FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2014/4111 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Øystein Bekkevold Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 15/33 26.03.2015 1. gangs behandling Reguleringsplan Lunderhaug terrasse Administrasjonens forslag til vedtak: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12 å legge forslag til detaljreguleringsplan for Lunderhaug terrasse datert 10.2.2015 med tilhørende bestemmelser datert 31.10.2014, revidert 10.2.2015 ut til offentlig ettersyn etter at følgende er utført. 1. Planforslaget suppleres med illustrasjoner som på en god måte viser planens bygningsmasse sett fra sentrale ståsteder. 2. Følgende tilføres planens reguleringsbestemmelser: 2.1 Under punkt 5. rekkefølgebestemmelser legges det til følgende: d) Før utbygging iverksettes må det fremlegges planer for omlegging av offentlig vannledning som er godkjent av teknisk drift. 2.2 Punkt 1.3 felles lekeareal i bestemmelsene endres til: Krav til felles lekeplass Lekeplass skal gis en universell utforming med fast støtdempende belegg i sikkerhetssoner. Lekeplass skal minimum inneholde følgende funksjoner: sklie, huske, klatrestativ, vippeleke - eller tilsvarende. Det anbefales et apparat med multiple funksjoner. Areal og lekeapparater skal utformes i samsvar med sikkerhetsforskrift av 6.juli 1996. Områder uten fast støtdempende dekke skal gis en parkmessig opparbeidelse med gode sittemuligheter og bord. I område uten støtdempende dekke kan det plasseres sandkasse. Behandling i Teknisk utvalg - 26.03.2015: Befaring før behandling av saken. Situasjonsplan som viser husmodellene og arkitektonisk uttrykk utarbeidet av Bolig Partner ble utdelt i møtet. Det fremgår at det utdelte materiell er av orienterende art. Teknisk utvalg fremsatte følgende fellesforslag til nytt pkt. 3: «Planområdet reduseres ved at halve østre del av området f_gf2 tas ut av planen.
Administrasjonens forslag med teknisk utvalgs tilleggspunkt enstemmig vedtatt. Saksdokumenter: 1. Plankart datert 10.2.2015* 2. Planbestemmelser datert 31.10.2014, revidert 10.2.2015* 3. Planbeskrivelse datert 31.10.2014, revidert 10.2.2015* 4. ROS-analyse datert 30.10.2014* 5. Illustrasjonsplan datert 31.10.2014* 6. Veiprofil II datert 10.2.2015* 7. Veiprofil I datert 10.2.2015* 8. biologisk mangfold utført av ecofact datert 21.11.2012* 9. arkeologisk registrering datert 2.3.2012 (omfatter ikke hele planområdet)* 10.annonse varsel om oppstart frist 18.8.2014* 11.illustrasjonsplan datert 10.2.2015* 12.Terrengsnitt datert 10.2.2015* 13.Innspill fra fylkesmannen i Vest-Agder datert 30.12.2014* 14.Innspill fra teknisk drift datert 18.11.2014* 15.Innspill fra Vest-Agder Fylkeskommune datert 22.12.2014* 16.Protest mot veier fra Jon Årstad m.fl. datert 18.8.2014* 17.Innspill fra Barnas talsperson datert 18.11.2014* 18.Innspill fra statens vegvesen datert 17.12.2014* 19.Referat oppstartsmøte datert 2.7.2014* Vedlegg markert med * Saksutredning Tiltakshaver er Bjørndal Vedlikehold AS. Forslagsstiller er Boligpartner AS. Området som ønskes regulert er Lunderhaug terrasse gnr 103 bnr 20,21,22,44,60,61 og 99. Området grenser til følgende tomter: GNR:103 BNR: 1, 2, 22, 23, 61, 62, 63, 72, 99,100. Planområdet er i dag bebygget med to eldre eneboliger, og noen mindre skur. Det ligger sentralt i Vanse sentrum og er delvis regulert til bolig, delvis til friområde. Planområdet størrelse: ca.13,6 daa. Planen vil bestå av konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse med eneboliger, to- og firemannsbolig. Mot sør-vest blir det lagt til rette for en 6-mannsbolig. Tre arealer langs planområdets grenser blir avsatt til friområder. Et areal midt på planområdet blir avsatt til nærlek. Parkering vil skje på hver enkelt tomt, bortsett fra B1 som har mulighet for parkering på f_p2. Adkomst til hele planområdet skjer via ny avkjørsel fra fylkesveg 43. Prosess (jmf PBL): Det ble avholdt oppstartsmøte med Farsund kommune 25.6.2014 Varsel om oppstart ble kunngjort i Farsund avis (Lister) 14.7.2014 Aktuelle myndigheter og naboer ble varslet i brev datert 7.7.2014 og 25.11.2014 Frist for merknader til oppstart ble satt til 23.12.2014 Revisjon av planforslag ble oversendt Farsund kommunes arkiv 12.februar 2015.
Planstatus for området: Området omfattes av følgende planer: - Reguleringsplan Vanse sentrum Brynåsen vedtatt 14. mars 1978. - Endring av del av reguleringsplan for Vanse sentrum og Brynåsen vedtatt 1.4.1993 - Kommunedelplan for Vanse vedtatt 30.3.1999 I kommunedelplanens vises planområdet som eksisterende boligområde og LNF. I Reguleringsplan for Vanse sentrum Brynåsen vises planområdets sørlige del som boliger og forretning/kontor. I Endring av del av reguleringsplan for Vanse sentrum og Brynåsen vises planområdets sørvestlige del som boliger/forretning. Biologisk mangfold: Den totale konsekvens som utledes på bakgrunn av registrerte verdier i undersøkelsesområdet og tiltakets omfang vurderes til å være ubetydelige jmf. Notat fra Ecofact datert 21.november 2012. Fornminner: Området er befart av fylkeskonservator 8.januar og tiltakshaver avventer tilbakemelding. Vedlagt arkeologisk registrering er ufullstendig og omfatter ikke hele planområdet. På toppen av Lunderhaug ligger det et viktig fornminne. Tiltakshaver har i løpet av prosessen endret planforslaget for å unngå en konflikt med dette. Administrasjonen har skriftlig bekreftelse på at kostnader i forbindelse med registrering av kulturminner tilfaller tiltakshaver. Beskrivelse av planen og planens virkninger: Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse inntil 3 etasjer+ parkering. Formål i planen: Reguleringsplanen omfatter følgende reguleringsformål: Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse Forretning/kontor Lekeplass f_l1 Kjøreveg Parkering Annen veggrunn grøntareal VAG 1 Friområde Forurensning: Skulle man påtreffe i grave- og fyllingsarbeidene miljøfarlig avfall, skal lokal forurensningsmyndighet umiddelbart varsles. Støy: Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T- 1442/2012 skal gjelde. Risiko- og sårbarhet: ROS analysen har ingen kritiske punkt. Vann og avløp: Innspill fra teknisk etat vedrørende offentlig ledningsnett.
- Vann og avløp må dimensjoneres stort nok for planlagt utbygging. - Det ligger en vannledning på eiendommen som blir berørt. Denne må flyttes på utbyggers regning. Parkeringsforhold og kapasitet: F_P1 og f_p2 er parkering for næringsvirksomheten på 103/45, og B1. Nær-/fjernvirkning, estetikk: Administrasjonens kommentar: Planområdet ligger i bratt skrånende terreng og vil bli synlig fra fylkesveg 43 og Vanse sentrum. Administrasjonen ser seg enige i Vest-Agder fylkeskommune sitt innspill (vedlegg 15) og ønsker at tiltakshaver skal utarbeide illustrasjoner som viser planen sett fra sentrale ståsteder. Tilgjengelighet og universell utforming: Administrasjonens kommentar: Stigningsforholdene for f_kv1 er i øvre sjikt og ikke ideell på deler av strekningen. Lekeplass bør utformes universelt- foreslått endring. Barn og unges interesser samt rekreasjon: Administrasjonens kommentar: Planlagt lekeplass har lite areal. Administrasjonen vil derfor foreslå at det i bestemmelsene legges opp til en høy kvalitet på utførelsen av denne. Innkomne uttalelser til oppstart av planarbeid: Vest-Agder fylkeskommune datert 22.12.2014: Ønsker at bestemmelsene sikrer ny bebyggelse i området plassert og utformet for å harmonere med byggeskikk og bebyggelsesstruktur i området ellers. Det bør fremlegges visualiseringer fra øyehøyde. Ny bebyggelse får en tradisjonell formgiving og vil således falle godt inn i eksisterende miljø. Antar at reguleringsplanen følger opp arealformål i kommuneplanen slik at regulert friområde mot toppen av Lunderhaug videreføres i planforslaget. Minner om at det ønskes beskrevet hvordan barn og unges interesser ivaretas i planarbeidet. Poengterer det positive med en samlet utkjørsel til fv 43. Ønske om å koble på veien sør for 103/61 for å unngå eksisterende utkjørsel fra Lunderhaug (utkjørsel kommer ut vis a vi kryss mot fv 651.) Ønsker at bredere fortau langs fv 43 innlemmes i planen. Kommenterer at fremtidig kommunedelplan vil legge vekt på sykkel i dette området, og planen bør derfor ta hensyn til de råd og valg av løsninger som kommer frem i kommunedelplanen. Dagens kommunedelplan er av eldre dato og som følge av at rullering av ny plan ikke kan stadfestes før om et par år er rådet fra kommunen at avviket aksepteres. Mulighet for samlet utkjørsel vil vurderes i videre arbeid med planen. Fortau er allerede utvidet.
Nord for området ligger et automatisk fredet kulturminne. Dette ønskes besiktiget av arkeolog Martin Gollwitzer for å drøfte om det er behov for ytterligere arkeologiske registreringer. Administrasjonen kommenterer: Arkeologen besiktiget området sammen med Erik Bjørndal torsdag 8. januar 2015. tilbakemelding er ikke innkommet på dette tidspunkt (16.2.2015) Fylkesmannen i Vest-Agder datert 30.12.2014: Er positive til fortetting nær Vanse sentrum. Opplyser om at det er igangsatt arbeid med ny kommunedelplan for Vanse, som fokuserer på avgrensing av tettstedet. Mener at planen ikke bør gå ut over nåværende tettstedsavgrensing (refererer til LNF området øverst i planområdet) før kommunedel-planen er vedtatt. Mener at LNFområdet ikke bør bebygges og bør reguleres til friområde eller holdes utenom planen. Mener eksisterende forretning/kontor areal nederst mot fv 43 bør bibeholdes. Planforslaget må beskrive virkningen av planen, og miljøvirkningen må vurderes grundig. Minner om hensyn til naturmangfoldloven. Minner om at planen må følge PBL med hensyn til konsekvenser for barn, unge og funksjonshemmede. Minner om at planleggingen må ta hensyn til statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging som ble fastsatt ved kgl. Res. Av 26.09.14 Grenseverdier for støy må overholdes. Foreligger generelt krav om gjennomføring av ROSanalyse for planområdet. Refererer til kommentar til merknad fra Fylkeskommunen. Pga. frisikt bør bebyggelse unngås. Dette er dagens situasjon og sammen med kommunen velges denne løsning. Rapport utført av Ecofact i 2012 vurderer tiltaket til å ha ubetydelig konsekvens for biologien. Medtas i bestemmelser. ROS-analyse er vedlagt planmaterialet. Statens vegvesen datert 17.12.2014: Kommenterer at regulert adkomst til området fra sørvest ikke lenger er aktuell i fremlagt planmateriell. Veien vest for 103/44 har vært
Vil at andre adkomstløsninger vurderes da den planlagte vil gjøre bruk av parkeringsplassen ved fv 43 nordøst på planområdet. Hvis planlagt løsning benyttes må det reguleres for å knytte eksisterende veg vest for 103/44 til ny veg. Frisiktsone må være minst 6 x 36 m ved utkjøringen til fv 43. benyttet som adkomst til eneboligtomt 103/60. Denne tomten vil få adkomst via ny planlagt vei og adkomstveien det er snakk om vil da ikke lenger være nødvendig. Opplysningsvesenets fond (OVF): OVF har ingen vesentlige merknader. Påpeker at OVF muligvis vil utvikle eiendommen 103/1 for bolig-utbygging, og vil at det skal tas hensyn slik at plan- arbeidet ikke vil medføre problemer for utvikling på 103/1. Grunneiere 103/2 Protesterer mot at eksisterende veier på deres eiendom vil bli benyttet som gangveg til og fra planlagt byggefelt. Det legges opp til at all forbindelse til plan området går via ny anlagt veg innenfor plan-grensen, tomt 103/2 blir altså ikke berørt av gående/trafikk. Vurdering: Planforslaget vil medføre en fortetning i Vanse sentrum og er i tråd med en ønsket utvikling. Tiltakshaver har redigert sitt opprinnelige planforslag etter høringsrunden, og siste forslag anses av administrasjonene som en bedre løsning på utfordringene i området. Utfordringene med planen er: - Eksisterende rør - Godt lekeareal - Stigning på vei - Visuelt preg på Vanse Administrasjonen har foreslått endringer/tiltak i forhold til planforslaget for å imøtekomme noen av disse utfordringene. Konklusjon: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12 å legge forslag til detaljreguleringsplan for Lunderhaug terrasse datert 10.2.2015 med tilhørende bestemmelser datert 31.10.2014, revidert 10.2.2015 ut til offentlig ettersyn etter at følgende er utført. 1. Planforslaget suppleres med illustrasjoner som på en god måte viser planens bygningsmasse sett fra sentrale ståsteder. 2. Følgende tilføres planens reguleringsbestemmelser: 2.1 Under punkt 5. rekkefølgebestemmelser legges det til følgende: d) Før utbygging iverksettes må det fremlegges planer for omlegging av offentlig vannledning som er godkjent av teknisk drift. 2.2 Punkt 1.3 felles lekeareal i bestemmelsene endres til: Krav til felles lekeplass
Lekeplass skal gis en universell utforming med fast støtdempende belegg i sikkerhetssoner. Lekeplass skal minimum inneholde følgende funksjoner: sklie, huske, klatrestativ, vippeleke eller tilsvarende. Det anbefales et apparat med multiple funksjoner. Areal og lekeapparater skal utformes i samsvar med sikkerhetsforskrift av 6.juli 1996. Områder uten fast støtdempende dekke skal gis en parkmessig opparbeidelse med gode sittemuligheter og bord. I område uten støtdempende dekke kan det plasseres sandkasse.