NKF Fagkonferanse: plan- og byggesak 3. november 2014 Seksjon D Delesaker - plan- og bygningsloven - jordloven - mindre reguleringsendringer Sissel Haug (Rådgiver / Fagansvarlig delesak) Asker kommune
Stikkord.. «delesaker» hva er det? Prosess Søknadsplikt / hvem kan søke Lovens rammer / forutsetninger Ulike områder / ulike forutsetninger Jordloven Kommune- og reguleringsplanenes rammer/føringer Behandling «i henhold til» - og hvor tiltak er «i strid med» plan - dispensasjon - reguleringsendring Vilkår for gjennomføring - sikring og oppfølging av plan Gjennomføring (oppfølging av vilkår)
«delesaker» - hva er det? Opprettelse av ny grunneiendom Opprettelse av ny anleggseiendom Arealoverføring (Grensejustering:5% av minste areal)
«delesaker» - hva er det? Opprettelse av ny grunneiendom Opprettelse av ny anleggseiendom Arealoverføring (Grensejustering:5% av minste areal)
2 delt prosess Forhåndskonferanse Søknad + Rekvisisjon av oppmålingsforretning Behandling etter plan og bygningsloven Oppmålingsforretning Vedtak godkjent Evt. Klage og klagebehandling Registrering av ny eiendom i grunnboken - Tinglyst matrikkelbrev
Søknad + Prosess Rekvisisjon av oppmålingsforretning Behandling etter plan og bygningsloven Vedtak Oppmålingsforretning Evt. Klage og klagebehandling Registrering av ny eiendom i grunnboken - Tinglyst matrikkelbrev
Pbl 20-1. Tiltak som krever søknad og tillatelse m) opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller... Hvem kan søke: Søknadens innhold: Pbl 21-2: De som er nevnt i lov om eigedomsregistrering (Matrikkelova) 9 Hovedsakelig: Hjemmelshaver (evt etter fullmakt fra hjemmelshaver) Søknadsskjema Kart som viser ønsket ny grense. Gjenpart m/kvittering for nabovarsel (Pbl 21-3) (- dokumentasjon, avtaler o.l)
Lovens forutsetninger 27-1. Vannforsyning Bygning må ikke føres opp eller tas i bruk. med mindre det er forsvarlig adgang til hygienisk betryggende og tilstrekkelig drikkevann, samt slokkevann. Det samme gjelder opprettelse eller endring av eiendom for slik bebyggelse. 27-2. Avløp Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal bortleding av avløpsvann være sikret i samsvar med forurensningsloven. Rettighet til å føre avløpsledning over annens grunn/ tilknytning til felles ledningsnett, skal være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte som kommunen godtar som tilfredsstillende 27-4. Atkomst Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende
26-1. Opprettelse og endring av eiendom > må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. > må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov.
Ulike områder ulike forutsetninger Asker: ca.59 400 innbyggere Totalt areal 100 km2 I kommuneplanen: 1/3 marka 1/3 LNF (landbruks- natur og friluftsområder) 1/3 byggesone
LNF - Landbruks-, natur- og friluftsområder Kommuneplanens bestemmelser: Generelt bygge- og deleforbud for tiltak som ikke er et ledd i stedbunden næring (egne rammer for boligbebyggelsen) Evt søknader krever disp (Pbl 19.2) (Enkelte unntak deling til «uendret bruk») Deling av landbrukseiendommer: krever søknad og tillatelse både i forhold til jordloven og plan- og bygningsloven
Byggesonen ca. 90% er regulert Kommuneplanen( 2): Plankrav. Deling/opprettelse av ny eiendom kan ikke tillates før området inngår i vedtatt reguleringsplan.
Regulerte områder 12-4: En reguleringsplan er bindende fra kommunestyrets vedtak. Reguleringsplan skal følges ved avgjørelse av søknad om tillatelse av tiltak etter 20-1 første ledd bokstav a til m, jf. 20-2 og 20-3
Hva når omsøkt deling avviker fra gjeldende plan? Avslag, pbl. 26-1, jf. 12-4 - opplyse om mulighet til å søke om disp. Dispensasjon, pbl 19-2: (kan søkes samtidig med deling) - søknad begrunnes særskilt ( 19-1) - nabovarsles - oversende til uttalelse til andre myndigheter - ikke tilsidesette de hensyn plan/bestemmelser skal ivareta - fordelene må være klart større enn ulempene - vedtak kan påklages - planbase ajourføres ikke
Reguleringsendring, pbl 12-14 (kan søkes samtidig med deling) Små endringer / Mindre endringer / Vesentlige endringer (som krever full planbehandling) Går ut over hovedtrekkene i planen? Konfliktfylt? Politisk? - søknad begrunnes - nabovarsles - uttalelse fra andre myndigheter? - vurderes i forhold til kommuneplanens retningslinjer for fortetting! - godkjenning kan påklages - avslag (blir ikke å fremme) kan ikke påklages - planbase ajourføres
Vurderingskriterier ved fortetting ut over gjeldende plan Egnethet Støyforhold Naboforhold Konsekvenser for grønnkorridorer Infrastruktur Utnyttelse også for gjenværende tomt Annen forurensning Biologisk mangfold
Enhetlige områder
Små / Mindre reguleringsendringer Vedtak Ajourføres
Vedtak BYR, Klage, Klage behandlet BYR, Klage ikke tatt til følge, Oversendt FM.. Kartbilag til vedtak Utsnitt av ajourført planbase
Delingsvilkår 18-1. I regulert strøk kan grunn bare bebygges eller eksisterende bebyggelse utvides vesentlig eller gis en vesentlig endret bruk, eller eiendom opprettes eller endres, dersom: a) offentlig veg er opparbeidet og godkjent så langt den er vist i planen, fram til og langs den side av tomta hvor den har sin atkomst. b) hovedavløpsledning, herunder i tilfelle også særskilt overvannsledning, fører til og langs eller over tomta. c) hovedvannledning fører til og langs eller over tomta Utsettelse for tiltak etter 20-1 første ledd bokstav m eller midlertidig dispensasjon for opparbeidelsen ved slike tiltak skal være betinget av tinglyst erklæring.
18-2. Hvor det er regulert felles avkjørsel, felles gårdsrom eller annet fellesareal for flere eiendommer, kan kommunen sette som vilkår for tillatelse for tiltak etter 20-1 og 20-2 at fellesarealet erverves, sikres og opparbeides i samsvar med planen. Krav til opparbeidelse av fellesareal
Vilkår for deletillatelse Før opprettelse av ny grunneiendom kan gjennomføres, skal regulert vei (alt. privat felles atkomst) være opparbeidet fram til og langs..., jf. pbl. 18-1 ( 18-2). Ved opprettelse av ny grunneiendom skal regulert privat atkomst fradeles med eget bruksnummer. Fellesatkomsten skal sikres som felles eiendom (realsameie) for tomtene, jf. pbl. 18-2. Erklæring vedrørende etablering av fellesarealet skal utarbeides i samarbeid med fagområde oppmåling i forbindelse med oppmålingsforretningen. Erklæringen skal tinglyses.
Realsameie Eierforholdet er knyttet opp til den enkelte eiendom med en sameieandel. Den som til enhver tid er eier til en eiendom har også rettigheter i sameieeiendommen
Felles leke- og oppholdsareal Felles boligvei
Tredje del: Gjennomføring Kapittel 18.Opparbeidelsesplikt og refusjon av utgifter til veg, vann og avløp mv. Refusjon av utgifter til vva, fellesareal Kapittel 16. Ekspropriasjon Reguleringsplan er grunnlag for ekspropriasjon etter reglene i kapittel 16. 16-2 - Ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan 16-4 - Vann- og avløpsanlegg 16-5 - Grunneiers rett til ekspropriasjon til atkomst, va-anlegg og fellesarealer (hvor det etter 18-1, 18-2 er bestemt at tiltak ikke kan gjennomføres før vei, VA er anlagt, fellesareal er ervervet/sikret og opparbeidet
> Delesak: - opprettelse av ny grunneiendom - opprettelse av ny anleggseiendom - arealoverføring - grensejustering
Unntak: - kompliserte eierforhold - hjemmelshavere vanskelig å få kontakt med - eldre planer med uklar definisjon av fellesareal Hovedregel Minnelige avtaler Unntak PBL kapittel 16: Ekspropriasjon Borgarting Lagmannsrett: (sak vedr. ekspropriasjon til eie): «De eiendommene som har rett til å bruke veien som atkomst, har likeverdig rådigheten over veien i sameie.» «Klare og praktiserbare regler.»
Tillatelse gyldig 3 år (pbl 21-9) Rekvisisjon av oppmålingsforretning «Før vilkår» for deletillatelsen er gjennomført (Klage avgjort?) Oppmålingsforretning Nye grenser påvises og merkes Tinglysning Matrikkelbrev
Restarealer Utsnitt reguleringsplan