_Rp_Smavollan_park_1gangsbehandling_offentligettersyn

Transkript

1 Saksframlegg Arkivnr. 143 Saksnr. 2016/ Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Saksbehandler: Ola Hage _Rp_Smavollan_park_1gangsbehandling_offentligettersyn Dokumenter i saken: 1 I Anmodning om oppstartsmøte Norske Hus AS 2 X 1648_ _Rp_smavollan_park_oppstart sreferat_ I Varslingsliste - varsel om oppstart Norske Hus AS 4 I Uttalelse - Detaljreguleringsplan for Jernbaneverket Småvollan Park i Støren - oppstartvarsel 5 I Uttalelse - varsling om reguleringsarbeid for Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Småvollan park - Midtre Gauldal 45/90 mfl 6 I Vedr oppstart av planarbeid for Småvollan Sør-Trøndelag fylkeskommune Park på eiendommene 45/90, 45/53 og deler av 45/1 og 1006/4 7 I Kommentarer til oppstart av planarbeid - Lill Høgsand Småvollan Park 8 I Kommentarer - Varsel om planoppstart for Norges vassdrags- og energidirektorat privat detaljregulering for Småvollan park 9 I Reguleringsplanforslag - Småvollan Park Norske Hus 10 U Mangelbrev vedrørende mottatt Norske Hus Boligsystem AS reguleringsplanforslag - Småvollan park 11 I Ettersendelse av mangler, Småvollan park, Norske Hus deres ref 2016/ S _Rp_Smavollan_park_1gangsb ehandling_offentligettersyn 13 U Mangelbrev 2 - vedrørende mottatt Norske Hus Boligsystem AS reguleringsplanforslag - Småvollan park 14 I Mail - spørsmål vedrørende mangelbrev 2 - Norske Hus Boligsystemer AS Småvollan park 15 U Vedrørende spørsmål til mangelbrev 2 - regplan Småvollan park - Midtre Gauldal NORSKE HUS BOLIGSYSTEM AS

2 kommune 16 I Ettersendelse av mangler, Småvollan park, deres ref 2016/414 Norske hus Vedlegg 1 Vedlegg 15 - ROS 2 Vedlegg 16 - Skredfarevurdering for Småvollan Park 3 Småvollan Park - Planbestemmelser 4 Småvollan Park - Planforslag 5 Vedlegg 1 - Småvollan Park Reguleringskart 6 Vedlegg 6 - Merknad fra Fylkesmannen 7 Vedlegg 9 - Merknad fra Lill Karin Høgsand 8 Vedlegg 11 - Merknad fra NVE.pdf 9 Vedlegg 13 - Merknad fra Sør Trøndelag Fylkeskommune 10 Vedlegg 12 - Merknad fra Opplysningsvsenets fond Ingress Reguleringsplanen Småvollan park til 1. gangs behandling. Saksopplysninger Norske Hus Boligsystem AS har på vegne av OPRA Kotsøy AS oversendt reguleringsplanforslag Småvollan park den Oversendelsene inneholder følgende dokumenter: Plankart SOSI-fil Planbeskrivelse Planbestemmelser ROS-analyse Merknader innkommet ifm varsel om oppstart Faresonekartlegging skred Bakgrunn for planarbeidet Oppstartsmøte ble avholdt mellom regulant, tiltakshaver og planmyndigheten den Midtre Gauldal kommune mottok varsel om oppstart den Regulanten opplyser videre at varsel om oppstart ble annonsert i Trønderbladet og Gauldalsposten. Samt at naboer og offentlige etater ble varslet med brev Midtre Gauldal kommune mottok ett ufullstendig planforslag den På bakgrunn av dette ble det sendt et mangelbrev til regulanten ved at forslaget manglet planbestemmelser og ROS-analyse. Mangelbrevet ble sendt Supplerende dokumenter og revisjon av plankart og SOSI-fil ble mottatt Planforslaget var da komplett, men Rådmannen vurdert at forslaget hadde såpass med feil i forhold til kartstandarder og overordnede planer at forslaget ble grunnlag for et nytt mangelbrev. Mangelbrevet ble sendt plankonsulenten den I forbindelse med utbedringen av feil og mangler oversendte plankonsulenten spørsmål til mangelbrevet Disse spørsmålene besvarte Rådmannen i brev datert

3 Planforslaget som nå ligger til grunn for behandlingen mottok Midtre Gauldal kommune den Planlagte tiltak Reguleringsplanen skal legge til rette for boligutvikling med høy grad av utnytting. Hovedformålet med planen på kort sikt er å utvikle eiendommen gbnr 45/90 med leilighetsbygg med fire etasjer inklusive parkeringskjeller og takterrasse. Eksisterende bebyggelse på eiendommen må rives før arealene kan utvikles. Planområdet Planområdet omfatter eiendommene gbnr 45/90, 45/53, deler av 1006/4 og deler av 45/1. Planområdet avgrenses av vegmidte kommunal veg mot øst, mot sør er det trukket parallelle plangrenser med gbnr 45/90s sørgrense, tilsvarende i nord er det trukket parallelle plangrenser med eiendommen gbnr 45/53s nordgrense endelig er planområdet avgrenset i vest inne på gbnr 45/1s eiendom. Planområdets vestgrense følger ingen terrengdetalj eller eiendomsgrense. Dette skyldes at det hersker usikkerhet om det er behov for tiltak mot skred i dette området. Arealer i området er tatt med for å være føre var. Det fremsendte planforslaget har et areal på ca 4,6 daa. Arealene er fordelt på følgende formål: Boligbebyggelse 995 m² Boligbebyggelse blokk 997 m² Renovasjonsanlegg 39 m² Uteoppholdsareal 202 m² Kjøreveg 271 m² Annen veggrunn grøntareal 287 m² Gang-/sykkelveg 2 m² Friluftsformål 1852 m² Planforutsetninger Planforslaget omfattes av kommunedelplan Støren (planid: ) hvor store deler av planforslaget er avsatt til kombinert bebyggelse og anlegg. Nordvestre deler av planforslaget er avsatt til LNFR i kommunedelplanen. Det foreligger ingen tidligere reguleringsplaner for området. Planforslaget er ikke konsekvensutredet, men virkningen av planen er beskrevet og vurdert i planbeskrivelsen. Planforslaget fremmes på bakgrunn av at kommunedelplan Støren krever regulering ved etablering av bygning for beboelse med over fire boenheter. Risiko og sårbarhetsanalyse er gjennomført og er fremsendt som del av planbeskrivelsen. Medvirkning og merknader til planoppstart Det går ikke frem av planbeskrivelsen hvem som er varselt særskilt om planarbeidet. Planbeskrivelsen viser til at planoppstart er kunngjort i Trønderbladet og Gauldalsposten. Innkomne merknader med tiltakshavers vurdering er listet i planbeskrivelsens kap 4. Følgende har fremmet merknader til varsel om oppstart: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Gauldal nett Jernbaneverket Mattilsynet

4 NVE Opplysningsvesenets fond Sør-Trøndelag fylkeskommune Nabo Lill Karin Høgsand (eier av gbnr 45/98) Majoriteten av de innkomne merknadene er imøtekommet av regulanten i planforslaget. Flere av merknadene går på generell rådgiving for utarbeidelse av planen. NVE forutsetter at det i forbindelse med ROS-analysen utarbeides en skredfareutredning av kompetent personell/firma. Denne utredningen foreligger delvis i det fremsendte forslaget ved at forholdene vedrørende snøskred, sørpeskred og steinsprang er utredet. Denne utredningen omfatter ikke jord- og flomskred. Videre viser Sør-Trøndelag fylkeskommune til at den bygningsmassen som forutsettes revet er gammel. STFK konkluderer med at de ikke vil motsette seg riving, men fraråder at rivingen gjennomføres. Dette ved at bygningene er autentiske og 100 år gamle. Planens innhold Planen består av formålene boligbebyggelse, boligbebyggelse blokkbebyggelse, renovasjonsanlegg, uteoppholdsareal, kjøreveg, annen veggrunn grøntareal, gang- og sykkelveg og friluftsformål. I tillegg innehar planforslaget tre hensynsoner for frisikt, bevaring naturmiljø og en for andre sikringssoner som skal ivareta tiltak mot skred. Videre ivaretar planen eksisterende inn-/utkjørsel til kommunal veg, samt at den legger til rette for en egen inn- /utkjørsel til/fra gbnr 45/90. I og med at gang- og sykkelveg er lokalisert på motsatt side av kommunal veg legger planforslaget til rette for at det etableres et fotgjengerfelt for å ivareta myke trafikanter. Langs den kommunale vegen er det foreslått en byggegrense på 7,5 meter fra vegskulder. Planforslaget fremmes også med at to bygninger på eiendommen gbnr 45/90 forutsettes fjernet. Planen er fremsendt med SOSI-fil som ikke er kontrollert. Dette i påvente av planmyndighetens beslutning ved første gangs behandling. Vurdering Rådmannen vurderer at planforslaget er i råd med intensjonene i kommundelplan Støren. Dette ved at forslaget legger til rette for fortetting i området Støren sentrum. I all hovedsak vurderer Rådmannen at planforslaget viser en god arealutnyttelse og arrondering av de berørte arealene. Allikevel er det enkelte forhold ved planforslaget som må vurderes nærmere. Arealbruk Som tidligere bemerket er det kun kommunedelplan Støren som regulerer bruken av de aktuelle arealene. Det foreligger ingen reguleringsplan for området. De deler av planforslaget som tilhører eiendommen gbnr 45/1 har formålet friluftsformål. Dette formålet er et underformål til LNFR. Formålet skal fremme friluftslivet, men er ikke til hinder for ordinært skogskjøtsel. Videre forutsettes arealer som omfattes av formålet å være i privat eie. Rådmannen vurderer at bestemmelsene til formålet må synkroniseres i forhold til de tiltak som fremkommer av kartleggingen av skredfare. Rådmannen vurderer også at tiltak i størst mulig grad skal anlegges på arealer med boligformål. Dette for å unngå krav om innløsing. Om erverv eller ekspropriasjon blir en forutsetning for at planen skal kunne gjennomføres vil Rådmannen kreve en avtale som sikrer at kostnader i denne forbindelse tilfaller utbygger.

5 Friluftsformålet er i kartet kodet med hhv LNFR1 og LNFR2. Rådmannen oppfatter dette som misvisende ved at SOSI-kodingen tilsier friluftsformål. Kodingen endres til hhv F1 og F2 i tråd med formålskoden. I planforslagets nordre deler er formålsgrensene lagt til eiendomsgrensene og ikke iht formålet kombinert bebyggelse og anlegg i kommunedelplan Støren. Rådmannen vurderer at dette er en inkurie ved kommunedelplanen og at forslagets arrondering av boligformålet er formålstjenlig. Skred og vassdrag NVE har i sine merknader til planen bemerket registreringer av naturfare i området. Med planforslaget følger en utredning på snø- og sørpeskred, samt steinsprang. Utredningen viser til hvilke områder som er utsatt for disse skredtypene, samt hvilke tiltak som må iverksettes for at arealene som er avsatt til boligbebyggelse trygt kan bebygges. Kartleggingen viser videre til at jord- og flomskred ikke er utredet og at disse skredtypene må vurderes nærmer. Rådmannen vurder at utredning av jord- og flomskred må gjennomføres og at dette settes som vilkår for at planen skal legges ut til offentlig ettersyn. Videre vurderer Rådmannen at hensynssonen for rasog skredfare må samsvare med konklusjonen i skredfarekartleggingen. Gjennom planområdet renner det et vassdrag som er ivaretatt med en hensynssone for naturmiljø. Hensynssonen har en bredde på ca 18 meter. Vassdraget er åpent i området som i planforslaget har formålet friluftsformål, men er lukket innfor formålet boligbebyggelse og videre under den kommunale vegen. Nedstrøms er vassdraget i stor grad lukket og går i rør ut til Gaula. I følge planbeskrivelsen skal overvann ledes ut til bekken som går igjennom planområdet. Rådmannen vurderer at forholdet er mangelfullt utredet ved at det ikke går frem hvilken kapasitet bekken har for transportere overvannet. Videre går det heller ikke frem av beskrivelsen om bekken kan flomme over å medføre skade på ny bebyggelse som følge av planen. Rådmannen vurderer at forholdet må utredes nærmere og at den delen av bekken som ligger innenfor formålet boligbebyggelse skal åpnes når bygningen som bekken går under skal rives. Dette for å sikre tilstrekkelig flomløp så lavt som mulig innenfor planområdet. Et mulig scenario om bekken flommer over er at vannet følger den kommunale vegen ned til FV 630, eller at vann samles i området mellom den kommunale vegen og Dovrebanen. Vurderingen av bekk og kulvert/rør må kartlegge kapasitet og behovet for tiltak for å hindre utilsiktede vannveger ved flom. Renovasjonsanlegg Planforslaget er fremmet med plassering og arrondering av renovasjonsanlegg på eiendommen gbnr 45/90 på grensen til eiendommen gbnr 45/53. Formålet har en størrelse på 39 m² og legger til rette for nedgravde løsninger. Rådmannen vurderer at arealet på anlegget er i overkant stort, og at dette må verifiseres i forhold til Envina IKS sine løsninger for slik anlegg. Rådmannen har videre vært i telefonisk forbindelse med plankonsulenten for å få en forklaring om løsning for tømming av renovasjonsanlegget. Dette skal i følge plankonsulenten løses ved bruk av nordre avkjørsel innenfor planområdet og en snuhammer inne på eiendommen gbnr 45/53. Denne løsningen er ikke forelagt hjemmelshaver av eiendommen. Videre vil dette kjørearealet være et nytt tiltak innenfor hensynssonen til vassdraget som er i strid med planforslagets egne bestemmelser. Rådmannen vurderer at renovasjonsanlegget bør krympes og plasseres utenfor hensynssonen for bevaring av naturmiljø. Bestemmelser

6 Fylkesmannen har i sine bemerkninger til planoppstarten påpekt viktigheten av å ha krav til minimum utnytting av boligarealer. Slik bestemmelse er utarbeidet for felt BB1, men ikke for felt B1. Rådmannen vurderer at slik bestemmelse også må utarbeides for felt B1. Dette gjelder også forholdet vedrørende hvilken boligtype som skal tillates oppført innenfor felt B1. I bestemmelsene som følger planforslaget 3.2 vedrørende grad av utnytting er det beskrevet at parkeringsanlegg og trappetårn ikke skal inngå i grad av utnytting innenfor felt BB1. Rådmannen vurderer at bebygd areal er definert i veilederen «Grad av utnytting» og at denne definisjonen også skal gjelde for dette planforslaget. Bestemmelse om at parkeringsareal og trappetårn/heis ikke skal inngå i bebygd areal fjernes, og utnyttingsgraden økes tilsvarende for å kunne realisere det tiltenke boligprosjektet. For felt BB1 fremgår det av bestemmelsene at 1/3 del av uterommet skal anlegges på terrengnivå og opparbeides som felles leke- og oppholdsareal. Rådmannen vurderer bestemmelsen å imøtekomme føringene i kommunedelplan Støren, men anser det som nødvendig at størrelsen på lekeplassen konkretiseres. Videre fremgår det av bestemmelsene til selve uteoppholdsarealet at enkelte tiltak kan godkjennes innenfor formålet herunder tiltak som fremmer «fremkomst». Rådmannen er usikker på hvilke tiltak det her siktes til og vurderer det som nødvendig og eventuelt å stryke «fremkomst» eller utdype denne bestemmelsen. De deler av planforslaget som tilhører eiendommen gbnr 45/1 har formålet friluftsformål. Dette formålet er et underformål til LNFR. Formålet skal fremme friluftslivet, men er ikke til hinder for ordinært skogskjøtsel. Videre forutsettes arealer som omfattes av formålet å være i privat eie. Rådmannen vurderer at bestemmelsene til formålet må synkroniseres i forhold til de tiltak som fremkommer av kartleggingen av skredfare. Rådmannen vurderer også at tiltak i størst mulig grad skal anlegges på arealer med boligformål. Dette for å unngå krav om innløsing om den endelige planen hjemler dette. Om dette blir en forutsetning for at planen skal kunne gjennomføres vil Rådmannen kreve en avtale som sikrer at kostnader i denne forbindelse tilfaller utbygger. Friluftsformålet er i kartet kodet med hhv LNFR1 og LNFR2. Rådmannen oppfatter dette som misvisende ved at SOSI-kodingen tilsier friluftsformål. Kodingen endres til hhv F1 og F2 i tråd med formålskoden. Byggegrense Av planbeskrivelsen går det frem at byggegrensen i planforslaget i enkelte områder følger formålsgrensen eller grensen til hensynssoner. Rådmannen vurderer at dette skal konkretiseres i planbestemmelsen. Dette for å sikre en entydig forståelse av hvor byggegrensene er. Trafikksikkerhet Rådmannen har i forbindelse med planforsalget vurdert å kreve utvidelse av planområdet til å omfatte hele gang- og sykkelvegen i planområdets lengde. Dette for å kunne sette krav om fysisk skille mellom kjøreveg og gang- og sykkelveg. I og med at dette ikke ble varslet i oppstartsmøte, at arealene som omfattes av denne utvidelsen er matrikkelført uten eier og at reguleringsplanen da må utarbeides i flere plan vurderes utvidelsen og være lite aktuell. Før slike tiltak iverksettes må kommunen avklare de privatrettslige forholdene vedrørende eierskapet til arealene hvor eksisterende gang- og sykkelveg er etablert. ROS-analysen

7 ROS analysen er fremmet uten at det er avmerket at hendelsene snø-/isras, flomras og elveflom er aktuelle. Rådmannen vurderer disse å være aktuelle og ROS-analysen må korrigeres deretter. Eventuell risiko som følge av anlysen og skredkartleggingen må gjenspeiles i bestemmelsene til planen. Rådmannens innstilling Utvalg for Næring, plan og miljø vedtar at Småvollan park (planid: ) sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Det settes som vilkår at følgende punkt endres eller fjernes: Rekkefølgebestemmelse innarbeides som sikrer at bekken i planområdet åpnes når bygningen bekken går under rives eller på annen måte opphører Hensynssone for skred skal samsvare med resultatene i skredfarekartleggingen Løsning for- og arealformålet renovasjonsanlegg må relokeres og dekonfliktes med Envina IKS. Kapasitet i lokal bekk for håndtering av overvann må utredes Bestemmelsen for felt B må utbedres med boligtype som tillates innenfor formålet, samt minimum antall boenheter Størrelse på lekeplass må fremgå av planbestemmelsene Grad av utnytting (BYA) skal defineres i tråd med veilederen «grad av utnytting» og utnyttingsgraden for felt BB1 må korrigeres deretter Begrepet «fremkomst» under 3.4 i bestemmelsene må forklares, endres eller fjernes ROS-analysen må utbedres i tråd med vurderingen for hendelsene; snø-/isras, flomras og flom Det settes som vilkår at skredfareutredning gjennomføres for jord- og flomskred før planen legges ut til offentlig ettersyn. Utredningen skal gjennomføres av kompetent firma. Eventuelle planendringer som følge av utredningen skal revideres av regulanten og fremsendes planmyndigheten før plan blir sendt til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes i medhold av plan- og bygningslovens