SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Pål S. Gauteplass Arkiv: 504 Arkivsaksnr.: 03/

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Pål S. Gauteplass Arkiv: 504 Arkivsaksnr.: 03/ Skal behandles i: Planutvalget REGULERINGSPLAN FOR STRAUMEN SENTRUM RÅDMANNENS FORSLAG: 1. I henhold til plan- og bygningsloven 27-1 nr 2 legges reguleringsplan for Straumen sentrum ut til offentlig ettersyn. Plankartet legges ut med to alternative løsninger som vist i vedlegg 1 og vedlegg Før planen sendes på høring suppleres plankartene med frisiktsoner i samsvar vegnormalens krav. VEDLEGG: 1. Plankart, Alternativ 1 2. Plankart, Alternativ 2 3. Reguleringsbestemmelser 4. Planbeskrivelse 5. Detaljkart for Øvergata, alternativ 1 6. Detaljkart for Øvergata, alternativ 2 7. Kopi av innspill i forbindelse med forhåndshøring. HENVISNING: KOMMUNEDELPLAN FOR STRAUMEN, SAK 0067/05- KST VEDTAK OM OPPRETTELSE AV ARBEIDSGRUPPE FOR PLANARBEIDET, SAK 0062/05-ORG OPPSUMMERING AV FORPROSJEKT, VEDTAK OM REGULERINGSARBEID, SAK 0031/06 -PLA BAKGRUNN: Er miljøvurdering relevant? Kryss av: Ja X Nei Dersom ja fyll inn liste (lagret på felles O:\skjema\milj.doc). Dersom nei er liste ikke vedlagt. I forbindelse med at Inderøy kommune kjøpte eiendommen Næss vedtok Komité organisasjon å opprette en arbeidsgruppe med 3 politikere (Svein Jørum, Margareth Halle og Leif Hjulstad) til å planlegge og gjennomføre planprosessen for Nessjordet sammen med rådmannens administrasjon. I februar i 2006 ble igangsatt et forprosjekt hvor to arkitekt/-planfirma ble engasjert til å utarbeide hver sitt skisseforslag for utbygging av området. Formålet med forslagene var å skape lokalt engasjement og debatt samt å gi ideer for utforming av området.

2 I forbindelse med forprosjektet ble det avholdt et folkemøte, lokal høring på planforslagene og senere et møte med fylkeskommunale og statlige myndigheter. Det vises for øvrig til sak 0031/06 i planutvalget vedrørende oppsummering av dette forprosjektet og innspillene som kom inn i forbindelse med dette. Føringer for planarbeidet Kommunedelplan for Straumen, overordna del til kommuneplanen og vedtak som ble gjort i forbindelse med kjøp av arealet gir følgende konkrete føringer til reguleringen - Ness-jordet skal i samsvar med kommunedelplan for Straumen fordeles mellom boliger og forretings/sentrumsbebyggelse. - Småbåthavna skal ligge i området og gis en ny adkomstveg via Nessjordet - Det skal ligge en grøntstruktur langs sjøen som binder sammen friområdene i Nessberga med Sandvågen/Einhaugen. - Planen må være økonomisk realistisk gjennomførbar. Salg av tomter og utbyggingsfelt skal finansiere kommunens grunnkjøp, planlegging/prosjektering og infrastruktur. Arbeidsgruppa tok videre følgende valg ved oppstart av reguleringsarbeidet. - Det utarbeides en reguleringsplan som omfatter hele Straumen, dvs samtlige reguleringsplaner for Straumen sentrum samt områdene i Nessveet og Nessjordet. - For Nessjordet utarbeides det en flatereguleringsplan med vekt på å bestemme kryssløsning til rv 755, hovedvegsystemet, overordna grøntstruktur, arealbruken på de ulike feltene og rammer for volum og høyde på bebyggelsen. - Løsningen foreslått fra Praksis/Multiconsult dannet utgangspunktet for reguleringsarbeidet men med ønske om å få til å få en høyere utnytting av området, en bedre løsninger for fotgjengerkryssing av rv 755 og å se på alternative løsninger for adkomst til Nessveet. Varslet oppstart av planarbeid og medvirkning. Planarbeidet med revidering av de gamle reguleringsplanen for Straumen sentrum ble varslet igangsatt i med annonse, brev til overordna myndigheter og velforeningene i samsvar med plan- og bygningslovens krav i Planarbeidet for Nessjordet med forprosjekt har pågått hele i hele Det har blitt avholdt folkemøte, lokal høring og møte med fylkeskommunale og statlige myndigheter i forbindelse med forprosjektet. Det har blitt annonsert for å komme i dialog med de som har utbyggingsinteresser på området. I forbindelse med annonseringen meldte det seg ulike firmaer, alt fra

3 entreprenør og byggfirmaer til lokale og nasjonale eiendomsutviklere i tillegg noen enkeltbutikker. Høsten 2006 ble det i forbindelse med oppsummering av forprosjektet gjort formelt vedtak i planutvalget om å igangsetting utarbeidelse av en reguleringsplan. Det ble i forbindelse med dette varslet med annonse og sendt brev til grunneiere som en ventet ville berøres direkte av planendringer. Senere ble 3 skisseforslag med litt alternative hovedløsninger lagt ut på kommunens internettside til en forhåndshøring. Disse ble også sendt til de aktuelle velforeningene og interesserte utbygger. I forbindelse med dette kom det inn 11 skriftlige innspill. I tillegg til dette avholdt en del møter med interessenter og holdt orientering på møter i velforeninger og organisasjoner som har bedt om dette. Barnas representant i plansaker er orientert i et administrativt møte om planarbeidet og vil for øvrig være høringsinstans i forbindelse med behandling av planen. Forslag til reguleringsplan Det legges frem et hovedforslag med planbeskrivelse og bestemmelser benevnt som Alternativ 1. Dette alternativet legger opp til et T-kryss ved Inderøyheimen og et veisystem i skillet mellom forretningsområdet og boligområdene. Det er også lagt ved et en annen løsning benevnt som Alternativ 2. Denne løsningen har rundkjøring på Rv 755 og et vegsystem som går gjennom forretningsområdet fram til boligområdet på Nessjordet. Denne løsningen forutsetter stenging av dagens adkomst til Nessveet. Vedlagte reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse er basert på Alternativ 1. Ulikhetene i de to alternativene er drøftet under vurderinger i saksframlegget. De to alternativene har også to ulike løsinger for trafikkavvikling i Øvergata som også er drøftet. Øvrige avklaringer: Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått. Det er ingenting som skulle tilsi konflikt med noen av punktene her, men vi vil likevel få gjort nærmere vurdering av grunnforholdene, spesielt i de bratte partiene ut mot sjøen før planen sluttbehandles. Det er gjort kulturminneregistreringer på over halvparten av området. Det har ikke så langt blitt gjort særlig interessante funn på området. Det vil bli gjort registreringer på resten av arealet denne våren slik at dette kan være endelig avklart før sluttbehandlingen. Siden arealbruken på området har vært avklart gjennom flere år i kommunedelplan for Straumen har vi ikke funnet det nødvendig å utarbeide planprogram for reguleringsprosessen. Videre prosess. Vi håper å få lagt planen ut til offentlig ettersyn i mars slik at høringsperioden blir i løpet av april. Det bør trolig inviteres til et folkemøte i slutten av denne høringsperioden. Videre behandlingsprosess er selvfølgelig avhengig av hva slags innspill vi får i høringsperioden, men det vil kunne være mulig å ha sluttbehandling av planen på kommunestyremøtet i juni.

4 I tillegg til behandling av reguleringsplanen og senere bebyggelsesplaner for de enkelte delområdene er det flere forhold som det må jobbes videre med i forbindelse med før utbyggingen kan igangsettes. - Vedtak om retningslinjer for realisering/salg av utbyggingsområdene. - Kostnadsoverslag for utbygging av området. - En detaljprosjektering/plan for ny undergang sammen med utforming av fortau grøntanlegg med mer i Meieribakken. Reguleringsplanen viser en prinsippløsning men går ikke i detaljer når det gjelder utforming av undergang, fortau, steinsetting, beplantninger, grøntanlegg med mer. - Gode skiltvedtekter som gjøres gjeldende både for Straumen sentrum og Nessjordet. - Lokalisering av ny brannstasjon. - Lokalisering av anlegg for Bioenergi dersom dette kommer til gjennomføring. VURDERING: Reguleringsplanen som nå legges fram angir bare de ytre rammer for størrelse, type og plassering av bebyggelsen. Utforming av bebyggelsesplanene og hvilke føringer kommunen gir i forbindelse med realisering av området vil bli minst like viktig for hvordan området til slutt vil se ut. Sånn sett er arbeidet med utforming av området bare så vidt kommet i gang. Forslaget som nå legges fram til behandling er lagt med to alternative løsninger for kryss/vegløsning inn til Nessjordet. Dette er de alternativene vi mener er planfaglig holdbare og som Statens vegvesen har signalisert at det kan godta. Vi mener også de ligger innenfor det som er økonomiske realistisk å håndtere for kommunen. Valg av kryssløsning: Alternativ 1 med nytt T-kryss ved Inderøyheimen er den løsningen som vi mener gir den beste planløsningen og trafikkavviklingen for Nessjordet. Det vil også medgå minst areal til vegsystemet og en slipper å bygge om eksisterende veier som fungerer bra pr i dag. Sammenbindingen mellom Nessjordet og resten av Straumen vil med denne løsningen baseres på en gangforbindelse mens det for bilbrukere må kjøre en omkrok via riksvegen. Alternativ 2 med rundkjøring i krysset ved banken vil gi en bedre trafikal sammenbinding av Nessjordet med resten av Straumen. Rundkjøringer fungerer i de fleste tilfeller også trafikkalt bra med relativt lite alvorlige ulykker selv om syklister ofte synes å være utsatt. Denne løsningen er imidlertid arealkrevende og kostbar i tillegg til at en får en oppsplitting av forretningsområde med en gjennomfartsveg. Ombygging av dagens adkomst til Nessveet vil gi en trafikkert veg forbi omsorgsboligene på Ness som har balkonger og altaner denne siden av bygningen. Foreløpige kostnadsoverslag viser at alternativ 2 med rundkjøring trolig er betydelig dyrere enn alternativ 1. Totaløkonomien i prosjektet vil selvfølgelig påvirke kommunens mulighet til å styre og legge restriksjoner både på utforming og utbyggingstakt innen området. Det vil også ha konsekvenser for standard og utforming av på veger underganger, fortau grøntarealer osv innen området.

5 Før saken skal sluttbehandles vil vi derfor få utarbeidet kostnadsoverslag for de to alternativene da dette kan vise seg å bli viktig moment i valg av løsning til slutt. Vi ønsker å sende begge alternativene ut på høring for å få inn synspunkt og å få en grundig debatt omkring saken før det gjørs et endelig vedtak. Valg av løsning for siste del av Øvergata: Det er satt av penger til opprusting av siste del av Øvergata på årets budsjett (fra Prix til Straumbrua). Eksisterende reguleringsplan angir vegbredde på 5,5 m med 2 m fortau på strekningen. Denne bredden medfører inngrep og erverv av areal i et omfang som oppfattes som uakseptabelt av grunneiere og som derfor sannsynligvis ikke vil kunne gjennomføres uten tvangsmessige inngrep. På bakgrunn av dette er det gjort vurderinger av andre løsninger på strekningen bl.a. envegskjøring. Alternativ 1 med enveiskjøring fra Prix og ut mot Straumbrua er forutsatt i gatebruksplan for Straumen. Ved en slik løsning må eksisterende anlegg ved Prix bygges om siden busslomma er lagt på siden mot Inderøyheimen. Alternativ 2 med enveiskjøring fra Straumbrua mot Prix løser dette problemet samtidig som en unngår utkjøring på det uoversiktlige krysset ved Straumbrua. Et problem som da oppstår er at større lastebiler, turbusser og lignende som kommer nordfra blir nødt til å snu i gata dersom vegen videre blir enveiskjørt. Det er ikke plass for noen egnet snuplass i området. Et tredje alternativ er å legge til rette for en form for miljøgata med smal veg, lav fart og fortau som kan overkjøres når større biler en sjelden gang møtes. I alternativ 1 er det lagt vegbredde på 4,5 m og overkjørbart fortau. Det er lagt innsnevringer i starten av gata på hver side som gjør at biler kan måtte stoppe for å vente på motgående trafikk. Alternativt kan også fortauet sløyfes helt i en slik miljøgate. Vi ønsker å sende både alternativ med envegskjøring og miljøgate ut på høring slik at en får synspunkt på begge alternativene både fra de tomteeierne som direkte berøres og fra befolkningen for øvrig. KONKLUSJON: Utbygging av Nessjordet har et relativt sett betydelig omfang, og vil naturlig nok direkte og indirekte prege Straumen sentrum aktivitets- og profilmessig. Forslaget til reguleringsplan tar ikke opp til ny diskusjon de samfunnsmessige virkninger av utbyggingen, og legger til grunn at disse spørsmålene er politisk avklart og med positiv konklusjon - gjennom de rammeplaner og vedtak som tidligere er gjort. Det er fortsatt rådmannens oppfatning at utbyggingen av Nessområdet vil representere en positiv stimulans til hele Inderøysamfunnet. Videre er det rådmannens oppfatning at utbyggingen bør kunne gjennomføres uten at det gamle Straumen sentrum blir skadelidende, men at det tvert om bør kunne gis nye muligheter. Med en reguleringsplan blir retningslinjene for utnyttelsen av arealet nærmere fastlagt. Kommunen vil i det videre kunne påvirke innhold og tempo på utbyggingen så vel i

6 egenskap av reguleringsmyndighet som i egenskap av eier. Rådmannen vil komme tilbake til politiske organer med en egen sak om den videre realiseringsprosessen. Rådmannen er av den oppfatning at alternativ 1 samlet sett gir den beste totalløsningen for området. Siden saken har så stor betydning for Straumen og Inderøy kommunen mener vi det likevel er riktig at begge alternativene legges ut til ettersyn. Mange av innspillene i planprosessen har gått inn for rundkjøring, og for å få en bred og demokratisk debatt er det bra å ha to konkrete alternativer å diskutere. Endelig valg av løsning må da tas når planen tas opp til sluttbehandling. Inderøy, den Jon Arve Hollekim rådmann