Regelverk om verandaer i Øvre Tåsen Boligsameie

Transkript

1 Regelverk om verandaer i Øvre Tåsen Boligsameie Hustype A Utbygging av kjeller under veranda Å bygge kjeller under verandaer i hustype A vil alltid innebære fullstendig riving av den gamle og bygging av en helt ny. Alternativ 1: Med nedgang til kjeller P. A. Munchs vei 4 og 6 Det skal bygges en veranda på størrelse 3,8 x 3,0 m (bredde x dybde). Trapp kommer i tillegg til disse målene. Løsningen bygger på utformingen av de opprinnelige verandaene. Løvåsveien 1 og 3 1

2 Det skal bygges en veranda på størrelse 4,7 x 3,0 m (bredde x dybde). Trappen opp rykkes inn med to trinn liggende utenfor verandaen og resten innenfor. Alternativ 2: Uten nedgang til kjeller Det er mulig å bygge kjeller under verandaen uten at kjelleren har utgang til hagen. P. A. Munchs vei 4 og 6 Trappen kan enten være som i løsningen med nedgang til kjeller (alternativ 1). Se illustrasjonen til venstre. Eller trappen kan være i full bredde (illustrasjonen til høyre). I førstnevnte tilfelle må det være et rekkverk på innsiden. Løvåsveien 1 og 3 Trappen skal være plassert slik som i løsningen med nedgang til kjeller (alternativ 1, over). Utvidelse av veranda I P. A. Munchs vei er det anledning til å bygge ny veranda der dybden økes fra 1,7 til 3,0 meter, uten å bygge kjeller under. (I Løvåsveien er alle verandaene allerede utvidet.) Det er to varianter, som 2

3 samsvarer med løsningene for verandakjeller uten nedgang til kjeller (over). Utformingen til eksisterende verandaer skal beholdes. Det er også mulig å utvide veranda på basis av den originale verandaen (uten riving): Uansett om man river den gamle og bygger helt nytt, eller baserer seg på den gamle verandaen og gjør den dypere ved å bygge en ny bærende mur lenger ut, skal det visuelle utseende beholdes, ved at front (og delvis sider) er pusset mur/leca. eller tilsvarende materiale. Rehabilitering av veranda Hvis sameiet skal rehabilitere en eksisterende veranda, er det viktig å finne den rette avveiningen mellom kostnadene og et estetisk tilfredsstillende utforming. Det er viktig at hovedformen beholdes, og at verandaen ikke skiller seg ut på annen måte.den kan bygges rimelig ved å fundamentere den på frostfrie plater og mure den med Leca eller tilsvarende materiale, uten å behøve å grave til frostfri dybde. Muren pusses. Gulv kan utføres i tre. Hustype B/C Tilbygg med veranda Å bygge kjeller under veranda i hustype B/C skjer i forbindelse med oppsetting av tilbygg. Alle verandaene på tilbygg i hustype B/C som er bygget etter at grammatikken av 2000 ble etablert som mal, har trapp ut i hagen omtrent som på tegningen over. Det andre alternativet i grammatikken, på tegning C-392-1, er ikke valgt av noen. Denne bortfaller derfor som mulighet, slik at vi oppnår et enhetlige uttrykk. Alternativ 1: Med ned gang til kjeller Trappen ned til kjeller skal være inn mot husveggen. 3

4 Alternativ 2: Uten nedgang til kjeller Trappen kan enten være på full bredde eller halv bredde. I sistnevnte tilfelle skal trappen ligge i forkant av verandaen. Alternativ 3: Uten kjeller under Trappen kan enten være på full bredde eller halv bredde. I sistnevnte tilfelle skal trappen ligge i forkant av verandaen. Rehabilitering av veranda Hvis sameiet skal rehabilitere eksisterende veranda, er det viktig å finne den rette avveiningen mellom kostnadene og et estetisk harmonisk utseende. Særlig for hustypene B/C bør man søke en økonomisk rimelig løsning dette fordi det er stor sannsynlighet for at en rehabilitert veranda ikke vil bli stående mange årene, fordi det før eller siden vil bli bygget tilbygg der den står. Opprinnelig form må beholdes, og verandaen bør ikke skille seg ut på annen måte. Den bygges rimelig ved å fundamentere den på frostfrie plater og mure den med Leca, uten å behøve å grave til frostfri dybde. Muren pusses. Trapp og gulv utføres i tre. Vedtatt på sameiermøte 16. april 2007 Om prosessen fram til vedtaket og dagens status Til sameiermøtet 16. april 2007 la «ØTBs utbyggingskomite av 2004» fra et forslag som omhandlet følgende forhold knyttet til verandaer i ØTB: a) Utbygging av kjeller under veranda, hustype A b) Verandautvidelser uten kjeller, hustype A c) Veranda på tilbygg, hustype B og C, med/uten kjeller d) Rehabilitering av verandaer i ØTB e) Åpent rekkverk 4

5 Sameierne Nielsen/Anisdahl la fram en alternativ løsning for Løvåsveien 1 og 3 vedr. punkt a). I løpet av diskusjonen trakk komiteen sitt forslag til fordel for dette, med unntak spesifiseringen av det åpne rekkverket. Om det skal utføres i tre eller smijern skal fortsatt utredes. Følgende ble enstemmig vedtatt: 1. Komiteens forslag vedtas, med unntak av kjeller under veranda i hustype A, Løvåsveien 1 og 3 her vedtas forslaget fra Nielsen/Anisdahl. 2. Der forslaget er i konflikt med grammatikken av 2000, gjelder komiteens forslag. 3. Veranda- og balkongrekkverket på tegning A i grammatikken av 2000 skal ikke brukes. (Dette rekkverket innebar en idé om å gå tilbake til det opprinnelige «åpne», delvis utskårne rekkverket.) 4. Detaljutforming av verandaene skal være i tråd med hovedhuset og eksisterende verandaer. Det skal derfor være vekselpanel. Utforming av rekkverk ved verandatrappene I forslaget fra «ØTBs utbyggingskomite av 2004» het det: «Åpent rekkverk skal lages i tre. Bredde på spilene skal være tilnærmet 35 mm, med tilnærmet 110 mm avstand. Det skal være hvitmalt, mens toppen skal være malt i husets kontrastfarge. Se illustrasjonen.» Nielsen/Anisdahls forslag lød: «Det brukes enkelt svart smijernsrekkverk på kjellertrappen.» Dette spørsmålet fant ikke sin løsning på møtet, mens skal utredes videre. Formuleringene om rekkverk er derfor fjernet fra regelverket over. Bakgrunnsmateriale Det følgende er begrunnelsen for forslagene som «ØTBs utbyggingskomite av 2004» la fram for sameiermøtet 16. april Vårt forslag om verandaer som ble lagt fram for ekstraordinært sameiermøte 29. november 2006, ble møtt med innvendinger i forhold til konsekvensene for seksjoneierne med utvidede verandaer i Løvåsveien. Vi har derfor tatt spørsmålet opp til ny vurdering. Komiteen mener at ØTB generelt må tilstrebe en størst mulig grad av likhet for utbyggerne både av hensyn til det eksteriørmessige resultat, og av rettferdighetshensyn. Men i denne saken må det tas i betraktning at fire sameiere i Løvåsveien i ca. ti år har disponert en omtrent dobbelt så stor veranda som opprinnelig. Og man må ta hensyn til dokumentet om arealutnyttelsen i ØTB underlagsdokumentet for sameiets vedtak i 2006 om bodutbygging som ikke gir mulighet for så store verandaer som Løvåsveiens i alle hus av type A, hvis ØTB skal holde seg innenfor kravene til maksimal utnyttelsesgrad. (Vi mener for øvrig ikke at en slik veranda er den beste løsningen, selv om den er stor.) Vi ønsker likhet og rettferdighet men det er vanskelig for ØTB å kreve at verandaene i Løvåsveien 1 og 3 reduseres i størrelse (når disse seksjonseierne en gang i framtida bygger kjeller under verandaen sin). Disse seksjonseierne har fått tillatelse til å utvide sine verandaer, eller de har kjøpt en seksjon med en slik stor veranda. 5

6 Vi foreslår derfor at disse fire verandaene får én godkjent utforming og størrelse i regelverket, mens det blir en annen utforming og størrelse i P. A. Munchs vei. Verandaene i hhv. Løvåsveien og P. A. Munchs vei ses ikke samlet, noe som gjør denne løsningen såvidt akseptabel. Tall om verandaer i hustype A Komiteens forslag datert 21. juni 2006 foreslo en veranda på 9,9 kvm (3,8x2,6). Her gjorde vi dessverre en feil. Vi overså at dokumentet om arealutnyttelse i ØTB (som vi har utarbeidet selv) regner med en noe større veranda i hustype A enn dette (nemlig 11,5 kvm). Dette tallet baserer seg på tegningene i utbyggingsgrammatikken av Vi har på denne bakgrunn justert vårt tidligere forslag, slik at utvidet veranda/verandakjeller i P. A. Munchs veis hustype A vil ha arealet 11,4 kvm (3,8 m bredde x 3,0 m dybde). Størrelsen vil da samsvare med regnestykket i dokumentet om arealutnyttelse. For Løvåsveiens verandaer foreslår vi å beholde omtrent den størrelsen de har i dag nemlig 14,1 kvm. Men forslaget innebærer å gå tilbake til den opprinnelige trappeløsningen (tre av de fire utvidede verandaene har i dag en trappeløsning som avviker). Vårt forslag for Løvåsveien har også andre likhetspunkter med den opprinnelige verandaen og med verandaløsningen i P. A. Munchs vei, noe vi anser som positivt: alle har samme visuelle bredde sett mot fasaden (4,7 m), og samme dybde, sett fra siden (3,0 m). Den vesentligste forskjellen er at det blir mer dominerende trappe-/rekkverkløsninger i Løvåsveien, og at disse vil gi mindre lys til et kjellervindu. Vi mener at våre forslag ivaretar de mange hensyn på en god måte. Opprinnelig veranda 3,8x1,7=6,5 kvm Utvidete ver. i Løvåsvn. 4,7x2,8=13,2 kvm + trappeframspring (eksempel) Størrelser i dokumentet om arealutnyttelse: Ny PAM-veranda 4,4x2,6=11,5kvm Løvåsv.-verandaene 13 kvm. ØTB-kom. forsl. juni 06 3,8x2,6=9,9 kvm. Forslag til sameiermøtet april 2007: ØTB-kom forsl. Løvåsv. 4,7x3,0=14,1 kvm. ØTB-kom. forsl. PAM v. 3,8x3,0=11,4 kvm (Mona Dahl, Pål Djuve, Torbjørn Eng) Det følgende er begrunnelsen for motforslaget fra Nielsen/Anisdahl. På generalforsamling den fremmet ØTB s utbyggingskomité av 2004 forslag om utforming av boder under terrasser for Hustype A. Undertegnete hadde innvendinger mot dette forslaget og det ble etter diskusjon ikke godkjent av generalforsamlingen. Bakgrunnen for at forslaget ble forkastet var bl.a. a) At man i Løvåsveien allerede har utvidete terrasser med tilnærmet lik utforming. Dersom én sameier bygget etter komiteens mal ville denne terrassen avvike vesentlig fra de øvrige terrassene på samme rekke. b) At sameierne i Løvåsveien i dag har terrasser som er vesentlig større enn det som forslaget la opp til. Forslaget innebar altså inndragning en etablert rettighet, noe det neppe er dekning for juridisk. Til generalforsamling den fremmer utbyggingskomiteen et revidert forslag, som vist på tegning A nedenfor. Forslaget har ikke tatt hensyn til det første punktet. Derimot er størrelsen på terrassen justert for Løvåsveien, slik at denne tilsvarer eksisterende areal. Forslaget har imidlertid en del uheldige sider som følger: - Trappen opp til terrassen vil dekke over det meste av kjellervinduet bak. 6

7 - Trappen lages uforholdsmessig bred (180 cm), slik at denne veggen kommer 120 cm fra vinduet. - Den brede trappen gjør at mesteparten av den ene siden av terrassen ikke lar seg møblere. - Det kommer to lag med rekkverk foran vinduet der denne ikke dekkes av trappen. - Det kommer ca. 3.4 m. med hvitt rekkverk foran grunnmuren, noe som vil virke svært fremtredende, siden hvitt fungerer som en visuell stopper og står i kontrast til farven på grunnmuren. Til orientering er det på hus fra denne perioden smijern som typisk brukes til kjellertrapper (se for eksempel Mye av dette kan løses med enkle justeringer, som vist på tegning B nedenfor: 1. Trappen opp rykkes inn med to trinn liggende utenfor terrassen og resten innenfor, slik det er foreslått i PA Munchs vei. Dermed blir rekkverk på yttersiden unødvendig, siden det er kun ca. 35 cm fallhøyde fra trappen. 2. Trappen opp lages 90cm bred og trappen ned 100 cm bred. Dermed blir fall fra trapp opp til trapp ned ikke mulig, noe som gjør at rekkeverket på trappen ned ikke trenger å skrå oppover. 3. Det brukes enkelt svart smijernsrekkverk på kjellertrappen. Dette vil virke mindre dominerende, være mer stilriktig, og vil slippe mer lys gjennom. Tegning B: Anisdahl / Nielsens forslag