1. Innledning. 1.1 Bystyrets flertallsvedtak

Transkript

1 Vedtatt av Stavanger bystyre

2 1. Innledning 1.1 Bystyrets flertallsvedtak 1. Helhetlig utbyggings- og boligpolitikk a) Stavanger kommune vil fortsette sin aktive utbyggingspolitikk ved å sikre areal til bolig, næring og offentlige formål gjennom systematisk og strategisk tomtekjøp i henholdsvis hovedutbyggingsområder og innenfor den utbygde by. 2 b) Stavanger kommune vil bidra til å nå boligpolitiske mål om at alle skal kunne disponere en god bolig i et godt bomiljø. Stavanger kommune vil når det gjelder oppføring av nye boliger bidra: Ved å tilrettelegge for nybygging: Ved å være en forutsigbar avtalepart Ved å samarbeide med private aktører og boligbyggelagene i hovedutbyggingsområdene og i byomformingsområdene. Gjennom planlegging etter plan- og bygningsloven, sørge for en tett by, samordnet arealbruk og transport, flerfunksjonelle bydeler og en balansert boligstruktur Ved å planlegge og gjennomføre et økt antall miljøvennlige og universelt utformede boliger og boligområder Til å få realisert flere studentboliger ved å videreføre samarbeidet med SiS gjennom å stille tomter til disposisjon Utbyggingsplanen skal følges opp med en tiltaksmatrise som lister opp tiltak og aktiviteter med ansvar og framdrift. 2. Tilrettelegging for nybygging a) Det foreslås å minimum legge til rette for en boligproduksjon på 1000 boliger i året. b) Kommunen ønsker å stimulere til boligbygging i byomformings- og fortettingsområder og i områder med ledig skolekapasitet. Boligbygging i bybåndet og langs andre kollektivakser skal prioriteres arbeids- og ressursmessig. c) Målet for årlig boligbygging i felt settes til minimum 230 i perioden og medfører at alle feltutbyggingsområdene som det er mulig å bygge ut i perioden må bygges ut. d) Selvbyggerfeltene 4.4 og 4.5 samt feltene i reguleringsplan 2253 på Husabøryggen Sør legges ut for salg til boligbyggelagene og/eller private utbyggere. e) Det er nedsatt et politisk utvalg til å foreta en nærmere gjennomgang av selvbyggervirksomheten, herunder tildelingskriterier, ordningens sosiale profil og boligtype.. Dette arbeidet vil danne grunnlag for en politisk behandling av selvbyggerordningens fremtidige profil. f) Ordningen med tildeling av tomter på sosialmedisinsk grunnlag avvikles. Administrasjonen bes om å fremme egen sak for kommunalstyret for levekår om hvordan bistand til aktuell målgruppe kan ytes i framtiden. 3. Strategisk tomtekjøp a) Stavanger kommune vil fortsette med strategisk eiendomskjøp i og utenfor hovedutbyggingsområdene for å ivareta kommunens rolle som tilrettelegger og grunneier, og dermed bidra til å sikre viktige samfunnsoppgaver. 4. Byomformingsområder a) Stavanger kommune skal fortsatt inneha en aktiv rolle i utvikling av vedtatte byomformingsområder ved å inngå forpliktende samarbeid med private aktører. b) Kommunens grad av engasjement i byomformingsområdene må til enhver tid vurderes opp mot kommunens totale økonomiske handlingsrom. c) Følgende byomformingsområder er vedtatt: Urban Sjøfront, Paradis-Hillevåg, Mariero og Jåttåvågen 1 og 2. Forusstranda Nord inngår som nytt byomformingsområde (Forutsettes at kommuneplan vedtas i bystyret ).

3 d) Urban Sjøfront og Jåttåvågen 1 og 2 skal prioriteres. 5.1Hovedutbyggingsområder a) Vedtatte hovedutbyggingsområder opprettholdes. b) Revheim I og II utvides til å omfatte områdene lengre øst og sør fram til Madlaleiren. Dette hovedutbyggingsområdet er gitt betegnelsen Madla Revheim. Dusavik II vedtas som nytt hovedutbyggingsområde for næring (Forutsettes at kommuneplan vedtas i bystyret ). c) Stavanger kommune vil prioritere følgende hovedutbyggingsområder i : Søra Bråde 2, Tastarustå, Jåttå Nord, Nore Sunde, Jåttåvågen del II og Revheim I og II. d) Husabøryggen Sør planlegges utbygd fra 2013, når alternativ adkomst til Hundvåg er sikret opparbeidet. 5.2 Samarbeid med private aktører i hovedutbyggingsområdene Stavanger kommune vil søke samarbeid med private aktører i hovedutbyggingsområdene og legger til grunn følgende prinsipper/forutsetninger for samarbeid: a) Samarbeid og verdiskapning i hovedutbyggingsområdene Et samarbeid kan baseres på ulike modeller, for eksempel i form av felles eierskap, tradisjonelle utbyggingsavtaler eller en kombinasjon av dette. Hvilken modell som skal legges til grunn for samarbeidet, vil måtte avgjøres i det konkrete utbyggingsområdet. Et samarbeid bør komme i gang på et tidlig tidspunkt slik at man i felleskap kan ta risiko og del i verdiskapningen. Et samarbeid må ha en omforent fremdriftsplan. b) Arealreserver Private utbyggere må være inneforstått med kommunens behov for å ha deler av hovedutbyggingsområdene som arealreserve til offentlige formål så som skole, barnehager, sykehjem, omsorgsboliger, kirker, selvbyggervirksomhet, idrettanlegg m.m Stavanger kommune vil i et samarbeid anerkjenne at private utbyggere gis adgang til kjøp og utbygging av areal for å sikre langsiktighet og forutsigbarhet. c) Omdisponering Private utbyggere må være innforstått med at de kommunale behovene kan endres og at det dermed kan være behov for å foreta omdisponering av arealene. Utbygging av et hovedutbyggingsområde bør derfor ha en tidshorisont på maksimalt 10 år fra vedtatt områdeplan. Alt etter hovedutbyggingsområdets art og plassering, må man tilstrebe en etappevis detaljregulering slik at fleksibilitet vedrørende arealbruk oppnås. 6. Kommunen som avtalepart a) Utbyggingsavtaler En forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler er at det er fattet et forutsigbarhetsvedtak, jf plan og bygningsloven Bystyret i Stavanger fatter følgende forutsigbarhetsvedtak: 1. Geografisk avgrensning Stavanger kommunes forventninger til inngåelse av utbyggingsavtaler gjelder hele kommunen når en eller flere forutsetninger om avtaleinngåelse for øvrig er til stede. Ved utarbeidelse av kommunedelplan eller reguleringsplan for et større område kan det fattes mer spesifikke vedtak i henhold til Pbl. 17-2, der det vil gi bedre forutsigbarhet med hensyn til utbygging innenfor planområdet. 2. Avgrensning etter type tiltak Utbyggingsavtale forutsettes inngått før igangsettingstillatelse gis, der utbygging i henhold til vedtatt arealplan (kommuneplanens eller reguleringsplan) med tilhørende bestemmelser også forutsetter bygging/oppgradering av offentlige anlegg og/ eller tilpasning til slike anlegg. Med offentlige anlegg menes alle anlegg/ tiltak som er vist som offentlig regulerte formål i arealplanen og som følger av be- 3

4 stemmelser til planen, for eksempel offentlige trafikkanlegg, offentlige friområder og frigivningsbetingende arkeologiske undersøkelser. Offentlige anlegg omfatter også ledninger for vann, avløp, fjernvarme o.l. 3. Boligsosiale tiltak Utbyggingsavtale forutsettes inngått der det fra kommunens side er ønskelig å regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, eller å stille krav til bygningers utforming. Det samme gjelder der kommunen eller andre skal ha forkjøpsrett eller tilvisningsrett til en andel av boligene, jfr. Pbl. 64b annet ledd. 4. Hovedprinsipp for kostnadsfordeling Prinsippet om at de enkelte utbyggingsområder selv skal bære alle kostnadene med tilrettelegging av teknisk og grønn infrastruktur videreføres. 5. Aktuelle kommunale dokumenter Dokumenter som kommuneplanens arealdel og utbyggingsplanen gir utbyggere og grunneiere viktige opplysninger om kommunens samfunnsmessige mål, og om for eksempel boligbehov, skolekapasitet, og eksisterende infrastruktur. 7. Kommunen som samarbeidspart a) Stavanger kommune vil videreutvikle samarbeidet med boligbyggelagene som også kan ha en særlig rolle mht boligsosiale forhold. b) Kommunen vil fortsette samarbeidet med Urban Sjøfront AS. Det fremmes en egen sak til formannskapet vedrørende omfang og organisering av dette. c) Stavanger kommune skal i samarbeid med Studentsamskipnaden i Stavanger utarbeide en handlingsplan for studentboliger i Stavanger. d) Det fremmes en egen sak til formannskapet angående studentboligprosjekt Bjergsted Vest for å styrke Stavanger som studentby og samtidig bygge opp om Bjergstedvisjonen. e) Stavanger kommune vil som ledd i sitt boligsosiale arbeid følge opp samarbeidsavtalen med Husbanken inngått for å styrke og trygge boligtilbudet til vanskeligstilte på boligmarkedet Det er et stort behov for nye boliger for ulike målgrupper, vanskeligstilte, mennesker med redusert kognitiv funksjon, rusmisbrukere, psykisk syke, unge funksjonshemmede m.fl. Det fremlegges en egen sak for bygging av 300 nye boliger. Saken skal inneholde: En gjennomgang av reelt behov Samarbeid med private aktører, boligbyggelag m.fl. Behovet for differensierte boliger En oversikt over prosjekter, tomter m.m. 4

5 1.2 Forord Byer er ikke problemet, de er løsningen. (Arkitekt og tidl. borgermester i Curitiba, Brasil). En god by å bo i -utbyggingsplan er forankret i kommuneplanen og uttrykker sammen med En god by å bo i - boligsosial handlingsplan Stavanger kommunes utbyggingspolitikk og boligpolitiske ambisjon. Utbyggingsplanen avløser Boligplan , del 2 utbyggingsplanen som ble vedtatt i bystyret Planen ble fremmet i formannskapet , men ble enstemmig vedtatt tilbakesendt, både for å avvente behandling av kommuneplan og for å få utredet ulike tema i et oversendelsesforslag. Dette gjaldt framtidig samarbeidsform mellom kommune og private aktører i hovedutbyggingsområdene, evaluering av samarbeidet mellom kommunen og private på Tastarustå, vurdering av en ordning der boligbyggelagene likestilles med andre private utbyggingsaktører og revidert framdriftsplan for Husabøryggen Sør. Selvbyggerordningen avventer endelig behandling fra et eget selvbyggerutvalg. Stavanger kommune har hatt en god dialog med både private aktører og boligbyggelagene. Når det gjelder samarbeid i hovedutbyggingsområdene fastsettes nå noen felles prinsipper og forutsetninger som danner utgangspunkt for et samarbeid. Endelig samarbeidsform og avtaler må deretter inngås for det enkelte område. Når det gjelder boligbyggelagene har de og vil fortsatt ha en viktig rolle som utbygger og som den største boligforvalteren i regionen. Stavanger kommunene har og vil fortsatt ha en aktiv utbyggingspolitikk og utbyggingsplanen skisserer nå i tillegg modeller som vil komme i tillegg til det man allerede har. Det er viktig å påpeke at hovedandelen av boligene som er bygget og som bygges fremover vil være innenfor den utbygde by. De siste 5 årene har gjennomsnittlig andel av boligbygging i felt vært på ca 10 %. Kommunen står for en beskjeden andel av selve boligbyggingen, men bidrar aktivt med tilrettelegging av teknisk og sosial infrastruktur. Utbyggingsplanen er et verktøy for administrasjon og politikere for å operasjonalisere målene for by- og boligutbygging som er satt i kommuneplanen. Det handler om tilrettelegging for nybygging og hvordan forene byens vekst med en klimavennlig utvikling. Utbyggingsplanen sier noe om boligbehovet, både hvor mange boliger, hvilke type og hvor det skal bygges. Planen skal både gi en status for vedtatte utbyggingsområder og sikre tomteareal for boliger, sosial, teknisk og grønn infrastruktur. I tillegg diskuterer planen de virkemidlene kommunen har til rådighet som avtalepart, grunneier og samarbeidspart og den foreslår tiltak for å nå målsetningene som sikrer en bærekraftig vekst og utbygging. Planen forsøker også å synliggjøre hva kommunen kan gjøre noe med, og hva det ikke kan gjøres så mye med i forhold til boligutbyggingen. Et felles regionalt bolig- og arbeidsmarked, der byen som fysisk enhet går langt utover kommunegrensen, en markedsstyrt boligbygging og at hovedtyngden av utbyggingen skjer som fortetting, er alle viktige utviklingstrekk som utfordrer den kommunale styringsevnen. Stavanger, Inger Østensjø Rådmann Leidulf Skjørestad Direktør Grete Kvinnesland Prosjektsjef/saksbehandler 5

6 1.3 Innhold 1. INNLEDNING Bystyrets flertallsvedtak Forord Innhold Om utbyggingsplanen... 9 Hovedutfordringer... 9 Planen omhandler: Forrige utbyggingsplan Bidragsytere RAMMEBETINGELSER Nasjonal by og boligpolitikk Framtidens Byer ( ) - gode, tette byer Norsk arkitekturpolitikk; arkitektur.nå Stortingsmelding nr 23 ( ) Overordnede kommunale planer og vedtak Kommuneplan Klima- og miljøplan En god by å bo i. Boligsosial handlingsplan Handlings- og økonomiplan UTVIKLINGSTREKK Klima- og miljøutfordringer Sentralisering og kraftig byvekst Arealbruk og transport Miljøvennlig boligutbygging Befolkning, boligbehov, boligmasse mv Befolkning og boligbehov Boligmassen Boligpris Leie kontra eie? Boligbyggingen Fortetting innenfor den utbygde by Lave boligutbyggingstall Levekår, folkehelse og bomiljø Skole- og barnehagedekning

7 4. BOLIGBYGGING Planlagte boliger Boligutbygging som fortetting i byomformingsområder Fortetting som prosjekt Fortetting som ifylling Boligbygging i felt i hovedutbyggingsområder Oppsummering VIRKEMIDLER Plan Hovedutbyggings- og byomformingsområder Byomformingsområder Oversikt og status i byomformingsområdene Forusstranda Nord Oppsummering Hovedutbyggingsområder Historikk Dagens situasjon Forventninger til samarbeidet Modeller for samarbeid Oversikt og status i hovedutbyggingsområdene Husabøryggen Sør Dusavik II Oppsummering Prioriterte prosjekter Stavanger Forum Bjergsted-visjonen Kvernevik lokalsenter Rosenvangprosjektet Frimområdeprosjektet Tidenes satsing på idrett Full barnehagedekning Omsorg Strategisk tomtekjøp Oppsummering Utbyggingsavtaler Forutsigbarhetsvedtaket Gjennomføringsavtaler Samarbeidsavtaler Tastarustå Jåttåvågen Urban Sjøfront Buøy Invest AS Ekspropriasjon, refusjon, urbant jordskifte Ekspropriasjon Refusjon Urbant jordskifte

8 5.9 Andre samarbeidsformer Boligbyggelagene Ungdomsboliger Studentboliger Husbanken Oppsummering Kommunale boligtilbud Selvbyggervirksomheten Tomter på sosialmedisinsk grunnlag Erstatningstomter Kommunale boliger Oppsummering VEDLEGG Utbyggingshistorie på 5 min Ord for ord Vedtak i forrige utbyggingsplan

9 1.4 Om utbyggingsplanen Hvordan få til langsiktighet med kortsiktige byggesteiner?. (Ellen de Vibe, byplansjef Oslo, Arkitekturtriennalen 2010). Planen er et styringsredskap for Stavanger kommune som grunneier, tilrettelegger, utbygger og avtalepart og omhandler mer enn boligbygging og derfor heter planen utbyggingsplan. Hovedutfordringer Hovedutfordringene er hvordan kommunen skal: 1. Tilrettelegge for en bærekraftig utbygging 2. Dekke arealbehovene på en helhetlig måte Det er mange aktører som bidrar og påvirker til boligbyggingen: Kommunen, konsulenter, investorer, bankene, entreprenører, håndverkere og boligkjøpere. I planen er det vektlagt de virkemidlene kommunen rår over. Det er dermed tonet planen som boligutbyggingsprogram og fokusert på planen som et styringsredskap for kommunen som grunneier, tilrettelegger og avtalepart. Utbyggingsplanen er denne gangen enda tydeligere på klima- og miljøsatsningen gjennom prosjektet Framtidens Byer. Samtidig viser planen at det er et begrenset handlingsrom i de nærmeste årene mht å kunne styre hvor boligene bygges. Her er løpet lagt gjennom vedtatte planer og prosjekter og for å fylle boligbehovet må det også bygges i de hovedutbyggingsområdene som det er mulig å bygge ut i perioden. Planen omhandler: Boligbehovet, hvor mye som bygges? Planen viser en gjennomsnittlig produksjon på ca. 760 boliger pr. år Boligstruktur, hva som bygges? Oversikt over dagens boligstruktur og på bakgrunn dette, demografiske endringer og klimafordringen si noe om hvilke boliger som bør bygges Foreta en prioritering mellom utbyggingsområdene, hvor det skal bygges? Mål om en tett og god by, prioritert utbygging langs kollektivakser og -knutepunkt samt hensyntaken til skolekapasitet er forutsetninger for hvor utbyggingen skal skje Vedtatte hovedutbyggingsområder og byomformingsområder Oversikt, status og framdrift (plan, grunnerverv, byggmodning) for utbyggingsområdene i Stavanger kommune Hvordan sikre tomtearealer til offentlige formål Virkemidler kommunen har for å sikre areal til viktige offentlige funksjoner som skoler, barnehager, sykehjem, offentlig uterom mv Kommunens rolle som avtalepart Utbyggingsavtaler og andre avtale- og samarbeidsformer kommunen har for å drive en aktiv utbyggingspolitikk 9

10 1.5 Forrige utbyggingsplan Forrige utbyggingsplan ble fremmet sammen med Boligsosial handlingsplan som del 2 av Boligplan : Utbyggingsplanen. Se kapittel vedtak i forrige utbyggingsplan. (Sak 05/01386: Boligplan , del 2 - utbyggingsplanen). Målet den gang var 625 boliger årlig, av disse skulle 40 % være i felt hvorav 100 selvbyggerboliger. I denne perioden opplevde Stavanger rekordhøy boligutbygging. Planen hadde også vedtak om kommunen som samarbeids- og avtalepart og at disse rollene skulle brukes aktivt til å styre prosjektinnhold mot samfunnsmessige gode løsninger knyttet til: miljø, universell utforming samt en balansert boligstruktur. Studentboliger og billige utleieboliger ble vedtatt som satsningsområder. Mye av innholdet i forrige utbyggingsplan blir videreført i denne utbyggingsplanen. 1.6 Bidragsytere Prosjektgruppe som har bidratt i utarbeidelsen av utbyggingsplanen fram til oktober 2010: Einar Skjæveland, kommuneplanavdelingen, KBU Thilo Lode, byplanavdelingen, KBU Svend Sanner, oppvekst, OL Hege Johanne Wold, juridisk, BMU Stein Racin Grødem, juridisk, BMU Einar Randen, utbygging, BMU Grete Kvinnesland, utbygging, BMU, prosjektleder I tillegg har Ove Rødstøl, BMU, Jorunn Imsland og Wenche Østensen Clarke fra KBU bidratt sterkt i å få ferdigstilt plandokumentet. Etter behandlingen i formannskapet har arbeidet i hovedsak vært konsentrert om oversendelsesforslaget. Når det gjelder kapittel 5.3 om hovedutbyggingsområder og samarbeid med private aktører har juridisk seksjon ved Stein Racin Grødem og Anita Wirak deltatt i en egen arbeidsgruppe med Næringsforeningen i Stavangerregionen og der blitt enige om forslag til hovedprinsipper for et slikt samarbeid. 10

11 2. Rammebetingelser 2.1 Nasjonal by og boligpolitikk Framtidens Byer ( ) - gode, tette byer Kan utbygging være bærekraftig? Den globale klimautfordringen med påfølgende internasjonale avtaler og nasjonale planer og rammevilkår vil være styrende også for lokale planer og tiltak. Stavanger kommune var den første norske kommunen til å skrive under ordføreravtalen (Covenant of Mayors) som forplikter Stavanger til å kutte klimagassutslippene med 20 % fra 1990-nivå innen Framtidens byer er et nasjonalt samarbeidsprosjekt mellom staten og de 13 største kommunene i Norge og prosjektet har tilsvarende målsetning om klimagassreduksjon. Ordføreravtalen (Covenant og Mayors): 1990 byer over hele Europa har signert den europeiske ordføreravtalen. Med denne avtalen forplikter byene med til sammen 60 millioner innbyggere seg til å overgå EUs mål om 20 % CO 2-kutt og 20 % økt andel av fornybar energi innen Stavanger skal gjennom deltakelse i det nasjonale programmet Framtidens byer, bidra til en klimaeffektiv byutvikling. Hovedmålet for programmet Framtidens byer er å redusere de samlede klimagassutslippene fra byene og å utvikle strategier for å møte framtidige klimaendringer. Delmålet er å forbedre det fysiske bymiljøet med tanke på økologiske kretsløp, sikkerhet, helse, opplevelse og næringsutvikling. Prosjektet omfatter flg satsningsområder: 1. klimatilpassing, 2. arealbruk og transport, 3. energi i bygg, 4. forbruksmønster, innkjøp og avfall. Det handler om helhetstenkning og sammenheng. I første fase er målet å utvikle attraktive klimatilpassede prosjekter med halvert klimagassutslipp i forhold til vanlig praksis. På sikt er ambisjonene klimanøytrale byområder og bygninger. Framtidens byer Stavanger har eget handlingsprogram. Det å bygge miljøvennlig bygg har gitt oss utbyggere et konkurransefortrinn, bl a gjennom økt kompetanse. Samtidig får huseieren energiøkonomiske, miljøvennlige boliger, renere inneluft og lavere strømregning som bonus. Kjetil Helland, daglig leder i ByBo AS, Bergen Kvalitetskriteriene, kvalitetsoppfølgingsplaner og klimaregnskap finnes på: og Norsk arkitekturpolitikk; arkitektur.nå Hvordan forene byens vekst med klimavennlig byutvikling? Staten har bestemt at det trengs en sektorovergripende statlig arkitekturpolitikk. Bygninger, byer og tettsteder møter nye utfordringer knyttet til klimaendringer, vekst og transformasjon. Dette har medført behov for ny kunnskap og kompetanse lokalt, nasjonalt og internasjonalt. Arkitekturfeltet er komplekst og sektorovergripende. I denne sammenheng benyttes en vid definisjon av arkitekturbegrepet, som en vital komponent i bolig- og bygningspolitikken, i by- og tettstedpolitikken og i transportpolitikken. Det er behov for å definere felles mål for hvor vi vil med formingen og utviklingen av våre omgivelser og de riktige verktøy for å nå disse målene. 11

12 Det er definert tre hovedutfordringer for arkitekturfeltet: - Bærekraft og klima - Endring og transformasjon - Kunnskaps og innovasjon På bakgrunn av disse er det avledet følgende seks innsatsområder for regjeringens arkitekturpolitikk: 1. Miljø- og energivennlige løsninger skal prege arkitekturen 2. Byer og tettsteder skal utvikles med arkitektur av god kvalitet 3. Staten skal ivareta kulturmiljø og bygningsarv 4. Kunnskap, kompetanse og formidling skal løfte arkitekturen 5. Staten skal være et forbilde 6. Norsk arkitektur skal være synlig internasjonalt Stavanger kommune har en lang tradisjon for å arrangere ulike typer byplan- og arkitekt-, og idékonkurranser, og på den måten få fram flere alternativer, nye ideer og muligheter. Konkurranser er et redskap i arkitekturpolitikken og følger opp Stavanger kommunens visjoner om å gå foran og å skape framtiden. Staten har oppfordret kommunene til å utforme egne lokale arkitekturpolitiske dokument for å følge opp de nasjonale målsetningene og knytte disse til spesielle regionale og lokale utfordringer innen arkitekturfeltet. Stavanger kommune skal utarbeide en egen arkitekturpolitikk og denne vil fremmes som egen sak til bystyret i Stortingsmelding nr 23 ( ) Om boligpolitikk De sentrale myndigheter setter i liten grad mål for boligbyggingen utover det generelle ønsket om velfungerende boligmarkeder. Stortingsmelding nr 23 ( ) legger grunnlag for store deler av den statlige boligpolitikken de siste årene. I meldingen framkommer en nasjonal visjon for boligpolitikken: Alle skal kunne bo trygt og godt. Boligens betydning innenfor et velferdssamfunn poengteres også: Et godt sted å bo er en viktig forutsetning for integrering og deltakelse i samfunnet. Bolig utgjør sammen med arbeid og helse de tre grunnleggende elementer i velferdssamfunnet. Det er et statlig mål at flest mulig skal være selvhjulpne på boligmarkedet, at flere skal kunne eie egen bolig og at Husbankens økonomiske virkemidler i større grad enn tidligere skal innrettes mot vanskeligstilte husstander. Universell utforming = utforming og sammensetning av ulike produkter og omgivelser på en slik måte at de kan brukes av alle mennesker, i så stor utstrekning som mulig, uten behov for tilpasning og en spesiell utforming. Fra Bygg for alle, Husbanken og Statens bygningstekniske etat Meldingen skisserer tre strategier for å nå de boligpolitiske målene: - Staten skal legge til rette for et velfungerende boligmarked, med god økonomisk politikk for lave renter og høy sysselsetting - Skaffe bolig til vanskeligstilte på boligmarkedet og sikre at disse kan bli boende - Øke antallet miljøvennlige og universelt utformede boliger og boområder Dette vil si at kommunene gis begrenset mulighet for å drive med sosial boligbygging og i stor grad må overlate boligbyggingen til det private bolig- og kredittmarkedet. Det er kun de gruppene som absolutt ikke klarer å skaffe seg egen bolig som kommunen kan gi et boligtilbud. 12

13 2.2 Overordnede kommunale planer og vedtak Hvordan styre når årsaker og tiltak ligger utenfor kommunegrensene? Kommuneplan Visjon: Sammen for en levende by Målene i kommuneplanen er: - En god by å bo i - Mangfold og deltakelse - Regionalsenter med internasjonalt engasjement - Nyskapende og robust næringsliv - Handlekraftig organisasjon Alle målene skal avstemmes mot bærekraft. Utbyggingsplanen vil følge opp målene i kommuneplanen. Arealdelen i kommuneplanen legger de mest direkte føringene for utbyggingsplanen. Her defineres utbyggingsområder og den overordnete arealbruken. I kommuneplanen understrekes tre utfordringer som kommunen må innrette seg etter: - Byens klimagassutslipp skal reduseres med 20 % i 2020 i forhold til 1990-nivå - Andelen mennesker med livsstils- og aldersrelaterte sykdommer vil øke - Kommunens økonomi blir sannsynligvis mer anstrengt Bærekraft = å imøtekomme dagens behov uten å ødelegge for at kommende generasjoner skal få dekket sine behov Reduserte klimautslipp er en grunnleggende premiss i utbyggingsplanen. Derfor er prosjektet Framtidens Byer også gitt en så sentral plass i dette kapittelet. Handlingsprogrammet i Framtidens Byer skal være handlings- og gjennomføringsorientert. Den mest bestemmende faktoren for å redusere klimautslippene er nettopp hvordan vi bygger byene våre: tette og selvforsynte, dvs. flerfunksjonelle. Vi må bygge ut der det er god kollektivdekning, dvs. sentralt og rundt kollektivknutepunktene. Dette vil til sammen minske det totale transportbehovet. Byggene må i tillegg være klimaeffektive. Klima- og miljøplan Vedtatt i Stavanger bystyre i sak 59/10. Kommunedelplanen for klima og miljø er en langsiktig plan som gir føringer for den politikk Stavanger kommune skal utøve for å bidra til å oppnå de nasjonale mål som er vedtatt i klimaforliket fra januar 2008: Stavanger kommune har som mål at alle kommunale bygg om erfaringer tilsier det skal være passivhus fra (Under innsatsområde 3: Utvikle nye bygg) Dette er en svært ambisiøs målsetting som vil kreve et løft mht kompetanse, økte krav til tverrfaglighet og til hele plan- og prosjekteringsprosessen. Det høyere investeringsnivået vil man forvente å få igjen gjennom lavere driftsutgifter i neste omgang. Framtidens Byer skal være et av verktøyene for Stavanger kommune for å oppnå miljømålene i klima- og miljøplanen. 13

14 En god by å bo i. Boligsosial handlingsplan Vedtatt i Stavanger bystyre i Sak 7/10, 09/10121 Det er naturlig å se Boligsosial handlingsplan i sammenheng med utbyggingsplanen og at de to planene til sammen utgjør en boligpolitisk ambisjon for Stavanger kommune. Visjonen for det boligsosiale arbeidet i Stavanger kommune er: Alle skal kunne disponere en god bolig i et godt bomiljø. Med det som utgangspunkt er det blinket ut 3 hovedsatsingsområder med tilhørende mål og tiltak. Hovedsatsingsområdene dreier seg om å: - leve i egen bolig Skaffe til veie boliger som er tilpasset ulike familiestørrelser, ulike økonomiske forutsetninger og ulike typer av behov - skape mangfold i hele byen Utvikle gode bomiljø i alle bydeler og nabolag slik at mangfoldet styrkes og levekårene i ulike deler av byen utjevnes - skape helhet i det boligsosiale arbeidet Organisere det boligsosiale arbeidet i Stavanger kommune slik at mål og tiltak i planen i størst mulig grad kan nås Et viktig spørsmål er hvor aktiv rolle kommunen skal spille innenfor områder der det ikke er et lovpålagt ansvar, men der markedet ikke strekker til? Dette gjelder utleieboliger for dem som har vanskeligheter med å komme inn på boligmarkedet (studenter, unge, enslige, lavtlønnede mv). Boligsosial handlingsplan legger opp til at Selvbyggervirksomheten videreføres med minimum 50 boenheter i året, der deler av virksomheten styres mer spesifikt inn mot særlig vanskeligstilte grupper. Selvbyggerordningen er nå under vurdering av et eget utvalg, se kapittel Under bystyrebehandlingen av boligsosial handlingsplan fremmet Bjarne Kvadsheim (Sp) følgende oversendelsesforslag: Rådmannen bes utarbeide ein strategi for tiltak for å motvirka bustadspekulantar som driv opp prisen på bustader. Kommunalutvalget hadde forslaget til behandling i møte med følgende vedtak: Forslag vil bli drøftet i boligutbyggingsplanen som kommer i løpet av våren. Spekulanter opererer i markeder der etterspørselen er eller antas å bli større enn tilbudet. Dersom en ikke ønsker spekulanter må en forby spekulasjon eller forsøke å styre markedet slik at tilbudet alltid er likt med eller større enn etterspørselen. Boligmarkedet er sammensatt og rådmannen ser ikke at kommunen har de virkemidler som er nødvendige for å styre dette. Svært mye av boligspekulasjonen er knyttet til frislippet av boligmarkedet på 80-tallet. Mange av virkemidlene ligger på statlig nivå, så som skatteregler, tilskuddsordninger mv. Kommunen vil bidra i det boligsosiale arbeidet gjennom det kommunale boligtilbudet: selvbyggervirksomheten og de kommunale utleieboligene, samt gjennom tilrettelegging i hovedutbyggingsområdene i samarbeid med boligbyggelagene, Husbanken evt. andre samarbeidspartnere. 14

15 Handlings- og økonomiplan Den aktive boligpolitikken skal videreføres og tilpasses nye utfordringer. Av handlings- og økonomiplan (HØP), samt årsbudsjetter for investeringer, framgår forventede utgifter og inntekter i forbindelse med kjøp, utvikling og salg av arealer i og utenfor hovedutbyggingsområdene. I hovedutbyggingsområdene skal hvert prosjekt over tid gå i balanse. For perioden er det vedtatt følgende investeringsnivå: Investeringer og finansiering Kjøp av areal i hovedutbyggingsområder Byggemodning av hovedutbyggingsområder Kjøp og utvikling av andre eiendommer Salg av eiendommer (linje i HØP) Beløpene i tabellen er i hele 1000 kr. Det er i tillegg egne poster for Stavanger Forum og Bjergstedområdet. Det har vært flere strategiske oppkjøp de senere årene. Her vises til kjøp av Bethania-Emmausområdet, Hermetikkfagskolen og -laboratoriet, Nedre Strandgate, Nokas og Tou Scene. Disse bygningene har til sammen en kjøpesum på ca 250 millioner kroner. Dette viser viktigheten av å ha en økonomisk beredskap som gir kommunen handlekraft. 15

16 3. Utviklingstrekk Stavanger er en av landets best stilte kommuner i et av verdens beste land å bo i.(kilde/påstand?) Siden forrige utbyggingsplan har kommunen opplevd en periode med stor aktivitet og økonomisk høykonjunktur. Gjennom flere år har Stavangerregionen hatt landets største vekstrate utenfor hovedstadsområdet. Regionens felles bolig- og arbeidsmarked utvides stadig. Den kraftige tilflytningen og veksten har både gitt muligheter og utfordringer. Dette kapittelet kan oppsummeres i to hovedutfordringer: Hvordan tilrettelegge for en bærekraftig utbygging? Hvordan dekke boligbehovene på en helhetlig måte? 3.1 Klima- og miljøutfordringer Tre faktorer som kjennetegner gode byer er at de er kompakte, har velfungerende offentlig transport og preges av sosial likhet. Sentralisering og kraftig byvekst Byene er allerede den desidert største forbrukeren av energi og står for 75 % av alle utslipp av drivhusgasser i verden. Også Norge har hatt en kraftig sentralisering i de siste årene. 80 % av all nybygging fant sted i og rundt bykommunene. Storbykommunene opplever press i boligmarkedet gjennom høy tilflytting og kraftig prisvekst. Hvis byene klarer å redusere sine utslipp vil det utgjøre en stor forskjell. Dessuten er miljøvennlige byer gode byer å bo i. I 1900 bodde 10 % av verdens befolkning i byer. I 2007 bodde 50 % av verdens befolkning i byer I 2050 vil 75 % av verdens befolkning bo i byer 33 % av folk som bor i byer bor i slummen Richard Burdett, London School of Economics, MAN MADE, TOMORROW, oslotriennale 2010 Arealbruk og transport Stavangerregionen er dårligst i landet på kollektivtrafikk. Biltrafikken på Nord Jæren har økt kraftig de senere årene og Hver innbygger i Stavangerregionen gjør i gjennomsnitt 64 reiser med buss, tog eller båt i året. transportsektoren i Stavanger står for nærmere 65 % av det totale klimagassutslippet. Derfor er reduksjon av biltrafikken et (Da er ikke skoleruter og ferger regnet med). Til sentralt mål i utvikling av en bærekraftig by. Velstandsøkning og sammenlikning ligger Bergen og Kristiansand på friheten bilen gir, er noe av forklaringen, men Stavangerregionens karakteristiske utbyggingsmønster med spredt småhusbe- 84 kollektivreiser, Trondheim på 95 og Oslo på 103 kollektivreiser pr person i byggelse har ikke gitt grunnlag for et velfungerende kollektivtransporttilbud. Bybane, sykkelstamvei og restriksjoner for bil- Hvorfor er det slik? bruken er alle viktige tiltak her, men aller viktigst er hvordan vi bygger byen. 16

17 TILTAK KJØRETØY MILJØVENNLIG TRANSPORT BYSTRUKTUR Figuren illustrerer at det viktigste virkemiddelet for å reduserer CO 2 utslippene fra transportsektoren er hvordan vi bygger byene våre. Derfor er trinn 1 Bystruktur, dvs. tette byer og flerfunksjonelle selvforsynte bydeler. Trinn 2 Miljøvennlig transport er infrastrukturen som tilrettelegger for miljøvennlige transportmidler: bybane, kollektivfelt, sykkelstamvei, gang-/sykkelveier mv. Trinn 3 Tiltak kjøretøy er elbiler/hydrogenbiler, bildelingsordninger, subsidier på kollektive transportmidler, restriktiv parkeringspolitikk mv. Klimagassutslipp i Stavanger 1000 tonn CO Sum stasjonær Sum prosess Sum veitrafikk Sum annen trafikk Figuren viser lokale klimagassutslipp i 1000 tonn CO 2 -ekvivalenter for perioden For å nå målet for reduksjon i CO 2 -utslipp må det samlete utslipp i snitt reduseres med ca 12 tonn/år. Fra 2008 til 2009 viser utslippene en nedgang på 1/3 av dette (4 tonn). Utslippene fra transportsektoren har vært synkende de to siste årene, men må reduseres betydelig mer pr år. Miljøvennlig boligutbygging Vel så viktig som fokus på antall nye boliger er fokus på hvordan vi bygger, hva vi bygger og hvordan. Hvordan tilrettelegge for et framtidsrettet boligbyggeri? Svaret ligger både i lokalisering, i prioriteringen mellom utbyggingsområder og hvilke boligtyper vi bygger og hvilke krav vi stiller til energiløsninger, materialbruk, universell utforming mv. Norwegian Wood. Vinnerprosjekt INNANFOR UTANFOR i konkurransen Den nye trehusbyen på Siriskjær. Arkitekt AART og Studio ludo. Utbygger planlegger å realisere 1. byggetrinn av prosjektet i

18 Fullførte boliger Nybygging skal prioriteres langs bybåndet (dobbeltspor og framtidig bybane) med konsentrasjon rundt stoppestedene og langs hovedkollektivtraseene. I tillegg må kvalitetene i boligområdene økes med hensyn til utområder og sosiale møteplasser. Dette vil også kunne bidra til å jevne ut skjevheter i levekår. Kommunen har gjennom Norwegian Wood prosjektet og nå gjennom Framtidens Byer fått realisert noen pilotprosjekter både i offentlig og privat regi mht miljøvennlig boligbyggeri. 3.2 Befolkning, boligbehov, boligmasse mv Befolkning og boligbehov Vi får en stadig eldre befolkning, dvs. at andelen mennesker med livsstils- og aldersrelaterte sykdommer vil øke. Kommuneplanen legger opp til en gjennomsnittlig befolkningsvekst på 1,2 %. Gitt dagens botetthet tilsier dette at det kreves i gjennomsnitt 850 boliger pr år. Befolkningsveksten i Stavanger har vært rekordhøy i årene Aldersgruppen år øker i særklasse mest i perioden Denne gruppen bor ofte i store boliger der barna er flyttet ut. Det er et mål å få til en omfordeling her. Hvilke typer boliger bør denne gruppen tilbys slik at eneboligene frigjøres til barnefamilier? Det bør bygges flere universelt utformede boliger som imøtekommer krav til kvalitet og klima- og miljøeffektivitet. Dette gjelder også for uterommene. Botetthet/boligkonsum= personer per bolig I ,9 personer pr bolig, i ,6 personer pr bolig i ,3 personer pr bolig. Fra 1990 og fram til 2005 lå tallet stabilt på 2,3 personer pr bolig. I ,1 personer pr bolig. Dette forklares av at boligproduksjonen tok seg sterkt opp fra år 2000, med en vridning mot mindre boligtyper pga økningen i antall én-person hushold. Er det den mest relevante måleenheten for botettheten? Er det ikke mer interessant å se på m 2 pr person? Boligbygging Figuren viser at det er store variasjoner i antall fullførte boliger. 18

19 Boligmassen Storbyregionen (Stavanger, Sandnes og Sola) har størst andel eneboliger av storbyene i Norge. Den eksisterende boligmassen i Stavanger er preget av en høy andel eneboliger, rekkehus og tomannsboliger. Dette henger sammen med Trehusbyen Stavanger og at det i Stavanger er en sterk tradisjon for å eie sin egen bolig. Stavanger som sentrum i storbyområdet må tenke utover kommunegrensene i boligspørsmålet. Stavanger må sammenlikne storbyområdet Sola, Sandnes og Stavanger (og Randaberg) med de andre storbyene i Norge. Boligtypefordeling i storbyene (Stavanger repr. med storbyområdet) Storbyområdet (Stavanger, Sandnes og Sola) har den desidert største eneboligandelen av storbyene med 48 %. Til sammenlikning har Oslo 9 %, Bergen 28 % og Trondheim 24 %. Boligtypefordeling i storbyområdet (Stavanger, Sandnes og Sola) I Storbyområdet følger boligtypefordelingen urbaniseringsgraden. Stavanger kommune har flest rekkehus mv. og blokker. Sola har størst andel eneboliger. Boligtypefordeling i 14 områder i Stavanger I Stavanger kommune har sentrumsbydelene størst andel blokker og rekkehus. Utbyggingsbydelene har flest eneboliger. Storhaug øst har svært få eneboliger, mens Storhaug vest, Øyane og Revheim har få boligblokker. 19

20 jan. 10 feb. 10 mar. 10 apr. 10 mai. 10 jun. 10 jul. 10 aug. 10 sep. 10 okt. 10 nov.10 des. 10 jan.11 feb. 11 Pris per m2 boligareal, 1000 kroner Boligpris Boligprisen har økt betydelig i forhold til konsumprisindeksen og lønningene. I et deregulert boligmarked med fri prisdannelse vil husstander med liten egenkapital og lav eller usikker inntekt ofte ha problemer med å etablere seg i egen bolig. Særlig i pressområdene er det urealistisk å legge til grunn et balansert boligmarked med harmonisk prisutvikling. Boligprisen har hatt en mye større økning enn konsumprisindeksen med den konsekvens at unge og lavtlønnede ikke kommer inn på boligmarkedet. Boligprisen i forhold til konsumprisindeksen 50 Leilighet på 80 m Stavanger Oslo Sandnes Bergen Trondheim Konsumprisindeksen Boligprisene har steget kraftig helt siden det lille prisfallet tidlig på 2000-tallet. Prisene for leiligheter har steget til rekordnivå etter en midlertidig utflating. Før utflatingen hadde vi en nærmest sammenhengende prisøkning helt fra tidlig på tallet. Stavanger har siden juni 2010 hatt landets høgeste boligpriser for leiligheter. Det må antas at høg folketilvekst og lav boligbygging bidrar til denne posisjonen. Her må en huske på at Stavangers areal er svært lite i forhold til de andre storbyområdene. Hadde vi sammenliknet prisene i forhold til Storbyområdet, hadde nok Oslo ligget høyest. Leie kontra eie? Boligpolitikken i Norge favoriserer det å bo i egen bolig. Det er flere årsaker til at man velger å leie framfor å eie. Å leie er vanligvis et alternativ for personer som skifter bolig ofte og for personer som har en stram økonomi der rentesvingninger medfører en stor risiko. 20 % av alle husstander i Norge bor i leid bolig hvorav 4 % i ikke-kommersielle utleieboliger. Dette er en vesentlig lavere andel enn i våre naboland. I Danmark er tallene hhv 41 % og 20 %, i Sverige 43 % og 19 % og i Finland 32 % og 11 %. Det foreligger i dag ikke tall for utleieboliger i Stavanger. Den lave andelen av leieboliger i Norge kan bl.a. forklares med at det i Norge er tradisjon for å eie egen bolig. Den statlige boligpolitikken gjør det mer økonomisk gunstig å eie. Hvordan få til en større andel ikkekommersielle utleieboliger som både kan sikre billige boliger til dem som trenger det, bidra til å dempe husleienivået for private utleiere og dempe prisstigningen på eide boliger? Foreløpig har vi ikke noen statlig ordning som gir tilskudd til at det kan bygges slike ikke-kommersielle utleieboliger, utenom for studentboliger, der det nå er satt av penger til støtte for bygging av 1000 studentboliger i året i Norge. 20

21 3.3 Boligbyggingen Fortetting innenfor den utbygde by I de siste årene har boligbyggingen i snitt ligget på rundt 870 boliger i året. Byveksten i Stavanger de siste ti årene har for det meste skjedd med gjenbruk av eksisterende byggeområder, bl a i byomformingsområdene Jåttåvågen og Urban Sjøfront og som prosjekter innenfor den utbygde by. Andelen har vært 90 % innenfor den utbygde by og 10 % i felt. Kommuneplanen legger opp til en andel på 30 % i felt. Det har i perioden vært mulig å få realisert store boligprosjekter i komplekse byomformingsområder som, pga høye boligpriser og Det er bygget uvanlig mange byboliger i senere år. Det kan forklares med et sammenfall av ulike trender: For boligkjøperne framstår sentralt beliggende boliger som attraktive. For utbyggerne representerer fortetting et marked med mulighet for høy tomteutnyttelse og fortjeneste. Fra politisk side har man ønsket fortetting av byene for å redusere areal- og transportbehovet. Disse trendene har sammen med den økonomiske utviklingen resultert i en rekordhøy boligbygging i sentral byområder. Teksten er hentet fra NIBRs rapport, juni 2008: Fortett med vett, en eksempelsamling fra fire norske byer som presenterer resultatene fra en undersøkelse av uterommene i 27 nye boligprosjekter i Trondheim, Bergen, Stavanger og Kristiansand. Av 27 eksempler, fant man kun tre eksempler som betegnes som forbilledlige, deriblant Spikerfabrikken på Storhaug. god avkastning, har lønnet seg selv om byggemodningen er relativ kostbar. En av utfordringene er at mye av det som har vært bygget ikke har hatt en ønsket kvalitet, særlig mht. solforhold og attraktive uteoppholdsarealer. Boligstatistikken Hele kommunen: totalt %-andel snitt Stavanger Felt Fortetting Fortettingsandelen fordeler seg slik: Byomformingsområder Prosjekter Ifylling Tallene viser hva som ble bygget i perioden Fortettingsandelen har vært ca 90 %, fordelt som 37 % i byomformingsområdene, 35 % i prosjekt og 18 % som ifylling. Uterom i boligprosjektet Spikerfabrikken på Storhaug. Foto: Siv Egeli 21

22 Lave boligutbyggingstall Boligproduksjonen var rekordlav i Stavanger i Det er foruroligende lave tall når det gjelder både ferdigstilte (437*) og igangsatte (781) boliger i Stavanger i Tallene ligger langt under kommuneplanens målsetning om 850 boliger i året. Det vi vet er at de årlige boligtallene vil variere betydelig i de kommende årene og at boligbyggingen ikke vil fordele seg jevnt i planperioden. *Tallene tar utgangspunkt i midlertidig brukstillatelser. Det ligger et stort utbyggingspotensial i allerede vedtatte planer fordelt over hele byen i hovedutbyggingsområdene, byomformingsområdene og som prosjekt og ifylling innenfor den allerede utbygde byen. For å illustrere dette har eksempelvis Urban Sjøfront et potensial på over 2000 boliger. Det er flere årsaker til at boligbyggingen har vært så lav: Generell økonomisk usikkerhet og avventing i markedet Manglende finansiering (bankene har siden finanskrisen i 2008 vært mer tilbakeholdende med å gi lån til bolig- og eiendomsprosjekter) Tunge rekkefølgekrav i byomformingsområdene Konfliktfylt sameksistens mellom eksisterende industri og planlagte nye boligprosjekter som stopper utbygging av disse Manglende planavklaring Fastlåste forhandlinger i hovedutbyggingsområdene Hvor boligene bygges i de nærmeste årene er avhengig av mange aktører. Kommunen kan imidlertid prioritere i hvilke områder kommunens ressurser skal brukes, både mht investeringer og arbeidsinnsats, noe som igjen vil påvirke hvor det bygges boliger på noe lengre sikt. Høsten 2010 og våren 2011 er det ny optimisme i boligmarkedet, der det rapporteres om bra salg i nye boligprosjekter med gode priser for utbyggerne, dvs. høye priser for boligkjøperne. Dagens boligbygging er markedsstyrt. Den absolutte majoriteten av boliger som bygges i Norge planlegges og utvikles av private boligutviklere og avhendes på et marked, til markedsbetingelser, uten subsidier eller prisregulering. I de aller fleste tilfellene er det også private som fremskaffer byggegrunn. I dagens situasjon er kommunenes nybygging i stor grad avhengig av at det finnes villige og kompetente utbyggere som har interesse av å utvikle boliger i kommunen. Figuren viser de ulike aktørene som bidrar til boligutbyggingen. Det er sjelden at ikke minst ett av leddene utgjør en kritisk faktor når det gjelder boligproduksjon. I 2009 og 2010 er finansieringen av boligprosjekter en kritisk faktor, da bankene har ønsket å redusere sine eiendomsporteføljer. Kommunens planberedskap er en annen kritisk faktor. Dette gjelder særlig hovedutbyggingsområdene (feltutbygging). Tidligere under byggeboomen har mangel på arkitekter og håndverker utgjort en flaskehals. Utbyggerne legger som forutsetning for sine beregninger av boligproduksjon et stabilt boligmarked. 22

23 3.4 Levekår, folkehelse og bomiljø Stavanger har en lappeteppestruktur når det gjelder levekårsforhold Bystyret har behandlet levekårsrapporter i 2004, 2006, 2008 og 2010 og vedtok hver gang at rapportene skal legges til grunn for all kommunal planlegging. Befolkningen i Stavanger kommune har generelt svært gode levekår. Levekårsundersøkelsen dokumenterer at Stavanger har ujevn fordeling av levekår med lappeteppestruktur som ikke er knyttet til bydelsgrenser eller noe klart øst-vest skille. Et sammenhengende område i og rundt sentrum, samt noen av de ytre bydelene kommer dårligst ut. Disse områdene preges av småboliger/utleieboliger bebodd av husstander tidlig i boligkarrieren og/eller vanskeligstilte. I NIBR-rapporten Fortett med vett der 27 nyere boligprosjekter i fire norske byer er gjennomgått, hvorav ti i Stavanger. Tre hovedkonklusjoner er at: 1) Boligprosjektene gir lite tilbake til byen 2) Det bygges for høyt og tett 3) Uteområdene er upraktiske og kjedelige. Norsk Forms rapport: På taket i gården i parken om kvalitetskriterier for uterom i tett by har samme konklusjoner. Der er flere strategier som sammen bidrar til å skape gode levevilkår i alle bydeler. Sist levekårsundersøkelse fra 2010 viser at bl a Spilderhaug har hatt stabil utvikling, noe kommunens aktive utbyggingspolitikk har bidratt til. Kommunen har gått inn med betydelige investeringer i infrastruktur, inngått utbyggingsavtaler for å sikre gjennomføringer av disse, stått for strategisk tomtekjøp av bygninger og arealer (Tou Scene oa), bygging av parker (bl.a. Kjelvene og Lervigtunet) og plasser. Nye boligprosjekter har også bidratt til å få inn en mer sammensatt befolkning. Et viktig bidrag er også endringen i identitet og selvbilde i disse områdene, noe som har funnet sted gjennom et systematisk privat- offentlig samarbeid i Urban Sjøfront. En forutsetning for at disse byområdene også skal bli gode å bo i er et velfundert plangrunnlag og gode plan- og byggesaksprosesser. Kjelvene. Foto: Siv Egeli 23

24 3.5 Skole- og barnehagedekning Det er nok kapasitet ved byens barne- og ungdomsskoler totalt sett i forhold til den boligutbyggingen vi har oversikt over. Det er imidlertid forskjell mellom bydelene. Elevtallet vokser i noen bydeler, mens det avtar i andre. Hinna og Tasta har oppgang i elevtallene, mens Hillevåg har nedgang i elevtallet i perioden Resten av bydelene har relativt stabile elevtall. Både barnetrinnet og ungdomstrinnet i Hundvåg og Tasta bydeler vil ha ledig klasseromskapasitet. For Madla bydels vedkommende, er det barnetrinnet og ungdomstrinet i Kvernevik-området som vil ha ledig klasseromskapasitet. Fylkesmannen og Stavanger kommune har ulik forståelse av praktiseringen av nærskoleprinsippet. Dersom fylkesmannens syn legges til grunn, vil ikke skolene i Kvernevik-området bli nærskoler for Nore Sunde når dette området er bygget ut. I forhold til planlagt boligbygging vil ikke utbygging på Tastarustå skape utbyggingsbehov hva skoler angår. For øvrige skolers vedkommende, er kapasiteten tilfredsstillende når vedtatt skoleutbygging fram til 2015 er ferdigstilt. Ytterligere boligbygging i disse områdene vil skape press på skolene. Stavanger har full barnehagedekning, kommunen sett under ett. Imidlertid er det forskjell mellom bydelene. I perioden fra 2011 til 2016 er det varierende underskudd på plasser i alle bydeler med unntak av Hinna og Hillevåg. Bystyret har imidlertid vedtatt at kommunen skal ha som mål å oppnå full barnehagedekning i hver bydel innen Fra 2012 skal det startes forsøk i Hillevåg og Hinna bydel med å knytte barnehager opp mot barneskoler. Videre skal det etableres ny barnhage for multifunksjonshemmede barn i Hillevåg bydel. Bamsefaret Energihus Slåtthaug Energihus Små pilotprosjekter i Framtidens Byer. Lekehytte i tilknytning til hver av barnehagene Slåtthaug og Bamsefaret i forbindelse med rehabilitering og oppgradering til lavenergistandard. 24

25 4. Boligbygging Planlagte boliger Nybygging kan grovt deles i boligbygging i felt og som fortetting. Det er knyttet stor usikkerhet til tallene som er oppgitt under. Det vi kan slå fast er at sannsynligvis vil andelen av boligutbyggingen som fortetting utgjør mer enn 70 %. Tallene bygger på status for detaljerte reguleringsplaner og byggesøknader, samt informasjon innhentet fra private utbyggere i. Alle tall refererer til antatt ferdigstilte boliger. Anslaget er på et samlet gjennomsnitt på ca. 760 boliger i året i perioden Boligutbygging som fortetting i byomformingsområder I byomformingsområdene er det vanskeligere å anslå boligutbyggingen. Områdene er mer sammensatte, med mange grunneiere, medrekkefølgekrav som gjør det vanskelig å gjennomføre utbyggingen mv. Urban Sjøfront, Jåttåvågen 1 er de områdene med relativt sikre anslag fra utbyggerne. I Paradis og Hillevåg er utbyggingen mer usikker. Andel av boligutbygging i byomformingsområdene er i gjennomsnitt 180 boliger i året. Dvs. ca 24 % av 760 boliger. Byomformingsområdene i perioden totalt gj.snitt Stavanger kommune samlet Fortetting som prosjekt Med boligbygging i prosjekt menes bygging av 10 boenheter eller mer samlet. Mange av boligene som bygges vil verken ligge i hovedutbyggingsområdene eller i byomformingsområdene, men derimot innenfor den utbygde by. I perioden besto 34 % av boligbygging av prosjekter innenfor den allerede utbygde by. Pr i dag har vi ikke oppdaterte tall på boligpotensialet i prosjekt. Tallene vi har er fra 2008 og disse ikke er korrekte. Dessuten er estimatene her kun til I tabellen under er tallene fra 2008 kvalitetssikret mot det vi nå vet om status i de ulike prosjektene. Her har vi lagt inn de prosjekter som er detaljregulert. Det er her forutsatt at de prosjektene som ikke er blitt tidsfestet fra private utbyggere pr dags dato, blir realisert i slutten av perioden, dvs Dette gjelder bl.a. felt B3 Stavanger stadion, 50 av boligene på Holmeegenes osv. Prosjekt i perioden totalt gj.snitt Stavanger kommune samlet Fortetting som ifylling Ifylling omfatter utbygging av færre enn 10 boliger. (Samlet utbygging av flere enn 10 boliger er enten feltutbygging eller prosjektutbygging - også når utbyggingen skjer over flere år med færre enn 10 fullføringer i året). Bare en mindre del av utfyllingen skjer som eplehagefortetting - fortetting av store og mellomstore tomter i utbygde eneboligområder. 25

26 Stavangerstatistikkens viser at fortettingen historisk har variert svært lite i absolutte tall. Utfyllingens relative andel av boligproduksjonen har følgelig variert. I perioden forventes boligtallet som ifylling å være ca årlig i Stavanger totalt. Ifylling i perioden totalt gj.snitt Stavanger kommune samlet Boligbygging i felt i hovedutbyggingsområder Kommuneplanen legger opp til at feltutbyggingsandelen i Handlings- og økonomiplan bør være nærmere 30 % for å kompensere for lav feltutbygging de senere år og for å løse viktige boligpolitiske oppgaver. Ser vi på potensialet i de hovedutbyggingsområdene som er regulert og forutsetter at alt dette bygges ut så fort som mulig, så representerer dette ca. 30 % av 760 boliger i året. Da har vi ikke regnet med noen av de hovedutbyggingsområdene som ikke er regulert (vist med grått i tabellen under). Hovedutbyggingsområdene som kan bygges ut totalt gj.snitt Stavanger kommune Husabøryggen Sør Tastarustå Søra Bråde Jåtten Øst Nore Sunde 450? Jåttå Nord 500? Atlanteren inkludert Husabøryggen Nord (Madla - Revheim? Områder og tall markert med grå skrift er det knyttet stor usikkerhet til. 500? Oppsummering Hele kommunen: totalt %-andel snitt Stavanger Felt Fortetting Fortettingsandelen fordeler seg slik: Byomformingsområder Prosjekter Ifylling Forrige utbyggingsplan viste et boligpotensial som lå godt over behovet. Som vi nå har gjennomgått viser det gjennomsnittlige boligutbyggingspotensialet på ca 760 boliger pr år. Fordelingen av disse er ca 70 % som fortetting innenfor byomformingsområdene, i prosjekt og ifylling innenfor den utbygde by, 30 % er som feltubygging i hovedutbyggingsområdene. 26

27 Kommunen har her lite handlingsrom mht å prioritere mellom hovedutbyggingsområdene som er klare for utbygging i perioden. Stavanger kommune har som målsetting at alle hovedutbyggingsområdene som er områderegulert skal bygges ut innen 2-5 år. Dette gjelder: Husabøryggen Sør, Tastarustå, Søra Bråde 2, Jåtten Øst. I tillegg kommer byomformingsområdene Jåttåvågen 1 og deler av Urban Sjøfront. 27

28 5. Virkemidler Stavanger kommune vil fortsette en aktiv utbyggingspolitikk og samtidig evaluere, fornye og utbedre verktøy og rutiner for best mulig å møte dagens og morgendagens utfordringer. Dette kapittelet omhandler særlig de styringsredskapene som kommunen har som grunneier og avtalepart. Her omhandles planlegging innledningsvis, men går lite inn på virkemidlene knyttet til plan og kvalitative forhold, noe som ligger til kultur og byutvikling som planmyndighet. Samfunnet har endret seg siden de store kommunale boligutbyggingsprogrammene og kommunen står i dag for en svært liten andel av boligutbyggingen. Det er innenfor den allerede utbygde byen at det meste av boligbyggingen vil komme. Det er derfor viktig å ha fokus på de virkemidlene kommunen rår over som planmyndighet, grunneier, avtalepart og i noen tilfeller som rådgiver. Figuren viser de ulike trinnene i utvikling av hovedutbyggingsområdene i Stavanger kommune. Illustrasjon: Jorunn Imsland Fra et område defineres som et hovedutbyggings- eller byomformingsområde i kommuneplanen til boligen står innflyttingsklar er det en lang og kompleks prosess som involverer mange ulike aktører. Mye av det som skaper gode boligområder ligger utenfor selve boligen: veier og tilgjengelighet, vann og avløp, energiforsyning, grøntområder, idrettsanlegg, skoler, barnehager, møteplasser, service. Det er m.a.o. et stort behov for offentlige program for å dekke fellesskapets behov. Jo tettere by, jo viktigere er det at boligområdene har gode fellestilbud. Det å sikre arealreserver for alle disse viktige fellesformålene, er en av kommunens viktige oppgaver. 28

29 5.1 Plan Kan kommunen ivareta behovet for å sikre areal til offentlige formål gjennom kommuneplaner, områdeplaner og utbyggingsavtaler alene? På Tastarustå utarbeidet kommunen en reguleringsplan, plan 1731, der overordnet grøntdrag og plassering av bydelssenter og offentlige institusjoner ble fastlagt. Reguleringsbestemmelsene gir i tillegg klare føringer når det gjelder boligtype og - størrelse. Det er i kommuneplanen, kommunedelplaner og reguleringsplaner at grunnlaget for en samordnet areal- og transportplanlegging legges. I reguleringsplanene legges rammer for en balansert boligstruktur og flerfunksjonelle bydeler gjennom arealbruken, angitt tomteutnyttelse, krav til boligtyper og størrelse i bestemmelser. Det er Kultur og byutvikling som forvalter planloven, utarbeider kommunale planer og behandler private planforslag (detaljplaner). Bymiljø og utbygging (BMU) ivaretar kommunens eiendomsinteresser og står for å koordinere offentlige arealbehov. BMU bestiller planer for å sikre løpende kommunale behov både mht byggeområder og grønn og tekniske infrastruktur mv. Prosjektpotensialet som allerede ligger i vedtatte reguleringsplaner tilsier at det er nok utbyggingsareal for boligutbygging innenfor de allerede vedtatte hovedutbyggingsområdene, byomformingsområdene og som prosjekt og ifylling i den allerede utbygde by. Tomtetilgangen for boliger akkurat nå løses ikke ved å legge ut nye hovedutbyggingsområder i kommuneplanen. Det er imidlertid viktig å ha planberedskap klar i de vedtatte hovedutbyggings- og byomformingsområdene. Overordnede planavklaringer i form av områdeplaner er helt avgjørende for å kunne utøve en aktiv utbyggingspolitikk og dette oppleves i dag som en flaskehals i hovedutbyggingsområdene. Her er det i dag svært liten forutsigbarhet i forhold til planlagt framdrift. Stavanger kommune vil prioritere god planberedskap i hovedutbyggingsområdene. Stavanger kommune vil utvikle prosjektstyringsverktøy for planbestilling og oppfølging og formalisere planbestillingene. 29

30 Hovedutbyggings- og byomformingsområder 30

31 5.2 Byomformingsområder De siste årene har 90 % av boligutbyggingen foregått innenfor den utbygde by, hvorav ca. 37 % innenfor byomformingsområdene, 35 % som i prosjekt og 18 % som fortetting. Figuren illustrerer boligbyggingen i Stavanger i perioden var fordelt på fortetting (90 %) og i felt (10 %) I den utbygde by er det et stort utbyggingspotensial som ennå ikke er tatt ut. Det foreligger vedtatte reguleringsplaner for store områder innenfor bl.a. byomformingsområde Urban Sjøfront som alene har et potensial på ca 2500 boliger. Byomformingsområder er ofte tidligere industri-, anleggs-, havne- og/eller jernbaneområder som transformeres til urbane byområder med bolig, kontor, service mv. Endringene i arealbruk betyr gjerne at industribedrifter må flytte, noe som krever klargjøring av nye områder for etablering av disse virksomhetene. Konflikter i en overgangsfase mellom boliger og eksisterende virksomheter vedrørende støy, støv mv. er en utfordring i disse områdene. Dette kan illustreres ved Sola Betong og Norcem i Lervigområdet som må avvikles før den vestlige delen av planlagte boligområder kan bygges. I områder med mange grunneiere kan det i tillegg være vanskelig å skape enighet om en felles plan, utbyggingsrekkefølge, krav til infrastrukturtiltak og finansiering av disse. Kommunen har i noen av byomformingsområdene tatt en aktiv rolle som tilrettelegger gjennom utbyggingsavtaler. Dette har vært helt avgjørende for at man har oppnådd den utviklingen en har i områdene Urban Sjøfront og Bjergsted. Reglene om utbyggingsavtaler i plan- og bygningsloven mangler rettslig avklaring på vesentlige punkter, noe som medfører at kommunen tar en større risiko som avtalepart. Der er en klar forventning fra private utbyggeres side at kommunen skal ha en proaktiv rolle i byomformingsområdene i forhold til: - Inngåelse av utbyggingsavtaler - Å bidra til at konflikter mellom gammel industri og nye boliger finner sin løsning, evt. gjennom relokalisering av industri - Pådriverrolle til å etablere ny virksomhet, bygge ut infrastruktur (parker, kollektivtilbud etc.) for å få gode og levende bo-områder Kommunen og private utbyggere er enige om at man har et felles mål om å sette fokus på byomformingsområdene. I den sammenheng har Hillevåg blitt diskutert som et aktuelt satsningsområde, både pga sin sentrale beliggenhet i bybåndet nord - sør, men også fordi området har hatt en negativ utvikling mht levekårsindikatorer. 31

32 Oversikt og status i byomformingsområdene 32 Byomformingsområde Paradis 328 daa Hillevåg 151 daa Her oppgis samlet areal for de områdene som anses å ha utbyggingspotensial i perioden Plan 1925 Plan 1179 Plan 468 Plan 2116 Plan 2381 Mariero 38,8 daa Her oppgis samlet areal for de områdene som anses å ha utbyggingspotensial i perioden Plan 2026 Plan 2385 Urban Sjøfront 620 daa (inkl. Badedammen) Overordnede reguleringsplaner: Status (planstatus, grunnerverv, byggemodning mm) og framdrift Kommunedelplan vedtatt. Områdeplan deles nå, der søndre del av plan 2217 ferdigstilles i 2011 (ca. 200 boliger). Usikkert når boligene vil kunne stå ferdig Nordre del avventer avklaring mellom ROM eiendom og Jernbaneverket vedr. driftsbanegården Privat utbygging Privat samarbeid om kommunedelplanens rekkefølgetiltak har vist seg vanskelig å gjennomføre uten kommunal medvirkning Kommunedelplan vedtatt Privat utbygging Byggemodning forutsetter privat samarbeid om gjennomføring av rekkefølgetiltak Plan 1925 H44, Kullimporttomten. Skanska. Detaljert reguleringsplan vedtatt. 120 boliger. Usikkert når ferdigstilt Plan 1179 H30. Flere grunneiere. Området må detaljreguleres før boligpotensial kan tas ut (ca 200 boliger?). Foreligger ingen planer Plan 2048 H40, søndre del. Usikkert når utbygging skjer Plan 2381, Felleskjøpet og Hillevåg næringsutvikling Plan varslet (i utgangspunktet tenkt kun næring) I Hillevåg området er det et stort potensial for økt utnyttelse og transformasjon av næringsarealer. Privat samarbeid om kommunedelplanens rekkefølgetiltak har vist seg vanskelig å gjennomføre uten kommunal medvirkning. Hillevåg er et sentralt område for prioritert utbygging både mht. plassering i bybåndet og mht. levekårsutfordringer Privat utbygging I Mariero området er det et stort potensial for økt utnyttelse og transformasjon av næringsarealer, men det foreligger ingen detaljplaner som åpner opp for dette Plan 2026 felt B3 35 boliger + eksisterende bolighus Plan 2385 Felt B2 + felt B/F/K1 tils. ca 65 boliger. Detaljert reguleringsplan ferdig Boliger ferdigstilt Reguleringsplaner vedtatt. Krav om detaljplaner Stavanger kommune er en stor grunneier gjennom strategisk oppkjøp ikke systematisk oppkjøp Kommunen har en aktiv tilretteleggingsrolle gjennom utbyggingsavtaler Plan1785B7, Lervig Brygge B01. Detaljplaner viser tils. 450 boliger boliger ferdigstilt i snitt i perioden Utbyggingspotensial Samlet areal i hele Paradis: BRA bolig m 2 BRA næring m 2 Tjenesteyting og idrett er ikke spesifisert, men kan inngå i næringsdelen H42 (Plan 468): BRA næring m 2 H44: BRA bolig m 2 ( ca. 120 boliger) H47 (Plan 2116): BRA næring m 2 H30 areal = m 2 Anslått potensial ut fra TU = 130 %, 50 % bolig: BRA bolig m 2 BRA næring m 2 H40 søndre del BRA bolig/næring m2 B3 (plan 2026): 7 daa BRA bolig m 2 B2 og B/F/K1: 5,4 daa BRA bolig m 2 BRA næring m 2 (tils. 65 boenheter) Samlet utbyggingsvolum: BRA bolig m 2 BRA næring m 2 BRA tjenesteyting m 2 BRA idrett m 2 Følgende spesifisering er mulig på dette tidspunkt:

33 Byomformingsområde + Badedammen (flere planer) + Detaljplaner: P 2311P 2374P 2370P 2351P Jåttåvågen fase daa Plan 2059 Plan 2225 Plan 2323 Jåttåvågen daa Status (planstatus, grunnerverv, byggemodning mm) og framdrift Plan 1735B9, Tou Park. Detaljplaner ferdig tils. 280 boliger, fordelt som følger: 101 boliger i 2012, 61 boliger i 2013 og i Plan 2312P, Dreyersholmane. JM (tidl. Byggholt). Framdrift for plan er avhengig av en avklaring med Kystverket som har fremmet innsigelse. Ca 75 boliger. Ferdigstillelse usikker Plan 2311P, Breivikveien 48, B01. Detaljplan avventer utfallet av plan 2312P. Ca. 68 boliger. Ferdigstillelse usikker Plan 2374P, Haugesundsgata Kun næring Plan 2370P, Harald Hårfagres gate 12. Kruse Bolig. Ca 25 boliger. Detaljert reguleringsplan ferdig i Ferdigstillelse boliger i Plan 2200, Siriskjeret. Kruse bolig og Otium. Detaljplan ferdig. 1. byggetrinn 115 boliger (35 boliger i byggetrinn 2). Ferdigstilt P2218, Lervig. Stavanger kommune, Tinnfabrikken og Kruse Bolig, der Kruse Bolig har opsjonsavtale om kjøp av tinnfabrikkens eiendom. Områdeplan ferdig høsten 2011 NB. Det finnes i tillegg en rekke områder der grunneier foreløpig ikke har begynt planarbeidet Kommunedelplan vedtatt. Detaljerte reguleringsplaner /bebyggelsesplaner vedtatt utenom for felt K i plan 2225 Grunnerverv gjennomført Kommunen har inngått en utviklingsavtale med Hinna Park (2001). Iht. denne avtalen vil byggemodningen av fase 1 bli gjennomført Plan 2059 NB1. Detaljplan vedtatt. Næringsarealene ferdigstilles i løpet av 2011 Plan 2225 NB4. Bolig og næring påbegynnes i 2010/2011 og ferdigstilles til 2012/2013. Boliger i felt NB4 anslås ferdigstil med ca 50 boliger pr år i Plan 2323P NB2/NB3. Detaljplaner vedtatt. Kun næring. NB2 Aker Solutions ferdigstilles NB3 usikker ferdigstillelse Felt K Kun næring. Detaljplan ferdig i Antar gjennomføring i 2013/2014 Kommunedelplan vedtatt. Områdeplan ferdigstilles Kommunen er største grunneier. Refusjonsavtale inngås med privat grunneier Byggemodning kan ikke starte før området er regulert Utbyggingspotensial 1785B7: BRA bolig m B9: BRA bolig m 2 BRA næring m P: BRA bolig m P: BRA bolig m P: BRA næring m P (NB utbyggers forslag): BRA bolig m 2 (NB: Maks. 24 boliger) BRA næring m P: BRA bolig m 2 BRA næring m : tils m 2 BRA, fordelt som følger: BRA bolig m 2 BRA kontor m 2 BRA forretning m 2 BRA tjenesteyting m 2 BRA idrett m 2 I tillegg innen plan 2218, sør for Breivikveien: BRA bolig m 2 BRA barnehage m 2 BRA kontor m 2 BRA brannstasjon m 2 Gjennomførte planer: B1, B2 og B3: Tils. BRA bolig m 2 NB1: ( Hinna Pluss ) BRA bolig m 2 BRA næring: m 2 av dette gjenstår BRA næring m 2 Gjenstår: NB4: BRA bolig m 2 (ca 150 boliger) BRA næring m 2 K: BRA næring felt K m P NB2/NB3: BRA næring: m 2 Planen er fleksibel mht. andelen bolig/næring. Boligandelen for det enkelte felt varierer mellom % BRA totalt ca m 2 BRA bolig m 2 33

34 Byomformingsområde Forusstranda Nord 275 daa Status (planstatus, grunnerverv, byggemodning mm) og framdrift Nye forutsetninger knyttet særlig til utfylling i dokkene med ryfastmasser og ny bybanetrasé. Arealbruk, tetthet og innpassing av Folkebad er også sentrale tema Organisering og modell for av utvikling og utbygging av området vurderes Det er lite trolig med ferdigstilte boliger (til sammen ca boliger) innenfor Jåttåvågen 2 innen perioden Utbygging vil trollig skje etter 2015 når områdeplan er vedtatt og detaljplaner er utarbeidet Nytt byomformingsområde som ligger sentralt til i bybåndet nord-sør. Derfor mål om høyere utnyttelse og vurdere arealbruk Vist som hensynssone felles planlegging. omforming i forslag til kommuneplan , dvs. krav om områdeplan Privat utbygging Tidspunkt for utbygging usikker Utbyggingspotensial BRA næring, barnehage, svømmeanlegg: m 2 BRA parkering: m2 NB. Tallene bygger på forslag til ny områdeplan som er under utarbeidelse og dermed usikre Utbyggingspotensial usikkert Forusstranda Nord På plankartet til kommuneplan er Forusstranda Nord vist som hensynssone felles planlegging omforming. I tilhørende retningslinje heter det: I felles plan skal det tas stilling til rekkefølgekrav i forbindelse med flytting av asfaltverket og etablering av turdrag i strandsonen. Hensikten er å legge til rette for en høyere arealutnyttelse i et område med sentral beliggenhet og høy tilgjengelighet i bybåndet (dobbeltsporet åpnet med 15 minutters togfrekvens og nytt togstopp nær Forusstranda Nord). Konkret ny arealdisponering må avklares i neste kommuneplanrevisjon eller i områdeplan. Friområde og turveg er foreslått lagt inn i strandsonen i tråd med overordnet mål for framtidig utvikling. Etablering av friområde langs sjøen vil være et langsiktig og viktig grep som bør skje samtidig med at omforming av området blir realisert. Transformasjonen av området er utfordrende med hensyn til eksisterende næringsvirksomhet. Oppsummering Stavanger kommune skal fortsatt inneha en aktiv rolle i utvikling av vedtatte byomformingsområder ved å inngå forpliktende samarbeid med private aktører. Kommunens grad av engasjement i byomformingsområdene må til enhver tid vurderes opp mot kommunens totale økonomiske handlingsrom. Følgende byomformingsområder er vedtatt: Urban Sjøfront, Paradis-Hillevåg, Mariero og Jåttåvågen 1 og 2. Forusstranda Nord inngår som nytt byomformingsområde (forutsatt at kommuneplan vedtas). Urban Sjøfront og Jåttåvågen 1 og 2 skal prioriteres. 34

35 5.3 Hovedutbyggingsområder De hovedutbyggingsområdene som ikke er områderegulert, er først byggeklare om flere år. I kommuneplan foreslås ingen nye hovedutbyggingsområder for boligutbygging. Det er foretatt noen endringer i avgrensningen av hovedutbyggingsområdene. Dette gjelder Nore Sunde som har fått en endret avgrensning for å oppnå bedre kontakt mellom utbyggingsområdet og Kvernevik lokalsenter og Revheim I og II som er utvidet og også omfatter områdene lengre sør og øst mot Madlaleiren og nå kalles Madla - Revheim. Historikk Et hovedutbyggingsområde er et område som gjennom godkjenning av kommuneplanens arealdel er blitt tillatt omdisponert fra et LNF-område til et byggeområde. Stavanger kommune hadde, i likhet med mange andre byer, arealknapphet i etterkrigsårene. Stavangerfolk var imidlertid lite interessert i å bo i blokk, og i motsetning til de byer hvor det ble lagt til rette for en effektiv arealutnytting gjennom bygging i høyden, kjøpte man i stedet areal for planmessig utbygging i felt - typisk i form av rekkehus. I bygningsloven av 1965 ble det oppstilt krav om langsiktig og overordnet planlegging. Dette, kombinert med statlige styringssignaler med krav til kommunale tomtereserver, har resultert i at Stavanger kommune fra tallet har hatt et vedtatt mål om å erverve grunn over 3 dekar for tilrettelegging ved helhetlig utbygging. Kommunen har i hovedutbyggingsområdene tradisjonelt hatt et totalansvar for tilrettelegging begrunnet ut fra ulike hensyn; områdenes størrelse, kompleksitet, eierforhold og struktur kombinert med manglende ekstern og intern byggemodning. Man har sett behovet for en helhetlig planlegging med forankring i overordnede planer og med ønske om å påvirke type, antall og fordeling av boliger i tid og bydel. Statlige finansieringsordninger gjennom lån, obligasjoner og tilskudd i kombinasjon med forkjøpsrett og prisforskrifter med pristak har gitt kommunen de nødvendige økonomiske rammevilkår. Jærregionen og Stavanger har et av landets beste landbruksområder med viktige natur- og kulturminner. Nedbygging av jordbruksareal i hovedutbyggingsområdene skjer på bekostning av jordvernet, og det er derfor en interessemotsetning mellom hensynet til bevaring og utbygging. Ettersom jordvernet står sterkt, er departementet blitt stadig mer restriktiv med å gi tillatelse til frigjøring av jordbruksjord for utbygging. Dette, sammen med hensynet til samordnet areal- og transport, har resultert i at Stavanger kommune har måtte legge om sin utbyggingspolitikk fra å bygge ned jordbruksområder til å fortette eller omforme den allerede utbygde by. Dagens situasjon Byen er utbygd og en større del av utbyggingen i hovedutbyggingsområdene vil derfor gå med til offentlige formål, som idrettsanlegg, skoler, barnehager og friområder. Kommunens behov for arealreserver er også knyttet opp til boligsosiale prosjekter. Utbygging i hovedutbyggingsområdene vil derfor i en viss grad endre karakter fra boligbygging til i større grad å dekke fellesskapets behov. Tomtetilgangen skjer ved frivillig avtale eller ved ekspropriasjon, hvor kommunen kjøper opp arealer til markedspris for regulering, tilrettelegging og videresalg. Eiendommene videreselgers deretter eksternt til fri priskonkurranse/takst eller ved salg internt til selvkost. Eventuell gevinst ved videresalg eksternt føres tilbake til grunneier. Også private aktører har de senere år foretatt tomtekjøp i hovedutbyggingsområdene for å sikre langsiktighet og forutsigbarhet for sine virksomheter. Kommunen har i enkelte hovedutbyggingsområder samarbeidet med private om utbygging uten at det har vært foretatt noen prinsippavklaring på rammene eller innholdet i et slikt privat offentlig samarbeid. Kommunen har som ledd i forberedelsene til denne Utbyggingsplanen hatt drøftelser med næringsforeningen i Stavangerregionen og private aktører om rammene og forventningene til et fremtidig samarbeid. 35

36 Forventninger til samarbeidet Formannskapet ba i møte den 21. oktober 2010 administrasjonen om å fremkomme med en fremtidig samarbeidsform mellom kommunen og private aktører i hovedutbyggingsområdene (Jfr. Stavanger formannskap, sak 3217/10 oversendelsesforslag pkt 1 og 2)) Stavanger kommune har etter dette hatt flere møter med representanter fra Næringsforeningen i Stavangerregionene og flere utbyggere, i den hensikt å komme til enighet om en fremtidig samarbeidsform. Partene ble underveis enige om å nedsette et utvalg til å forestå de nærmere drøftelser. Man har drøftet rammevilkårene for et samarbeid. Sentrale tema har vært prisfastsettelse, arealfordeling og samarbeidsform. Ettersom arealreservebehovet varierer i de enkelte hovedutbyggingsområdene, er det vanskelig å forhåndsfastsette arealfordeling mellom partene. Av denne grunn er det også vanskelig å forhåndsavtale den konkrete samarbeidsform. Partene er i stedet kommet til enighet om enkelte hovedprinsipper for det fremtidige samarbeid i hovedutbyggingsområdene. Hovedprinsippene er gjengitt i forslaget til vedtak. Næringsforeningen og private aktørers forventninger Næringsforeningen og de private aktørene har gitt uttrykk for at en i samarbeidet med kommunen forventer at partene kan trekke veksler på hverandres erfaringer og kompetanse, slik at det er mulig å få til gode og effektive løsninger ved planleggingen og gjennomføringen av utbyggingen i hovedutbyggingsområdene. De private aktører har gitt uttrykk for at en forventer å kunne komme i gang så raskt som mulig med å avklare fremdrift, gjennomføre regulering, prosjektering og byggemodning, og deretter ta grep for relativt raskt å kunne tilby et forutsigbart og godt utvalg av byggeklare boligområder. På en slik måte vil hovedutbyggingsområdene bidra til et differensiert boligtilbud i markedet i Stavangerregionen. Det er næringsforeningens og de private aktørerenes syn at det må etableres et forutsigbart og balansert avtaleverk for å få gjennomført samarbeidet. Det må avklares hvilken samarbeidsform som egner seg for det aktuelle hovedutbyggingsområdet, jfr. nedenfor. Det må videre inngås en avtale mellom den private aktøren og kommunen som sikrer rask oppstart og gjennomføring av områderegulering (pbl annet ledd). Endelig må det inngås utbyggingsavtaler (pbl. kap 17). Det er naturlig at disse prosessene går mest mulig parallelt. Rådmannen har reist spørsmålet om hvordan næringsforeningen og de private aktørene ser på både boligbyggelagene og selvbyggervirksomheten som til nå har vært bærebjelker i hovedutbyggingsmodellen. De private aktørene er klare på at de oppfatter boligbyggelagene som en hvilken som helst annen konkurrent, men legger til at boligbyggelagene kan være en samarbeidspartner som kan være med å løfte større områder. De private aktørene er skeptiske til selvbyggervirksomheten fordi en mener den tilgodeser noen få personer, som med de inntektsgrenser som gjelder, har ressurser til å skaffe seg bolig selv. Næringsforeningen og de private aktørene har gitt uttrykk for at en går inn i samarbeidet med kommunen under den forutsetning at selvbyggervirksomheten skal bestå, og det får være opp til kommunen selv å stake ut kursen videre. Næringsforeningen og de private aktørene har gitt uttrykk for at selvbyggervirksomheten bør penses inn på grupper som ellers faller utenfor boligmarkedet. Stavanger kommunes forventninger Det er kommunens forventning og målsetning at partene i felleskap kan optimalisere verdiene for utbygging i hovedutbyggingsområdene. Kommunen har i likhet med de private et ønske og en ambisjon om at det settes fart i boligproduksjonen for å kunne ivareta byens boligbehov. Samtidig har kommunen en viktig rolle med å ivareta utbygging av fellesskapets behov for felles tjenester så som skole, barnehage, sykehjem, boligsosiale hensyn og idrettsformål. Dette innebærer at kommunen må sikre seg arealreserver i hovedutbyggingsområdene. Hvor stor andel av utbyggingsområdet som må avsettes til slike offentlige program, vil variere. I enkelte områder kan behovet være lite, med den følge at boligbygging kan prioriteres, mens det i andre områder vil være større behov. Kommunen er tilfreds med at næringsforeningen og de private aktørene i dialogen har anerkjent kommunens behov for hovedutbyggingsområdene funksjon som arealreserve til offentlige formål. Et tidlig etablert samarbeid vil danne grunnlag for at de private aktørene kan gjennomføre planlegging som sikrer og trygger bedriftens arbeidsplasser. For kommunen vil etablering av et tidlig samarbeid innebære at kommunen sikrer nødvendige arealer og arealreserver innen alle kategorier som kommunen har et samfunns- 36

37 ansvar for å dekke, noe som vil redusere ressursbruken for kommunen, samtidig som kommunen tar del i den verdiskapning som finner sted fra rågrunn frem til byggeklart område. Samtidig kan de kommunale behov endres underveis, slik at man må omdisponere opprinnelig fastlagt arealbruk. For å gi de private den nødvendige forutsigbarhet, vil kommunen foreta den nødvendige arealavklaring innenfor en tidshorisont på 10 år fra vedtatt områdeplan. Kommunen erkjenner videre at en må ta grep for å få de nødvendige planavklaringer. Plan og bygningsloven gir ikke private adgang til å fremme forslag til områdeplan uten etter avtale med kommunen, slik at man er avhengig av kommunal medvirkning for å få drevet frem slike planer. Det er derfor naturlig at partene også samarbeider om det planarbeidet og avklarer den nærmere rollefordelingen i hovedutbyggingsområdene. Det er kommunens intensjon at planarbeidet i hovedutbyggingsområdene skal prioriteres og at man kan foreta den nødvendige planavklaring parallelt. Hvorvidt man skal inngå utbyggingsavtale er det også naturlig å få avklart så tidlig som mulig. Modeller for samarbeid Det har vært drøftelser mellom rådmannen og næringsforeningen og de private aktørene om hvordan et samarbeid skal finne sted. Det er på bakgrunn av de ulike hovedutbyggingsområdenes egenart ikke mulig å forhåndsregulere det nærmere innhold i samarbeidet. Samarbeidet kan omfatte for eksempel grunnerverv, planlegging, regulering, byggemodning, realisering og utbygging av arealer i hovedutbyggingsområdene. En modell som er drøftet er sameiemodellen, som passer der private aktørene og kommunen fra før har hånd om hver sine arealer innenfor et hovedutbyggingsområde. Det inngås en avtale som etablerer et arbeidsfellesskap som står for planlegging, gjennomføring og bygging av overordnet infrastruktur som skal betjene partenes eiendommer. Kostnadene fordeles etter partenes eierandel. Dersom kommunens interesser i et hovedutbyggingsområde ikke er så fremtredende, kan en utviklingsavtale etter modell fra Tastarustå være hensiktsmessig. En annen modell er selskapsmodellen, som innebærer at kommunen på forretningsmessig grunnlag erverver andel av selskaper som allerede eier arealer i hovedutbyggingsområdene, eller sammen med private utbyggere etablerer nye selskaper med tanke på å erverve arealer etter hvert som disse blir frigitt i kommuneplanen. Partenes rettigheter og plikter nedfelles i en egen aksjonæravtale. Det forutsettes at dette selskapet inngår avtale med kommunen om områderegulering der dette er aktuelt, eventuelt en utbyggingsavtale. Oversikt og status i hovedutbyggingsområdene Hovedutbyggings- område Husabø: Husabøryggen Sør Ca 170 daa Plan 2028 (eldre plan) Plan 2253 (vedtatt ) Plan 2333 bofellesskap Status (planstatus, grunnerverv, byggemodning mm) og framdrift Områdeplan utarbeidet. Krav om detaljplaner Grunnerverv gjennomført Planområdet er i hovedsak ferdig tilrettelagt med veg, vann og avløp. Tilstøtende friområder er innløst Bystyrevedtak om byggstopp felt 4.3, 4.4, 4.5, 7.1, 7.2 og 7.3 som ikke kan tas i bruk før alternativ trasé til Hundvåg er etablert Detaljplaner kreves for samtlige boligfelt Statens Vegvesen har gjennomført en trafikkanalyse for å se på tiltak som kan øke bussframkommeligheten på kort sikt. Bystyrevedtaket foreslås omgjort med bakgrunn i trafikkanalysen og behov for boliger, samt at bydelen har god skolekapasitet Husabøryggen Sør planlegges utbygd fra 2013, når Utbyggingspotensial Ca m 2 BRA bolig (til sammen ca. 160 boliger i perioden ) 37

38 Hovedutbyggings- område Husabø: Atlanteren + Husabøryggen Nord 54 daa Plan 1741 Tastarustå 401 daa Plan 1731 Søra Bråde daa Plan 1854 Status (planstatus, grunnerverv, byggemodning mm) og framdrift alternativ adkomst til Hundvåg er sikret opparbeidet Felt 4.2 Bofellesskap (24 boenheter) ferdigstilles 2012 I tillegg 9 eneboligtomter innenfor plan 2028 (erstatningstomter og evt. tomter på sosialmedisinsk grunnlag) Dersom bystyrevedtaket omgjøres kan: Felt 4.3 er regulert med 16 eneboligtomter som selges som erstatningstomter og evt. tomter på sosialmedisinsk grunnlag. (Ordningen foreslås avviklet se kap. 5.10) Feltene 4.4 og 4.5 og , ca 116 boliger selges til boligbyggelag/private utbyggere Plan 1741 må revideres iht. vedtatt trasé for Ryfast Grunnerverv gjennomført for deler av området Byggemodning kan ikke starte før området er regulert Bystyrevedtak om byggestopp Lite trolig med boligutbygging i perioden Områdeplan utarbeidet. Krav om detaljplaner Grunnerverv gjennomført (avtale om privat utbygging) Byggemodning fram til delfelt er i hovedsak gjennomført. Feltintern opparbeidelse gjenstår B3, Kruse bolig 64 boliger, ferdigstilles 2011 B4 Kruse boliger 84 boliger, byggestart ferdigstillelse 2013 B8, Hetland boligbyggelag tils. 236 boliger, ferdigstillelse 69 boliger 2012, 77 boliger 2013 og 90 boliger i 2014 B6, Stavanger boligbyggelag. 36 rekkehus, ferdigstillelse 2012, 40 rekkehus ferdigstilles 2013, 124 blokkleiligheter ferdigstilles Tils. 200 boliger B1, B2, og B7 selvbyggerboliger tils. 117 ferdigstilles B5 Skanska, 250 boliger, bygges Områdeplan vedtatt Grunnerverv gjennomført Byggemodning gjennomført Endret arealdisponering dobbel idrettshall og barnehage på tidligere regulerte boligfelt medfører behov for en ny plangjennomgang Selvbyggerboliger: 30 i 2010, 66 i 2011 Bofellesskap (16 boenheter) ferdigstilles 2012 Utbyggingspotensial Tidligere boligpotensial oppgitt til ca 580 boliger vil bli noe redusert pga behov for arealer til Ryfast Ca m 2 BRA bolig Ca m 2 BRA næring (tils. ca 900 boliger) BRA bolig ca m 2 (Tils. ca 100 boliger) BRA tjenesteyting ca m 2 BRA idrett m 2 Nore Sunde Oppstart områdeplan ble varslet i 2010 BRA bolig ca m 2 38

39 Hovedutbyggings- område 200 daa Plan 2326 Madla Revheim Areal ikke oppgitt pga at utbyggingsareal er uavklart Jåtten Øst 112 daa Plan 1884 Plan 1884 B Plan 2187 (barnehagen) Status (planstatus, grunnerverv, byggemodning mm) og framdrift Pga. innsigelse fra Fylkesmannens landbruksavdeling og vegkontoret har planarbeidet ikke kommet i gang. Innsigelsen er nå avklart Planprogram forventes vedtatt i Områdeplan plan 2326 forventes vedtatt innen utgangen av 2012 Grunnerverv iverksatt Byggemodning kan ikke starte før området er regulert og arealene innløst boliger kan tidligst stå ferdig i Stedsanalyse utføres sommeren Lyse har satt i gang utredninger mht. høyspent mm Områdeplan og planprogram varsles høst 2011 Arkeologiske undersøkelser foretas vår 2012 Konkurranse om plangrep holdes etter at arkeologiske undersøkelser er ferdige i 2012 Områdeplanen forventes vedtatt til årsskiftet 2014 Grunnerverv igangsatt. Grunnerverv kan ikke sluttføres før områdeplan er vedtatt Byggemodning kan ikke starte før området er regulert og arealene innløst Lite trolig med boligutbygging i perioden Reguleringsplaner vedtatt Grunnerverv gjennomført Byggemodning gjennomført Tre delfelt gjenstår før området er ferdig utbygd: Felt B10: Øgreid AS 30 rekkehus ferdigstilles 2010, 40 blokkleiligheter ferdigstilles 2012 Felt B2: Byggholt, detaljplan ferdigbehandles høsten Ca 70 boliger. Ferdigstilles Utbyggingspotensial Ca 450 boliger (usikkert) Blandet arealbruk bolig og næring Vanskelig å anslå utbyggingspotensial før jordkabeltrasé er fastlagt Felt B7 selvbyggerfelt utbygd BRA: bolig m 2 (73 boliger) Felt B10: BRA bolig m 2 Felt B2: BRA bolig m 2 Felt B8: BRA bolig m 2 Felt B1 er barnehage under utbygging, plan 2187, BRA tjenesteyting m 2 Felt B8: Stavanger boligbyggelag. Norwegian Wood prosjekt, ca.70 boliger ferdigstilles 2013 (tils. ca. 280 boliger, hvorav ca. 180 bygges i ) Jåttå Nord 333 daa Varslet kommunedelplan omgjøres til områdeplan. Prinsippsak om lokalisering av ridesenter blir lagt frem for behandling sommeren Områdeplan forventes vedtatt innen utgangen av 2012 Forsering av boligutbyggingen i sør ved å gi adkomst via Jåtten øst anser vi ikke som aktuelt pga. økt trafikkbelastningen gjennom eksisterende boligområde Grunnerverv igangsatt Byggemodning kan ikke starte før området er regulert og arealene innløst Lite trolig med boligutbygging i perioden Blandet arealbruk bolig og idrett. Utbyggingspotensial sør for Jåttåveien ca m 2 BRA ( ca 500 boliger) Usikkerhet knyttet til utbyggingspotensial og boligtall før planavklaring. 39

40 Husabøryggen Sør Status Bystyret vedtok i forbindelse med sak 125/09 Plan 2253 Reguleringsplan for Husabøryggen Sør 2 følgende: Nye boliger i felt 4.3, 4.4, 4.5, 7.1, 7.2 og 7.3 kan ikke tas i bruk før alternativ trase til Hundvåg er etablert. Dette betyr byggestopp fram til Ryfast er ferdig (tidligst i 2018) og endrer dramatisk forutsetningene både for reguleringsplanen og for de store kommunale investeringene (ca. kr 150 mill) som er gjort i området. Utsettelsen er i tillegg uheldig i forhold til den rekordlave boligbygging i Stavanger og at det er et stort behov for familieboliger til en overkommelig pris. Følgende boliger innenfor Husabøryggen Sør som kan bygges ut uavhengig av bystyrevedtaket er 7 erstatningstomter/boliger tildelt på sosialmedisinsk grunnlag (plan 2028), samt felt 4.1 som 24 boenheter i bofellesskap. I formannskapet ble følgende vedtak fattet for plan 2028: Tidligere tildeling av feltene 4.2, 7.1, 7.2, 7.3 og 7.4 til Stavanger eiendom v/selvbyggervirksomheten endres til å gjelde feltene 4.3, 4.4. og 4.5. Ytterligere tildeling av selvbyggerfelt i området avhenger av hvor mye areal som blir reservert til framtidig utvidelse av Hundvåg gravlund Felt 4.2 søkes omregulert fra boligformål til barnehage som følge av anmodning fra ressursgruppe for full barnehagedekning. Dette ble fulgt opp i reguleringsplan Felt 4.3 er regulert til 16 frittliggende eneboliger og forutsatt til erstatningstomter/tomter tildelt på sosialmedisinsk grunnlag. Feltene samt er regulert til konsentrert småhusbebyggelse (rekkehus) og utgjør til sammen 116 boliger. Trafikkanalyse for å vurdere tiltak for bedre framkommelighet for buss til Hundvåg Ryfast med Hundvågtunnelen mellom motorveien ved Mosvatnet og Hundvåg vil være det tiltaket som bedrer framkommeligheten til Hundvåg radikalt, men inntil dette tiltaket er sikret opparbeidet ønsket kommunen å få vurdert mer kortsiktige tiltak. Reguleringsplan for Ryfast ble vedtatt , endelig godkjenning i Stortinget trolig i løpet av 2011/12, antatt byggestart i 2013 og planlagt åpning i Statens Vegvesen har utarbeidet en trafikkanalyse for Fv 435 Hundvåg i oppdrag for Stavanger kommune for å se på tiltak som kan bedre framkommeligheten med buss fra Stavanger sentrum til Hundvåg. Dagens avviklingsproblemer skyldes kapasitetsproblemer i Hundvågkrossen og et av tiltakene som foreslås er etablering av ekstra felt inn til krysset fra sør. I tillegg muliggjør ikke dagens rutestruktur bussprioritering da bussene kommer i begge retninger. Dersom bussrutene legges om, kan lysanlegg etableres for bussprioritert gjennomkjøring. I tillegg foreslås etablering av midtstilt kollektivfelt på Bybrua. Forslag om revidert framdrift på utbyggingen av Husabøryggen Utsettelsen av boligutbyggingen på Husabøryggen Sør er uheldig med bakgrunn i den rekordlave boligutbygging i Stavanger, de store kommunale investeringene (ca. 150 mill) som er foretatt i området, samt at bydelen har skolekapasitet. Inntil selvbyggerutvalgets rapport foreligger, kan man ikke gå i gang med detaljregulering av selvbyggerfeltene innenfor plan 2253, noe som medfører at selvbyggerboligene ikke kan bygges før tidligst i slutten av perioden (2015 og utover). Med bakgrunn i dette, forslås framdriften for utbyggingen på Husabøryggen Sør revidert. Utbyggingstidspunktet ses i sammenheng med tidspunktet for når alternativ adkomst til Hundvåg er sikret opparbeidet, dvs. når Ryfast er godkjent i stortinget. For å sikre byggestart for boligutbygging fra 2013 må detaljprosjekteringen starte så snart som mulig. Selvbyggerfeltene 4.4 og 4.5 samt feltene , til sammen ca 116 boliger foreslås lagt ut for salg til boligbyggelag /private utbyggere i

41 Dusavik II Dusavik II et det eneste nye større arealet som foreslås lagt ut som utbyggingsområde i kommuneplan Begrunnelse er at Dusavik er et strategisk viktig næringsområde for lager- og produksjonsvirksomhet og at det er få ledige tomter innenfor dagens næringsområde. Selve Dusavikbasen eies i hovedsak av North Sea og Smedvig Eiendom. Området rundt Finnestad fengsel er utviklet av Stavanger kommune og solgt til enkeltbedrifter som har ønsket å etablere seg i dette området. På kommunens område er det ikke flere ledige tomter. I det gamle baseområdet er det fremdeles ledige arealer. Bedrifter som ønsker å etablere seg her må inngå leieavtaler med tomteeierne. Næringsområder er et viktig redskap i kommunens næringspolitikk. Å ha tilgjengelige næringsarealer er helt avgjørende for å kunne trekke til seg ønsket næringsvirksomhet. Med tilgjengelige tomter menes at disse skal være byggeklare og at kommunen skal kunne bestemme hvem som skal kunne kjøpe/leie disse. Erfaringene fra tidligere næringsområder har vist at interessentene primært har ønsket å kjøpe en tomt og bygge på denne selv fremfor å leie. Område Status (planstatus, grunnerverv, byggemodning mm) Utbyggingspotensial Dusavik næringsområde Brutto areal for hele området 250 daa I dag LNF område i kommuneplanen. Foreslått med hensynssone som krever felles områdeplan og også innbefatter framtidig gravplass øst for Tastamyrveien, grøntdrag og evt. idrettsanlegg Grunnerverv og byggemodning kan ikke starte før området er vedtatt som utbyggingsområde i kommuneplanen Ved igangsetting av områdeplan for Dusavik II skal planen også omfatte det eksisterende Dusavik næringsområde for å få til en samordnet utvikling og effektivisering av dagens næringsområde Tall foreligger ikke I bestemmelse 2.02 i kommuneplanen heter det: I områdeplanen skal avsatt nytt næringsområde Dusavik II deles i 2-3 soner med føringer for etappevis utbygging i sonene. Hensikten er å sikre konsentrasjon og etappevis husholdering av arealene med sikte på at arealene skal vare frem til 2040 (eller lengre). Retningslinjer: 1. Området skal reguleres til industri- og lagerbedrifter med tilhørende kontorer som kan dokumentere behov for sjørettet beliggenhet eller er energirelatert. 2. Maksimum 15 prosent av utbyggingsarealet (BRA) i utbyggingsprosjekter i området skal tillates for kontorformål. Oppsummering Vedtatte hovedutbyggingsområder opprettholdes. Revheim I og II utvides til å omfatte områdene lengre øst og sør fram til Madlaleiren. Dette hovedutbyggingsområdet er gitt betegnelsen Madla Revheim. Dusavik II vedtas som nytt hovedutbyggingsområde for næring. Stavanger kommune vil prioritere følgende hovedutbyggingsområder i : Søra Bråde 2, Husabøryggen Sør, Tastarustå, Jåttå Nord, Nore Sunde og Atlanteren inkludert Husabøryggen Nord. 41

42 Husabøryggen Sør planlegges utbygd fra 2013, når alternativ adkomst til Hundvåg er sikret opparbeidet. Samarbeid med private aktører i hovedutbyggingsområdene Stavanger kommune vil søke samarbeid med private aktører i hovedutbyggingsområdene og legger til grunn følgende prinsipper/forutsetninger for samarbeid: Samarbeid og verdiskapning i hovedutbyggingsområdene Et samarbeid kan baseres på ulike modeller, for eksempel i form av felles eierskap, tradisjonelle utbyggingsavtaler eller en kombinasjon av dette. Hvilken modell som skal legges til grunn for samarbeidet, vil måtte avgjøres i det konkrete utbyggingsområdet. Et samarbeid bør komme i gang på et tidlig tidspunkt slik at man i felleskap kan ta risiko og del i verdiskapningen. Et samarbeid må ha en omforent fremdriftsplan. Arealreserver Private aktører må være inneforstått med kommunens behov for å ha deler av hovedutbyggingsområdene som arealreserve til offentlige formål, så som skole, barnehager, sykehjem, omsorgsboliger, kirker, selvbyggervirksomhet, idrettanlegg mm. Stavanger kommune vil i et samarbeid anerkjenne at private gis adgang til kjøp og utbygging av areal for å sikre langsiktighet og forutsigbarhet for disse virksomhetene. Omdisponering Private aktører må være innforstått med at de kommunale behovene kan endres og at det dermed kan være behov for å foreta omdisponering av arealene. Utbygging av et hovedutbyggingsområde bør derfor ha en tidshorisont på maksimalt 10 år fra vedtatt områdeplan. Alt etter hovedutbyggingsområdets art og plassering må man tilstrebe en etappevis detaljregulering slik at fleksibilitet vedrørende arealbruk oppnås. 5.4 Prioriterte prosjekter Det er ikke bare i hovedutbyggings- og byomformingsområdene at det foregår utbygging og der kommunen er avtalepart og tilrettelegger av infrastruktur mv. En stor del av aktiviteten og investeringene har i de senere årene vært i form av prosjekter innenfor den utbygde by. Prosjektene er uttrykk for strategiske politiske satsninger innen kultur, næring og idrett samt i forbedring av levekår og bomiljø. De største og viktigste av disse er Stavanger Forum, Bjergstedvisjonen og Friområdeprosjektet. I tillegg kommer satsninger knyttet til ulike sektorer: Tidenes satsing på idrett, Barnehagesatsningen og Omsorg Kvernevik lokalsenter er også tatt med i denne sammenheng. Stavanger Forum Stavanger Forumområdet har et samlet BRA på ca m 2 (både eksisterende og nye bygg og anlegg). I de kommende år skal kommunen og andre investere for flere hundre millioner kroner i Forumområdet. Bakgrunnen for denne storstilte satsingen er at Stavanger Forum har et stort behov for nye utstilingslokaler samt en generell opprusting for å fremstå som et konkurransedyktig konferanse- og messeområde nasjonalt og internasjonalt. I tillegg er området et viktig senter for idretten i Stavagerregionen. Reguleringsplan 2209 for området, vedtatt i bystyret , har som overordnet mål å tilrettelegge for en helhetlig og miljøvennlig utvikling til messe-, konferanse- og idrettsformål med tilhørende anlegg. Det er vedtatt et overordnet kvalitetsprogram som er forankret i reguleringsbestemmelsene og som gir retningslinjer for 42

43 utarbeidelse av det enkelte byggeprosjekt. I reguleringsplanen er det krav om tilknytningsplikt til felles energisentral for alle nybygg i området. Energisentralen skal forsyne området med fjernvarme og kjøling gjennom vannbårne systemer og i tillegg is til ishallene. Prosjektet har tatt og vil fortsatt ta store ressurser både mht investeringer og bemanning (planlegging, prosjektledelse, prosjektering, grunnerverv, avtaler og forhandlinger, byggemodning mv). Det er inngått en avtale mellom Stavanger kommune og Stavanger parkering KF om bygging og drift av parkeringsanlegg under ny dobbel ishall. Ny ishall med 2 ishockeybaner, 4 curlingbaner og p-anlegg er planlagt ferdig november Oilers Arena er planlagt ferdig høsten Ny utstillingshall er planlagt ferdig våren Bjergsted-visjonen Visjonen er at Bjergsted skal være et nasjonalt kraftsenter for musikk og kunst, og inneholde et konserthus av internasjonal standard. Målsettingene er videre: En utvidet park i samspill med havneområdet og sentrum Et nytt konserthus med alle former for musikkopplevelser til et bredt publikum Foregangsstedet for samspillet mellom det profesjonelle og det frivillige musikkliv Bjergsted skal gi mulighet for livslang læring gjennom: Musikk og estetiske fag som en stor avdeling av universitetet Videregående skole for musikk, dans og drama og andre kreative fag Integrert musikk- og kulturskole For å oppnå denne målsettingen har Stavanger kommune gjennom flere år gjennomført strategiske grunnerverv av både grunn og bygninger/seksjoner i bygninger i Bjergstedområdet. Stavanger kommune har vært og er i hovedsak fortsatt eier av all grunn og bygninger/seksjoner i Bjergstedområdet. Dette omfatter grunn og bygninger fra gammel utenriksterminal til gammel ferjeterminal i Bjergsted, Bjergstedparken med Kuppelhall og gammel kulturskolebygning, Bybergstykket og Bjergsted Vest. Området er regulert i plan 1575 (Bjergstedparken), 1882 og 1882 B1 (nytt konserthus og kulturskole), 2205 (nytt hotell), 2032 (Bjergsted Vest) og 2263 (ny videregående skole). Den sjønære delen av området er under utbygging med nytt p-anlegg og amfi, nytt konserthus, ny kulturskole og ny videregående skole. Grunnlaget for en eventuell realisering av et nytt hotell i den nordøstlige delen av området er under arbeid. Planer for rehabilitering av Kuppelhallen, den gamle Kulturskolen og Bjergstedparken er under arbeid. Plan for realisering av et mulig studentboligprosjekt i Bjergsted Vest vil bli igangsatt. Det vises forøvrig til sak 3139/10 Historiske bygg status, utfordringer og føringer for videre arbeid, behandlet i formannskapet den , hvor status for en del prosjekter i Bjergstedområdet er nærmere omtalt. Videre planavklaringer må ses i sammenheng med gjennomføringen av hele Bjergstedvisjonen. Dette gjelder bl.a. hotelltomt i Sandvigå, Bybergstykket og studentboliger i Bjergsted Vest. Bjergstedområdet vil fortsatt være et prioritert arbeidsområde de kommende år. Kvernevik lokalsenter Kvernevik lokalsenter er ligger i en bydel med levekårsutfordringer. Lokalsenteret er i de senere år gradvis nedbygget, legesenteret flyttet ut og butikkene i Kverntorget avviklet. Stavanger kommune har både som planmyndighet og grunneier som overordnet mål om å oppgradere Kvernevik lokalsenter, både som en del av en strategi for levekårsutjevning og som del av Tidenes satsning på idrett i Stavanger. Områdeplan 2017 med tilhørende kvalitetsprogram er nylig vedtatt. Planen legger til rette for en utbygging på til sammen m 2 : svømmehall (BRA m 2 ), bydelshus, tjenestetilbud (legesenter, helsestasjon, tannlege, bank) 43

44 (BRA m 2 ), butikker (BRA m 2 ) og boliger (BRA m 2 ). Eksisterende bebyggelse Kverntorget, Rema1000, Kvernhuset og bydelshuset omdisponeres til mer relevante formål. Det dreier seg om en helhetlig utvikling av området for både friområder og nevnte senterfunksjoner inkludert ca 90 boliger. Der er flere grunneiere i området: Stavanger kommune, Statens Vegvesen, Sameiet Kvernhuset, Otium AS/Kjell Madland og Kjell Finnestad AS. Rosenvangprosjektet Rosenvang er et boligprosjekt i Åkragata på Storhaug. Området, som i sin helhet er i kommunal eie, innholdt i hovedsak kommunale leiligheter i rekkehusbebyggelse oppført på slutten av 1970-tallet. Bebyggelsen var i relativt dårlig byggeteknisk standard. Dette, sammen med erfaringene som er gjort i områder med stor konsentrasjon av kommunale utleieboliger, gjorde at man besluttet å erstatte den eksisterende bebyggelsen. Illustrasjon: Eder Biesel arkitekter. Den gjorde formannskapet vedtak om at kommunen skulle inngå i et samarbeid med SBBL og/eller HBBL om utvikling av boligområdet. Kommunen v/bmu har hatt nær kontakt med boligbyggelagene, bl a ved gjennomføringen av en arkitektkonkurranse om reguleringen av området. Rosenvang er et pilotprosjekt i Framtidens Byer som skal redusere klimagassutslippene både i byggeprosessen og i driftstiden etter at byggene er ferdige. Passive energiløsninger, kvalitet, miljø og universell utforming var sentrale tema i konkurransen som vinnerprosjektet svarte på. Reguleringsplanen legger opp til at området kan bebygges med inntil 70 boliger hvorav rundt 55 er 2-plans familieleiligheter i rekke og resten er relativt romslige 1-plans leiligheter. Reguleringsplanen ble ferdigbehandlet høsten Det startes nå (juni 2011) forhandlinger med boligbyggelagene om salg av området. I kjøpskontrakten vil kommunen legge inn krav om miljø, bokvalitet og til boligsammensetning. Kommunen har rett til å betinge seg 10 % av leilighetene. Frimområdeprosjektet Friområdeprosjektet ble opprettet i 2002 fordi en politisk ønsket å ta et byutviklingsgrep ved å gjennomføre kommunens vedtatte grønnstruktur som en konsekvens av byens boligtetthet og for å gi byens innbyggere tilgang til Stavangers kystlinjer. Behovet for tilgang til friområder og turveier underbygges også av at Stavanger, med sitt lille areal, er Norges tettest utbygde by. Den politiske prioriteringen av områdene ble gjort etter behandling i formannskapet og har seinere vært lagt til grunn med tillegg av et nytt område. Utgangspunktet var: Hålandsvatnet, Tømmervika, det store nye friområdet på Lundsneset, de manglende lenker langs Hafrsfjord, området mellom Store Stokkavatn og Tasta, Boganeset og strekningen fra Boganeset til Frøystad gård. I tillegg ble gjennomføringen av turveien langs dobbeltsporet lagt til prosjektet. Alle disse hovedsatsingene er nå enten gjennomført eller under arbeid. Noen korte kommentarer til de som fortsatt er under arbeid: 44

45 For den vestre kystlinjen langs Hafrsfjord er situasjonen pr 2011 at det foreligger avtaler også for friområdedelen langs skytebanen. Her arbeides det nå med prosjektering av støyvoll samt med grunnlaget for sluttopparbeidelsen av turveien. På Boganeset er forhandlingsarbeidet tilnærmet ferdig, slik at reguleringsplanen (2146) nå fremmes for sluttbehandling. Strekningen Boganeset til Frøystad gård er regulert i plan 1811 og det arbeides med nå med grunnervervet. Prosjektet har åpnet og gjort oppimot 2 km 2 friområde tilgjengelige samt bygget flere mil nye turveier. Det kanskje viktigste er at sammenhengen mellom turveinettet i Stavanger er vesentlig styrket. En erfaring har vært at "konfliktnivået" i gjennomføringen har vært mest synlig i forkant av inngrep og hvor selve gjennomføringen i etterkant har vært god for de berørte eiendommene. Spørsmålene er heller om Stavanger som en utbygd og tettbefolket kommune har gått langt nok med disse anleggene til også å kunne møte fremtidige bruksbehov i en enda tettere utbygd by, samt om anleggene tåler framtidig økende klima- og naturbelastninger. Bystyret har vedtatt at gjennomføring av prosjekt friområde skal fortsatt prioriteres. Tidenes satsing på idrett Delutredningen Tidenes satsing på idrett i Stavanger er en direkte oppfølging av bystyrets vedtak i forbindelse med behandling av handlings- og økonomiplanen Denne er i ettertid fulgt opp i senere handlings- og økonomiplaner og også gjennom Kommunedelplan for idrett, fysisk aktivitet og naturopplevelse , vedtatt Satsingen gjelder en forsterking av tilrettelegging for idrett og har ført til, og vil fortsatt føre til, betydelige investeringer i nye idrettsanlegg. Her har kommunen en helhetlig tilnærming til idrett, fysisk aktivitet og naturopplevelse. I tillegg til de store idrettsanleggene, omhandler utredningen idrettsanlegg, friluftsanlegg, nærmiljøanlegg, lekeplasser, parker og naturforvaltning i vid forstand. Idrettsanleggene omfatter flerbrukshaller, spesialhaller, svømmeanlegg, utendørs idrettsanlegg og større idrettsanlegg. For de fleste av de store idrettsanleggene er hovedutfordringen å skaffe tomter. Deretter vil det være prioritering av økonomiske midler som avgjør når anleggene kan realiseres. Noen anlegg er også kompliserte og vil kreve et omfattende og tidkrevende planleggings- og prosjekteringsarbeid. De arealene som i dag er avsatt til idrettsformål i Stavanger kan ikke på noen måte møte de behov som Tidenes satsing på idrett i Stavanger innebærer. Skal satsingen lykkes, vil det bli nødvendig å omdisponere arealer og tomter som i gjeldende kommuneplan og reguleringsplaner er avsatt til andre formål som bolig, næring, andre offentlige formål, friområder eller LNF-områder. I første omgang er følgende arealer og tomter omdisponert til idrettsformål: areal til dobbel flerbrukshall innenfor Søra Bråde, deler av gjenværende næringsarealer på Austbø til svømmehall, tomt til folkebad i Jåttåvågen, omdisponering av areal ved Kvernevik lokalsenter til svømmehall. Ferdigstilte Sørmarka Arena og ferdig prosjektert og finansiert dobbel ishall i Stavanger Forum er også del av denne satsingen. Full barnehagedekning Stortinget har vedtatt lovbestemt rett til barnehageplass for alle barn som fyller ett år innen første september dersom det er søkt om plass innenfor søknadsfristen. Stavanger kommune har, etter regjeringens definisjon, siden 2007 innfridd dette kravet, men må sørge for at det i årene som kommer etableres tilstrekkelig antall nye plasser, slik at full barnehagedekning opprettholdes. Etter Ot.prp. nr. 57 ( ) er det bare barnehager som er en del av kommunenes planer som vil ha krav på offentlige driftstilskudd. Kommunene gis med dette større mulighet for en helhetlig utvikling av barnehagetilbudet. 45

46 Omsorg 2025 Strategidokumentet Omsorg 2025 ble vedtatt i bystyrets møte Omsorg 2025 er en overordnet og langsiktig strategi for utviklingen av helse- og omsorgstjenester i Stavanger kommune. Den inneholder blant annet en plan for utbygging av framtidige sykehjemsplasser i Stavange. I tillegg beskriver Omsorg 2025 tjenestetilbudet både til hjemmeboende og til beboere i omsorgsbolig, bofellesskap for eldre og i sykehjem. Omsorg 2025 legger til grunn en maksimal utbygging/påbygging når eksisterende alders- og sykehjem skal rehabiliteres. En dekningsgrad på 25 % for de over 80 år og maks ventetid på tre uker skal legges til grunn for beregning av behovet for heldøgnstilbud til eldre. I dag har Stavanger kommune en dekningsgrad på ca 23 %. Nybyggingen i perioden vil ikke gi nye plasser. Den vil erstatte reduksjonen i antall plasser når tosengsrommene gjøres om til enkeltrom, og reduksjonen som følger av at sykehjem som er i dårlig bygningsteknisk stand legges ned eller bygges om til bofellesskap. Stavanger kommune vil oppleve en betydelig økning i behovet for sykehjem og bofellesskap for eldre i perioden som resultat av de store etterkrigskullene som da nærmer seg 80. Samhandlingsreformen vil medføre en overføring av tjenester fra stat til kommune, noe som sannsynligvis vil skape ytterligere behov i tilbudet til eldre. I tillegg til utbyggingen som er skissert i Omsorg 2025 er det behov for bofellesskap til mennesker med psykisk utviklingshemming og bofellesskap innenfor psykisk helse. 5.5 Strategisk tomtekjøp Stavanger kommune har i år hatt en praksis oppkjøp av bebygde og ubebygde eiendommer som kommer for salg. Dette gir kommunen et handlingsrom for å kunne drive en aktiv utbyggingspolitikk og for å sikre seg utvidelsesmuligheter for og etableringer av offentlige institusjoner. Eksempler er: Bethania-Vaisenhusområdet, kvartalet ved Nytorget, Tou Scene, gartneritomten på Stavanger Forumområdet, Hermetikkeiendommene på Vestre platå, Norges Bank-bygget, parkeringshuset på Jorenholmen, samt boligeiendommer som nabo til skoler det er aktuelt å bygge ut. Oppsummering Strategisk tomtekjøp er ikke direkte knyttet til boligbygging, men bidrar til å tilrettelegge for den sosiale og tekniske infrastrukturen som er nødvendig for å skape velfungerende og gode boligområder. Stavanger kommune vil fortsatt forestå strategisk eiendomskjøp for å ivareta kommunens rolle som tilrettelegger og grunneier og dermed ivareta viktige samfunnsoppgaver. 5.6 Utbyggingsavtaler Utbyggingsavtale har tidligere ikke vært entydig definert, og i praksis har det vært ulik bruk av denne type avtaler både mht prosess for inngåelse av avtaler og det konkrete innhold. De nye bestemmelsene i plan- og bygningsloven kap. 17 definerer begrepet og knytter utbyggingsavtale direkte til gjennomføringen av en konkret arealplan, jf. pbl Dette avgrenser også utbyggingsavtale i forhold til en del andre avtaletyper. Lovbestemmelsene i pbl. kapittel 17 gir rammer for bruk av utbyggingsavtaler. Bestemmelsene gir derimot ikke kommunen eller grunneier/utbygger rett til å kreve en utbyggingsavtale, men åpner for at utbyggingsavtale kan brukes som verktøy når forutsetningene for dette er tilstede. De nye lovbestemmelsene skal bidra til at kommunen fremstår som en forutsigbar forhandlingspart ved bruk av utbyggingsavtaler. Kommunestyrevedtak om når utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging skal gi utbyggere og grunneiere forutsigbarhet, men stiller samtidig krav til sammenheng mellom kommunens overordnede planlegging, investeringer i infrastruktur og andre gjennomføringstiltak. 46

47 Forutsigbarhetsvedtaket En forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler er at det er fattet et forutsigbarhetsvedtak, jf plan og bygningsloven Bystyret i Stavanger fatter følgende forutsigbarhetsvedtak: 1. Geografisk avgrensning Stavanger kommunes forventninger til inngåelse av utbyggingsavtaler gjelder hele kommunen når en eller flere forutsetninger om avtaleinngåelse for øvrig er til stede. Ved utarbeidelse av kommunedelplan eller reguleringsplan for et større område kan det fattes mer spesifikke vedtak i henhold til pbl. 17-2, der det vil gi bedre forutsigbarhet med hensyn til utbygging innenfor planområdet. 2. Avgrensning etter type tiltak Utbyggingsavtale forutsettes inngått før igangsettingstillatelse gis, der utbygging i henhold til vedtatt arealplan (kommuneplan eller reguleringsplan) med tilhørende bestemmelser også forutsetter bygging/oppgradering av offentlige anlegg og/eller tilpasning til slike anlegg. Med offentlige anlegg menes alle anlegg/tiltak som er vist som offentlig regulerte formål i arealplanen og som følger av bestemmelser til planen, for eksempel offentlige trafikkanlegg, offentlige friområder og frigivingsbetingende arkeologiske undersøkelser. Offentlige anlegg omfatter også ledninger for vann, avløp, fjernvarme o.l. 3. Boligsosiale tiltak Utbyggingsavtale forutsettes inngått der det fra kommunens side er ønskelig å regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse eller å stille krav til bygningers utforming. Det samme gjelder der kommunen eller andre skal ha forkjøpsrett eller tilvisningsrett til en andel av boligene, jfr. pbl. 64b annet ledd. 4. Hovedprinsipp for kostnadsfordeling Prinsippet om at de enkelte utbyggingsområder selv skal bære alle kostnadene med tilrettelegging av teknisk og grønn infrastruktur videreføres. 5. Aktuelle kommunale dokumenter Dokumenter som kommuneplanens arealdel og utbyggingsplanen gir utbyggere og grunneiere viktige opplysninger om kommunens samfunnsmessige mål og om for eksempel boligbehov, skolekapasitet og eksisterende infrastruktur. Gjennomføringsavtaler Utbyggingsavtaler kan deles følgende to hovedgrupper: Reguleringsavtaler Gjennomføringsavtaler Reguleringsavtaler fremforhandles og inngås før reguleringsplan er vedtatt. Disse avtalene blir ikke bindende før arealplanen for området er vedtatt, jfr. pbl Gjennomføringsavtaler fremforhandles og inngås etter at reguleringsplan er vedtatt. I Stavanger kommune har en til nå benyttet gjennomføringsavtaler fordi en ikke ønsker å bruke reguleringsmyndighet som et forhandlingskort. Bakgrunnen for dette er at en vil ha en planprosess som er motivert av faglig gode løsninger som gir gode kvaliteter over lang tid. Det er en viss fare for at reguleringsavtaler vil binde opp reguleringsmyndigheten og gi løsninger som kommunen på lang sikt ikke er tjent med. En annen grunn til at Stavanger kommune har valgt gjennomføringsavtaler er at Stavanger for en stor del er en utbygd by. I de fleste planområdene er det mange grunneiere og det finnes ikke en motpart som representerer alle grunneierne og utbyggerinteressene. Det sier seg selv at det vil være svært vanskelig å inngå en reguleringsavtale med over 100 grunneiere i for eksempel Urban Sjøfront. Stavanger kommune har derfor valgt å benytte gjennomføringsavtaler der kommunen tar et samlet ansvar for gjennomføringen av rekkefølgetiltak mot kostnadsbidrag fra de enkelte grunneierne/utbyggerne. Problemstillinger Når kommunen inngår utbyggingsavtaler utsetter kommunen seg for en risiko pga usikkerhet om inndekking av kostnader for opparbeidelse av rekkefølgetiltak. I byomformingsområdene forsøker en å bygge infrastrukturen etter hvert som det kommer bidrag fra grunneiere og utbyggere. Men det er reelt å tenke seg en situasjon der 47

48 overordnede myndigheter krever at for eksempel et veganlegg skal bygges før kommunen har fått full kostnadsdekning. Når et rekkefølgetiltak er gjennomført er det ikke lov å kreve bidrag fra nye utbyggere. I tillegg er det knyttet en viss risiko til regelverket rundt utbyggingsavtaler og hel eller delvis gjennomføring av rekkefølgetiltak. I byomformingsområdene er det avgjørende for kommunen at det i lovverket gis adgang til å gjennomføre større rekkefølgetiltak i etapper. Regelverket om utbyggingsavtaler stiller krav om at det skal være forholdsmessighet mellom ytelsene til kommunen og grunneier/utbygger i en utbyggingsavtale. Hvordan denne forholdsmessigheten skal vurderes er særdeles uklart. Asplan Viak har på vegne av Kommunal- og regionaldepartementet foretatt en vurdering av praktiseringen av regelverket og anbefaler at det foretas en klargjøring av dette temaet. Bestemmelsene om utbyggingsavtaler er i hovedsak laget med tanke på reguleringsavtaler. Gjennomføringsavtaler og områdemodeller som Stavanger kommune benytter i byomformingsområdene passer ikke helt inn i disse bestemmelsene. Asplan Viak har i sin rapport pekt på dette og anbefaler at departementet følger opp disse problemstillingene. Til nå har Stavanger kommune benyttet utbyggingsavtaler som et redskap til å få på plass nødvendig teknisk og grønn infrastruktur i byomformingsområdene. I en utbyggingsavtale er det også mulig å regulere andre forhold som for eksempel miljø og boligsosiale målsettinger. 5.7 Samarbeidsavtaler Tastarustå Stavanger kommune inngikk en samarbeidsavtale med Tastarustå byutvikling i desember 2006 der Tastsrustå byutvikling skulle tre inn i kommunens sted om utvikling av Tastarustå hovedutbyggingsområde. Tastarustå var et prøveprosjekt for å se om private utbyggere kunne ivareta kommunens rolle i hovedutbyggingsområdene. Formannskapet ba i møte den om at det ble foretatt en evaluering av samarbeidet mellom kommunen og de private på Tastarustå. Etter kommunens syn har Tastarustå byutvikling gjennomført den tekniske tilretteleggingen på en tilfredsstillende måte. Også samarbeidet med Tastarustå byutvikling har fungert bra. I avtalen med Tastarustå byutvikling betinget kommunen seg rett til å kjøpe tilbake arealer til erstatningstomter og til selvbyggerne til selskapets selvkost. Begrunnelsen for dette var at dersom kommunen hadde utviklet området hadde selvbyggerne fått kjøpe tomter av kommunen til selvkost. Om dette uttalte rådmannen følgende i saksframlegget til avtalen: 48 I mai 2005 ble det tatt inn nye bestemmelser om utbyggingsavtaler i plan- og bygningsloven. Den nye 64b sier at kommunen i en utbyggingsavtale kan betinge seg fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris. Dette tolkes slik at kommunen i en utbyggingsavtale ikke kan betinge seg rett til å kjøpe boliger til mindre enn markedspris. Det antas at dette prinsippet også vil gjelde for tomtearealer slik at kommunen derfor ikke har anledning til i en utbyggingsavtale å betinge seg rett til å kjøpe tomtearealer til mindre enn markedspris. Plan og bygningsloven 64 sier at en utbyggingsavtale er en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov, og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan. Rådmannens vurdering er at den avtalemodell som er drøftet med Tastarustå byutvikling har sitt grunnlag i kommunens ekspropriasjonsmyndighet og at det derfor ikke er tale om en utbyggingsavtale. Man befinner seg imidlertid her i en gråsone der det er mulig å hevde at ekspropriasjonsmyndigheten er utledet av planmyndigheten. (Kommentar: De refererte bestemmelsene i 64 er videreført i 17 i den nye pbl. fra 2008). Rådmannens vurdering er fremdeles at denne type avtaler er i en gråsone. Ettersom det er uklart hvorvidt denne type samarbeidsavtale med rett til tilbakekjøp til selvkost er forenelig med regelverket om utbyggingsavtaler i plan- og bygningsloven, anbefaler ikke rådmannen at man inngår flere avtaler av denne karakter før man får en avklaring fra lovgiver eller fra domstolene. Som det fremgår av kapittel 5.3 som omhandler samarbeid

49 mellom de private og kommunen i hovedutbyggingsområde, kan imidlertid en utviklingsavtale etter modell fra Tastarustå være et eksempel på en farbar fremtidig samarbeidsform i de tilfellene der kommunens interesser ikke er så framtredende. Jåttåvågen Jåttåvågen er et hovedutbyggingsområde for bolig og næring. Stavanger kommune inngikk i 2001 en samarbeidsavtale med Hinna Park om utvikling av fase 1. I valg av samarbeidspartner ble det lagt stor vekt på at eierne bak selskapet var lokale og at de hadde et stort kontaktnett innenfor offshore-relaterte selskaper i inn og utland. Tanken var at selskapet på en bedre måte enn kommunen skulle kunne etablere en næringsklynge i Jåttåvågen med nye selskaper og ny teknologi. Det ble i avtalens pkt. 1.4 tatt inn en målsetting om at Jåttåvågen skal utvikles til et moderne senter for høyteknologiske og internasjonalt orienterte virksomheter. Erfaringen er at Hinna Park ikke har oppnådd målsetningen om slik næringsutvikling i Jåttåvågen. Selskapet har i hovedsak opptrådt som en ordinær eiendomsutvikler med fokus på planlegging, prosjektering og salg. Jåttåvågen fremtrer i dag som et attraktivt bolig- og næringsområde. Urban Sjøfront I Urban Sjøfront har det siden 1980-årene vært etablert og formalisert et tett og nært samarbeid mellom grunneierne og Stavanger kommune for å stimulere til utvikling av området. Samarbeidet ble formalisert gjennom nonprofit aksjeselskapet Urban Sjøfront AS, stiftet Selskapet har som formål å bidra positivt til byutvikling til beste for grunneiere, kommune og innbyggerne i bydelen. Arbeidet omhandler rådgivning, kommunikasjon, sekretariatsfunksjon mv. Selskapet eies i dag av grunneiere og andre aktører i området. Stavanger kommune har ingen eierandel i selskapet, men har likevel vært representert i styret gjennom leder i bydelsutvalget i Storhaug bydel og utbyggingssjefen i Stavanger kommune. Kommunen har bidratt med driftsstøtte til selskapet. Kommunens hovedrolle i Urban Sjøfront har imidlertid vært som avtalepart knyttet til gjennomføring av planene i området. Avtaleforholdene er relatert til grunnerverv og salg av grunn. Det er imidlertid særlig som tiltakshaver at kommunen har hatt en sentral rolle både mht planlegging, prosjektering, finansiering og bygging av overordnede infrastrukturtiltak med tilskudd fra private utbyggere. En utfordring kan være at kommunen må bygge infrastruktur uten full kostnadsdekning fra private grunneiere og eiendomsutviklere som gjør at kommunen er påholden med å bygge mer infrastruktur enn det som til enhver tid er nødvendig (jfr. for øvrig kommentar under pkt 5.6 Utbyggingsavtaler). Urban Sjøfront AS sitt arbeid har i stor grad har vært av en ad hoc karakter, der prosjektdefinering og finansiering er løst fra delprosjekt til delprosjekt. Selv om samarbeidet har gitt gode resultater, medfører dette mindre forutsigbarhet og rasjonalitet i arbeidet. Styret og de private grunneierne besluttet derfor å sikre rammeforutsetningene for kontinuerlig drift av selskapet for neste femårsperiode f.o.m t.o.m gjennom en avtale om et eierbidrag på kr pr aksje, dvs. kr årlig i 5 år. Avtalen er imidlertid basert på den forutsetning at Stavanger kommune gir et årlig prosjekttilskudd på kr Selskapet gjennom grunneierne betaler resten. Midlene vil også kunne utgjøre en påkrevd egenandel for å kunne løse ut midler fra tilgjengelige eksterne prosjektstøtteordninger. Kommunen bør fortsatt medvirke med årlige prosjekttilskudd til Urban Sjøfront AS. Rådmannen vil komme tilbake til støttens evt. omfang og organisering gjennom en egen sak til formannskapet. Buøy Invest AS Buøy Invest AS ble stiftet Stavanger kommune gikk inn i selskapet med en eierandel på 10 %. Selskapets formål er å erverve, eie og forvalte faste eiendommer på Buøy i Stavanger kommune, samt hva herved står i forbindelse. Eiendommene på Buøy utgjør ca m 2 og består av verftsområdet, baseområdet, østområdet og kontorbygg. Bakgrunnen for Stavanger kommunes engasjement på eiersiden i selskapet var i 2004 bl.a. lokalt eierskap, innsyn i saken gjennom hele prosessen for å kunne ivareta et godt samarbeid og medvirke til optimale løsning- 49

50 er. Det ble den gang vurdert at kommunens rolle som planmyndighet ikke var tilstrekkelig for å ivareta disse hensyn. Kommunen kan som aksjeeier komme i en rollekonflikt i forhold til kommunens rolle som forurensnings- og planmyndighet, grunneier til naboarealer og mulig avtalepart i en utbygging av området. Denne rollekonflikten har vært aktuell som følge av utbyggingsprosjekter i området og vil fortsatt være det så lenge arealbruken av hele området ikke er endelig fastlagt. Rolleblandingen har imidlertid så langt vært håndterbar. Et eventuelt salg av aksjeposten i Buøy Invest AS forutsettes å bli vurdert på ny når det foreligger en nærmere avklaring av arealbruken gjennom behandling av kommuneplanens arealdel, endelig beslutning om realisering av Ryfast samt mulig massedeponeringssted for Ryfast. 5.8 Ekspropriasjon, refusjon, urbant jordskifte Ekspropriasjon Det lovgrunnlag som det vises til i Stortingsmeldingen fra 1965 er i hovedsak 16-2 og 16-3 i nåværende plan og bygningslov gir kommunen en mulighet til å ekspropriere areal for å gjennomføre en reguleringsplan. Med grunnlag i 16-3 kan kommunen be om samtykke fra departementet (fylkesmannen) til å foreta ekspropriasjon for å sikre kommunen grunnarealer til ny tettbebyggelse. Et slikt samtykke kan gis og inngrep gjennomføres selv om det ikke foreligger reguleringsplan eller aktuelle byggeplaner for vedkommende område. Når kommunen kjøper eller eksproprierer utbyggingsareal blir arealene verdsatt med grunnlag i ekspropriasjonserstatningslovens bestemmelser. I de fleste tilfellene innebærer dette at arealene blir verdsatt til salgsverdi, dvs. markedspris. Stavanger kommune vil, om nødvendig, fortsatt måtte vurdere å bruke ekspropriasjon som virkemiddel til å få hånd om areal til ulike offentlige formål. Refusjon Når en privat utbygger eller kommunen opparbeider tekniske anlegg som veg, vann og avløp i tråd med pbl. kapittel 27, vil andre grunneiere kunne nyte godt av tiltaket. Andre eiendommer langs traseene vil også få oppfylt sin opparbeidelsesplikt og bli byggeklare. Norsk rett har ingen alminnelig bestemmelse om at den som blir begunstiget av andres arbeid og utlegg får en plikt til å refundere en forholdsmessig andel til den som har stått for berikelsen. En slik ordning krever en særskilt hjemmel. Refusjonsreglene i plan- og bygningsloven gir den som har opparbeidet teknisk infrastruktur hjemmel for et slikt krav overfor eiere av eiendommer som gjennom tiltaket har fått oppfylt plan- og bygningslovens krav om teknisk infrastruktur, og som derved kan bebygges. Stavanger kommune har som utgangspunkt ikke gjort seg bruk av refusjonsbestemmelsene, da disse er komplekse, tidkrevende og uforutsigbare å benytte. Stavanger kommune vil fortsatt som hovedregel basere refusjon på frivillige avtaler. Urbant jordskifte Jordskifteloven har regler som gir jordskifteretten kompetanse til å omfordele fast eiendom slik at landets eiendommer kan utnyttes på en best mulig måte etter tida og tilhøve. Loven har tradisjonelt vært brukt på landbruksarealer, men har i de senere år også vært brukt i tettbygde strøk. Fra og med fikk jordskifteloven en ny bestemmelse som fastslår at loven kan brukes på alle landets eiendommer. Med virkning fra gis jordskiftelovens 2 anvendelse på to nye sakstyper: 1. Fordele arealverdier og kostnader til fellestiltak innenfor en regulerings- eller bebyggelsesplan 2. Jordskifterettens oppgave å avbøte ulemper som oppstår ved gjennomføringen av regulerings- eller bebyggelsesplaner i nye eller eksisterende byggeområder 50

51 De nye reglene er ment å være et alternativ og supplement til oregningslovas regler om ekspropriasjon. De nye reglene er gitt som en følge av at mange kommuner har vegret seg mot å bruke reglene om ekspropriasjon ved utbygging. Den kommunale vegringen mot ekspropriasjon har i mange sammenhenger gitt reguleringsplaner som har tatt hensyn til og har blitt begrenset av den enkelte forslagsstillers eiendomsgrenser, i stedet for at naturgitte forhold og samfunnets behov har blitt avgjørende for planprosessene. Reglene skiller seg imidlertid fra de ekspropriasjonsrettslige reglene ved at de krever stor grad av enighet mellom grunneierne innenfor planområdet for at saker av denne typen skal kunne bringes inn for jordskifteretten. Det er videre et vilkår at jordskiftesaken skaper netto nyttegevinst, og at hver grunneier får sin forholdsmessige andel av denne gevinsten (se vedlegg om de nye bestemmelsene i jordskifteloven s, h og i). Inntil nå har imidlertid en fordeling av kostnader og arealverdier i forbindelse med store utbygginger krevd full enighet mellom grunneierne som blir berørt av planen. Etter kan grunneiere, dersom det settes som vilkår i planprosessen, kreve jordskifte til fordeling av kostnader og utbyggingsrettigheter selv om noen av grunneierne innenfor planområdet motsetter seg jordskifte. Formålet med endringene i jordskifteloven har vært at dette skal gi så vel private eiendomsutviklere som kommunestyrene større frihet i planprosessen, slik at de planene som utarbeides gir best mulig ressursutnytting for så vel grunneierne som samfunnet, uten at enkelte særinteresser skal kunne ødelegge for en ellers samfunnstjenelig og god reguleringsplan. Stavanger kommune vil i framtiden i dialog med grunneiere i byomformingsområder vurdere å benytte jordskiftelovens bestemmelser om urbant jordskifte. 5.9 Andre samarbeidsformer Stavanger kommune vil gjennom et samarbeid med viktige ikke-kommersielle aktører, bidra til at alle skal kunne disponere en god bolig i et godt bomiljø. Boligbyggelagene De to boligbyggelagene, Stavanger boligbyggelag (SBBL) og OBOS Hetland er begge betydelige aktører både med hensyn til boligforvaltning og boligutbygging i Stavanger. Boligbyggelagene som forvalter Følgende forhold skiller klart boligbyggelagene fra andre private aktører: Boligbyggelagene er medlemseide, med ca medlemmer Boligbyggelagene er nonprofit organisasjoner som ikke tar ut utbytte, men reinvesterer i tomter til nye boligprosjekter Boligbyggelagene i Stavanger forvalter om lag boliger og er dermed den største boligforvalteren i Stavangerregionen Boligbyggelagene representerer en stor og solid forvaltningsorganisasjon som tilbyr en rekke tjenester innen boligforvaltning og vaktmestertjenester. Boligbyggelagene samarbeider med Stavanger kommune på flere områder. Blant annet eier kommunen et stort antall boliger i borettslag, 688 boliger i SBBL og 205 boliger i OBOS Hetland. Det er opprettet et samarbeidsutvalg mellom boligbyggelagene og kommunen, som skal være et kontaktledd for å ivareta og utvikle samarbeidet mellom partene, særlig når det gjelder forvaltningen av boligene. Boligbyggelagene er dermed i en særstilling med unik mulighet til å utvikle boligkonsepter til grupper som av ulike årsaker har vanskelig for å komme seg inn på boligmarkedet. Kommunen ønsker at boligbyggelagene fortsatt skal være en viktig og stabil medspiller i kommunens boligpolitiske arbeid, både i forhold til å få til gode løsninger for nye boligområder og i forvaltningen av eksisterende boliger. Boligbyggelagene som utbygger Boligbyggelagene har hatt en særstilling i Stavanger kommunes utbyggingspolitikk de siste årene. Samarbeidet mellom Stavanger kommune og boligbyggelagene har fungert bra. Boligbyggelagene har bygget rimelige boliger til folk flest og boligområdene har hatt generelt høy kvalitet og gode bomiljø. Boligbyggelagene har i 51

52 gjennomsnitt fått kjøpe ca 1/3 av boligarealene i hovedutbyggingsområdene (tidligere tildelt til selvkost), uten at denne andelen er formalisert. Kommunen har selv stått for ca 1/3 av boligbyggingen i felt via selvbyggerordningen og den siste tredjedelen er blitt solgt til private utbyggere, gjerne på bakgrunn av utbyggerkonkurranser. Fordelingen har også vært omtrent slik i de siste byggeklare hovedutbyggingsområdene på Tastarustå, Søra Bråde og Jåtten Øst. Boligbyggelagenes rolle er blitt aktualisert i forbindelse med avtaleforhandlinger med grunneiere i Jåttå Nord (Jåtten utbyggingsselskap). Det stilles spørsmål til hvorfor boligbyggelagene skal ha fortrinn til en viss andel av boligarealene i hovedutbyggingsområdene. Stavanger kommune ønsker fortsatt å samarbeide med boligbyggelagene, bl.a. om forkjøpsretten til en viss andel i boligbyggelagenes borettslag til kommunale utleieboliger og samarbeid med om bygging av ulike boliger med boligsosial profil (omsorgsboliger, ungdomsboliger, mv.) Boligbyggelagene har 60 års erfaring og tradisjon for å bygge med kvalitet og dermed står boligene seg godt over tid. Det er imidlertid ikke pr. i dag dokumentert at nye boligbyggelagsboliger er annerledes og av en høyere kvalitet enn andre nye boliger. Det kan derfor stilles spørsmål om hvorvidt kommunen har et tilstrekkelig grunnlag for å gi boligbyggelagene fortrinn til en viss andel av boligarealene i hovedutbyggingsområdene. Forslag til pilotprosjekt Boligbyggelagene har fremmet et forslag til Stavanger kommune om et pilotprosjekt for ikke-kommersielle utleieboliger rettet mot grupper som har vanskelig for å komme inn på boligmarkedet. Prosjektet vil kunne supplere boligtilbudet i Stavanger. Utleieprosjektet er foreslått med ulike eiermodeller, enten aksjeselskap eller organisert som del av et borettslag, der utleiedelen utgjør en viss andel, for eksempel 30 %. Det legges til grunn 100 % husbankfinansiering. Stavanger kommune vil vurdere muligheten til å invitere til samarbeid om et slikt pilotprosjekt med utgangpunkt i forslaget fra boligbyggelagene. Husbanken har gitt positive signaler om å stille seg bak kommunen i et slikt forsøksprosjekt. Av hensyn til EØS-konkurranseregler, bør prosjektet legges ut i fri konkurranse, men boligbyggelagene har med sin erfaring og unike organisasjon alle forutsetninger for å komme i posisjon til å kunne realisere et slikt prosjekt. Pilotprosjektene, Norwegian Wood prosjektet på Jåtten Øst (felt B8) som eies av Stavanger boligbyggelag og pilotprosjektet i Framtidens Byer, Familieboliger på Rosenvang, der boligbyggelagene har en forkjøpsrett (formannskapsvedtak i 2005), er begge prosjekter med en særlig miljøvennlig profil. Stavanger kommune vil sannsynligvis, forutsatt at partene kommer til enighet, selge tomten til boligbyggelagene i løpet av Boligbyggelagene har her en god anledning til vise at de skiller seg positivt ut når det gjelder god arkitektur og framtidsrettet boligbygging. Ungdomsboliger Stavanger kommune har hittil bidratt til å bygge ikke-kommersielle utleieboliger gjennom å tildele kommunalt tomteareal til selvkost for ungdomsboligprosjekter, både klausulerte boliger i borettslag og utleieboliger for ungdom i regi av Stiftelsen Utleieboliger Stavanger. SBBL forvalter 14 ungdomsboliger for ungdom mellom år, botid maks 7 år. Disse boligene er også bygget med tilskudd fra Husbanken og selges til fastpris. Erfaringene med ordningen med utleieboliger med innskudd for ungdom har vært blandet. Boligformen har fungert inntil beboerne skal selge og da reagerer de på at de ikke har tatt del i samme verdistigning som boligmarkedet for øvrig. Boligbyggelagenes forslag til pilotprosjekt for utleieboliger kan innebære et nytt tilbud til blant annet ungdom. 52

53 Studentboliger Studentboligdekningen i Stavanger er betydelig lavere enn landsgjennomsnittet. Studentboliger på Campus. De to første byggetrinnene ferdigstilles i Stavanger har i dag ca studenter, hvorav ved UiS. Målsetning er å øke antall studenter til ved UiS innen Stavanger kommune har et tett og godt samarbeid med Studentsamskipnaden (SiS) i arbeidet med å bygge studentboliger i Stavanger. Kommunen har som vertskommune stilt tomter vederlagsfritt til disposisjon med heftelse om at eiendom, dersom den benyttes til annet formål, skal tilbakeføres til kommunen. Stavanger kommune finner det nødvendig å ta inn i vedtaket at det er en definert tjenesteoppgave for Stavanger kommune å tilrettelegge for studentboliger. Dette blant annet for å oppfylle vilkårene i EØS avtalen om forbud mot offentlig støtte. I bystyrets vedtak vedrørende Handlings- og økonomiplanen er det sagt at Stavanger kommune vil arbeide videre for at Stavanger skal være en enda mer attraktiv by å studere i. Bystyret ber om at det i samarbeid med bl a SiS utarbeides planer med utgangspunkt i byer som har utviklet internasjonalt anerkjente studentmiljøer. Stavanger kommune skal bidra til at byen får et positivt og aktivt studentmiljø blant annet gjennom å: - påvirke Stortinget til å øke antall studentboliger og legge til rette for et mangfold i tilbudet av studentboliger - fremskaffe attraktive tomter til studentboliger I forhold til Kunnskaps- og studentbyen Stavanger ligger følgende strategi i kommuneplanforslaget : Stavanger kommune vil ha en aktiv rolle i utviklingen av Stavanger som student- og universitetsby og i planlegging av studentboliger. Gjennomsnittlig dekningsgrad for Universitetsbyene iht. sist oversikt fra Kunnskapsdepartementet (2008) var 16,2 %. Dekningsgraden i Stavanger er med SiS nye boliger i 2010 steget til 12 %, dvs. at det er hybelenheter (HE) på studenter. Det vil også være endringer for de andre byene fra 2008-tallene. I perioden har SiS økt antall HE med 268. År Prosjekt Antall leiligheter, antall hybelenheter (HE) 2005 Novvegen, Sola 16 familieleiligheter, 48 HE 2009 Misjonsmarka 29 hybler, 8 parleiligheter og 2 familieleiligheter, 51 HE 2010 Novvegen II, Sola 16 familieleiligheter, 48 HE 2010 Campus Ullandhaug I 75 hybler og 23 parleiligheter, 121 HE Campus Ullandhaug II Trinn I - III 2015 Bjergsted + Sandnes = 323 HE HE HE SiS har pr : 667 hybler og 209 leiligheter, totalt 876 boliger og hybelenheter. 53

54 Tar vi med planlagte og framtidige prosjekter fram t.o.m. 2015, vil til sammen gi boliger i og regner man med studenter er dekningsgrad da på 15 %, som begynner og komme opp mot landsgjennomsnitt. Et godt botilbud er en forutsetning for å utvikle Stavanger til en attraktiv studentby. Både SiS, UiS og Stavanger kommune ser det som viktig å arbeide for å øke antall studentboliger slik at vi kan dekke etterspørselen. Undersøkelser viser at et stort antall studenter prioriterer å bo nær sentrum eller nær campus. I dag har SiS studentboliger i Strømsteinen (Badedammen) og på Misjonsveien (v/misjonshøyskolen). Det er ønskelig å øke antall sentrumsnære studentboliger. I forbindelse med gjennomføringen av Bjergstedvisjonen der UiS også inngår med institutt for musikk og dans, peker dette området seg ut som et meget aktuelt alternativ. SiS anser særlig området ved Bjergsted vest tidligere aldershjem og trygdeboliger som en aktuell tomt. Kunnskapsdepartementet setter en øvre grense på kr pr hybelenhet. Husbanken gir maks tilskudd på pr hybelenhet. Derfor er det viktig å ha fokus på kostnadsrammen. Dette medførte bl.a. at SiS ga opp å realisere studentboligprosjektet på Misjonsveien som et Norwegian Wood prosjekt. Det private leiemarkedet er blitt betydelig mindre i de senere årene og dette skyldes både en generell velstandsøkning og også ny husleielov som ytterligere styrket leietakers rettigheter. SiS mener hovedutfordringen deres er statlige støtte og finansiering av prosjektene. SiS mener selv at de nå har et høyt aktivitetsnivå og en realistisk framdrift, men at de er helt avhengig av goodwill fra vertskommunene Stavanger, Sola og Sandnes. Berg studentby, SiT, Trondheim, Svein Skibnes arkitekter, SKANSKA utbygger, 440 hybelenheter med total kostnad på 397,4 millioner kroner. Basert på en søknad fra SiT har Kunnskapsdepartementet hevet kostnadsrammen til kr pr hybelenhet. Søknaden var basert på merkostnader for energi- og miljøtiltak samt universell utforming. 94,5 mill kr er gitt i studentboligtilskudd fra Kunnskapsdepartementet, mens 250 mill kr er lånt fra Husbanken. Merkostnadene for de energieffektiviserende tiltakene er beregnet til 22 mill kr (5,5 % dyrere i investering), dvs. kr pr hybelenhet. SiT har mottatt 4,9 mill kr i støtte fra ENOVA for denne investeringen. Husbanken Stavanger kommune har i flere år hatt et godt samarbeid med Husbanken. Dette er nå formalisert gjennom at Husbanken og Stavanger i september 2009 inngikk en 3-årig avtale for å styrke samarbeidet og dermed resultatene på det boligsosiale området. Avtalen står beskrevet i Boligsosial handlingsplan der særlig følgende samarbeidsområder berører utbygging: 54 Samarbeide med boligbyggelag og utbyggere for å få bygd flere prosjekter med små, rimelige og robuste boliger for unge Husbanken kan bidra med kompetansetilskudd til igangsetting av utviklingsprosjekter Øke antall universelt utformede boliger og uteområder Øke antall boliger med miljøvennlig og energibesparende løsninger Bidra til levekårsutjevning for prioriterte grupper gjennom helhetlige områdeløft i de områdene hvor levekårsanalyser viser at det er behov for målrettede tiltak Stavanger kommune vil følge opp samarbeidsavtale med Husbanken i forhold til det boligsosial arbeidet, der Stavanger kommune og Husbanken allerede har inngått en 3-årig samarbeidsavtale, og bl.a. se dette i sammenheng med Framtidens Bygg, pilotprosjektene i Framtidens Byer.

55 Oppsummering Stavanger kommune vil videreutvikle samarbeidet med boligbyggelagene som kan ha en særlig rolle mht boligsosiale forhold. Kommunen vil fortsette samarbeidet med Urban Sjøfront AS. Det fremmes en egen sak til formannskapet vedrørende omfang og organisering av dette. Stavanger kommune skal i samarbeid med Studentsamskipnaden i Stavanger utarbeide en handlingsplan for studentboliger i Stavanger. Det fremmes en egen sak til formannskapet angående studentboligprosjekt Bjergsted Vest for å styrke Stavanger som studentby og samtidig bygge opp om Bjergstedvisjonen. Stavanger kommune vil som ledd i sitt boligsosiale arbeid følge opp samarbeidsavtalen med Husbanken inngått for å styrke og trygge boligtilbudet til vanskeligstilte på boligmarkedet Kommunale boligtilbud Utgangspunktet for det boligsosial arbeidet i Stavanger kommune er å skape en helhet som totalt sett kan gi det beste tilbudet. Det kommunale boligtilbudet omtales i sin helhet i Boligsosial handlingsplan. Det er imidlertid naturlig å nevne selvbyggervirksomheten, tomtetildeling på sosialmedisinsk grunnlag og de kommunale utleieboligene også i utbyggingsplanen. Selvbyggervirksomheten Selvbyggerordningen i Stavanger har vært et viktig boligpolitisk virkemiddel gjennom 40 år. Formålet med ordningen har vært at førstegangsetablerere skal få tilgang til egen bolig på gunstige vilkår. Dette gjennom den besparelsen som ligger i at selvbyggeren nedlegger egen arbeidsinnsats og dels ved at kommunen som tilrettelegger av boligutbyggingen ikke betinger seg vederlag for sin virksomhet utover selvkost. Selvbyggerordningen har gitt mange unge i etableringsfasen mulighet til å skaffe se en familiebolig til en overkommelig pris. Samtidig har den kollektive egeninnsatsen i byggeperioden skapt gode naborelasjoner og gitt trygge og velfungerende bomiljøer. Tildeling av selvbyggertomter foretas i henhold til Tildelingskriterier for selvbyggertomter fra som har krav til botid i kommunen, inntekt, formue, i tillegg til at man må være førstegangsetablerer. 70 % av tomtene tildeles søkere med barn, 20 % av tomtene tildeles søkere uten barn mens de resterende 10 % av tomtene er forbeholdt søkere som er leietakere i kommunale utleieboliger. Selvbyggerfeltene har vært lagt ut i hovedutbyggingsområdene og har vært et viktig element i den samlede bolig- og utbyggingspolitikken i kommunen. Selvbyggerboliger på Søra Bråde II. Foto: Karl Bosse Det store boligbehovet og stadig økte boligpriser sammen med høye krav til effektiv og tett arealutnyttelse utfordrer småhuskonseptet som vært boligtypen som har vært bygget i regi av selvbyggerordningen. De siste feltene som nå er ferdigstilt er Søra Bråde II med 45 boliger i 2011 og 51 boliger som ferdigstilles i Neste selvbyggerfelt er på Tastarustå der til sammen 111 selvbyggerboliger skal bygges i løpet av 2012 (50) og 2013 (61). Det er nedsatt et politisk utvalg til å foreta en nærmere gjennomgang av selvbyggervirksomheten, både for å se på tildelingskriteriene, ordningens sosiale profil og boligtype. Arbeidsgruppen påbegynte sitt arbeid i november 55

56 i 2010 og forventes å avlevere sin rapport i løpet av høsten 2011/våren Dette arbeidet vil danne grunnlag for en politisk behandling av selvbyggervirksomhetens framtidige profil. Tomter på sosialmedisinsk grunnlag Stavanger kommune har i en årrekke hatt en selvvalgt ordning med tildeling av eneboligtomter på sosialmedisinsk grunnlag slik at det kan bygges tilrettelagte boliger i tilfeller der ett eller flere familiemedlemmer har spesielle behov. Ordningen er beregnet for de tilfeller der nåværende bolig ikke kan tilpasses eller at det ikke er realistisk at kjøper finner egnet ny bolig i markedet. Tomtene selges til selvkost. Tomtene har vært avsatt innenfor hovedutbyggingsområdene. Etterspørselen etter slike tomter har vært 1-2 stk pr år og for tiden er det noen få ledige tomter på Husabøryggen og Tastarustå. På bakgrunn av og ønske om å bygge tettere, mer arealeffektivt og, tatt i betraktning dagens boligfordeling med 36 % eneboliger, foreslås det ikke å sette av felt med eneboligtomter i de nye utbyggingsområdene. Som en konsekvens av dette foreslås det å avvikle ordningen med tildeling av tomter på sosialmedisinsk grunnlag. Oppvekst og levekår vil utrede og foreslå alternative måter å bistå dem som ellers ville vært i målgruppen for slik tomt. Erstatningstomter I forbindelse med grunnerverv har adgang til å kjøpe erstatningstomter inngått som en del avtalene. Slike tomter er blitt avsatt i hovedutbyggingsområdene. En ønsker ikke lenger å medta erstatningstomter som en del av framtidige grunnerverv. I allerede inngåtte avtaler med tidligere grunneiere i utbyggingsområder, har kommunen forpliktet seg på i alt 32 erstatningstomter. Dersom alle som har rett til erstatningstomt benytter seg av denne retten, så er man svært nær grensen for disponible tomter i de allerede regulerte hovedutbyggingsområdene. De som har rett på erstatningstomt vil nå bli tilskrevet og opplyst om at, dersom de vil benytte seg av retten, så må de velge blant de tilgjengelige tomtene og at det ikke vil bli lagt ut ytterligere tomter til formålet. Kommunale boliger Stavanger kommune disponerte utleieboliger pr Disse var fordelt på kommunalt eide, 29 innleide og 186 omsorgsboliger med kommunal tildelingsrett. Det er et uttalt mål i Boligsosial handlingsplan å øke antall utleieboliger på bakgrunn av situasjonen med ventelister. Den kommunale boligmassen er et tilbud til de vanskeligstilte på boligmarkedet og omfatter både dem med sammensatte fysiske, psykiske og sosiale problemer og ordinære husstander som av andre årsaker trenger assistanse for å etablere seg i egen bolig. I Boligsosial handlingsplan listes opp en rekke samarbeidsområder med Husbanken bl.a.: - Øke antall kommunalt disponerte utleieboliger - Samarbeide med boligbyggelagene og utbyggere for å få bygget flere prosjekter med små rimelige og robuste boliger for unge - Husbanken kan bidra med kompetansetilskudd til igangsetting av utviklingsprosjekter - Øke antall universelt utformede boliger og uteområder - Øke antall boliger med miljøvennlige og energisparende løsninger (jfr. Pilotprosjektene i Framtidens Byer) - Bidra til levekårsutjevning for prioriterte grupper gjennom helhetlig områdeløft i de områder hvor levekårsanalyser viser det er behov for målrettede og planmessige tiltak Se tiltaksmatrisen i En god by å bo i Boligsosial Handlingsplan , særlig F.1.4, F2.1, F3.1, F.3.2. F

57 Oppsummering Det er nedsatt et politisk utvalg til å foreta en nærmere gjennomgang av selvbyggervirksomheten, herunder tildelingskriterier, ordningens sosiale profil og boligtype. Dette arbeidet vil danne grunnlag for en politisk behandling av selvbyggerordningens fremtidige profil. Ordningen med tildeling av tomter på sosialmedisinsk grunnlag avvikles. Administrasjonen bes om å fremme egen sak for kommunalstyret for levekår om hvordan bistand til aktuell målgruppe kan ytes i framtiden. Bruk av erstatningstomter som et element ved grunnerverv opphører. De som fra tidligere har rett på erstatningstomt vil få dette dekket i allerede regulerte hovedutbyggingsområder. 57

58 6. Vedlegg 6.1 Utbyggingshistorie på 5 min Stavangers vekst siste 65 år, Me får seia som setesdalskjerringa, ein kan ikkje både lova og halda. Varaordfører Per Barkved er noe oppgitt. Stavangers ordfører Arne Rettedal har nettopp lovet boreselskapet Odeco at rundt 15 eneboliger skal stå ferdig innen fire måneder. Det er januar og tele i jorden. Dessuten gjenstår både reguleringsplan, teknisk tilrettelegging, godkjenning av hustyper, atkomst og annet. Normal saksbehandlingstid er et par års tid. Oljeberget Året er 1966, og oljeletingen pågår for fullt på sokkelen. Boreselskapet Odeco har nylig opprettet basekontor i Stavanger og har behov for boliger til sine ansatte. Kommunen har ledige tomter tilgjengelig på Slåtthaug. Har man nå, i iveren etter å få oljevirksomhet lokalisert til byen, lovet over evne? Rettedal kaller inn til møte på sitt kontor. Etatssjefer fra byplankontoret, byingeniøren, byarkitekten, oppmålingsavdelingen, elverk og televerk møter opp. Beslutningsprosessene skal gå parallelt. 7. februar er gravemaskiner på plass. Hus blir tegnet og felt planlagt samtidig som anleggsarbeidere graver fram vei, vann og kloakk. For å tine telen leier kommunen flammekastere fra forsvaret. Kostnadsberegninger blir nedprioritert. Ordren er å få det gjort, koste hva det koste vil. Tidsplanen holdt. 26. juni flyttet 15 amerikanske familier inn i det nye byggefeltet, som på folkemunne raskt ble døpt oljeberget. Tre og et halvt år senere, like før jul i 1969 ble det første drivverdige olje- og gassfeltet oppdaget, på Ekofisk. Men den moderne utbyggingen av Stavanger startet ikke med oljå. Rekkefaret Også Stavanger var preget av boligmangel etter krigen, og det var lite areal å ta av. Noe ble bygd i høyden. Den første boligbyggelagsblokka sto innflyttingsklar på Misjonsmarka to år etter at Stavanger boligbyggelag ble stiftet i Boligblokka på Blåsenborg ble planlagt som en av fem, men sterke naboprotester gjorde at det ble med den ene. Men stavangerfolk flest drømte ikke om blokkleilighet. Rekkehus og vertikaldelte tomannsboliger var langt mer populære, men krevde også mer areal. I 1953 hentet kommunen atskillige hektar i nabokommunen Hetland, og utbyggingen av Bekkefaret og Saxemarka startet ble det bygd rundt 750 rekkehusleiligheter i Bekkefaret på ett år. Til langt inn på 70-tallet bygde man i Stavanger to boliger i rekke- eller småhus for hver blokkleilighet. I andre store norske byer var det omvendt. Ny bygningslov i 1965 stilte krav til at kommunene skulle planlegge mer overordnet og langsiktig. I 1972 startet Stavanger arbeidet med sin første kommuneplan, eller generalplan som det het den gang. Hensynet til naturvern, friluftsliv og jordvern og ønsket om å begrense forurensning ble stadig viktigere i planarbeidet, og miljøverndepartementet fikk siste ord. Stavangers første generalplan for perioden ble godkjent med få merknader. Nok til ti års forbruk I regjeringens boligmeldinger på 70-tallet ble det lagt vekt på at kommunene burde ha tomtereserver som skulle rekke til minst ti års forbruk. Man ønsket også at vekstkommuner skulle formidle praktisk talt all utbyggingsgrunn. Dette ble Stavanger kommunes utbyggingspolitikk. All utbyggingsgrunn over 3 dekar ble kjøpt og tilrettelagt, og solgt til selvkost. Hvilke områder som skulle bygges ut ble bestemt i kommuneplanens arealdel. Stadig ny jordbruksjord ble på denne måten regulert til ulike utbyggingsformål i hovedutbyggingsområdene. 58

59 De økonomiske virkemidlene kommunene fikk med på veien var grunnkjøpsobligasjoner, lån og tilskudd til grunnlagsinvesteringer og ordningen med lån i kommunalbanken til tomtetekniske arbeider. Konsesjonsloven ga kommunen forkjøpsrett. Fram til 1983 satte ulike prisforskrifter et tak på prisen for fast eiendom. Staten sier stopp I generalplanen for ble 775 dekar nektet godkjent til utbygging, og generalplanen for årene ble bare delvis godkjent av departementet: Stavangers andel av boligbyggingen i regionen burde gradvis trappes ned, mente departementet, som varslet at det ville være restriktiv til å frigi nye arealer til utbygging, spesielt vest for sentrum. Framtidig byutvikling på Nord-Jæren burde skje langs aksen Stavanger-Ålgård. En burde utnytte bydelene i og omkring sentrum mer effektivt. Kommunen burde lage en samlet plan for de grønne områdene med tanke på rekreasjon, friluftsliv og jordvern. I 1990 lå en ny kommuneplan til vurdering i departementet; kommuneplanens arealdel for Nye jordbruksområder, også vest for sentrum, var planlagt til bolig og næring. Departementet ble grovere i målet: Miljøverndepartementet ser alvorlig på kommunens manglende oppfølging av tidligere sentrale vedtak og forutsetninger. Vi har vurdert å bruke rikspolitiske båndleggingsbestemmelser etter 17-1 andre ledd i plan- og bygningsloven. Men fordi kommunen var i gang med Grønn plan, lot man det være. Resultatet av denne prosessen ble at Stavanger kommune måtte legge om sin utbyggingspolitikk fra å bygge ned jordbruksområder til å omforme allerede utbygde deler av byen. Dette stilte kommunen overfor nye utfordringer og en oppdaget raskt at lovverket ikke var innrettet til å løse disse nye utfordringene. Den gamle modellen med hovedutbyggingsområder kunne ikke benyttes i transformasjonsområdene. Kommunens mål i disse områdene er å være en pådriver for å få i gang prosesser og ta ansvaret med å få på plass nødvendig infrastruktur mot kostnadsbidrag fra grunneiere som får byggemodnet sine eiendommer. I årene som kommer vil hovedutbyggingsområdene spille en stadig mindre rolle for boligproduksjonen. Den mest åpenbare årsaken til dette er at slike områder er en begrenset ressurs. I tillegg er det slik at en stadig større andel av disse områdene går til offentlige programmer som f.eks. barnehager, skoler, idrettsanlegg, omsorgsboliger og ulike bokollektiver. 59

60 6.2 Ord for ord Forklaringer av sentrale begreper. Ord Blokk: Bolig: Boligkonsum: Byggemodning: Byomforming: Ekspropriasjon: Erstatningstomt: Feltutbygging: Ferdighus: Grønn infrastruktur: Hovedutbyggingsområde: Levekår: Levekårsundersøkelse: Prosjektregnskap: Refusjon: Forklaring Bygning i flere etasjer som inneholder flere leiligheter(lavblokk, høyblokk, terrasseblokk). Ett eller flere rom med egen atkomst som brukes av én husholdning. Angivelse av hvor mange mennesker som bor i hver enkelt bolig. Tilrettelegging av arealer for utbygging og omfatter bl.a. opparbeidelse av veg, vann og avløp, grøntanlegg mv. Omforming av den allerede utbygde byen. Det innebærer endret og mer effektiv bruk av dårlig utnyttede arealer sentralt i en by. Det kan være nedlagte industriområder eller havneområder, store parkeringsplasser eller gamle eller dårlig utnyttede kvartaler som får ny bebyggelse og ny infrastruktur. Tvungen avståelse av eiendomsrett eller andre rettigheter. Kan skje til fordel for både offentlige og private, men må være tvillaust meir til gagn enn til skade, ifølge oreigningslova 2. Erstatning blir fastsatt av skjønnsretten. Eneboligtomt som Stavanger kommune opp i gjennom årene valgte å tilby grunneier rett til å kjøpe som del av kompensasjonen i forbindelse med avtale om avståelse av grunn. Erstatningstomt ble bare tilbudt grunneiere som må fravike egen bolig i forbindelse med utvikling av hovedutbyggingsområdene og gjaldt kjøp av eneboligtomt til fastsatt pris i ett av kommunens boligfelt. Utbygging av boligfelt av en viss størrelse i et hovedutbyggingsområde, der hovedsakelig jomfruelig mark blir bygd ut innenfor et visst tidsrom. Hus som monteres sammen på byggeplassen av prefabrikkerte enheter. Friområder og grønne arealer som inneholder turveier, ballfelt, lekeplasser, badeplasser med mer. Et helt eller nesten ubebygd område på rundt 100 til 500 dekar som bystyret definerer som hovedutbyggingsområde gjennom sin behandling av kommuneplanens arealdel. Da blir området omdisponert fra landbruk til ulike utbyggingsformål, inkludert friområde og ulike offentlige formål. Når bystyret har definert området som hovedutbyggingsområde, og dette er godkjent av statlige myndigheter, starter arbeidet med å lage reguleringsplan, innløse eiendommer og byggemodne de ulike feltene. Betegnelse på helheten i hvordan mennesker lever, målt i helse, utdanning, boforhold, sysselsetting, inntekt, sosiale relasjoner og politiske ressurser med mer. Undersøkelse som Statistisk Sentralbyrå har gjennomført med ujevne mellomrom siden Basert på dybdeintervju med personer om inntekt, boforhold, helse, arbeidsmiljø med mer. Regnskap som føres for hvert enkelt hovedutbyggingsområde. Alle utgifter til kjøp, utvikling og eventuell drift av området blir tatt med i regnestykket. Inntektene kommer fra salg av areal til selvkost. Målet er altså at regnskapet skal gå i null. Bestemmelsene om refusjon kom inn i bygningslovgivningen i Christiania-loven av 26. mai Reglene har sin opprinnelse i ekspropriasjonsretten. Grunneiere som måtte avstå grunn fikk samtidig fratrekk i erstatningen for den verdistigningen opparbeidelsen tilførte eiendommen (kompensasjonsprinsippet). Grunneiere som ikke måtte avstå grunn til opparbeidelse av veg og ledninger, fikk derimot nyte godt av den verdistigning som opparbeidelsen medførte uten at de ble økonomisk belastet. Hensikten med å innføre refusjonsordningen for fellesinnretninger var å åpne for en mer rettferdig fordeling av medgåtte utgifter. Bestemmelsene om refusjon i Christiania-loven (og tilsvarende bestemmelser i bygningslovgivningen for Bergen og Trondheim) ble videreført i bygningsloven av 22. februar Denne loven var felles for alle byene, og for noen strekninger utenfor som uttrykkelig ble lagt inn under loven. Reglene ble ytterligere revidert ved innføringen av 60

61 Ord Forklaring bygningsloven av De någjeldende bestemmelser om refusjon for utgifter til anlegg av veg, vann og avløp skriver seg fra en omfattende lovendring ved lov 20. juni 1986 nr. 37. Loven trådte i kraft 1. juli Små justeringer ble foretatt ved lov 5. mai 1995 nr. 20. Bestemmelsene er inntatt i plan- og bygningsloven kapittel IX. Reguleringsgevinst: Reguleringsplan: Samarbeidsavtale: Selvbyggerordningen: Skjønnsrett: Sosial boligbygging: Sosial infrastruktur: Strøkspris: Teknisk infrastruktur: Tilretteleggingskostnader: Transformasjon: Når et område blir regulert for bebyggelse stiger verdien på området. Denne verdiøkningen er samfunnsskapt og ikke grunneierskapt. Den del av verdiøkningen som skyldes gjennomførte eller planlagde investeringer i offentlige infrastruktur, for eksempel rekkefølgetiltak etter Pbl pkt. 10, skal det sees bort fra, jfr. vederlagslovens 5 siste ledd. Det er her verdt å merke seg at vederlagsloven ikke skiller mellom teknisk, sosial eller grønn infrastruktur. Vederlagsloven stiller heller ingen dimensjonsbegrensninger på hvilken gjennomført eller planlagt teknisk infrastruktur hvor det kan gjøres fradrag for verdiøkning. Når kommunen tilrettelegger utbyggingsområder i egenregi vil en i praksis få utgiftsdekning for all teknisk og grønn infrastruktur som er nødvendig for området og en vil også kunne få delvis dekning for sosial infrastruktur som er nødvendig for områdene. Dersom vederlagsloven ikke hadde en slik regel ville det offentlige ha betalt to ganger for infrastrukturen, først når den ble bygd og deretter når en kjøpte utbyggingsareal til offentlige formål. Hovedutbyggingsmodellen og Stavanger kommunes aktive utbyggingspolitikk er nok hovedårsaken til at Stavanger kommune i en lang periode har klart å holde prisen på rågrunn lavere enn i nabokommunene. Det skal her bemerkes at Stavanger kommune i skjønnssaker frem til nå ikke har argumentert med at verdiøkning som følge av planlagt eller gjennomført sosial infrastruktur (for eksempel skoler) skal komme til fradrag i den erstatning som fastsettes av skjønnsretten. Bestemmer hva et område er tillatt brukt til. Kart med bestemmelser. Tiårsgrense for ekspropriasjon. Byomforming krever tett samarbeid mellom offentlige og private aktører. En samarbeidsavtale er en avtale som blir inngått tidlig i omformingsprosessen, som legger premisser for omformingen, og som fordeler ansvar og oppgaver i den videre plan- og utredningsprosessen. Går ut på loddtrekning mellom førstegangsetablerere uten for stor inntekt. Kommunen organiserer byggingen, og de uttrukne må gjøre en egeninnsats. Ordningen har eksistert i over 40 år og det er bygd over 3000 selvbyggerboliger i Stavanger. Særdomstol som kan opprettes i en kommune når spesielle grunner taler for det. Stavanger skjønnsrett for bygningssaker er opprettet av justisdepartementet i medhold av plan- og bygningslovens 60. Fastsetter erstatningen for areal som innløses når partene er enige om det, såkalt avtaleskjønn, og ved ekspropriasjon, såkalt ekspropriasjonsskjønn. Tradisjonelt et begrep som brukes om å bygge boliger for vanskeligstilte. I pressområder som Stavanger kan boligprisene bli så høye at også familier med normalinntekter har vanskelig for å etablere seg. I denne planen bruker vi derfor begrepet i vid betydning, slik at det omfatter boliger for førstegangsetablerere med vanlig inntekt Ulike bygg og anlegg som er nødvendige for at et boligområde skal fungere sosialt. Omfatter blant annet skole, barnehage, sykehjem, bydelshus, kirke og gravlund. Ekspropriasjonserstatning for et område blir fastsatt med en gjennomsnittspris som omfatter både arealer som kan bebygges og det som går til vei, interne friområder og lignende. Beløpet blir oppgitt i kroner pr kvadratmeter. Dette strøksprinsippet bidrar til å utjevne tilfeldige forskjeller som oppstår mellom grunneierne i et område på grunn av forskjell i reguleringsformål. Kalles også parkprinsippet. De installasjoner og anlegg som er nødvendige for at et bebygd område skal fungere rent praktisk. Disse må som hovedregel være på plass før et område kan bygges ut. Omfatter blant annet vei, vann, avløp, energitilførsel og renovasjon. Utgifter til å byggemodne et område. Se byomforming. 61

62 Ord Urbant jordskifte: Utbyggingsavtale: Forklaring Jordskifte som virkemiddel for å gjennomføre en reguleringsplan i tettbygde strøk. Det betyr at jordskifteretten kan gjennomføre en total omlegging av eiendomsforholdene innenfor et byggeområde. Retten kan også fordele verdiene og kostnaden som blir skapt når utbygging av et regulert byggeområde blir realisert. Eiendommer kan formes ut på nytt ved å bytte om grunn og rettigheter der hvor det oppstår utjenlige eiendomsforhold som følge av vedtatt regulerings- eller bebyggelsesplan. En kan altså skape sammenhengende enheter som ikke er oppdelt av veier eller lignende. Det finnes i dag tre ulike rettslige grunnlag for slikt jordskifte i jordskifteloven: 2 bokstav h, 2 bokstav i, og 2 bokstav b sammenholdt med 41. En avtale mellom kommunen og en eller flere utbyggere, i grenseland mellom offentlig og privat rett. Utbygger ønsker ofte å inngå utbyggingsavtale for å oppnå offentlig tillatelse til å gjennomføre et tiltak. Det er først der avtalen direkte gjelder innhold i eller gjennomføring av plan at avtalen defineres som en utbyggingsavtale i lovens forstand. Avtalen kan regulere hvem som eventuelt skal utføre arbeidet med de ulike rekkefølgekravene, tidspunktet for når dette skal gjøres, og hvem som skal betale hva for dette arbeidet. Oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale skal kunngjøres, og forslag til avtale skal legges ut til offentlig ettersyn i 30 dager. Kommunen kan ikke inngå bindende utbyggingsavtale før arealplan for det aktuelle området er vedtatt. Avtalen kan være knyttet til å oppfylle rekkefølgekrav i vedtatt reguleringsplan for det området samarbeidsavtalen omfatter. Selv om kommunens rolle begrenser seg til å samordne grunneierne som skal samarbeide om oppfyllelsen av rekkefølgekravene, for eksempel gjennom å motta økonomiske bidrag og samle dem i et fond, vil det være snakk om en utbyggingsavtale, når grunneiernes forpliktelse til å betale følger av avtalen. Utbyggingsavtale vil i mange utbyggingssituasjoner være et mer smidig og effektivt virkemiddel enn bruk av refusjonsbestemmelsen i plan- og bygningsloven. Avtalen kan føre til at den private parten påtar seg forpliktelser som går ut over det kommunen ensidig kunne pålagt ham. Plan- og bygningsloven 64b, og kapittel 17 i ny planog bygningslov regulerer nærmere hva som kan avtales. Avtalen er ikke et vedtak og kan ikke påklages. 62

63 6.3 Vedtak i forrige utbyggingsplan Bystyrets vedtak i sak 18/05 ( ): 1. Helhetlig boligpolitikk Stavanger kommunes visjon for boligpolitikken er: Alle skal kunne bo godt og trygt. Stavanger kommune vil bidra: - ved å ha en sentral rolle ved styring og koordinering av boligbyggingen - ved å tilrettelegge for nybygging - ved å være en forutsigbar avtalepart - gjennom planlegging etter Pbl sørge for balansert boligstruktur, hensyntatt levekår - ved å planlegge for å øke antall miljøvennlige og universelt utformede boliger og boområder - ved å realisere i snitt 100 selvbyggerboliger årlig - til å realisere flere prosjekt med utleie-, senior- og studentboliger 2. Tilrettelegging for nybygging Det legges opp til en samlet boligproduksjon, jfr. forslag til kommuneplan , ut fra et stipulert behov for 625 nye boliger i snitt pr år. Kommunen skal sørge for å ha areal- og avtaleberedskap i forhold til at etterspørselen enkelte år kan være betydelig høyere. Kommunen ønsker å stimulere til boligbygging i transformasjons- og fortettingsområder og i områder med ledig skolekapasitet. Boligbygging i bybåndet og langs andre kollektivakser skal prioriteres arbeids- og ressursmessig. Kommunen største bidrag til den samlede boligproduksjonen er fortsatt hovedutbyggingsområdene. Andel årlig boligbygging i felt nedjusteres fra en målsetning om 50 % til inntil 40 %. 3. Kommunen som samarbeids- og avtalepart Virkemidler som kommunen kan og vil bruke i transformasjons- og fortettingsområder er å: a. Være avtalepart der kommunens samlede bidrag kan gjøres avhengig av prosjektinnhold. b. Foreta strategiske oppkjøp av eiendommer og, om nødvendig, ekspropriere til ulike viktige formål. c. Inneha en aktiv rolle i utvikling av transformasjonsområder ved å inngå forpliktende samarbeid med private aktører. d. Ivareta boligbyggelagenes interesser. Bystyret forelegges egen sak med forslag til håndtering av utbyggingsavtaler når Stortinget har behandlet lovforslag etter Ot.prp. nr. 22 ( ) Om lov om endringer i plan- og bygningsloven (utbyggingsavtaler), med utredning av bl.a. eksterne finansieringsbidrag og forskuttering av sosial infrastruktur. Bystyret ber om at utbyggingsavtaler med kommunale økonomiske bidrag skal knyttes til følgende eller liknende forhold av samfunnsmessig betydning: Universell utforming, miljøvennlige boliger, boligbygging langs dobbeltspor og kollektivakser og i transformasjonsområder, boligsosial profil, utjevning av levekårsforskjeller, styrking av bydels- og lokalsentra og prosjekt som kommer inn under Norwegian Wood. 4. Hovedutbyggingsområdene De viktigste styringsmidlene er: -kommunalt grunnerverv -kommunal planlegging/regulering -kommunal prosjektering og etablering av teknisk og grønn infrastruktur -kommunal tildeling av felt/tomter 63

64 Bystyret gir sin tilslutning til den anbefalte rekkefølge for utvikling av hovedutbyggingsområdene: Søra Bråde 2, Husabø-delområde Austbø, Husabø-delområde Husabøryggen Sør, Tastarustå, Husabødelområde Atlanteren, Jåtten Øst 2, Revheim og Jåttåvågen Nord. Vestre del av Austbø næringsområde omreguleres til boligformål og benyttes som selvbyggerfelt. Bydelssenteret på Tastarustå utvikles etter forutgående utbyggerkonkurranse. Forberedende planarbeider igangsettes for Jåtten Øst 2 og Revheim. For Revheims del skal også mulighetene for omlegging av kraftlinjer til jordkabelanlegg utredes, inkludert strekningen langs Revheim gravlund. Av de inntil 250 boenhetene i felt årlig skal 100 forbeholdes selvbyggervirksomheten. Resten fordeles på erstatningstomter, tomter til offentlig formål og til boligbyggelag og private utbyggere. Fordelingen mellom boligbyggelagene og private utbyggere er ca 50/50, men skal skje på grunnlag av prosjektkvalitet. Tildeling av felt skal gi et variert tilbud til markedet. Ulike konkurranseformer kan benyttes for valg av utbygger. Kommunen utvikler hovedutbyggingsområdene til selvkost. Formannskapet forelegges utredning om modell som kan gi økonomisk etteroppgjør til grunneiere, eventuelt med forslag til retningslinjer. Det er av avgjørende betydning at det er utbygget et tilstrekkelig godt veinett/kollektivtilbud før nye større områder tas i bruk til boligområder. 5. Kommunen som grunneier Prisnivå ved salg av kommunale arealer utenfor hovedutbyggingsområdene avgjøres, med utgangspunkt i takst, i hvert tilfelle ut fra utbyggingens formål og den budsjettmessige situasjonen. Det gjennomføres forprosjekt i 1.halvår 2005 for et eventuelt Norwegian Wood-prosjekt i regi av Stavanger kommune på Siriskjær, med sikte på å få belyst mulighetene for en boligutstilling med dristig, spennende og utfordrende trehusarkitektur på felt BK9. Formannskapet tar stilling til prosjektet i mai Planrevidering Boligplan del 2, Utbyggingsplanen, revideres i 2007 når kommuneplan er endelig godkjent. Leif Johan Sevland ordfører Sissel Stenberg leder Politisk sekretariat 64