Reguleringsplan JØRGENSMOEN (B10), Tynset PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 Reguleringsplan JØRGENSMOEN (B10), Tynset PLANBESKRIVELSE Dato:

2 2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 - Oversiktskart Dokumentinformasjon Bakgrunn for planarbeidet Beskrivelse av planområdet Overordnede planer Planprosessen Planforslaget Illustrasjoner: Ill.1 - Oversiktskart...3 Ill.2 - Planområdet...4 Ill.3 - Kommuneplanens arealdel...5 Ill.4 - Ortofoto...5 Ill.5 - Helningskart...6 Ill.6 - Oppstartsvarsel...8 Ill.7 - Illustrasjonsplan, snitt...11 Vedlegg 1: Risiko- og sårbarhets- (ROS-) analyse Reguleringsplanen består av: Plankartet Planbestemmelsene Denne planbeskrivelsen

3 3 Ill.-1 Oversiktskart. Området ligger sør for Litun og øst for Skogstua barnehage. 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Ken Olav Phillips Regulant: Kommunalt saksnr: 09/1025 PlanID: R99 Utgave/dato: Oppdrag: 2423 Reguleringsplan Jørgensmoen Oppdragsansv. Atle Berg Det skal forhandles utbyggingsavtale med kommunen (vedr. tekn. infrastruktur.) Det er ikke krav om konsekvensutredning (KU) 3 BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Hensikten med reguleringsplanarbeidet er å tilrettelegge for utbygging av boliger innen området. I tillegg skal det tilrettelegges for fortau langs Solbakken, og vurderes en evt. avsetting av areal til jordbruksformål. Det foreligger ingen reguleringsplaner i området. Kortfattet historikk: Høsten 2009 ba grunneier om en prinsippavklaring vedr. kravet om gang og sykkelvei før utbygging av B10. Saken ble sendt på høring, hvor kommunen også bad om en uttalelse til selve avgrensningen av planområdet - da kommuneplanens avgrensning synes unaturlig trukket iht. eiendomsgrenser og dyrkamarka. Formannskapet vedtok at de ikke ønsket å behandle rekkefølgekrav og avgrensning av planområdet som en disposisjonssak. Det ble vedtatt at avgrensning skulle skje som del av planprosessen, der man også skulle vurdere evt. rekkefølgekrav for utbyggingen og også vurdere de kvaliteter bekken kan skape for planområdet som helhet.

4 4 4 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet er 43,9 daa stort og omfatter i hovedsak landbrukseiendommen Jørgensmoen gnr. 43, bnr. 4 og 6, som eies av Erik Olav Snarvold, samt boligeiendommen 43/40 (Ingveig Sæther), en mindre del av 44/428 (Tynset kommune) og tilliggende adkomstveier i vest (Solbakken) og i nordøst (privat vei). Det meste av området består av åpent landbrukslandskap med gode solforhold. Tunet på Jørgensmoen er en del av planområdet. Tunet ansees ikke å ha sterke bevaringsverdige kvaliteter, og foreslås på sikt (; ved trinnvis utbygging) tatt i bruk til lekeplass og boligbebyggelse. Dagens jorder ligger hovedsaklig i slak østvendt helling mot den åpne, kanaliserte bekken som renner gjennom planområdet fra syd mot nord. Den nordøstlige delen av området ligger vest-nordvestvendt med helning ned mot bekken. Mot vest og nord grenser planområdet opp til typisk eneboligbebyggelse, med institusjonen Litun i nord. Øst for planområdet furuskog. En lysløype krysser området i søndre del. Området ligger sentralt, kun 1 km fra Tynset sentrum i nordvest. Kort vei til barnehager: 200 m (Skogstua og Furumoen), skoler: 750 m (barne- og ungdomsskole), idrettsanlegg 500 m (Nytrømoen), lysløype (gjennom området) samt rekreasjon og friluftsliv (naturområder rett øst for planområdet). Enkel tilknytning til teknisk infrastruktur som vei, vann-, avløp og el-forsyning. Barns interesser er godt ivaretatt i et etablert boligområde med barnehager, skoler og varierte utelektilbud. Slake helningsforhold gir enkel tilpasning til universell utforming. Grunnforholdene er løsmasseavsetninger, i hovedsak av siltige og sandige masser. Ill.-2 Planområdet, grunnkart i målestokk 1:2500

5 Planbeskrivelse reguleringsplan Jørgensmoen (B10) 5 Ill.-3 Kommuneplanens arealdel Ill.-4 Ortofoto over planområdet

6 6 Ill.-5 Helningsanalyse: Området er flatt /slakt hellende. Egnet for bebyggelse for flatt terreng.

7 7 5 OVERORDNEDE PLANER Kommunedelplan Tynset tettsted Felt B10-Jørgensmoen ligger inne som et av 14 områder lagt ut for boliger (tabell s. 7 + kommuneplanbestemmelse nr. 1.) Anslag nye boliger er iht. tabellene 20 enheter. I kommuneplanbestemmelse nr. 9 - Boligområder med særskilte bestemmelser, ligger område B10 inne med: Minst 50% av feltet bebygges med konsentrert småhusbebyggelse. Området kan ikke bygges ut før G/S atkomst langs Olaf Røst gt. er etablert. (Olaf Røsts gate danner forlengelsen av Solbakken nordover mot sentrum). Vurdering av området i forbindelse med endringer fra forrige plan: Atkomst: Sentrumsnært med god atkomst Vann/avløp: Vann- og avløp Bokvalitet: +: Sentrumsnært, +: God beliggenhet i forhold til sol og nærhet til utmark og idrettsanlegg. Konfliktflate: Jord-, skogbruk Av retningslinjene er det viktig å merke seg de to punktene 7 og 8 som omhandler "Lekeareal og uteoppholdsplasser", samt "Utnytting". Lekeareal og uteoppholdsplasser: Det kreves minimum 25 m2 areal egnet for lek og opphold pr. boenhet. Samlet uteoppholdsareal bør være 50m2 eller mer pr. boenhet. 6 PLANPROSESSEN Oppstartsmøte ble avholdt den Brev til kommunen med ønske om å utvide planområdet (brev dat ) Planlegger sendte en forespørsel til kommunen om utvidelse av planområdet B10 til å omfatte hele eiendommen 43/4 og 43/6, i tillegg til tilliggende adkomstveier og boligeiendommen 43/40. Det ble samtidig bedt om å utvide området avsatt til boligformål. Behandling av KU-krav og planavgrensning, Formannskapet Planen ble vurdert ikke å være omfattet av krav om konsekvensutredning (KU) Formannskapet sluttet seg til en utvidet plangrense som ønsket. Endelig avgrensning, og hvilke areal som evt. avsettes til jordbruksformål samt evt. rekkefølgekrav til utbyggingen avklares gjennom planarbeidet. Bekkens kvaliteter skal vurderes i sin helhet. Kunngjøring om oppstartet planarbeid Avisannonse stod på trykk i Arbeidets Rett Kunngjøringen ble i tillegg annonsert på Tynset kommunes hjemmesider. Det ble sendt ut varsel til eiere av tilstøtende eiendommer og andre instanser og interessenter iht. nedenstående liste den :

8 Planbeskrivelse reguleringsplan Jørgensmoen (B10) 8 Varsel om oppstart detaljreguleringsplan Jørgensmoen (B10), Tynset Os, Til: Naboer og instanser iht. vedl. liste (Se baksiden) Varsel om oppstart detaljreguleringsplan Jørgensmoen (B10), Tynset I medhold av plan- og bygningslovens 12-8 varsels oppstart av arbeid med detaljreguleringsplan Jørgensmoen (B10). Formål: Utbygging av boliger. Området omfatter eiendommene 43/4 og 43/6 + tilliggende adkomstveier i vest (Solbakken) og i nordøst (privat vei), samt boligeiendommen 43/40 iht. ovenstående kartskisse. Kommentarer/merknader til det oppstartede planarbeidet rettes innen den til: I medhold av plan- og bygningslovens 12-8 varsels oppstart av arbeid med privat detaljreguleringsplan Jørgensmoen. Området er i hovedsak avsatt til boligbebyggelse iht. kommuneplanens arealdel, område B10. Det er ikke krav om konsekvensutredning og planprogram. Formålet med reguleringsplanarbeidet er i hovedsak å tilrettelegge for utbygging av boliger innen området. I tillegg skal det tilrettelegges for fortau langs Solbakken, en evt. avsetting av areal til jordbruksformål samt rekkefølgekrav til utbyggingen vil bli vurdert. Området omfatter eiendommene 43/4 og 43/6 + tilliggende adkomstveier i vest (Solbakken) og i nordøst (privat vei), samt boligeiendommen 43/40. (Jfr. ovenstående kartskisse. Kommentarer/merknader til det oppstartede planarbeidet rettes innen den til undertegnede. Med vennlig hilsen Brutippen Os i Østerdalen Telefon Telefax Bank Foretaksreg MVA [email protected] Ill.-6 Oppstartsannonse + Oppstartvarsel (utsendt og utlagt på Tynset kommunes hjemmeside)

9 9 Innspill til det oppstartede planarbeidet 1. Jon M. Arnemo, (e-post av ): "Jeg viser til telefonisk henvendelse og til annonse i Arbeidets Rett 23. oktober Ut fra kartet i annonsen ser det ut til at reguleringsplanen omfatter hele veibanen i den del av «Solbakken» som går langs «Jørgensmoen». Jeg mener å eie halve veibredden av «Solbakken» i det inntegnede området og er dermed en part i denne varslete reguleringsplanen; det er imidlertid tvist om såkalte «umatrikulerte, kommunale veier» i Tynset sentrum og saken er brakt inn for jordskifteretten med forventet oppstart i Dette til orientering." Vurdering, merknad 1: Vi anser eiendomsforholdene til "Solbakken" å være av en privatrettslig art som ikke har konsekvenser for reguleringsplanarbeidet. 2. Tynset IF v/ Flemming Bo Christoffersen, (e-post av ): "Tynset IF har fått varsel om oppstart av detaljreguleringsplan for Jørgensmoen (B10), Tynset. Vi har følgende bemerkning: Lysløypa passerer området som skal reguleres. Det er viktig at dette hensynstas i planene så traseene kan opprettholdes uten ekstra kostnader for Tynset IF. " Vurdering, merknad 1: Det reguleres inn en trasé for lysløypa gjennom planområdet. 3. FIAS v/ Arve Fossen, (e-post av ): Viser til varsel om oppstart av planarbeid for Jørgensmoen (B10) Tynset, datert Ved planlegging av adkomst til boliger, må det være plass til oppsamlingsenheter (pr i dag sekkestativ) for avfallstyper, der det er tilrettelagt for renovasjonsbil (tilstrekkelig veibredde og snuplass, jfr. Renovasjonsforskriften). Dersom det er ønskelig med fellesløsning for avfall, må det settes av plass til det også. Vurdering, merknad 3: Veiføringer blir tilrettelagt for renovasjonsbil (sekkestativløsn.) 4. NVE v/ Grete H. Aalstad, (e-post av ): "På kart ser det ut til at det renner en kanalisert bekk gjennom planområdet, og det må i samband med reguleringsarbeidet gjøres en vurdering av flomfare og hvordan sikkerheten vil bli ivaretatt. Kravene til sikkerhet i forhold til flom er gitt i byggteknisk forskrift (TEK 10) 7-2, og er for boligbygg sikkerhet i forhold til en 200-års flom. Dersom man ikke har vannføringsdata eller annen kunnskap om flomforholdene anbefaler NVE at det avsettes et belte på minimum 20 meter på hver side av bekker for å dekke områder med potensiell flomfare, jf. NVE 2/2011. Områder som er utsatt for en 200-års flom + sikkerhetsmargin på 0,5 meter, eller alternativt en sone på 20 meter på hver side av bekken, skal i henhold til pbl 12-6 avmerkes som hensynssone flomfare på plankartet, og tilknyttes bestemmelser som enten forbyr utbygging eller bestemmer at utbygging bare er tillatt på bestemte vilkår som avbøter flomfaren. Dersom utbyggingen medfører inngrep i bekken må dette beskrives i planen med hensyn på teknisk utforming, mulige konsekvenser i vassdraget (biologisk mangfold, friluftsliv, flomforhold m.v) og eventuelt avbøtende tiltak. NVE mener i prinsippet at bekker bør være åpne, og følge sine naturlige løp. Åpne bekker har verdi for biologisk mangfold, naturopplevelse og som landskapselement, og gir mindre fare for flomskader enn lukkede bekker. Vi vil også påpeke viktigheten av at eksisterende kantvegetasjon tas vare på."

10 10 Vurdering, merknad 4: Flomfaren er av vurdert iht. ROS-analysen. Erfaringsmessig ingen flomfare og det vil sikres kapasitetsøkning på rørgjennomføringer under veien i N. I tillegg er det lagt inn en hensynssone flomfare, jfr. plankart. Bekken ønskes å tas vare på som åpen bekk. 5. Hedmark fylkeskommune, (e-post ): Viser til planområdets status iht. kommunedelplanen. Fylkesdirektøren er positiv til det oppstartede planarbeidet og forutsetter at det tas hensyn til barn og unge (lekearealer). Videre vises til SEFRAKregistrerte bygninger og eventuelle kulturminner fra nyere tid. Vernestatus må avklares. Det ønskes innarbeidet en tekst i bestemmelsene vedr. automatisk fredede kulturminner. Vurdering, merknad 5: Disse punktene vil bli fulgt opp under planarbeidet. 6. Fylkesmannen i Hedmark, (brev av ): Forutsetter en høy grad av utnyttelse og effektiv arealbruk for omdisponering av dyrket mark. Forutsetter videre utforming iht. nasjonal produktspesifikasjon og nasjonale forventninger, mål og føringer. Vurdering, merknad 6: Disse punktene vil bli fulgt opp under planarbeidet. 7. Nabo Ingveig Sæther, (brev av ): Som eier av eiendomen 43/40 i nordvestre del av planområdet ønsket nabo å trekke sin eiendom ut av planområdet. Videre ble det stilt flere konkrete spørsmål til planarbeidet. Vurdering, merknad 7: Regulering av eiendommen 43/40 er nødvendig for gang- og sykkelveg fram til boligområdet. Videre spørsmål ble besvart direkte i eget brev.

11 11 Ill.-7 Illustrasjonsplan og terrengsnitt viser mulig utbygging av planområdet.

12 12 7 PLANFORSLAGET (jfr. vedl. illustrasjonsplan og reguleringsplankart) Utgangspunktet for planarbeidet er en utvikling av landbrukseiendommen Jørgensmoen til område for boligbygging i henhold til kommunedelplan Tynset sentrum. Vi er skeptiske til å sette igjen små restområder til landbruksareal jfr. vårt brev til kommunen av I formannskapsmøte den ble det i saksnr. 108/13 fattet vedtak om en utvidet plangrense og bestemmelse av endelig byggeområde gjennom planarbeidet. Under arbeidet med planen holder vi på at det er fornuftig å utnytte hele planområdet til boligbebyggelse med tilliggende grønt- og uteoppholdsområder. Landbruksområder med aktiv drift vil lett komme i konflikt med boligområdet i forbindelse med støy, støv og lukt. Planområdet ble etter forslag fra Tynset kommune utvidet med 225 m2 på kommunal eiendom (44/428) på nordsiden av privat vei V3 for en bedre plassering av VA-anlegg. Formål Planforslaget viderefører intensjonene i kommunedelplanen. Vi har valgt å regulere den delen av området som knytter seg mot eksisterende eneboliger langs Solbakken i tillegg til brinken i syd til boligformål (B), 12,7 daa inkl. eks. tomt. De midtre og østre partiene av området reguleres til konsentrert småhusbebyggelse (KS), 14,0 daa. Den åpne bekken, som i dag er en gravd grøft over dyrkamarka, samt området rundt tas vare på som en viktig ressurs og aktivum for uteopphold og lek. Området reguleres til friluftsområde i vann (FV), 0,5 daa og friområde (F), 6,2 daa. Bekkeløpet justeres i det sentrale området for å få et større flatt område egnet for lek/opphold (L1), 1,7 daa, ellers tas det vare på bekkens kvaliteter inkludert kantvegetasjon. Det legges opp til et grøntdrag / rekreasjonsareal med turstier langs bekken med mulighet for benker og reetablering av stedlig trevegetasjon. Mot lekeplass tilrettelegges det for adkomst for vannlek. I syd reguleres et området for den eksisterende lysløypa til skiløype (S1). Det legges i tillegg inn områder for nettstasjon (E1) og vann- og avløpsanlegg (VA) på egnede steder innen planområdet. Adkomst, vegsystem og trafikksikkerhet Den eksisterende adkomstveien Solbakken er regulert inn med 5,0 m veibredde (V1). Haugsmoveien (V2), privat vei (V3) og ny, intern adkomstvei (V4) er alle regulert inn med 4,0 m veibredde og med løsninger iht. veinormalen. V4 sikrer en trygg intern adkomstvei som ved å være gjennomgående er trygg, rasjonell og arealeffektiv. Den vil også være effektiv i forhold til adkomst for utrykningskjøretøy og ved avfallshenting og snørydding. Det er lagt inn 1,5 m brede kantsoner med "annen veggrunn" på begge sider av veiene for grøfter, veiskråning og snøopplag. Solbakken (V1) får et nytt fortau regulert inn langs østre side av veien. Dette kobles på kommunens gang- og sykkelveiforbindelse fra Olaf Røsts gt. og vil utgjøre en trafikksikker forbindelse for myke trafikkanter mot sentrum. Videre ryddes det opp i det uoversiktlige krysset mellom Haugsmoveien (V2) og privat vei (V3) i nord. Innen planområdet legges det opp til gode kommunikasjonslinjer for gående med turstier (T) som forbinder boligområdene med fri- og lekeområdene. Støy: Området grenser mot en lavt trafikkerte adkomstveier for boliger. Det er derved ikke nødvendig med støyutredning. Støyforskriften skal følges.

13 13 Trinnvis utbygging På sikt ønskes hele området tatt i bruk til boligbebyggelse. I en overgangsperiode beholdes gårdstunet Jørgensmoen ved at område B4 og L2 avventes til resten av området er tatt i bruk. Bebyggelsens plassering (jfr. illustrasjonsplan neste side) Det legges inn en rekke boliger langs, og med adkomst fra Solbakken, tilsvarende eksisterende bolig i planområdets nordvestre hjørne og bygningsstrukturen generelt i området. Boligbebyggelsen trekkes også ut på brinken i den sydlige delen av området. Disse boligene får adkomst fra den nye adkomstveien. Mot den private adkomstveien i nord (V3) er det vist rekkehusbebyggelse (KS1), mens det for områdene KS2 og KS3 er vist 2- / alternativt 4-mannsboliger. Alle eiendommene løser parkering på egen tomt. Reguleringsplanen åpner for maksimalt 44 nye boenheter i tillegg til én eksisterende boligeiendom (43/40). Dette er det dobbelte av anslaget i kommunedelplanen, men er etter vår mening en fornuftig utnytting av et sentralt boligområde som er betydelig utvidet i forhold til opprinnelig areal i kommuneplanen. Lekeplasser og uteoppholdsareal Det opprettes en sentral lekeplass (L1) dominert av et flatt parti egnet for balløkke / isflate. Lekeområdet innbefatter en akebakke (fra sørvest). Når hele området tas i bruk frigjøres nok en lekeplass ved dagens gårdstun (L2). Denne ligger tilgjengelig fra turstinettet, skjermet fra adkomstveien. Samlet areal avsatt til lekeområde: 2,5 daa, noe som gir i overkant av 55 m2 pr. bolig (i forhold til maks. 44 boenheter). Samlet uteoppholdsareal utenom egen tomt: 8,7 daa, dvs. ca. 200 m2 pr. bolig. Arealene overstiger klart minimumskravene i kommuneplanens arealdel. Friområder og turveger Det opprettes friområder (F1-3) langs Lillebekken som renner gjennom området. Friområdene tilrettelegges med turstiforbindelse langs vassdraget og mellom de ulike delene av boligområdet, lekeplass og omliggende naturområder. Kantvegetasjonen langs Lillebekken supleres med trebeplantning (lokale arter), og det gis adkomst til bekken ved å slake ut bekkeskråningene. Dagens klopp over bekken ved lekeplass L1 beholdes. Mellom den interne adkomstveien (V4) og bekken (FV1) i områdets nordøstre del forutsettes det at bekken sikres med et enkelt flettverksgjerde. Boligområdets vestre del knyttes også sammen av en gangforbindelse (T2) som også blir hovedforbindelsen til det framtidige lekeområdet L2. Forholdet til naturmangfoldsloven En utbygging av Jørgensmoen vurderes som akseptabelt i forhold til naturmangfoldsloven da utbyggingen ivaretar bekkeløp med kantsoner og ikke går ut over verdifulle naturtyper eller sjeldne arters leveområder. Frilufts- og viltinteresser Tiltakene legger til rette for aktivt friluftsliv med kort vei til skiløyper (lysløypa), turstier og utmark. Ingen kjente konflikter i forhold til viltinteresser. Risiko- og sårbarhetsanalyse: Se vedlegg. Som en kortfattet vurdering anser vi ikke at planforslaget i vesentlig grad vil medføre endringer i risiko og/eller sårbarhet. Boligfortettingen sikres gode rammer gjennom trafikktiltak og skjermede friområder. For øvrig vurderes planforslaget generelt sett ikke å medføre noen vesentlig økning av risiko knyttet til kjente eller planlagte virksomheter, infrastruktur, sårbare eller strategiske objekter. Eneste risikovurdering klassifisert som gult ("bør vurderes tiltak") er bekken sett i forhold til sikkerhet for barn. Planen legger opp til en sikring av bekken med gjerde der ny adkomstvei blir liggende langs bekken. Ellers vil det tilrettelegges for lett adkomst til og fra bekken ved at bekkeskråninger gjøres slakere slik at en unngår "fellevirkningen" som dagens grøft utgjør. Vedr. flomfare; se under.

14 14 Flomfare: Lillebekken går i dag som en dyp grøft gjennom området og ansees ikke å utgjøre noen form for flomfare. Vannmengden er liten, den har et begrenset nedslagsfelt og grunneier bekrefter at den aldri har flommet over. Tiltak med å gjøre bekkeskråningene slakere som beskrevet i avsnittene over, vil også gi bekken større plass før den flommer over. For å sikre seg mot 200-årsflom gjøres følgende tiltak: 1. Rørføringen av bekken under den private veien i nord (V3) fordobles fra ett til to stk. 60 cm sementrør. Det samme gjøres ved "kloppen" ved lekeområde L1. 2. Det kreves at alle nye bygninger innen området oppføres med gulvhøyde høyere enn cote 503,0. Denne høyden ligger 1,5 m høyere enn bekkens utløp i nord og tilsvarer laveste punkt på veien V3 ved passering av bekken. Områder lavere enn nytt terrengs cote 503,0 er klassifisert som "hensynsområde flomfare" i planen. Kulturminner: Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innen området. Det anses å være relativt liten risiko for at planen vil komme i konflikt med slike kulturminner. Arbeidsstans ved oppdagelser er tatt inn i bestemmelsene. Sefrakregistrerte bygninger på Jørgensmoen (bolig, fjøs og bur) vurderes ikke å ha unike kvaliteter som gjør dem spesielt bevaringsverdige. Drikkevann og avløp: Det utarbeides VA-plan for området. Vann og avløp skal knytte seg til kommunalt anlegg, med pumpestasjon for avløp på regulert område "VA". Pumpehuset legges med gulvhøyde lik eller høyere enn cote 503,5, som ansees å være iht. kommunens krav til plassering av pumpehus: 0,5 meter høyere enn 200-årsflom. ENØK, El-forsyning: Det legges til rette vannbåren varme for all utbygging. Ny nettstasjon (400 Volt) legges innen regulert område nord på planområdet. Os, /ab