Beskrivelse av forslag til reguleringsplan for Kvanneid i Lillesand kommune

Transkript

1 Beskrivelse av forslag til reguleringsplan for Kvanneid i Lillesand kommune Generelt om planarbeidet Arbeidet med reguleringsplanen ble igangsatt i juli Reguleringsplanen er en omregulering av deler av gjeldende reguleringsplan for Høvåg kirkested, vedtatt Da utbygger ønsker bygging av flere boliger enn det som er avsatt i gjeldende reguleringsplan utløses det krav om ny reguleringsplan. Grunneier og tiltakshaver er Inger Johanne og Vidar Tobiassen. Innenfor planområdet er i tillegg følgende grunneiere: Jørn Bergbye, Odd Bolsøy, Terje Sangesland, og Ellen og Harald Olsen. Arbeidet med denne reguleringsplanen er utført av: - ViaNova Kristiansand AS v/ ingeniør Kjell Kartevoll - Grønn_Strek AS, v/ landskapsarkitekt mnla Hanne Alnæs Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Agderposten og Fædrelandsvennen den , og via brev til naboer og offentlige etater. Den ble naboer og offentlige etater varslet om utvidelse av planområdet. Det kom inn totalt 11 brev med kommentarer og innspill til planarbeidet, som alle har vært vurdert og så langt mulig tatt hensyn til ved utarbeidelse av planen. Se vedlegg, sammendrag av merknader bak. Det ble avholdt et møte med representanter fra plan- og miljø og VAR i Lillesand kommune der skisser til reguleringsplanen ble presentert. Kommunens representanter ga sin tilslutning til hovedtrekkene i forslagene. De ønsket at det inngås utbyggingsavtale vedr. VA-anlegg. Reguleringsplanen ble sendt til planutvalget den , men planutvalget vedtok den å utsette behandlingen av planen til kommuneplanen var vedtatt. Dette vedtaket ble påklaget i brev datert Kommuneplanens arealdel ble vedtatt den , med unntak av området for Kvanneid og SB 19. I bystyremøte den ble det vedtatt å behandle reguleringsplanen for Kvanneid. Lillesand kommune sendte den ut varsel om at kommuneplanens arealdel for Kvanneid skulle legges ut på begrenset høring, pga. saksbehandlingsfeil. Se vedlegg, sammendrag av innkomne merknader bak. Lillesand bystyre vedtok i møte , kommuneplanens arealdel for Kvanneid og SB 19. Planforslaget ble innsendt til ny 1. gangs behandling igjen den Planutvalget vedtok å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn fra Det ble på bakgrunn av innkomne merknader utarbeidet to alternative forslag til adkomst til området. Planene ble behandlet i Planutvalget , og det ble vedtatt at Alternativ 2 med adkomst fra sørvest skulle legges ut til nytt offentlig ettersyn. Planen lå ute til offentlig ettersyn fra Planen ble behandlet på nytt i Planutvalget , der planen ble vedtatt med mindre endringer. Planen ble behandlet i Lillesand bystyret , der planen ble vedtatt sendt tilbake til administrasjonen for ny utarbeidelse på grunnlag av vedtak som ble fattet. 1

2 Det har gjennom hele planprosessen vært gjort justeringer som følge av bl.a. innspill fra offentlige organer og naboer. Planens intensjon Planens intensjon er å etablere et lite og attraktivt boligfelt der de stedegne kvalitetene blir ivaretatt. Dette innebærer at det småkuperte terrenget rundt planområdet beholdes, og det blir utsikt til sjøen fra noen av tomtene. Planområdets avgrensning Planområdet ble avklart i møte med Lillesand kommune, der det ble bestemt at naboeiendommene i sør og øst skulle inngå i planområdet. Dette fordi de skal kunne tilsluttes det kommunale VAnettet som etableres i forbindelse med utbyggingen. Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger på Kvanneid i Høvåg i Lillesand kommune. Det er kystnært med synskontakt mot Kvanneidfjorden. Planområdet er på ca 34 da. Planområdet er et typisk sørlandslandskap med omgivelser som er småkupert og vegetasjonskledd, med noen skrinnere koller. Vegetasjonen består av blandingsskog med gran og furu, eik og bjørk som de dominerende treslagene, og lyng og gras i marksjiktet. Det er ingen høye markante koller i selve planområdet, som ligger mellom 5 og 20 meter over havet. Det er kort avstand til sjøen, og deler av planområdet ligger innenfor 100-metersbeltet fra sjø. Det går en mye brukt tursti øst for planområdet nordover mot Røynevarden, ellers er det ingen turstier i planområdet. Kvanneidveien går gjennom planområdet. Veien deler seg og går som blindvei til noen boliger, og går østover ut til Grosøya der det er bolig- og fritidsbebyggelse og friområder. Det ble utført arkeologiske undersøkelser våren Det ble ikke gjort noen funn av kulturminner innenfor planområdet. I omgivelsene rundt planområdet er det intakte kulturlandskap i form av dyrka mark, steingjerder, stier og veier, etc. Den kjente forfatteren Gabriel Scott bodde i en periode på prestegården i Høvåg, og har hentet inspirasjon til sitt forfatterskap i området. Beskrivelse av reguleringsplanen Reguleringsformål Følgende reguleringsformål i hht. Plan- og bygningsloven 25 er benyttet i planen: - Byggeområder; boliger med tilhørende anlegg - Offentlig trafikkområder; kjørevei, fortau, gjesteparkeringsplasser, annet veiformål - Offentlig friområde; herunder lekeplass - Spesialområder; friluftsområde, privat vei, kommunalteknisk anlegg pumpestasjon og trafo, frisiktsone Hustyper Det skal bygges eneboliger og tomannsboliger. Bebyggelsen er plassert slik i terrenget at det kreves minst mulig terrenginngrep, den skal ikke ligge i silhuett, og det er lagt opp til at alle tomter skal ha gode uteoppholdsplasser. Det kan bygges opptil 7 eneboliger og 3 tomannsboliger, slik at det total blir 13 nye boenheter. Alle boligene kan ha dobbel garasje. 2

3 Offentlige trafikkområder Adkomst til feltet foreslås fra Kvanneidveien i sør. Den er i dag kommunal fram til ca 30 meter fra avkjørselen til planområdet, og deretter privat videre. Denne strekningen omreguleres fra privat til offentlig vei. Det har vært drøftet om adkomstveien inn i det nye feltet skal legges fra sør, vest eller øst (på eksisterende vei). Av økonomiske og landskapsmessige hensyn, samt hensynet til eksisterende bebyggelse er det konkludert med en adkomstvei som vist på planen. Denne adkomstveien er regulert som offentlig vei. Antall boenheter utløser ikke krav om fortau eller gang-/sykkelvei, men utbygger er allikevel pålagt av kommunen å bygge dette. Det er lagt inn en møteplass. Utover dette vil opparbeidede boligavkjørsler fungere som møteplasser. Reguleringsbredde for vei: - Offentlig vei klasse A1, Reguleringsbredde 10,75 meter (4,0 m asfaltert kjørebane, 2,25 m asfaltert fortau, samt 0,25 m skulder og 2,0 m annet vegareal på begge sider). - Privat vei 4 meter (tilpasset dagens kurvatur og bredder). Offentlig parkeringsplasser er regulert i tilknytning til offentlig vei med antall som følger kommunens vedtekter. Det er regulert inn 4 biloppstillingsplasser. Enkelte steder kan det bli små skjæringer og fyllinger for offentlige trafikkarealer som tillates lagt på tilstøtende tomter selv om disse ikke er regulert til trafikkformål. Skjæringer og fyllinger skal formes eller revegeteres i størst mulig grad, slik at de ikke framstår som sår i terrenget. Parkering Privat parkering for alle boligene skal løses på egen tomt. Det skal være plass til to biler pr. boenhet. Frisiktsoner Frisiktsoner er vist på planen. Arealer til frisiktsoner skal holdes fri for vegetasjon og innretninger som er høyere enn 0,5 meter over veibanen. Friområde Det skal opparbeides en sandlekeplass i friområdet som ligger sentralt plassert i feltet. Denne utrustes med lekeapparater og bord og benker. Areal for sandlekeplass skal ikke benyttes til riggog lagringsplass, og det skal ligge urørt helt til det skal opparbeides som lekeplass. Mest mulig vegetasjon skal bevares som en kvalitet i området. Friluftsområder Det er friluftsområder mellom boliggruppene og mot sjøen, som tilrettelegger for gode adkomstmuligheter til sjøen og turområder, og som sikrer allmennhetens rettigheter. Det er sikret en buffersone mot naboeiendommer i vest, sørvest og nord. Trafikkstøy Det er ikke trafikkstøy i området. Trafo Det etableres en trafo ved adkomstveien. I tillegg monteres det tre kabelskap i området. Riggområder Arealet som skal opparbeides til offentlig parkeringsplass kan benyttes som midlertidig riggområde i byggeperioden. Området skal opparbeides som vist på planen når boligene står ferdig. Ved opparbeidelse fra riggområde til parkeringsplass skal også sideterreng planeres og tilplantes/tilsås. Vann, spillvann, overflatevann Eksisterende anlegg: Boligene i området har i dag private vann og avløpsløsninger, og det er et ønske at disse får mulighet for tilknytning til offentlig ledningsnett. Kommunalt avløpsrenseanlegg er allerede etablert i nærheten av veikrysset Fv226/Kvanneidveien, ca 200 m fra ny bebyggelse. Framtidig anlegg: Det forutsettes at ny bebyggelse tilknyttes kommunalt vann og avløp. Naturlig tilknytningspunkt vil være ved det kommunale avløpsrenseanlegget. Herfra etableres kommunale vann og spillvannsledninger som fortrinnsvis følger veien til og i området. Unntaksvis kan det bli 3

4 aktuelt å legge ledninger utenfor vei for å redusere ulempene for brukerne av veien i anleggsperioden. Avtale om rett til bygging, drift og vedlikehold må da inngås. Nytt VA-anlegg dimensjoneres for eksisterende og ny bebyggelsen innenfor planområdet slik at også eksisterende bebyggelse kan pålegges tilknytning. Vann: Ny vannledning tilknyttes eksisterende VL 110 mm ved renseanlegget og legges i felles grøft med avløpsledninger. Det opplyses fra kommunen at eksisterende vannledning har tilstrekkelig kapasitet og trykk for de nye tilknytningene. Spillvann: Terrenget i området er svært småkupert, og det er derfor vanskelig å løse avløpet med kun selvfallsledninger. I planforslaget ligger inne en kommunal spillvannspumpestasjon med overløpstank plassert ved adkomsten til feltet. Pumpestasjonen får et overbygg på ca 2,5 m x 2,5 m. Pumpeledningen vil følge eksisterende vei og derfor bli liggende med ett lavbrekk. Pumpestasjonen og pumpeledning må dimensjoneres slik at man får selvrens, og at man unngår luftansamlinger i ledningen. Overvann: Det legges opp til at overflatevann i størst mulig grad tilbakeføres direkte til terreng. Stikkrenner etableres der dette er hensiktsmessig. Sentralt inne i det nye boligområdet vil det være behov for oppsamling av overvann fra veien, lekeplassen, og til en viss grad fra tomtene. Her etableres det sluk med sandfang som får avløp mot nord, ut mellom felt B1 og B2 og utslipp i terrenget. Ved den nye innkjørselen til feltet etableres grøftesluk med avløp til bekken. Ulykkesforebyggende tiltak Det vil bli satt opp sikringsgjerde der det er behov. Anbefalinger og forholdsregler utgitt av Statnett, for elektriske anlegg i nærheten av store HVDC elektrodeanlegg skal følges. Se vedlegg. 100-metersbeltet Planområdet ligger delvis i 100-metersbeltet, og har vært gjenstand for oppmerksomhet av ulik karakter og fra mange hold. Fylkesmannens miljøvernavdeling har vært kontaktet for å få hjelp til å definere 100-metersbeltet i planområdet. Grensen ble framlagt for fylkesmannen for å få en bekreftelse. Det ble opplyst at det ikke er en definert grense fra strandlinjen og 100 meter inn på land. Den vil variere i forhold til vannstand og terrengets beskaffenhet, og i noen tilfeller kan den variere med +/- 20 meter. I enkelte tilfeller kan det være mer hensiktsmessig å bygge 20 meter inn i 100-meterbeltet hvis dette gir en bedre terrengtilpasning enn om bygget/inngrepet blir plassert rett utenfor 100-metersbeltet. Fylkesmannens miljøvernavdeling er enig i vår definisjon og plassering av grensen for 100- metersbeltet. I foreliggende plan er all ny bebyggelse plassert utenfor 100-metersbeltet. Et parti på ca 25 meter av den eksisterende delen av Kvanneidveien som ligger i 100-metersbeltet vil bli utbedret. Det har vært vurdert å legge adkomstveien til det nye feltet fra øst, da delvis i 100-metersbeltet. På bakgrunn av bl.a. innspill fra flere naboer, og etter en samlet vurdering, og vedtak i planutvalget, har man kommet fram til plasseringen som i foreliggende planforslag. Tilgjengelighet for alle For å ivareta tilgjengelighet for alle legges det opp til at en del av boligene tilrettelegges med livsløpstandard. Dette vil være boliger der terrenget muliggjør slik tilrettelegging, altså forholdsvis flate tomter. Sandlekeplassen vil bli utstyrt med lekeapparater som er tilpasset funksjonshemmede. Adkomstveien inn i feltet har en maks. stigning på 1:10. Dette innebærer at stigningsforholdene ikke muliggjør adkomst for rullestolbrukere uten hjelp. 4

5 Barn og unges interesser Boligfeltet vil egne seg godt for barnefamilier, da det ligger i naturskjønne omgivelser, og i nærheten av sjøen. Barn og unge vil her få trygge omgivelser og det vil bli et godt område å vokse opp i. Planområdet benyttes ikke vesentlig til aktiviteter av barn og unge. En tursti går nordøst for planområdet, via Svanbudalen mot Røynevarden og Ørslandsdybingen. Utbyggingen genererer ikke behov for erstatningsarealer. Ved opparbeidelse av feltet er det lagt vekt på at ikke alle arealene skal bygges ned, men at det beholdes grøntområder som en berikelse for barn og unge. Turmulighetene forbi området opprettholdes. Sandlekeplassen ligger sentralt i feltet, solrikt og lunt. Det er ingen trafikkfare forbundet med adkomsten til lekeplassen. Den blir opparbeidet med lekeapparater og det skal beholdes mye vegetasjon rundt lekeplassen slik at hele friområdet kan benyttes til fri lek. Lekeplassen vil bli opparbeidet i hht. Lillesand kommunes vedtekter. Hele feltet anses som trafikksikkert, da ny adkomstvei er søkt opparbeidet så smal som mulig og har en kurvatur som ikke oppfordrer til høy fart. Disse forholdene er i seg selv fartsreduserende. Adkomstveien får fortau. Eventuelle barn i området vil få skolevei fra feltet langs adkomstvei til fylkesveien ved Kassenkanalen, der det er skoleskyssordning. Det er ca 3,5 km til Høvåg skole som er den nærmeste skolen som har trinn. Dagens skolekapasitet er snart full, men utvidelse av skolen er planlagt i (April 2008). Barnehagesituasjonen i Høvåg er prekær, men Hæstad barnehage er planlagt utvidet i (April 2008) I Høvåg er det idrettsplass og her er Høvåghallen med gode idrettstilbud. Revidert Revidert