Rehabilitering i Solbergbekken Boligsameie

Transkript

1 Sandvika, 5. april 2017 Rehabilitering i Solbergbekken Boligsameie Vi beboere står nå foran en spennende vår-sommer-høst med tanke på vedtatte rehabilitering, som ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling 23. november 2016, finansieres med opptak lån som er innvilget og utbetalt. Vi er nå godt i gang og vi er straks ferdige med å installere katodisk system i garasjeanleggene våre som er blitt malt opp og fått nye takplater samt lysarmaturer i taket. Rett etter påske starter den største forandringen i sameiet, vi heiser ned eksisterende balkongkasser på verandaer og erstatter disse med klart glass på verandasiden og med frostet glass på balkongsiden. Så vil endevegger i hus 4-7 bli tatt hvor vi bytter ut eksisterende vinduer og ny bekledning på disse. Det vil også bli foretatt en oppgradering av inngangsparti på alle 7 hus, beboere i hus får nye heller på inngangssiden og nye inngangsdører og hus ny hovedinngangsdør samt det som nå er hvite plater rundt dører byttes ut. Og vi vil få et nytt søppelanlegg som imøtekommer Bærum Kommune sine nye krav vedr. sortering av søppel. Bakgrunnen for denne omfattende rehabiliteringen Vi bor i et sameie som nærmer seg 30 år med stormskritt. De første blokkene sto ferdig i 1989 sameiet ble stiftet 17. januar Nå skriver vi år 2017 og det er på tide med en generell oppgradering av eiendomsmassen. Vi har i de siste årene måtte skifte tak på alle husene, denne utskiftningen ble foretatt i Takskifte kom brått og uventet på oss da vi var forespeilet takene i vårt sameie skulle holde i nærmere år. Bygningsmassen vår ble malt i 2009 med unntak av mur og betong. Dette bæres det preg av, maling flasser av flere steder, dette har vi valgt å legge inn i pågående rehabilitering. Vi har valgt å bytte farge på bygningsmassen. Ny farge på trevegger: Fargen fra Jotun Strandgrå 0168 http: // og fargen som kommer som en konstrastfarge på vegger etc er NCS S 5005-Y20R Farge på ramme rundt glass/på rekkverk etc som er av metall er fargenkoden RAL 7030 Stone grey. Kontrastfarge på rekkverk i fargekode RAL 7035 Light grey. Siste store posten som vi har foretatt av oppgradering i sameiet er asfaltering i Gangveier foran hus var f.eks full av store huller i asfalten. Denne asfalteringen ga sameiet et sårt tiltrengt oppløft og ikke minst et ordentlig førstegangsinntrykket for beboere og besøkende. På slutten av 2015 og i begynnelsen av 2016 har styret valgt å tenke på betongen. Maling flasser av og en del vegger etc begynner å få et meget slitt utsende på husene våre.

2 Styret hadde firmaet Ødegård og Lund inne i desember 2015 og i 2016 for analyser av betongen, den er støpt etter standard fra 1978 som vi har fått oppgitt til å ha en levetid på ca 30 år. Hvis terrassene og balkonger hadde blitt bygget etter normen som fulgte etter 1978-standard hadde det ikke vært behov for vedlikehold nå, vi kunne ha utsatt denne enda en ca år. Rapporten fra Ødegård og Lund som vi har mottatt sier bl.a; - det er få synlige betongskader. Leter man med å banke med hammer på betongoverflaten, finnes skjulte skader som er under utvikling. Flere gulv har riss, sprekker og avflassing i overflatebehandlingen. Dette gjør at den mister sin funksjon med å beskytte betongen mot vanninntrenging. På gulvet i svalganger i hus er det flere eksempler på synlig armering som skyldes utførelse med liten betongoverdekning. Dette vil bli reparert før det legges membran over for videre beskyttelse. Det er også en del synlige riss i betongen over støtter hvor det er strekkspenninger i betongen. Denne type riss er normale ved slakkarmert betong som er lite egnet til å overføre strekk før armeringen blir aktivert. Også her vil en membran beskytte mot vannintrengning og korrosjon av armeringen. Så på bakgrunn av mottatte rapporter valgte vi å starte rehabilitering av betongoverflater i sameiet for å forebygge eventuelle større skader og mere kostnadskrevende reparasjoner av bygningsmassen vår. Denne store rehabiliteringen starter nå etter påske oppstartdato 18. april Tirsdag 18. april vil Viking Entreprenør (VE) komme med en stor kran som vil bli brukt til å heise betongkasser over taket på hus 7 og 6. Heisingen av kasser vil bli foretatt onsdag 19 til fredag 21. april. Merk dere vil få litt dårlig fremkomst i blokkene disse dagene. På nattestid vil kranen stå på/ved gjesteparkering ved frittstående garasjer. Kranen vil komme før påske. Når blomsterkasser blir tatt ned, vil din terrasse bli stengt frem til de er ferdig på hele blokken. Husene vil bli kledd inn under hele perioden, siden det begynner å bli varmere i været er det mulig vi får netting på sidene istedenfor plastikk som gir en bedre luftgjennomstrømning. Verandadør har vi nå fått beskjed om at vil bli avstengt men med mulighet for lufting ca 5 cm og ikke ca 10 som tidligere skrevet og oppgitt. Vinduer kan settes opp i lufteposisjon. Det anbefales ikke å lufte på dagtid, spesielt hvis de jobber på din terrasse. Sliping av betong mm gir mye støv som da vil finne veien inn. Det som evnt er igjen i boden vil bli fult av støv. Alle terrasser og boder må tømmes helt til 18. april på hus 7+6. Alle utemøbler etc må oppbevares et annet sted under denne perioden. Det som står igjen vil bli kastet for seksjonseiers regning. Foreløpig oppstartdato for hus 5+4 er 18. mai 2017 hvor alle må tømme veranda og bod. Dere har fremdeles tilgang til balkong på fremsiden i denne perioden for de som har dette, denne kan benyttes til oppbevaring. Ønsker du å ta vare på evnt. det du har på terrassegulvet nå i dag, må dette tas av før 18. april og oppbevares til din terrasse åpnes igjen og du kan legge dette tilbake. For hus 5+4 er denne dato 18. mai.

3 Alle fliser vil bli fjernet, det skal legges ny membran på alle betongplater på verandaer og i boden. Da er vi sikre på vi ikke vil få noen «overraskelser» i nær fremtid og forventet levetid er nye 20 år. Olav Ødegård fra Ødegård og Lund AS som har foretatt undersøkelser av betongen anbefaler oss ikke å legge fliser på eksisterende betongplater. Betongen «puster» bedre med valgte type membran som er en egnetrisseoverbyggende tykkfilmsmembran m/primer. Denne vil bli lagt på terrassegulv, i boder og i vannrenna. Overflaten er sklihemmende og basistykkelsen er ca 2 mm. Bilde er fra et annet prosjekt merk fargen kan avvike fra bilde Denne type membran er ikke å anbefale for de som ønsker fliser på terrassegulv. Fliser vil sitte bedre på en tynnere membran som er mer egnet for fliser. Fliselimet fester seg bedre til en tynn membran kontra en tykkfilmsmembran. Men ønsker en å legge fliser om noen år går dette bra, men merk det anbefales å utføres av profesjonelle. Må alle fjerne sine eksisterende fliser? Svart er ja som sameier har du full råderett innenfor yttervegger på din leilighet, her må du selv foreta vedlikehold for egen regning. Betongdekket på verandaer og terrasser er sameiets ansvar å vedlikeholde, samme med yttervegger/tak/garasjeanlegg/grøntområde/boder etc. Nå foretar vi en oppgradering i alle hus og har valgt å legge ny membran på alle betongplater slik at vi er sikre på alt er blitt vedlikeholdt i denne omgangen. Dette for å sikre oss at alt er utført etter anbefalt standard og dagens normer og en forventet levetid på ca 20 nye år på eksisterende betong. Vi jobber med priser på tilvalg fliser, evnt komposittgulv, markiser etc. Info kommer.

4 Vedr. utskifting av balkongkasser med glassrekkverk Under rehabilitering av blokkene hvor vi skifter ut eksisterende balkongkasser med glassrekkverk vil det bli satt opp klart glass på verandasiden og frostet glass på balkongsiden (inngangssiden) samt tykkfilmsmembran på betongen. Svalganger i hus 1-3 vil få klart glass og tykkfilmsmembran på betongen. På beboermøte i høst ble dette vist og styret har på bakgrunn av illustrasjoner mm foretatt valget av klart glass på verandasiden og frostet glass på balkongsiden. I søknaden om endring av fasaden i sameiet til Bærum Kommune ble det oppgitt klart glass på verandaside og frostet glass på balkongsiden. Det er dette vi har fått endringstillatelse til. Levering av glasset som vi har fått tilbud på og som er satt i bestilling har en leveringstid på ca 12 uker. Denne bestillingen kan ikke endres. Forventet leveringstid inn til Sagstuen (vår valgte leverandør på glass) er uke 20. Oppstart hus 7+6 er satt til uke 16 og det vil ta ca 5 uker pr. hus. Uten forsinkelser vil de da bli ferdige i hus 7 til ca 24. mai, dato hus 6 er satt til ca 2. juni hvis alt går etter oppsatte plan. Merk alle datoer er foreløpige, endringer vil komme. I pristilbudet vi mottok fra Selvaag Prosjekt var det priset inn klart glass, noe som vi har valgt. Sameiet har et budsjett i denne rehabiliteringsprosessen som styret prøver å holde seg innenfor uten for mange ekstrakostnader. Det er ulike oppfatninger av hva en ønsker på de ulike terrasser, styret har besluttet å gå for den type glass som ble vist frem på beboermøtet. Tilbakemeldinger fra beboere er delt, noen er glade for klart glass, andre ønsker seg glass med lite innsyn. Når det gjelder innsyn til verandaer er dette noe som kan endres med f.eks blomsterpotter eller en markiseskjerm som kan trekkes for ved behov. Det er mange fine løsninger som vi nå prøver å undersøke og som vi vil komme tilbake til med mere informasjon når dette foreligger. Styrets begrunnelse av frostet glass er at det vanskeligere for de som ønsker utsikt å skaffe seg dette i ettertid. Det er fulgt råd om å velge likt uttrykk på glass på samme side. På bakgrunn av dette er det ikke blitt et valg for hver beboer om å kunne foreta en avstemning av glasstype. Valget ved å bytte ut eksisterende balkongkasser og rekkverk på svalganger med glass som ble fremmet og besluttet på ekstraordinært sameiermøte i november-16 var også med tanke på fremtidig besparelser på vedlikehold. Ved å fjerne balkongkasser fjerner vi en av de grunnene som er med på å svekke betongplaten grunnet fuktighet fra eksisterende kasse. Dagens kasser må vedlikeholdes/males ca hvert 5. år for å ikke gi et slitt preg. Sameiet har ikke vært flinke til å gjøre dette så ofte som det kreves. Ved å leie et firma til å male hvert 5. år ville felleskostnadene ha økt tidligere. Ved å erstatte disse med glassrekkverk sparer vi en del kostnad i årene som kommer. Nødvendig jobb på svalganger i hus på gulv for å reparer og forhindre mer korrodering av armering krever at vi må fjerne eksisterende rekkverk før dette kan gjøres. Ved å skifte ut dagens trerekkverk med metall og glass reduserer vi kostnaden ved fremtidig vedlikehold.

5 På veggen i hus 1 v/trapp opp til andre etasje på samme side som garasjeport er det hull i eksisterende treverk. Her må hele trappen tas ned for å få reparert veggen. Denne kostnaden måtte vi ha tatt selv uten planlagt rehabilitering. Nå blir dette gjort i samme omgang som resten. Med dette prosjektet vi nå har satt i gang får vi en full gjennomgang av sameiet og pusser opp slik at det er klart for nye år uten for mange uforutsette kostnader på vedlikeholdssiden. Vi i styret ser frem til en sommer med mye aktivitet hos oss og gleder oss til november 2017 da alt etter planen skal være helt ferdig. Har dere beboer spørsmål send oss en mail så prøver vi å svare så snart som mulig vi kan. Vi som sitter i styret har vanlig jobber på dagtid, ber om at dette respekteres og vi av den grunn ikke alltid kan svare på mailer med en gang eller ta telefonen hvis dere ringer. Men vi prøver å komme tilbake til dere så snart som mulig, enten med svar direkte til dere eller dere får svar i en informasjon som er sendt til alle. Hilsen styret i Solbergbekken