VEDLIKEHOLDSRAPPORT FOR ØSTLI BOLIGSAMEIE

Transkript

1 VEDLIKEHOLDSRAPPORT FOR ØSTLI BOLIGSAMEIE UTARBEIDET AV ABBLs TEKNISKE AVDELING v/atle Haugen Befaring ble avholdt 29. oktober 1998 Til stede: Asker og Bærum Boligbyggelag A/L: Atle Haugen, ingeniør

2 - 2 - INNHOLDSFORTEGNELSE INNLEDNING... 3 TAK INNGANGSDØRER.4 UTVENDIG PANEL/TREVERK, VINDUER OG BALKONGDØRER...5 UTVENDIG BETONG...6 FASADER FORØVRIG...9 EVENT....9 OVERSIKT OVER DE VIKTIGSTE VEDLIKEHOLDSOPPGAVER I PRIORITERT REKKEFØLGE SJEKKLISTE FOR UTFØRTE ARBEIDER...11 NOTATER...13 PERIODISK VEDLIKEHOLDSPLAN...14 OVERSIKT BEISE- OG MALINGSARBEIDER (SKJEMA) OVERSIKTSKART REFERANSEBILDER Side

3 - 3 - INNLEDNING Denne vedlikeholdsrapporten er utarbeidet innenfor rammene av Norsk Standard 3424 "Tilstandsanalyse for byggverk" og benytter standardens begrepsbruk. Følgende spesielle definisjoner er benyttet: - Tilstandsgradering: Utrykk for i hvilken tilstand et objekt befinner seg i forhold til et definert referansenivå. - Konsekvensgrad: Utrykk for alvoret av konsekvenser i forhold til et definert referansenivå. - Svikt: Negativt avvik fra det referansenivå som er lagt til grunn. - Karbonatisering: En liten bestanddel av lufta består av sure gasser. Denne del av lufta reagerer med betongen og danner karbonater i betongen, derav betegnelsen karbonatisering. Dette er en prosess som starter på overflaten og beveger seg innover i betongen over tid. Dersom denne prosessen når frem til armeringen i betongen, fører dette til at armeringen mister sin naturlige beskyttelse da karbonatisering fører til en betydelig lavere ph i betongen. Tilstanden angis ved tilstandsgrader: Tilstandsgrad 0: ingen symptomer Tilstandsgrad 1: svake symptomer Tilstandsgrad 2: middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: kraftige symptomer (omfatter også sammenbrudd og total funksjonssvikt). Konsekvensene angis ved konsekvensgrader: Konsekvensgrad 0: ingen konsekvenser Konsekvensgrad 1: små konsekvenser Konsekvensgrad 2: middels store konsekvenser Konsekvensgrad 3: store konsekvenser Vedlikeholdsrapportens formål er å gi boligselskapet et grunnlag for planlegging av vedlikehold og utbedringer. TAK Rekkehusene er bygget i 1981 Tak på rekkehusene er tekket med shingelbelegg. Tak på tregarasje er tekket med icopalpapp, og tak over garasjeanlegg i betong er tekket med aluminiumsplater. 11 boligenheter har fått nytt takbelegg i Gammel tekkingen på rekkehusene og på lite garasjeanlegg er i generelt middels forfatning. Pappen begynner å bli noe mosegrodd og sprø, som følge av slitasje og elde, se referansebilde nr. 1. Det er tidligere registrert enkelte lekkasjer. Vi anbefaler å beslå islekter på små garasjeanlegg med islektebeslag, se referansebilde nr. 2.

4 - 4 - Takrenne på takoverbygg over inngangsdøren til fellesrommet mangler nedløpsrenne, se referansebilde nr. 3. Det ble også registrert et manglende endelokk på takrenne til bod nr. 57, og en nedløpsrør som er i ferd med å skli i fra hverandre, se referansebilde nr. 4 og 5. Nedre del av nedløpsrenne på stort garasjeanlegg er 2 steder ikke sammenkoblet med drensledningen, se referansebilde nr. 6. Skyldes dette tette drensledninger? Taktekking Konsekvensgrad 0 X 1 # 2 Tilstandsgrad Ny takshingel = X Stålplater stort garasjeanl. = # Gammelt shingelbelegg og papp = Svikt: Risiko: Det ble registrert enkelte mangler og sviktgrunnlag. Risikoen for ytterligere svikt er liten om bemerkede punkter blir utbedret. INNGANGSDØRER Generelt Inngangsdørene er behandlet på forskjellig måte. Enkelte enheter har behov for ytterligere vedlikehold, se referansebilde nr. 7. Inngangsdørene rengjøres og slipes lett med fint sandpapir. Deretter flekkes frigjort treverk med Nordsjø Vindusmaling fortynnet med % White Spirit. Ferdigstryking foretas med 1-2 strøk Nordsjø Vindusmaling, ublandet. Både utside og innside behandles. Neste behandling anbefales i Inngangsdører Konsekvensgrad 0 1 X 2 3 Tilstandsgrad Svikt: Det ble registrert svikt som manglende behandling på enkelte enheter. Risiko: Risikoen for ytterligere svikt er liten om inngangsdørene blir vedlikeholdt etter behov.

5 - 5 - UTVENDIG PANEL/TREVERK, VINDUER OG BALKONGDØRER Panel/treverk Flatene er tidligere behandlet med oljebeis. Noen av flatene ble behandlet i 1996, resterende panel/treverk har behov for ytterligere vedlikehold, se referansebilde nr. 8, 9, 10 og 11. Det finnes også flater som bærer preg av for dårlig vedlikehold over tid, se referansebilde nr. 12 og 13. Enkelte steder går panel/treverk helt ned til bakken, se referansebilde nr. 14, 15 og 16. Anbefaler å øke denne avstanden enten ved å senke terrenget, eller å plassere veggene på murte eller støpte sokkler. Noen av bordene på utvendig gjerde har løsnet, se referansebilde nr. 17. All panel/treverk som ikke ble behandlet i 1996 anbefales behandlet i 1999 med oljedekkbeis av anerkjent kvalitet, f. eks. Jotun eller Norsjø. Panel som ble behandlet i 1996, vil ha behov for ytterligere vedlikehold i 2001/2002. Alle felter som skal beises må rengjøres for sopp, blomsterstøv og smuss. Løst støv kan børstes vekk med kost, mens sopp må påføres soppdreper. Mekanisk bearbeiding (f.eks. skurbbing, børsting eller skraping) kan være nødvendig. Behovet for beising kan man lettest undersøke ved den såkalte "negleprøven": Man risser med neglen på panelet, på tvers av fiberretningen. Hvis treverket virker løst og man får trefibre og beis under neglen, har panelet stått ubeiset alt for lenge. I så fall må panelet stålbørstes med en flattinnet stålbørste for å fjerne løse trefibre, før beising foretas. Panel/treverk generelt Konsekvensgrad 0 1 X 2 3 Tilstandsgrad Svikt: Det ble registrert svikt som noen manglende bord på gjerde, panel som trekker fukt fra bakken og noen manglfult behandlede flater. Risiko: Risikoen for ytterligere svikt er stor om nevnte mangler ikke blir utbedret.

6 - 6 - Vinduer og balkongdører Enhetene er tidligere behandlet utvendig på samme tidspunkt som panel/treverk. Dvs. 1993/1994 og Noen enheter har stort behov for ytterligere vedlikehold, se referansebilde nr. 18 og 19. Ny behandling anbefales i 1999 på enheter som ikke ble behandlet i Resterende enheter behandles i 2001/2002 etter følgende fremgangsmåte: Flatene rengjøres og slipes lett med fint sandpapir. Eventuelle felter med frigjort treverk flekkes med Nordsjø Vindusmaling, fortynnet med % White Spirit. Ferdigstryking foretas med 1-2 strøk Nordsjø Vindusmaling, ublandet. Det er særlig viktig å få malt underog overkanten på vinduene og dørene, da det er her fuktigheten legger seg på. Man skal også tenke på at utvendig og innvendig behandling må ses i sammenheng. Den innvendige behandlingen bør være tettere enn den utvendige. Ved gjentatte behandlinger, bør man derfor også påføre en innvendig behandling. På nåværende tidspunkt er dette ikke påkrevet. Vinduer og balkongdører generelt Konsekvensgrad 0 1 X 2 3 Tilstandsgrad Svikt: Risiko: Det ble registrert svikt som enkelte mangelfult behandlede enheter. Risikoen for ytterligere svikt er liten om enhetene blir vedlikeholdt etter behov. UTVENDIG BETONG Betongkonstruksjonene på rekkehusene og stort garasjeanlegg består hovedsakelig av bærende dekker, veggskiver og støttemurer. Betongkonstruksjonene er i generelt god forfatning, men med enkelte små betong- og armeringsskader. Skadene er av vedlikeholdsmessig og estetisk art. Noe armering begynner å bli synlig på forkant/underkant av balkongdekkene og på forkant av enkelte veggskiver. Det er også registrert noen skader på stort garaseanlegg og støttemur, se referansebilde nr. 20, 21, 22, 23, 24 og 25. Dette skuldes mest sannsynlig at armeringsstengene stikker for langt ut mot forkantene, og har for liten overdekkning av betong mot ytterflatene. I underkant balkongdekke er ikke overdekkningsmålene blitt øket til tross for den dype dryppnesen. Støttemur i nedgang til fellesrom sprekker som følge av store belastninger, se referansebilde nr. 26

7 - 7 - Det ble befart ett balkongdekke, se referansebilde nr. 27. Dette flasser noe i overflaten. Utbedring og maling av betongkonstruksjonene, d.v.s. dekker og skiver, utføres etter følgende prosedyre: 1. Uthugging/borthugging av betong på steder med begynnende avskalling, avskallet betong, frilagt armering, rustflekker, løs og dårlig betong. All løs og dårlig betong hugges vekk. Korrodert armering frilegges. På steder med riss/sprekkdannelse p.g.a. begynnende korrosjon, hugges betongen vekk slik at korrodert armering frilegges. Løs påstøp/puss hugges vekk. 2. Rengjøring Frihugget betongoverflate rengjøres f.eks. ved sandblåsing, sandvasking, vannjet eller tilsvarende. Korrodert/frilagt armering rengjøres til en rengjøringsgrad tilnærmet lik Sa 2,5. Intakte malte betongflater rengjøres som beskrevet under utvendig panel/treverk. Sprekker og riss rengjøres for løs betong. Støv og småpartikler fjernes enten ved støvsuging eller trykkluft. 3. Påføring av armeringsbeskyttelse Rengjort armering påføres en sementbasert korrosjonsbeskyttelse. 4. Slemming/priming Uthugget betongoverflate primes med en elastisk slemmemørtel for å bedre reparasjonsmørtelens vedheft til betongen. Slemmemørtelen bør kostes godt inn i betongunderlaget. 5. Utfylling med reparasjonsmørtel Reparasjonsmørtelen legges vått i vått med slemmemørtelen, om nødvendig i flere lag. Sprekker og riss uten bevegelse tettes/fylles med reparasjonsmørtel. 6. Ny overflatebehandling Betongoverflaten gis en ny overflatebehandling. Overflatebehandlingen skal ha tilstrekkelig vedheft til underlaget og må være alkaliebestandig, UV-bestandig og fargeekte. Betongdekkenes overside behandles med en overflatebehandling som er vanntett, slitesterk, elastisk og med stor vedheft til underlaget, f.eks. polyuretanmaling. Denne overflatebehandlingen trekkes ca. 100 mm opp på betongskiver. Der det er bevegelige sprekker/riss i overgangen mellom betongskiver og betongdekke, legges en heftbryter

8 - 8 - over sprekken før overblatebehandlingen påføres. Betong gulvmaling fra Sika eller Rescon kan benyttes. Betongdekkenes underside og betongskiver, gis en overflatebehandling som er diffusjonsåpen m.h.t. vanndamp, diffusjonstett m.h.t. SO 2 og CO 2, vannavvisende og rissoverbyggende. At malingen er diffusjonsåpen m.h.t. vanndamp er viktig for å unngå avflassing. Overflatebehandlingen må i tillegg være slagregntett. Sika eller Rescon har akrylmaling som tilfredsstiller disse kravene. Ovennevnte arbeider anbefales utført snarest mulig eller senest i 2000 Konsekvensgrad Tilstandsgrad X 2 3 Svikt: Det ble registrert svikt som noe betong/armeringsskader, samt noe malingsavflassing. Risiko: Risikoen for ytterligere svikt er middels selv om nevnte punkter blir utbedret. Tabell Adresse Bygningsdel Karbon.dybde mm Overdekning mm Endeseksjon Underkant 4 Max: 45 Middel garasjedekke Min: Endeseksjon Veggskive i garasje 15 Max: 32 Middel Min: Østliveien 31 Underkant 15 Max: 41 Middel balkongdekke Min: Østliveien 31 Veggskive 10 Max: 44 Middel Min: Tabellen viser at karbonatiseringsdybden ikke har nådd til armeringsjernet. Det er dermed ingen fare for vesentlig nedsatt rustbeskyttelse av armeringsjernene i betongkonstruksjonen pga. karbonatisering.

9 - 9 - FASADER FORØVERIG Vegger i 1. etg. -og porter på stort garasjeanlegg består av stålpanel. Flatene er av vedlikeholdsvennlig art. Det er registrert bulk på stolpe til port i u. etg., se referansebilde nr 6. Konsekvensgrad Tilstandsgrad X 2 3 Svikt: Risiko: Det ble registrert svikt som bulk i sidestolpe til port i u. etg. Risikoen for ytterligere svikt er liten om evnt. skader blir utbedret. EVENT. Etter Kulstadviks uttalelse er det avrenningsproblemer fra utvendig trapp, se referansebilde nr. 28. Vi anbefaler derfor å legge ned en drenskum foran øverste trappetrinn, og lede vannet ut gjennom sidevangen. Lekeapparater er ikke i hht. nye forskrifter, se referansebilde nr. 29. Selvbygget skur er ikke estetisk sett pent, se referansebilde nr. 30. Dette kan i det minste vedlikeholdes. Etter ønske fra Kulstadvik ble fellesrom befart med tanke på vannlekkasje som var oppdaget kvelden før. I tillegg til vanndam på gulv var nedre del av bakenforliggende mur i naturstein våt ( ingen andre flater ble påvist våte). Det er grunn til å tro at vannlekkasjen kommer av dreneringsproblemer, fordi lekkasjen oppsto etter en langvarig nedbørsperiode og ellers ikke er konstant. Viser det seg at problemet er gjenomgående, anbefaler vi å se nærmere på saken.

10 OVERSIKT OVER DE VIKTIGSTE VEDLIKEHOLDSOPPGAVER I PRIORITERT REKKEFØLGE. 1. Utbedre div. lekeapparater i hht. nye forskrifter. 2. Behandle panel/treverk, vinduer og balkongdører, samt inngangsdører som ikke ble behandlet i Ca. pris utført av firma, kr ,- inkl. mva. 3. Utbedre div. bemerkninger under tak. 4. Utbedre bulket sidevange på garasjeport, samt utbedre avrenningsproblemer fra utv. trapp. 5. Utbedre div. betong/armeringsskader, samt behandle alle utvendige betongflater. Ca. pris utført av firma, kr ,- inkl. mva. 6. Behandle resterende panel/treverk, vinduer og balkongdører, samt inngangsdører. Ca. pris utført av firma, kr ,- inkl. mva. 7. Legge nytt takbelegg på resterende papp og shingeltak. Ca. pris utført av firma, kr ,- inkl. mva. Punkt 1, 2, 3 og 4 utføres i 1999 Punkt 5 utføres i 2000 Punkt 6 utføres i 2001 Punkt 7 utføres i 2002

11 SJEKKLISTE FOR UTFØRTE ARBEIDER 1. Utbedre div. lekeapparater i hht. nye forskrifter. Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Behandle panel/treverk, vinduer og balkongdører, samt inngangsdører som ikke ble behandlet i Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Utbedre div. bemerkninger under tak. Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Utbedre bulket sidevange på garasjeport, samt utbedre avrenningsproblemer fra utv. trapp. Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Utbedre div. betong/armeringsskader, samt behandle alle utvendige betongflater. Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris:...

12 Behandle resterende panel/treverk, vinduer og balkongdører, samt inngangsdører. Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Legge nytt takbelegg på resterende papp og shingeltak. Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris:...

13 NOTATER:

14 PERIODISK VEDLIKEHOLDSPLAN ØSTLI BOLIGSAMEIE - byggeår 1981 Bygningsdel Produkt Prisantydning Utført/år Intervall/å r Tak Shingel og papp kr ,- 1998/ (ca. 3000m2) Tak Aluminiumsplater kr , (ca. 200m2) Ventilasjonskanaler Rengjøring kr , Utv. panel/treverk Oljedekkbeis kr ,- 1992/ (ca. 3700m2) Vinduer og balkongdører Vindusmaling kr ,- 1992/ inkl. inngangsdører Balkonggulv Polyuretan/epoxybelegg kr ,-? 7-9 (ca. 260m2) Utv. malt betong inkl. innv. i Akrylmaling kr ,-? 7-9 garasjeanlegget (ca. 1750m2) Vinduer og balkongdører 2 lag energiglass kr , Varmtvannsbeholdere Benkeberedere kr , Veggbekledning på stort Stålplater kr , garasjeanlegg Garasjeporter Vippeporter i tre og stål kr , Elektrisk anlegg Vann og avløpsanlegg Sandvika, 1. mars 1999 Inntaks og stigeledning Hovedfordelingsanlegg Underfordelingsanlegg Vann: Kobber Avløp: Plast kr , kr , Asker og Bærum Boligbyggelag AL TEKNISK AVDELING Atle Haugen ingeniør