykk, jfr. 4.2 4.3. Fylkesmannen Landbruksavdelingen: Stiller krav om minimum utnytting og at minimum antall boenheter innenfor områdene angis i reguleringsbestemmelsene, tilsvarende det som i planbeskrivelsen er beskrevet som maks.
Miljøvernavdelingen: Vurderer forholdene knyttet til støy som et utfordrende element i saken og viser til sin forhåndsuttalelse. Støy er et økende miljøproblem og et alvorlig helseproblem. Reguleringsplanen for Prestmoen II er fra 2007, retningslinjen T-1442 er revidert etter dette og fokuset på støy er skjerpet. Kommunen bør vise varsomhet med å tillate oppføring av nye bygg til støyfølsom bruk i gul sone. Slik bebyggelse bør bare tillates dersom man gjennom avbøtende tiltak tilfredsstiller grenseverdiene i tabell 3 i retningslinjen. Det er vanskelig å skjerme mot flystøy. Viser til kommuneplanens arealdel hvor det stilles krav om at ved oppstart av reguleringssak skal behovet for støyberegninger avklares. Videre sier kommuneplanen at minst halvparten og minimum ett av soverommene skal ha vindu mot stille side osv. Videre står det at støybelastning i utendørsarealer i brukshøyde 2 meter skal være lavere enn grenseverdien for gul støysone (flystøy 52 db). Uterom med høyere støybelastning skal ikke regnes. Viser til manglende utredning. Inntil dette er ivaretatt vil miljøvernavdelingen fremme innsigelse. Kommunalavdelingen: Bør legges vekt på høy arealutnyttelse, samtidig må hensynet til gode uteområder, lysforhold og miljøkvalitet tillegges vekt. Viser til at minimum utnytting ikke bør være lavere enn omkringliggende bebyggelse, på 40% BYA. I nytt utbyggingsområde er det stilt krav til minimum antall boenheter som landbruksavdelingen påpeker, jfr. 4.2 og 4.3, utnyttelsesgraden er også økt. Det ble utarbeidet en støyrapport dat. 31.01.17 av firmaet Rambøll, som ble oversendt fylkesmannen til vurdering. Fylkesmannen svarer i brev dat. 26.04.17 ; støyrapport viser et beregnet støynivå på 58 db, mens grense for flystøy i retningslinjen er 52 db. Støy på uteareal skal skjermes med gapahuk eller skjerm, men det er ikke dokumentert at bygningstekniske tiltak vil kunne få støynivået under 52 db. Stiller også spørsmål ved om uteoppholdsarealene vil være egnet som uteoppholdsareal og av god kvalitet. Viser igjen til at det er vanskelig å skjerme mot flystøy, manglende beregninger, kommunens egne overordnete krav om soverom på stille side og kvalitative uterom og opprettholder sin innsigelse. Rapporten fra Rambøll ble revidert 14.06.17 og gir nå en mer detaljert beskrivelse av hvordan felles og private uteoppholdsareal kan skjermes for støy. I tillegg vises til notat utarbeidet av Rambøll dat. 12.06.17, som redegjør for at innendørs lydnivå fra flystøy kan tilfredsstilles. Det er stilt krav i reguleringsbestemmelsene slik at dette skal dokumenteres ved søknad om byggesak. Vurdering Et økt fokus på støyproblemer og folkehelse, samt nærmere vurderinger i detaljfase, har medført noen runder med kvalitetskontroll av planens dokumenter. Det ble gjennomført et møte mellom kommunen og fylkesmannens miljøvernavdeling. Det ble enighet om at det stilles spørsmål til enkelte forhold ved støyrapporten og sammenhengen med planens bestemmelser og ROSanalyse når det gjelder temaet støy. Kommunen formidler dette til forslagsstiller/tiltakshaver Treco AS som går i dialog med støykonsulent og kommunen får i juni tilsendt revidert støyrapport. Deretter er reguleringsbestemmelsene kvalitetssikret og endret i pkt. 3.2, 4.4 og 4.8, og ROS analysen er endret når det gjelder støy, jfr. fylkesmannens bemerkning. Rådmannen sendte over reviderte bestemmelser og støyrapport til fylkesmannen. Støyrapportene dokumenterer at innendørs støy kan oppnås ved bygningstekniske tiltak, og det beskrives tiltak for å bringe støyen under 52 db, på balkonger/terrasser og felles lekeareal. Det beskrives at vindu som vender mot støyisolert uteareal regnes som stille side. Bygningstekniske tiltak dokumenteres og følges opp i prosjektering og byggesøknad, jfr. dokumentasjonskrav i
reguleringsbestemmelsene. Rådmannen bemerker at i notat fra Rambøll angående innendørs støy vises soverom i 2. etasje mot nord, dette vil ikke bli akseptert i leiligheter med kun et soverom, da minimum et soverom skal vende mot stille side. Søker/tiltakshaver må rette seg etter bestemmelsene ved videre søknad om byggetiltak. Dette er et kriterium for at Fylkesmannen skal vurdere å trekke tilbake sin innsigelse, og i tråd med føringer i kommuneplanens arealdel. Det er synliggjort at innendørs støynivå kan ivaretas og at deler av felles og private uteområder oppnår godkjente støynivå. Det er ikke støy fra andre støykilder, som industri, veg eller bane. Videre har tiltakshaver gjort avtale om bruk av felles kvartalslekeplass regulert i plan 1-204-A. Følgende bestemmelse gjelder for dette arealet: «Innenfor L5 skal det bygges gapahuk eller annet takoverbygg for støyskjerming. Utforming av denne skal tilpasses planområdets øvrige bebyggelse i formspråk og materialbruk. Maksimalt tillatt bebygd areal BYA for gapahuk el.l. er 12m2. Lekeareal L5 skal være utformet etter prinsippet om universell utforming, jfr. TEK10 8-2 og 8-4.» Rådmannen er blitt gjort kjent med at skjerming ikke er etablert i L5 og har våren 2017 iverksatt oppfølging av dette, og fått tilbakemelding om at det skal utføres. Beboerne vil derfor få tilgang til 2 fellesarealer/lekeområder med støyskjerming. Fylkesmannen bekrefter i brev av 18.09.17 at innsigelsen trekkes tilbake, som følge av nye opplysninger og reviderte bestemmelser. Det presiseres videre at frafall av innsigelsen gjelder denne konkrete saken, og ikke for boligbebyggelse generelt i gul flystøysone. Rådmannen vil bemerke at økt fokus på støy kan få betydning for nye vurderinger, når det gjelder avsetting av nye boligområder i framtidige revisjoner av kommuneplanens arealdel Når det gjelder midlertidig anleggsvei som passerer dette planområdet fra Ydstinesvegen, så vil denne være hensiktsmessig å benytte ved utbygging. Ved søknad om tomteopparbeidelse må søker vise plan for gjennomføring. Midlertidig veg er ikke lagt inn i plan, det var den heller ikke i reguleringsplan for Prestmoen II, men det er gitt midlertidig godkjenning på omdisponering av dyrkamark og avkjøringstillatelse fra Stjørdal kommune. Utbygger må avtale bruk med grunneier. Rådmannen vurderer at plankonsulentens vurdering av takhøyde (fra 6.3 m 6.5 m) og alternative takformer er akseptable og følges videre opp i byggesøknad. Konklusjon: Planen legges fram for endelig behandling i kommunestyret.