Sammendrag Planområdet ligger ved rundkjøringen mellom Dvergsnesveien og Kystveien, like ved Dvergsnes skole.

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok Saksbehandler Gisela Urte Nilsen Saksgang Møtedato By- og miljøutvalget Dvergsnesveien 180 m.fl. - detaljregulering - offentlig ettersyn Sammendrag Planområdet ligger ved rundkjøringen mellom Dvergsnesveien og Kystveien, like ved Dvergsnes skole. Planen legger til rette for ny butikk. Den regulerer formålene blandet formål forretning/kontor samt arealer til samferdsel (gang-/sykkelvei, felles vei, offentlig vei og annen veigrunn) og vegetasjonsskjerm. Veisystemet endres ikke i forhold til gjeldende regulering. Totalutnyttelsen for eksisterende bygg beholdes slik det er regulert per i dag med 1700 m 2 BRA. Forretningsarealet for det eksisterende bygget økes fra 1100 m 2 BRA forretning til maks m 2 forretning for å tilrettelegge for mindre utvidelser av dagens forretningsareal. Det nye bygget ønskes regulert med 1100 m 2 totalt bruksareal, derav maks. 550 m 2 forretningsareal. Planforslaget beholder høydene som er regulert i gjeldende plan. Angitt gesimshøyde rommer næringsbygg i 2 etasjer. Forretninger skal lokaliseres i første etasje mot gate, mens andre etasje er forbeholdt kontorformål. Etableringen av ytterlige butikker på Dvergsnes støtter ikke opp under kommuneplanens senterstruktur. Kommuneplanen åpner dog for at «mindre virksomheter som kan øke servicenivået i tilknytning til boligområdene tillates.» (s. 57) På samme eiendom har det tidligere blitt fremmet forslag om å omregulere arealet til forretning med formål vaskehall og bensinpumpe, samt frisør, café, blomsterbutikk, apotek, legekontor. Den gangen anbefalte plan- og bygningsetaten ikke omregulering fordi man ikke ønsket arealdisponeringer som svekker Rona som bydelssenter. Det har vært en forutsetning for igangsetting av planprosessen at det skulle tilrettelegges for en dagligvarebutikk som kan øke servicenivået for beboere og ansatte på Dvergsnes i tråd med ovennevnte retningslinje i kommuneplanen. Nærbutikker er funksjoner i daglig bruk som har transportgevinster dersom de legger der folk bor. Administrasjonen har under planprosessen vært opptatt av at planforslaget ikke skal romme funksjoner som kan svekke Rona som bydelssenter. Avgjørende forskjell er om en tilrettelegger for nærbutikk for befolkningen i omkringliggende boligstrøk og arbeidsplasser eller for forretning som krever eller legger til rette for bruk fra et større omland med høy bilfrekvens. Administrasjonen anbefaler derfor at det tas inn en bestemmelse som begrenser arealformålet til «forretning for dagligvarer». Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener videre at planen ikke bør legge opp til betydelig mindre utnyttelse enn det som er hjemlet i gjeldende plan når det gjelder felt BKB2. Gjeldende plan rommer 1900 m 2 BRA, mens forslagstiller ønsker maks m 2 BRA, derav

2 550 m 2 forretningsareal. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at dette gir for lite fleksibilitet og vanskeliggjør etableringen av en dagligvarebutikk siden disse krever en viss størrelse. En forutsetning for å anbefale økt utnyttelse er at bestemmelser som begrenser handelen til dagligvare samtidig vedtas. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener videre at byggegrensen må utvides slik at den kan romme en dagligvarebutikk med 1000 m 2 grunnflate. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at byggegrensen bør legges i grense mot eiendom 96/682 slik at bebyggelsen tar opp terrengspranget mot nabotomten. Planområdet ligger ved inngangsporten til boligområdene på Dvergsnes og i overgangen mellom industri og boligområde, noe som krever en arkitektonisk tilnærming til prosjektet som løfter området. Planforslaget legger til rette for en oppstramming av tomta ved at bygget plasseres slik at det definerer gateløpet. Asfaltpreget i området reduseres ved at det tilføres grøntarealer langs med gang-/sykkelveien og på parkeringsplassen samt at bygningene skal ha grønne tak. Forslagstiller har jobbet godt med planen når det gjelder estetikk ved å sikre krav om arkitektonisk utforming. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler at planen legges ut til offentlig ettersyn når endringene som beskrevet over er gjennomført. Forslag til vedtak 1. By- og miljøutvalget legger detaljregulering for Dvergsnesveien 180 m.fl., sist datert , med bestemmelser sist datert , ut til offentlig ettersyn. 2. Før planen legges ut til offentlig ettersyn må plankartet endres slik at: a. Byggegrensen for BKB2 utvides mot eiendomsgrensen i vest og mot nord slik at den rommer et bygg med 1000 m 2 BYA. 3. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må bestemmelsene endres slik at: a. Det presiseres «forretning for dagligvarer» i bestemmelsene. b. Maksimal utnyttelse for BKB2 økes til 2000 m 2 BRA, derav 1000 m 2 BRA forretningsareal. Venke Moe Plan- og bygningssjef Gisela Nilsen Saksbehandler Lovpålagte vedlegg 1. Plankart, sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Bakgrunnsstoff 1. Illustrasjonsplan, sist datert D-perspektiver 3. Snitt 4. Trafikknotat, sist datert Mobilitetsplan, sist datert Sulfidundersøkelser, datert Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse 8. Tilbakemelding fra elevråd ved Dvergsnes skole 2

3 BAKGRUNN FOR SAKEN På vegne av Kysten Eiendom AS fremmer Atelier T. Olsen, Siv.ing. A. Reinertsen og Pro Nova AS forslag om detaljregulering. Kysten Eiendom AS eier tomt 96/526 der det er etablert dagligvarebutikk. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for oppføring av et nytt bygg for forretning og kontor på nabotomt 96/710. Dagens situasjon Planområdet ligger ved rundkjøringen mellom Dvergsnesveien og Kystveien, like ved Dvergsnes skole. Planområdet omfatter hovedsakelig tomtene 96/526 og 96/710, som begge eies av Kysten Eiendom AS. Det grenser til Korsvikfjorden næringsområdet og ligger ved inngangsporten til Dvergsnes boligområdet. På tomt 96/526 ligger det en eksisterende matbutikk. Den ubebygde tomten 96/710 brukes per i dag som parkeringsplass til matbutikken. Mot vest grenser planområdet til annen næringsbebyggelse. Nordøst for planområdet ligger Dvergsnes skole. Sør og sørøst for planområdet ligger boligbebyggelse og et naturvernområde. Området er preget av utflytende asfaltflater og store parkeringsarealer. 3

4 Planens innhold Planen legger til rette for formålene blandet formål forretning/kontor samt arealer til samferdsel (gang-/sykkelvei, felles vei, offentlig vei og annen veigrunn) og vegetasjonsskjerm. Veisystemet endres ikke i forhold til gjeldende regulering. Det eksisterende bygget innenfor BKB1 er etablert med 1440 m 2 BRA, alt som forretningsareal. Totalutnyttelsen for BKB1 beholdes slik det er regulert per i dag med 1700 m 2 BRA. Forretningsarealet for det eksisterende bygget økes fra 1100 m 2 BRA forretning til maks m 2 forretning for å tilrettelegge for mindre utvidelser av dagens forretningsareal. Det nye bygget ønskes regulert med 1100 m 2 totalt bruksareal, derav maks. 550 m 2 forretningsareal. Planforslaget beholder høydene som er regulert i gjeldende plan. Angitt gesimshøyde (8,5 m over bakkeplan) rommer næringsbygg i 2 etasjer. Forretninger skal lokaliseres i første etasje mot gate, mens andre etasje er forbeholdt kontorformål. Når det gjelder parkering, så legger planen til rette for et høyere antall sykkelparkeringsplasser enn minstekravet i kommuneplanen. Det reguleres maks. 3 bilparkeringsplasser per 100 m 2 forretningsareal og 1 bilparkeringsplass per 100 m 2 kontorareal. Det reguleres minst 1 overdekket sykkelparkeringsplass per 100 m 2 forretningsareal og minst 2 overdekkete eller innendørs sykkelparkeringsplasser per 100 m 2 kontor. Bilparkering er tenkt anlagt på bakkeplan. Det planlagte nybygget er plassert slik at det skjuler muren mot nabotomten i vest og at det strammer opp tomten ved å definere gateløpet. Planen legger til rette for et estetisk løft i området ved å kreve grønne tak, stille krav til utformingen av fasaden og inngangen og ved å kreve beplanta rabatter på parkeringsplassen samt vegetasjonsskjerm mot gang- /sykkelveien. For mer detaljert beskrivelse av planens konsept og innhold, se planbeskrivelsen. 4

5 Det planlagte nybygget sett fra nordøst Sett fra øst 5

6 Situasjonsplan PLANPROSESSEN Gjeldende planer Regionalplan for Kristiansandsregionen I regionalplanen er det vedtatt en senterstruktur der det utenfor sentre definert i denne plan ikke tillates etablert eller utvidet handelsvirksomhet med et samlet bruksareal på mer enn 3000 m 2. Rona senter er definert som bydelssenter på østsiden av byen. Søm er nærmeste lokalsenter. «Hensikten med planbestemmelsen er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlig transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslippene.» 6

7 Det legges opp til å styrke eksisterende sentre ved at handel, service og tjenester lokaliseres der fremfor å etablere nye. For å redusere avhengighet av biltransport, så skal arbeidsplasser, handelsvirksomhet og offentlig service samles i et begrenset antall sentre og ikke spres vilkårlig i regionen. «Det er for øvrig viktig at besøksintensive virksomheter som kontor og handel ikke presses ut til perifere bilbaserte næringsområder, men lokaliseres i kommunesentre og der hvor man kan tilby god tilgjengelighet med kollektivtransport. I så måte påhviler det Kristiansand kommune et særlig ansvar for aktivt å tilrettelegge for slike virksomheter i Kvadraturen og langs fellesstrekningen for bussmetro.» Kommuneplan Kommuneplanen viderefører regionalplanens senterstruktur. I henhold til pkt i kommuneplanen (Senterstruktur), så skal «ny handel ( ) legges til eksisterende senterområder eller forretningsområdet i Sørlandsparken.» Etableringen av ytterlige butikker på Dvergsnes støtter ikke opp under kommuneplanens senterstruktur. Kommuneplanen åpner dog for at «mindre virksomheter som kan øke servicenivået i tilknytning til boligområdene tillates.» (s. 57) Det har vært en forutsetning for igangsetting av planprosessen at det skulle tilrettelegges for en dagligvarebutikk som kan øke servicenivået for beboere og ansatte på Dvergsnes i tråd med ovennevnte retningslinje. Nærbutikker er funksjoner i daglig bruk som har transportgevinster dersom de legger der folk bor. Administrasjonen har under planprosessen vært opptatt av at planforslaget ikke skal romme funksjoner som kan svekke Rona som bydelssenter. Avgjørende forskjell er om en tilrettelegger for nærbutikk for befolkningen i omkringliggende boligstrøk og arbeidsplasser eller for forretning som krever eller legger til rette for bruk fra et større omland med høy bilfrekvens. Administrasjonen anbefaler derfor at det tas inn en bestemmelse som begrenser arealformålet til «forretning for dagligvarer». Se planbeskrivelsen for vurdering av planforslaget opp mot kommunens 3 satsningsområder (byen som drivkraft, byen det er godt å leve i og klimabyen). Planområdet ligger hovedsakelig innenfor formålet Bebyggelse og anlegg. Fellesveien mot nordvest ligger innenfor formålet næring. Bortsett fra begrensing til formål forretning for dagligvarer er planforslaget i hovedsak i tråd med kommuneplanen. Planforslaget krever flere sykkelparkeringsplasser enn minstekravet i kommuneplanen. Reguleringsplan for Dvergsnes felt B Tilknytning til Fv3, Dvergsnesveien I gjeldende reguleringsplan er området regulert til kombinert formål: Dagligvareforretning, kontor, lettindustri. Det er krav om bebyggelsesplan som blant annet skal fastsette fordeling mellom underformålene. Det er tillatt maks m 2 forretningsareal. Ny reguleringsplan vil gjelde foran deler av denne planen. Bebyggelsesplan I gjeldende bebyggelsesplan er B1 regulert til kombinert formål forretning/kontor. B2 er regulert til kombinert formål kontor/lett industri. Maksimal utnyttelse for B1 er 1700 m 2 BRA, derav maks m 2 areal til dagligvareforretning. Maksimal utnyttelse for B2 er 1900 m 2 BRA. Ny reguleringsplan vil gjelde foran hele denne bebyggelsesplanen. Administrasjonen mener at planen ikke bør legge opp til betydelig mindre utnyttelse enn det som er hjemlet i gjeldende plan. Byggegrensene bør ikke være for stramme og formålet dagligvareforretning bør beholdes, se også vurderingen over. 7

8 Tidligere saksgang På samme eiendom har det tidligere blitt fremmet forslag om å omregulere arealet til forretning med formål vaskehall og bensinpumpe, samt frisør, café, blomsterbutikk, apotek, legekontor. Den gangen anbefalte plan- og bygningsetaten ikke omregulering fordi man ikke ønsket arealdisponeringer som svekker Rona som bydelssenter. Utgangspunkt for nytt planarbeid var etablering av en matbutikk. På bakgrunn av sakens historikk ønsket samarbeidsgruppa ved oppstart av planarbeidet at det avklares som en prinsippsak i By- og miljøutvalget om en åpning for mer forretningsareal på tomta er ønskelig. Siden ingen av merknadene til oppstartsvarselet så en økning av forretningsarealet som problematisk, ble det besluttet å følge ordinær saksgang for detaljreguleringer. Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet med frist Det kom inn 5 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Offentlige myndigheter hadde få innspill til planforslaget. Statens vegvesen er mest opptatt av trafikkforhold og trafikksikkerhet. Merknadene er innarbeidet i planforslaget. Medvirkning Utbygger har hatt kontakt med Dvergsnes skole, elevrådet, og bedt om innspill til planarbeidet. Tilbakemeldingen handler hovedsakelig om kjøpepress blant elevene, at elevene ønsker en billig butikk samt at trafikksituasjonen rundt skolen blir farligere med økt trafikk i forbindelse med ny butikk. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa for bydel øst Samarbeidsgruppa hadde merknader i forhold til type forretning som ønskes regulert og forholdet til Rona som bydelssenter, til trafikksikkerhet i forbindelse med planlagt varelevering, til ambisjoner for å tilrettelegge for handel uten bil samt til estetikk og grøntarealer. Merknader fra samarbeidsgruppa er delvis innarbeidet i planforslaget. Utbygger har ikke ønsket å begrense formålet forretning til forretning for dagligvarer. 8

9 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Planområdet ligger ved inngangsporten til boligområdene på Dvergsnes og i overgangen mellom industri og boligområde, noe som krever en arkitektonisk tilnærming til prosjektet som løfter området. Planforslaget legger til rette for en oppstramming av tomta ved at bygget plasseres slik at det definerer gateløpet. Asfaltpreget i området reduseres ved at det tilføres grøntarealer langs med gang-/sykkelveien og på parkeringsplassen samt at bygningene skal ha grønne tak. Forslagstiller har jobbet godt med planen når det gjelder estetikk ved å sikre krav om arkitektonisk utforming. Formål og utnyttelse Forutsetning for å starte en planprosess på eiendommen har vært at det skulle tilrettelegges for etablering av en matbutikk. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er negativ til å åpne for annen type forretning enn dagligvarer siden dette kan svekke Rona som bydelssenter og øke biltrafikken i området, jfr. vurderingen over i forhold til kommuneplanen og regionalplanen for Kristiansandregionen. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener videre at planen ikke bør legge opp til betydelig mindre utnyttelse enn det som er hjemlet i gjeldende plan når det gjelder felt BKB2. Gjeldende plan rommer 1900 m 2 BRA, mens forslagstiller ønsker maks m 2 BRA, derav 550 m 2 forretningsareal. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at dette gir for lite fleksibilitet og vanskeliggjør etableringen av en dagligvarebutikk siden disse krever en viss størrelse. En forutsetning for å anbefale økt utnyttelse er at bestemmelser som begrenser handelen til dagligvare samtidig vedtas. Byggegrensene er innsnevret i planforslaget i forhold til gjeldende plan når det gjelder BKB2. Slik den er tegnet nå, er byggegrensen smal og gir lite fleksibilitet. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at byggegrensen må utvides mot nord i retning BKB1 slik at den kan romme en dagligvarebutikk med 1000 m 2 grunnflate. Byggegrensen må også utvides mot tomtegrensen i vest for å kunne romme avfallsrom og overdekket sykkelparkering. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at byggegrensen bør legges i grense mot eiendom 96/682 slik at bebyggelsen tar opp terrengspranget mot nabotomten. Dermed unngår man at det oppstår en smal og utrivelig gang på baksiden av bebyggelsen. Dette vil også øke tilgjengelig areal til forretning samt øke bebyggelsens mulige bredde. Når det gjelder BKB1, så er Plan-, bygg- og oppmålingsetaten enig med forslagstiller om at gjeldende utnyttelse (1700 m 2 BRA) beholdes og at andel forretningsandel økes til 1550 m 2 BRA for å kunne romme mindre utvidelser av den eksisterende butikken. Byggegrensen er beholdt tilnærmet lik gjeldende byggegrense for BKB1. Før planen legges ut til offentlig ettersyn må det presiseres «forretning for dagligvarer» i bestemmelsene, maksimal utnyttelse for BKB2 må økes til 2000 m 2 BRA, derav 1000 m 2 forretningsareal, og byggegrensen for BKB2 må utvides slik at den rommer et bygg med den regulerte utnyttelsen (1000 m 2 BYA). Kulturminner Det er ingen registreringer i planområdet. Barn og unges interesser Barn og unges interesser berøres hovedsakelig når det gjelder trafikksikkerhet. Tidligere innsendt planforslag la opp til uheldige trafikkløsninger som berørte skoleveien av de minste barna på Dvergsnes skole. Etter tilbakemelding fra administrasjonen er planforslaget omarbeidet. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at trafikksikkerheten er nå godt ivaretatt. 9

10 Det henvises for øvrig til planbeskrivelsen. Universell utforming Universell utforming ivaretas gjennom krav i Byggteknisk forskrift til publikums-/arbeidsbygg. Risiko- og sårbarhetsanalyse ROS-sjekkliste og risiko- og sårbarhetsanalyse ligger som eget vedlegg i saken. Sjekklisten påpeker forhold knyttet til radon i grunnen, mulig sulfidholdig berggrunn og mulig forurensning fra eksisterende drivstoffpumper. Det er gjort grunnundersøkelser vedrørende sulfidholdige masser i byggegrunnen. Undersøkelsen konkluderer med at det ikke er behov for tiltak i henhold til sulfid. For øvrige forhold henvises det til planbeskrivelsen. Matjord Planforslaget omfatter ikke omdisponering av matjord. Naturmangfoldloven 8-12 Området er helt utbygd og til store deler asfaltert. Kommunens kartdatabase viser ingen lokaliteter på naturmangfold. Forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 anses å være ivaretatt. Økonomiske konsekvenser for kommunen Utbyggingen er i privat regi, og det reguleres ingen offentlige arealer i planen bortsett fra eksisterende gang-/sykkelvei, annen veigrunn og avkjørsel. Prosjektet medfører ingen investerings-/driftsutgifter for kommunen. Senterstruktur Se vurdering under avsnitt «Kommuneplan» over. Parkering Forutsetning for planarbeidet var at det skulle tilrettelegges for miljøvennlige handelsreiser. Forslagstiller har utarbeidet en mobilitetsplan i forbindelse med planforslaget. Siden planforslaget har begrenset omfang, så har diskusjonen hovedsakelig fokusert på parkeringsdekningen. Planen er i tråd med kommuneplanen når det gjelder bilparkering, men legger seg på minstekravet (maks. 3 bilparkeringsplasser per 100m 2 forretningsareal). I forhold til dagens situasjon blir dermed antall bilparkeringsplasser per 100m 2 forretningsareal redusert. Når det gjelder sykkelparkeringsplasser, så har planen strengere krav enn minstekravet i kommuneplanen: Det kreves 1 sykkelplass per 100m 2 forretningsareal (i stedet for min. 0,5 plasser per 100m 2 ). Plassene skal være overdekket og plassert nær inngangen (ikke krav i kommuneplanen). For kontorareal kreves det 2 overdekkete sykkelparkeringsplasser per 100m 2 kontorareal (krav i kommuneplanen er minst 1,5 overdekkete sykkelplasser per 100m 2 kontorareal). Det er positivt at planforslaget har høyere ambisjoner enn kommuneplanen når det gjelder sykkelparkeringen og at man begrenser bilparkeringen. Forretningsarealet skal være et nærtilbud til omliggende boliger og arbeidsplasser og egner seg derfor spesielt for handelsreiser uten bil. Arkitektonisk utforming I løpet av prosessen har det vært fokus på estetikk og utforming av bebyggelsen. Planen sikrer at fasader skal brytes opp for å skape variasjon i uttrykk og at det velges varige materialer. Det skal legges vindusfelt i første etasjen mot gang-/sykkelveien i syd og øst og mot nord siden det er de mest eksponerte fasadene, og det er viktig at de ikke oppleves som 10

11 lukket. Utformingen av disse fasadene påvirker opplevelsen av området, spesielt når man går eller sykler forbi eller til området. Inngangen på den nye bebyggelsen i felt BKB2 skal henvende seg både mot parkeringsplassen og mot gang-/sykkelveien slik at de som kommer gående eller syklende har en likeverdig opplevelse som de som kommer med bil. Dessuten sikrer bestemmelsen at fasaden åpner seg mot gang-/sykkelveien slik at den ikke oppleves som lukket sett fra Dvergsnesveien. Området er i dag preget av store asfaltflater. Det er positivt at planen tilføyer noe grøntareal som kan gi området et løft. Det skal etableres en 3 meter bred vegetasjonsskjerm mot gang- /sykkelveien som beplantes med busker og trerekker. Det er krav om at parkeringsplassen deles opp med beplanta rabatter. Det er krav til sedumtak som ivaretar fordrøyning av regnvann. Kriminalitetsforebygging Med tanke på kriminalitetsforebygging, så er det positivt at planen kan bidra til mer liv i området i butikkenes åpningstid. Det bemerkes at det på baksiden av bygget på BKB2 mot vest vil oppstå en lang, smal gang mellom en ca. 3m høy mur og det nye bygget. Dette kan være et potensielt utrivelig sted med dårlig sosial kontroll. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at byggegrensen skal utvides mot vest slik at bebyggelsen kan legges i eiendomsgrensen. Overvannshåndtering og blågrønne løsninger I dagens situasjon består så godt som hele planområdet av harde flater med avrenning til lukket overvannssystem. Forslagstiller har ikke levert kart over alternative flomveier for området. Administrasjonen har funnet at dette kan løses i teknisk plan siden bebyggelsen rundt ligger høyere enn planområdet. Siden nedbørsmengdene øker, så er det positivt at også planforslag i allerede utbygde områder bidrar med blågrønne løsninger til å holde overvann tilbake og å redusere styrtbelastning på overvannsnettet. Denne planen bidrar til noe gunstigere avrenningsforhold for overvann ved å kreve sedumtak på bebyggelse i felt BKB2, ved å kreve min. 10% permeable flater på tomta samt med krav til etablering av 3m bred vegetasjonsskjerm med tre- og buskbeplantning. For følgende tema vises det til planbeskrivelsen i sin helhet: - Folkehelse - Støy - Forurensning og lukt Oppsummering Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at det er positivt at det legges til rette for bedre servicenivå i en voksende bydel som Dvergsnes hvor det er mange boliger og arbeidsplasser i nærheten av planområdet. Det er positivt at planforslaget har ambisjoner når det gjelder estetikk og tilrettelegging for miljøvennlige handelsreiser. Planforslaget svarer ikke godt nok på det som var forutsetningen for å starte planarbeidet etablering av en dagligvareforretning. Når type forretning ikke er avklart er det uklart om planforslaget utfordrer Rona som bydelssenter og om det kan skape økt biltrafikk til området. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at dagligvareforretning må presiseres i bestemmelsene og planbeskrivelsen og at regulert utnyttelse og byggegrense for BKB2 skal kunne romme en matbutikk. Før planen legges ut til offentlig ettersyn må bestemmelsene endres slik at: - Det presiseres «forretning for dagligvarer» i bestemmelsene. 11

12 - Maksimal utnyttelse for BKB2 økes til 2000m 2 BRA, derav 1000m 2 forretningsareal. Før planen legges ut til offentlig ettersyn må plankartet endres slik at: - Byggegrensen for BKB2 utvides mot eiendomsgrensen i vest og mot nord slik at den rommer et bygg med 1000m 2 BYA. Gisela Nilsen,