VEDLIKEHOLDSRAPPORT FOR ØSTLI BOLIGSAMEIE

Transkript

1 VEDLIKEHOLDSRAPPORT FOR ØSTLI BOLIGSAMEIE 2004 UTARBEIDET AV ABBLs TEKNISKE AVDELING v/thomas Wiik Befaring ble avholdt 15. september 2004 Til stede: Østli Boligsameie: Asker og Bærum Boligbyggelag A/L: Jan Vidar Lorentzen, styreformann Thomas Wiik, ingeniør

2 - 2 - INNHOLDSFORTEGNELSE Side INNHOLDSFORTEGNELSE... 2 INNLEDNING... 3 TAK... 4 INNGANGSDØRER... 5 VINDUER, BALKONGDØRER OG UTVENDIG PANEL/TREVERK... 6 PANEL/TREVERK... 6 UTVENDIG BETONG... 7 FASADER FORØVRIG... 9 OVERSIKT OVER DE VIKTIGSTE VEDLIKEHOLDSOPPGAVER I PRIORITERT REKKEFØLGE SJEKKLISTE FOR UTFØRTE ARBEIDER NOTATER: PERIODISK VEDLIKEHOLDSPLAN REFERANSEBILDER VEDLEGG: OVERSIKTSKART OVERSIKT BEISE- OG MALINGSARBEIDER (SKJEMA)

3 INNLEDNING Denne vedlikeholdsrapporten er utarbeidet innenfor rammene av Norsk Standard 3424 "Tilstandsanalyse for byggverk" og benytter standardens begrepsbruk. Følgende spesielle definisjoner er benyttet: - Tilstandsgradering: Utrykk for i hvilken tilstand et objekt befinner seg i forhold til et definert referansenivå. - Konsekvensgrad: Utrykk for alvoret av konsekvenser i forhold til et definert referansenivå. - Svikt: Negativt avvik fra det referansenivå som er lagt til grunn. - Karbonatisering: En liten bestanddel av lufta består av sure gasser. Denne del av lufta reagerer med betongen og danner karbonater i betongen, derav betegnelsen karbonatisering. Dette er en prosess som starter på overflaten og beveger seg innover i betongen over tid. Dersom denne prosessen når frem til armeringen i betongen, fører dette til at armeringen mister sin naturlige beskyttelse da karbonatisering fører til en betydelig lavere ph i betongen. Tilstanden angis ved tilstandsgrader: Tilstandsgrad 0: ingen symptomer Tilstandsgrad 1: svake symptomer Tilstandsgrad 2: middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: kraftige symptomer (omfatter også sammenbrudd og total funksjonssvikt). Konsekvensene angis ved konsekvensgrader: Konsekvensgrad 0: ingen konsekvenser Konsekvensgrad 1: små konsekvenser Konsekvensgrad 2: middels store konsekvenser Konsekvensgrad 3: store konsekvenser Vedlikeholdsintervaller: Det er oppgitt tre alternative intervaller; Kort, middels og lang. Hvilket alternativ man skal velge, avhenger av de aktuelle påkjenningene, dvs. hvor utsatt bygningen/bygningene er for klima og miljøpåkjenninger som for eksempel; regn, vind, sol, frost og forurensning. I den periodiske vedlikeholdsplanen er middels intervall lagt til grunn for vedlikeholdet. Vedlikeholdsrapportens formål er å gi boligselskapet et grunnlag for planlegging av vedlikehold og utbedringer. Østli Boligsameie består av 33 rekkehus med tilhørende garasjeanlegg og redskapsboder. Rekkehusene er bygget i 1981 Gnr.78 Bnr.177

4 TAK Tak på rekkehusene er tekket med shingelbelegg. Tak på tregarasje er tekket med icopalpapp, og tak over garasjeanlegg i betong er tekket med aluminiumsplater. 11 boligenheter har fått nytt takbelegg i De resterende leilighetene fikk nytt takbelegg i Det ble på befaring observert flere tak med mose på. Det gjelder spesielt de takene som ligger med fall i nordlig retning. Det ble også observert takrenner fulle av takshingelens bestrøing. Dette er små korn som løsner og ender oppi takrennene de første årene etter belegget blir lagt. Se referansebilde nr. 1, 2, 3, 4 og 5. På bakgrunn av disse observasjonene anbefaler jeg dere å rengjøre tak og takrenner. Dette bør gjøres allerede i høst for unngå unødvendige vedlikeholdsutgifter på sikt. Ved pipebeslag på leilighet 79 bør beslagskjøten utbedres se referansebilde nr. 6. Da hovedtakene ble skiftet ut ble ikke takbelegget på garasjene og bodene byttet ut. De fleste garasje og bodtakene bør vurderes byttet ut, innen Oppstår det lekkasjer i mellomtiden, anbefaler jeg dere å bytte de resterende takene samtidig. Unntak garasjeanlegget med aluminiumsplater På tak over redskapsbod/søppelbod ved fotballbanen ble det registrert en uheldig løsning ved overgangen takpapp-panelvegg. Her vil jeg anbefale dere å bytte ut ytterkledningen samtidig som man bytter ut takbelegget. Jeg anbefaler dere å legge et beslag på toppen av veggen og et beslag som går bak kledningen og utover takbelegget. Se referansebilde nr. 7 og 8. Dette anbefaler jeg dere å gjøre i inneværende år. Dere bør også ettergå og feste isbord på vindskiene. Se referansebilde nr. 12. Montering av beslag bør vurderes over vindskibord. Det vil si oppå isbordet. Se referansebilde nr. 13. Alternativt impregnert bord Jeg vil anbefale dere å befare takene jevnlig (2 ganger pr. år). Fortrinnsvis høst og vår. Vedlikeholdsintervall for takshingel(utskifting )er: Kort 20 år, middels 25 år og lang 30 år. Vedlikeholdsintervall for takpapp (utskifting) er: Kort- 15år, normal-25 år og lang-35 år. Vedlikeholdsintervall for profilerte takplater av aluminium (utskifting)er: Kort- 20 år, normal-30 år og lang-40 år.

5 Taktekking Konsekvensgrad X 2 Tilstandsgrad Hovedtak = X aluminiumsplater. Stort garasjeanlegg =. Gammelt shingelbelegg og papp = Svikt: Risiko: Det ble registrert enkelte mangler og sviktgrunnlag. Risikoen for ytterligere svikt er liten om bemerkede punkter blir utbedret. INNGANGSDØRER Inngangsdørene er behandlet på forskjellig måte. Noen av dørene er godt behandlet andre er mangelfullt behandlet. Ved behandling av inngangsdører rengjøres og slipes de lett med fint sandpapir. Deretter flekkes frigjort treverk med Nordsjø Vindusmaling fortynnet med % White Spirit. Ferdigstryking foretas med 1-2 strøk Nordsjø maling, ublandet. Både utside og innside behandles. Vedlikeholdsintervall for behandling av inngangsdører er: Kort -2 år, middels -4 år og lang -6 år. Inngangsdører Konsekvensgrad 0 1 X 2 3 Tilstandsgrad Svikt: Det ble registrert svikt i form av manglende behandling. Risiko: Risikoen for ytterligere svikt er liten, om inngangsdørene blir vedlikeholdt ved behov.

6 - 6 - VINDUER, BALKONGDØRER OG UTVENDIG PANEL/TREVERK Vinduer og balkongdører Enhetene er tidligere behandlet utvendig på samme tidspunkt som panel/treverk. Noen enheter har behov for ytterligere vedlikehold, da det ble registrert malingsavflassing og punkterte vinduer. Flatene rengjøres og slipes lett med fint sandpapir. Eventuelle felter med frigjort treverk flekkes med Nordsjø Vindusmaling, fortynnet med % White Spirit. Ferdigstryking foretas med 1-2 strøk Nordsjø Vindusmaling, ublandet. Det er særlig viktig å få malt underog overkanten på vinduene og dørene, da det er her fuktigheten legger seg på. Man skal også tenke på at utvendig og innvendig behandling må ses i sammenheng. Den innvendige behandlingen bør være tettere enn den utvendige. Ved gjentatte behandlinger, bør man derfor også påføre en innvendig behandling. På nåværende tidspunkt er dette ikke påkrevet. Vedlikeholdsintervall for behandling av balkongdører og vinduer er: Kort-2 år, middels-4 år og lang-6 år. Vinduer og balkongdører generelt Konsekvensgrad 0 1 X 2 3 Tilstandsgrad Svikt: Risiko: Det ble registrert svikt som enkelte mangelfulle behandlede enheter. Risikoen for ytterligere svikt er liten om enhetene blir vedlikeholdt etter behov. Panel/treverk Flatene er tidligere behandlet. Det finnes flater som bærer preg av for dårlig vedlikehold over tid. Det kan se ut som det vedlikeholdet som ble utført i den første tiden etter boligmassen ble bygget har vært mangelfullt. Som et resultat av dette er bordkledningen buet, sprukket opp og gått fra hverandre se referansebilde nr. 14, 15 og 16. Som en midlertidig løsning, på åpne sprekker som går rett inn i veggen, gjennom ytterkledningen kan man bruke akrylmasse å tette sprekkene, for så å male over igjen når akrylen er tørket. Min anbefaling for dere på sikt vil bli å bytte ut kledning, vinduer og etterisolere med 100mm isolasjon i rekkehusene deres. Det er av estetisk og energibesparende hensyn. Det er i dag anbefalt å bygge yttervegger som er tykkere. Når deres bebyggelse ble oppført var det vanlig å bygge yttervegger med 100mm tykk isolasjon. Vinduene dere har i dag har begynt å punktere. Det vil derfor være hensiktsmessig å bytte vinduer samtidig som man etterisolerer og bytter ut kledningen. Bakgrunn for å gjøre alt på en gang, er av økonomisk hensyn.

7 - 7 - Enkelte steder i forbindelse med garasjene går panel/treverk helt ned til bakken. Jeg anbefaler å øke denne avstanden ved å sette veggene på murte eller støpte sokler. Alle felter som skal beises må rengjøres for sopp, blomsterstøv og smuss. Løst støv kan børstes vekk med kost, mens sopp må påføres soppdreper. Mekanisk bearbeiding (f.eks. skrubbing, børsting eller skraping) kan være nødvendig. Behovet for behandling kan man lettest undersøke ved den såkalte "negleprøven": Man risser med neglen på panelet, på tvers av fiberretningen. Hvis treverket virker løst og man får trefibre og beis under neglen, har panelet stått ubeiset alt for lenge. I så fall må panelet stålbørstes (i fiberretningen) med en flattinnet stålbørste for å fjerne løse trefibre, før beising foretas. Vedlikeholdsintervall for behandling av panel/treverk er: Kort-4 år, middels-6 år og lang-8 år. Panel/treverk generelt Konsekvensgrad Tilstandsgrad X 2 3 Svikt: Det ble registrert svikt som panel som trekker fukt fra bakken og noen mangelfullt behandlede flater. Risiko: Risikoen for ytterligere svikt er tilstede om nevnte mangler ikke blir utbedret. UTVENDIG BETONG Betongkonstruksjonene på rekkehusene og stort garasjeanlegg består hovedsakelig av bærende dekker, veggskiver og støttemurer. Betongkonstruksjonene er i generelt god forfatning, men med enkelte små betong- og armeringsskader. Se referansebilde nr. 21og 22. Det ble registrert helling og sprekk i forstøtningsmur ved inngangsparti til fellesrom. Det kunne se ut som denne muren ikke inneholdt noe armeringsjern. Muren vil jeg anbefale dere å rive. Ny mur anbefales satt opp etter dagens byggemetode. Se referansebilde nr. 10 og 11.

8 - 8 - Utbedring og maling av betongkonstruksjonene, dvs. dekker og skiver, utføres etter følgende prosedyre: 1. Uthugging/borthugging av betong på steder med begynnende avskalling, avskallet betong, frilagt armering, rustflekker, løs og dårlig betong. All løs og dårlig betong hugges vekk. Korrodert armering frilegges. På steder med riss/sprekkdannelse p.g.a. begynnende korrosjon, hugges betongen vekk slik at korrodert armering frilegges. Løs påstøp/puss hugges vekk. 2. Rengjøring Frihugget betongoverflate rengjøres f.eks. ved sandblåsing, sandvasking, vannjet eller tilsvarende. Korrodert/frilagt armering rengjøres til en rengjøringsgrad tilnærmet lik Sa 2,5. Intakte malte betongflater rengjøres som beskrevet under utvendig panel/treverk. Sprekker og riss rengjøres for løs betong. Støv og småpartikler fjernes enten ved støvsuging eller trykkluft. 3. Påføring av armeringsbeskyttelse Rengjort armering påføres en sementbasert korrosjonsbeskyttelse. 4. Slemming/priming Uthugget betongoverflate primes med en elastisk slemmemørtel for å bedre reparasjonsmørtelens vedheft til betongen. Slemmemørtelen bør kostes godt inn i betongunderlaget. 5. Utfylling med reparasjonsmørtel Reparasjonsmørtelen legges vått i vått med slemmemørtelen, om nødvendig i flere lag. Sprekker og riss uten bevegelse tettes/fylles med reparasjonsmørtel. 6. Ny overflatebehandling Betongoverflaten gis en ny overflatebehandling. Overflatebehandlingen skal ha tilstrekkelig vedheft til underlaget og må være alkaliebestandig, UV-bestandig og fargeekte. Betongdekkenes overside behandles med en overflatebehandling som er vanntett, slitesterk, elastisk og med stor vedheft til underlaget, f.eks. polyuretanmaling. Denne overflatebehandlingen trekkes ca. 100 mm opp på betongskiver. Der det er bevegelige sprekker/riss i overgangen mellom betongskiver og betongdekke, legges en heftbryter over sprekken før overflatebehandlingen påføres. Betong gulvmaling fra Sika eller Rescon kan benyttes. Betongdekkenes underside og betongskiver, gis en overflatebehandling som er diffusjonsåpen m.h.t. vanndamp, diffusjonstett m.h.t. SO 2 og CO 2, vannavvisende og

9 rissoverbyggende At malingen er diffusjonsåpen m.h.t. vanndamp er viktig for å unngå avflassing. Overflatebehandlingen må i tillegg være slagregntett. Sika eller Rescon har akrylmaling som tilfredsstiller disse kravene. Vedlikeholdsintervall for malte betongoverflater: Kort-8 år, middels-12 år, lang-16 år Utvendig betong Konsekvensgrad 0 1 X 2 3 Tilstandsgrad Svikt: Det ble registrert svikt som noe betong/armeringsskader, samt noe malingsavflassing. Risiko: Risikoen for ytterligere svikt er liten om nevnte punkter over blir utbedret. Tabell Adresse Bygningsdel Karbon.dybde mm Overdekning mm Stort garasjeanlegg Underkant 15 Max:34 Middel garasjedekke Min: Stort garasjeanlegg Veggskive i garasje 17 Max: 47 Middel Min: Tabellen viser at karbonatiseringsdybden ikke har nådd til armeringsjernet. Det er dermed ingen fare for vesentlig nedsatt rustbeskyttelse av armeringsjernene i betongkonstruksjonen pga. karbonatisering. FASADER FORØVRIG Vegger i 1. etg. og porter på stort garasjeanlegg består av stålpanel. Flatene er av vedlikeholdsvennlig art. Forstøtningsmur ved dette garasjeanlegget heller utover. Det kan være fare for forverring av denne situasjonen. Jeg vil anbefale dere å følge nøye med på dette i fremtiden. Det kan være lurt å skaffe seg noen referansepunkter. Med det mener jeg å måle hvor stor avstand det er mellom garasjemur og støttemur, og hvor mye støttemuren heller utover i forhold til garasjemuren. Se referansebilde nr 17, 18 og 19.

10 FASADER FORØVRIG Konsekvensgrad X 2 3 Tilstandsgrad Svikt: Det ble registrert svikt som hellende forstøtningsmur.. Risiko: Risikoen for ytterligere svikt er til stede. EVENTUELT Jeg anbefaler at dere å påse at lekeapparater og lekearealer er i hht. nye forskrifter. Lekeareal og apparater bør få en nøye gjennomgang. Det kreves Veritas godkjenning for å kunne vurdere lekeareal og lekeapparater. Lovverket rundt dette er stort og komplisert. Derfor anbefaler jeg dere å gjøre dette med hjelp fra konsulent firma. Elektriske ledninger som ligger på bakken bør legges i rør. Se referansebilde nr. 9. På det store garasjeanlegget står det noen bæresøyler i stål. Disse stålsøylene vil jeg anbefale å rengjøre, rust slipes vekk før frigjort metall grunnes med 2 strøk Arcanol Mot Rust. Til ferdigstryking kan det benyttes for eksempel Vari. Se referansebilde nr. 20. Det er også lurt å være klar over at normal levetid på varmtvannsberederne er ca 25 år. Deres vil i år bli 23, hvis de ikke allerede har blitt byttet ut. Det vil også være lurt å montere inn waterguard der det ikke finnes i dag. Det er en magnetventil som stenger vanntilførselen til varmtvannsberederen. Men det vil være et tillegg på ca ,- kr.

11 OVERSIKT OVER DE VIKTIGSTE VEDLIKEHOLDSOPPGAVER I PRIORITERT REKKEFØLGE. 1. Utbedre div. bemerkninger under tak. 2. Elektriske ledninger legges i rør. 3. Utbedre forstøtningsmur ved inngangsparti til fellesrom. 4. Rengjøre ventilasjonsanlegg. 5. Behandle stålsøylene i det store garasjeanlegget. 6. Legge nytt takbelegg på resterende gamle tak med papp og shingeltak. 7. Utbedre div. betong/armeringsskader, samt behandle alle utvendige betongflater. 8. Bytte ut Varmtvannsberedere. 9. Bytte ut kledning, vinduer og etterisolere med 100mm isolasjon. Alle priser er inkl. mva Anbefalt utført: Punkt 1 og 2, utføres i 2004 Punkt 3, 4, 5, 6 og 7 utføres i 2005 Punkt 8 utføres i 2006 Punkt 9 utføres i 2008

12 SJEKKLISTE FOR UTFØRTE ARBEIDER 1. Utbedre div. bemerkninger under tak. Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Elektriske ledninger legges i rør. Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Utbedre forstøtningsmur ved inngangsparti til fellesrom. Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Rengjøre ventilasjonsanlegg. Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Behandle stålsøylene i det store garasjeanlegget. Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Legge nytt takbelegg på resterende papp og shingeltak. Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Utbedre div. betong/armeringsskader, samt behandle alle utvendige betongflater. Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris:...

13 Bytte ut Varmtvannsberedere. Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Bytte ut kledning, vinduer og etterisolere med 100mm isolasjon. Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris:...

14 NOTATER:

15 PERIODISK VEDLIKEHOLDSPLAN ØSTLI BOLIGSAMEIE - byggeår 1981 Bygningsdel Produkt Prisantydnin Utført/år Intervall/år g Tak Shingel og papp kr ,- 1998/ (ca. 3000m2) Tak Aluminiumsplater kr , (ca. 200m2) Ventilasjonskanaler Rengjøring kr ,-? 10 Utv. panel/treverk Oljedekkbeis kr ,- 1992/ (ca. 3700m2) Vinduer og balkongdører Vindusmaling kr ,- 1992/ inkl. inngangsdører Balkonggulv Polyuretan/epoxybelegg kr ,-? 7-9 (ca. 260m2) Utv. malt betong inkl. innv. i Akrylmaling kr ,-? 7-9 garasjeanlegget (ca. 1750m2) Vinduer og balkongdører 2 lag energiglass kr , Varmtvannsbeholdere Benkeberedere (33 stk.) kr , Veggbekledning på stort Stålplater kr ,-? 40 garasjeanlegg Garasjeporter Vippeporter i tre og stål kr ,-? 25 Elektrisk anlegg Vann og avløpsanlegg Sandvika, 27. september 2004 Inntaks og stigeledning Hovedfordelingsanlegg Underfordelingsanlegg Vann: Kobber Avløp: Plast kr , kr , Asker og Bærum Boligbyggelag AL TEKNISK AVDELING Thomas Wiik Ingeniør