Saksbehandler: Ingvill Granodd Arkiv: GNR 1/14 Arkivsaksnr.: 16/306. Hovedutvalg teknisk og miljø

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Ingvill Granodd Arkiv: GNR 1/14 Arkivsaksnr.: 16/306 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk og miljø /14 - PORSHOLMEN, VEDØY - NYBYGG SJØHUS/LAGER - PROSJEKT 5 Rådmannens forslag til vedtak: Søknaden avslås i medhold av plan- og bygningsloven 12-1, 3. ledd.

2 SAKSFRAMSTILLING Bakgrunn og begrunnelse for politisk behandling Byggetrinn 1 på Porsholmen har vært til politisk behandling i HTS i 2015, og utvalget omgjorde administrasjonens avslag. Teknisk sjef mener at utviklingen i saken og søknaden om byggetrinn 2 innebærer at premissene har endret seg, eventuelt blitt mer åpenbare, og at det er mer aktuelt enn noensinne å kreve en regulering av eiendommen. Imidlertid innebærer den gitte tillatelsen fra HTS at teknisk sjef mener at utviklingen på holmen fortsatt bør ligge hos utvalget. Saken legges derfor fram for HTS uten delegert behandling i administrasjonen. Gjeldende plan og eksisterende forhold Eiendommen er uregulert og vist til «Næring eksisterende industri/lager» i kommuneplanen. Byggehøyder reguleres av PBL Det tillates en gesimshøyde på inntil 8 m og en mønehøyde på inntil 9 m. Porsholmen ligger rett nord for Ospøy, mellom Salvøy og Sævikevik. Den er en flat utfylling mellom noen skjær. Holmen er i dag bebygd med et stort gammelt sjøhus. Det har også stått et sjøhus til på holmen, men det er nå revet. I 2015 kom det inn søknader om oppføring av tre naust/lagerbygninger med til sammen 10 enheter. Søknadene ble avslått med krav om regulering, da tiltaket ble ansett for å være et større tiltak. Avslaget ble påklaget og HTS omgjorde vedtaket, jfr. saksnr. 95/15. Bygningene er ikke påbegynt ennå. Naustene er omsøkt og godkjent som tørre bygg, men det har nylig kommet inn rørleggermeldinger for samtlige for vann og avløp til hver enhet. Rørleggermeldingene er godkjente. Salgsprospektet sier at hver enhet skal utstyres med utvendig kran og tre innvendige sluker. Søknad om tillatelse til tiltak Det kom søknader om ytterligere fire naust/lagerbygninger med til sammen 13 enheter. Bygningene omsøkes som tørre lagerbygg. Det er ikke sendt inn rørleggermeldinger. Sjøhusene skal ha to til tre etasjer. De skal være i tradisjonell «sjøhusstil», men med mange og store vinduer. Teknisk sjefs vurdering og anbefaling Porsholmen er en typisk transformasjonseiendom, som har gamle utidsmessige bygninger som ikke lenger er i bruk fordi bygningene og beliggenheten ikke lenger egner seg for den virksomheten som har vært. Det er derfor noe paradoksalt at man oppfører en ny og enda større bygningsmasse med uinnredede lagerbygninger, til erstatning for de eksisterende arealene som det ikke er behov for. Imidlertid er beliggenheten attraktiv for annen bruk, som fritidsnaust, bolig eller fritidsbolig. Og omsøkte bygninger har utvilsomt preg av å være beboelige. Større byggeprosjekter med mange enheter får krav om regulering. Det er langt fra vanlig praksis å tillate denne utbyggingen uten en forutgående planbehandling. Andre utbyggere vil føle at dette er urettferdig og vilkårlig saksbehandling. En lik behandling av større prosjekter og profesjonelle utbyggere må være kommunens mål.

3 Å behandle denne utbyggingen uten reguleringplan er problematisk, fordi en da kun tar stilling til søknaden som den er. En kan ikke gå inn og forhandle om høyder, tetthet, trafikkbelastning på omkringliggende områder, parkeringsforhold m.m. Dessuten viser saken at en gitt tillatelse oppmuntrer til en ny, og uten reguleringsplan som fastsetter utnyttelsen mister man verktøy for å styre utviklingen. Selv om tiltakshaver ikke ser for seg en større utbygging enn det som salgsprospektet viser, så betyr ikke det at byggingen på holmen vil stoppe. Seksjonseierne vil etter hvert ønske tilbygg og påbygg, og da har kommunen ingen rammer for den videre utviklingen. En reguleringsplan for holmen ville avklart bruken og behovet for parkering og båtplass på fastlandet. En ville også fått avklart hvor høy utnyttelse som er forsvarlig og ønskelig. Høyder og materialer, kaier og båtplasser, trafikkbelastning på eksisterende veger, offentlige bruksområder, miljø-, kultur- og friluftsverdier, strandsone m.m ville blitt forsvarlig behandlet. Berørte myndigheter ville fått vurdert tiltaket. Et viktig poeng med en reguleringsprosess er å få fram eventuelle vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Utredningene kan forebygge uønskede virkninger, avklare usikkerhet, finne fram til gode løsninger og skape felles grunnlag for valg. Slik situasjonen er blir disse bygningene godkjent som naust/lager uten tillatelse til innredning av oppholdsrom. I salgsprospektet framstår området som fritidsbebyggelse, og vi vet av erfaring at mange kjøpere ikke forstår, ikke vet eller ikke bryr seg om den tillatte bruken. Dermed blir bygningene ulovlig innredet og folk risikerer å legge store verdier i bygninger, som de kan bli nødt til å fjerne ved et tilsyn. Kommunen bør ikke legge til rette for at folk kommer i en vanskelig situasjon. Salgsprospekt Da de tre første bygningene ble avslått, het det i klagen: «I Deres så beskriver De tiltakene som 10 enheter. Dette er ikke riktig, vi har levert inn 3 søknader, til sammen 3 enheter.» Om dette

4 har vært vesentlig for vurderingen i HTS er vanskelig å vite, men i omgjøringsvedtaket fra HTS tillates det 3 lagerbygg, så noe betydning for vurderingen kan det ha hatt. Nå er imidlertid prosjektet på Porsholmen lagt ut for salg og i prospektet heter det: «Byggetrinn 1 med 10 sjøhus er i gang.» Så nå er i alle fall tiltakshaver og byggesaksbehandler enige om antall enheter i byggetrinn 1, og at administrasjonens vurdering har vært korrekt. Byggetrinn 2, som det søkes om nå, består dermed av 13 enheter. Med byggetrinn 2 vil det bli 23 enheter på denne holmen, og det må utvilsomt sies å være et stort prosjekt. I HTS sin tillatelse heter det «Saken gjelder oppføring av 3 lagerbygg med et samlet areal som gir en arealutnyttelse på om lag 20 % som er langt under utnyttelsesgraden som man ofte ser på næringsområder» og videre «Det skal heller ikke anlegges veg, vann og avløp da dette er på en holme.» Forutsetningene for tillatelsen, som HTS ga til de ti første enhetene, må sies å være endret med denne søknaden. En grundig og formalisert prosess er viktig for å sikre en veloverveid avgjørelse. Det vil kunne sikre bred medvirkning fra offentlige myndigheter og andre interesserte. Videre vil man få flere behandlinger av saken i samråd og en demokratisk forankring gjennom politiske vedtak. En reguleringsplan vil være forutsigbar i forhold til både utbygger, kjøpere og andre interesser i området. I forbindelse med rullering av kommuneplanen var Porsholmen foreslått til fritidsbebyggelse. Fylkesmannen i Rogaland fremmet med grunnlag i konflikt med strandsonevernet innsigelse til å legge fritidsbebyggelse på holmen. Teknisk sjef mener at en reguleringsplanprosess vil være verdifull fordi det offentlige da gis adgang til å gjøre sine synspunkter gjeldende før endelig beslutning om tiltakets gjennomføring treffes og man vil bedre kunne avveie de ulike interesser i området. Dette vil ikke i tilsvarende grad oppnås i en byggesøknad. Teknisk sjef mener at det bør kreves regulering av Porsholmen, under henvisning til at tiltakene samlet sett har blitt vurdert å være et «større bygge- og anleggstiltak» etter plan- og bygningsloven 12-1, 3. ledd. Vedlegg: Situasjonskart Tegninger Vedtak fra HTS for prosjekt 1-3 Salgsprospekt

5 ktftfs - 0 Dokid: (16/306-1)., Situasjonskart 4SKART MED KOMMUNEPLAN Gnr/Bnr: 1/14 Adresse: Dato : Målestokk: 1: m KARMØY KOMMUNE FORVALTNINGSAVDELINGEN Kartet kan inneholde feil, noen grenser er usikre. Fargelagtkart må innsendes ved søknad eller melding. Datuni Euref 89/UTM 32 N MOTTATT 20 JAN, Q65./ek( VL 40 PE-P (antattrase) Tegnforklaring: Vegkant Høydekurve Eiendomsgrense målt Eiendomsgrense usikker Bygg -takflate Bygg -planlagt/ ikke innmålt Høyspent, stolper Kommunale VA-ledninger, kum Planformål: LNF-område Landbruk, natur- og friluftsområder Boligområde Tjenesteyting Li Industri/forretning PI Fritidsbebyggelse r_ Sentrumsområde Friområde Blandet formål Trafikkareal Eksisterende Planlagt pl:inkft,ht Romintinepkulu. ILirnmkoriLrhde va're krm l.r1t1 plftri

6

7 ci 20JAN.2016 prosjekt 5 Norge Limited NUF Tegning ner beskylleti.ht. lovomopphaverett Tiltakshaver: Porsholrnen Byqqeplass: Porsholmen Kommune: Karmøy Gnr: i Bnr: 14 mål: 1 : 100 Perspektiv J DATA DESIGN SYSTITN Dato: Teqn: Prosjektnr.: Teqn.nr: 503 Prosjekt5

8

9

10 SAKSPROTOKOLL - 1/14 - PORSHOLMEN, VEDØY - NYBYGG SJØHUS, LAGER OG KAI - PROSJEKT 1, 2 OG 3 Hovedutvalg teknisk behandlet saken den , saksnr. 95/15 Behandling: Andersen (Ap) foreslo: Saken utsettes for befaring. Andersens utsettelsesforslag fikk 2 stemmer (Ap) og falt. Fellesforslag fra Hatløy (H) og Hagland (FrP): Prosjektet ligger på Porsholmen mellom Salvøy og fastlandet i Veavågen, og området er i kommuneplanen regulert til Industri-Lager og Kontor. Saken gjelder oppføring av 3 lagerbygg med et samlet areal som gir en arealutnyttelse på om lag 20 % som er langt under utnyttelsesgraden som man ofte ser på næringsområder. Hovedutvalg teknisk er derfor av den oppfatning at dette ikke kan anses som et større bygge- og anleggstiltak på næringseiendommen. Det skal heller ikke anlegges veg, vann og avløp da dette er på en holme. Bygningene har for øvrig blitt skissert med en arkitektur som passer godt til det omkringliggende landskapet og vil også føre til at eksisterende bygg som erstattes blir revet slik at området vil bli mer innbydende. Det vil heller ikke foretas naturinngrep eller ha en plassering som forstyrrer eksisterende dyre- og fugleliv, og vil heller ikke ha negativ innvirkning på naturmangfoldsloven og heller ikke komme i konflikt med område avsatt til fuglereservat. I saksframstillingen fremgår det også at det i avslaget vises til lovverk om boenheter, og vil i dette tilfellet si at dette ikke gir et tydelig signal om vedtak, da det her er snakk om lager ved oppføring av naustbebyggelse. Det foreligger heller ikke protester til tiltaket. Hovedutvalg teknisk anbefaler dispensasjon fra plan- og bygningslovens 12-1,3 til krav om reguleringsplan. Fellesforslaget fra Hatløy og Hagland vedtatt med 7 stemmer mot 2 stemmer for innstillingen (Ap 2)

11 Vedtak: Prosjektet ligger på Porsholmen mellom Salvøy og fastlandet i Veavågen, og området er i kommuneplanen regulert til Industri-Lager og Kontor. Saken gjelder oppføring av 3 lagerbygg med et samlet areal som gir en arealutnyttelse på om lag 20 % som er langt under utnyttelsesgraden som man ofte ser på næringsområder. Hovedutvalg teknisk er derfor av den oppfatning at dette ikke kan anses som et større bygge- og anleggstiltak på næringseiendommen. Det skal heller ikke anlegges veg, vann og avløp da dette er på en holme. Bygningene har for øvrig blitt skissert med en arkitektur som passer godt til det omkringliggende landskapet og vil også føre til at eksisterende bygg som erstattes blir revet slik at området vil bli mer innbydende. Det vil heller ikke foretas naturinngrep eller ha en plassering som forstyrrer eksisterende dyre- og fugleliv, og vil heller ikke ha negativ innvirkning på naturmangfoldsloven og heller ikke komme i konflikt med område avsatt til fuglereservat. I saksframstillingen fremgår det også at det i avslaget vises til lovverk om boenheter, og vil i dette tilfellet si at dette ikke gir et tydelig signal om vedtak, da det her er snakk om lager ved oppføring av naustbebyggelse. Det foreligger heller ikke protester til tiltaket. Hovedutvalg teknisk anbefaler dispensasjon fra plan- og bygningslovens 12-1,3 til krav om reguleringsplan.

12 PORSHOLMENPROSJEKT1 OG 2 (lengst vest på Porsholmen) FORELØPIG BESKRIVELSEBYGGOG KAI. (pr. dags dato tas det forbehold om at det kan komme endringer i beskrivelse og tegninger) Porsholmen DA skal oppføre godkjente sjøhus/lager på område godkjent for industri/kontor/lager på Porsholmen. Hvert enkelt bygg (rekke) vil ligge på egen fradelt tomt. Det vil bli ett sameie pr. bygg. Seksjonering/oppdeling av byggene kan tilpasse s etter ønske fra kjøper(e). Hvert sjøhus/enhet vil disponer e det areal som ligger foran og bak sjøhus ene inntil tomtegrense på fradelt eiendom. I tillegg vil hver eier ha bruksrettigheter til store fellesareal med fasiliteter som kran, båtrampe, spyler etc. GRUNN / GRUNNM UR / GULV: Fylling av knust stein/masse 15 cm ringmur, uisolert. Topp ringmur, 2 mo h. 15 cm isopor i gulv Fuktsperre 10 cm armert gulvstøp med 3 sluker i gulv. «Disset» overflate. Topp gulv 1,75 mo h. BYGG: 48x98 bindingsverk Luftet kledning med 19x173 enkelfals, med 1 strøk grunning, enkel utvend ig listverk. Bjelkelag iht. krav med sponplater 48x1 98 taksperr er isolert og platekledd Lufting over undertak Betongtakstein, Skarpnes, rød dobbelkrum. Takrenner og nedløp i hvit aluminium. Dører og vinduer i PVC. Hvite Brannskille mellom enhetene oppføres iht. krav. Gips på overflate. Trapp og rekkverk av furu i enkel ubehandlet utførelse PORSHOLMENDA Org.nr: post@porsholmen.no

13 Tegninger Prosjekt 1: Prosjekt1:Fasadevestogfasadesør. Prosjekt1:Fasadenord ogfasadeøst. PORSHOLMENDA Org.nr:

14 Prosjekt1:Plantegninger1.etasje. Prosjekt1:Plantegning2.Etasje,samtsnitt. PORSHOLMENDA Org.nr:

15 Tegninger Prosjekt 2: Prosjekt2:Plantegning1.Etasje,2.Etasjeogsnitt Prosjekt2:Fasadevestogfasadesør. PORSHOLMENDA Org.nr:

16 Prosjekt2:Fasadeøstogfasadenord. PORSHOLMENDA Org.nr:

17 KAIER: Kaier vil bli utført i en kombinasjon av utkrag ete betongdragere og tre bjelker /dragere toppdekket av 36x1 48 CU. Imp. bord. Det vil bli bygget min st 4 meter kai i front (vest) av byggene. Minst 2 meter kai i sør (Prosjekt 1) og nord (Prosjekt 2). Hvert enkelt sjøhus vil ha bruksrett til kaier som ligg foran bygget. I tillegg vil sørligste enhet på Prosjekt 1 og nordligste enhet på Prosjekt 2 ha bruksrett på kai langs langveggene. Topp kai blir ca. 1,5 mo h. STRØM / VANN / AVLØP Strøm: Sikrings skap inne i sjøhus med 3x25A hovedsikring. I tillegg vil det bli lagt opp 1 stk. 16A jordfeilautomat med 1 stikk inne og 1 lyspunkt i tak i 1. etasje. 1 stk. 16A jordfeilautomat for 1 stikk ute og 3 stk. utelamper. Vann: Tappekran på utvendig vegg. Avløp: 3 sluker i gulv. PORSHOLMENDA Org.nr: post@porsholmen.no

18 SAKSPROTOKOLL - 1/14 - PORSHOLMEN, VEDØY - NYBYGG SJØHUS/LAGER - PROSJEKT 5 Hovedutvalg teknisk og miljø behandlet saken den , saksnr. 32/16 Behandling: Leder foreslo å behandle sak under ett. Leders forslag enstemmig vedtatt. Ve (Sp) redegjorde for sin habilitet og fratrådte, jf. fvl Bruaset (Sp) tiltrådte. 9 representanter til stede. Albertsen (KrF) redegjorde og stilte spørsmål vedrørende sin habilitet. Hun fratrådte under habilitetsbehandlingen. 8 representanter til stede. Albertsen erklært inhabil med 5 stemmer mot 3 (FrP 2, H 1), jf. fvl Bowitz-Øygarden (KrF) tiltrådte. 9 representanter til stede. Hatløy (H) fremmet følgende forslag: Prosjektet ligger på Porsholmen mellom Salvøy og fastlandet i Veavågen, og området er i kommuneplanen regulert til Industri - Lager og Kontor. Saken gjelder oppføring av 4 lagerbygg med et samlet areal som gir en arealutnyttelse på omlag 25% som er langt under utnyttelsesgraden som man ofte ser på næringsområder. Hovedutvalg teknisk og miljø er derfor av den oppfatning at dette ikke kan anses som et større bygge- og anleggstiltak på næringseiendommen. Det skal heller ikke anlegges veg, vann og avløp da dette er på en holme. Bygningene har for øvrig blitt skissert med en arkitektur som passer godt til det omkringliggende landskapet og vil også føre til at eksisterende bygg som erstattes blir revet slik at området totalt sett vil bli mer tiltalende og innbydende utseendemessig. Det vil heller ikke fortas naturinngrep eller ha en plassering som forstyrrer eksisterende dyre- og fugleliv, og vil heller ikke ha negativ innvirkning på naturmangfoldsloven og heller ikke komme i konflikt med område avsatt til fuglereservat. I saksframstillingen fremgår det også at det i avslaget vises til at en regulering hvor man får fram alle sider ved en eventuell fritidsbebyggelse ville vært å anbefale, da det er snakk om en stor utbygging hvor det ved en eventuell tillatelse gir rom for ulovlige inndelinger i ettertid. I vår anbefaling til vedtak vil hovedutvalg teknisk og miljø legge til grunn at det her er snakk om oppføring av naustbebyggelse og lager.

19 Det foreligger heller ikke protester til tiltaket. Hovedutvalg teknisk og miljø anbefaler dispensasjon fra plan- og bygningslovens 12-1,3 til krav om reguleringsplan. Innstillingen vedtatt med 5 stemmer mot 4 stemmer(krf 1, FrP 2, H1) for Hatløys forslag. Vedtak: Søknaden avslås i medhold av plan- og bygningsloven 12-1, 3. ledd.