SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Pål S. Gauteplass Arkiv: 504 Arkivsaksnr.: 03/

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Pål S. Gauteplass Arkiv: 504 Arkivsaksnr.: 03/ Skal behandles i: Planutvalget innstilling Kommunestyret - vedtak REGULERINGSPLAN STRAUMEN SENTRUM RÅDMANNENS FORSLAG: 1. Kommunestyret gjør følgende prinsippvedtak/føring for reguleringsplanen: - Som hovedløsning for trafikk, arealbruk og grøntstruktur velges Alternativ 1 som planløsning for Nessjordet. - Området B-1, B-2 og B-3 reguleres om til generelt byggeområde hvor det inntil videre åpnes for både bolig, forretning og offentlig bebyggelse. VEDLEGG: 1. Plankart Alternativ Plankart Alternativ Kopi av innspill i forbindelse med offentlig ettersyn (30 stk). (Fargekart, planbeskrivelse og bestemmelser ligger tilgjengelig på kommunens nettsider og på biblioteket. Flere kopier kan fås ved henvendelse til administrasjonen) HENVISNING: INNLØSNING AV EIENDOMMEN NÆSS FREMDRIFT PLANLEGGING, (0062/05 ORG) OPPSUMMERING AV FORPROSJEKT, (0031/06 PLA). REGULERINGSPLAN STRAUMEN SENTRUM OFFENTLIG ETTERSYN, (0006/07 PLA) BAKGRUNN: Er miljøvurdering relevant? Kryss av: Ja X Nei Dersom ja fyll inn liste (lagret på felles O:\skjema\milj.doc). Dersom nei er liste ikke vedlagt. Reguleringsplanen for Straumen sentrum har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden til i to ulike alternativer. Det kommet inn til sammen 30 skriftlige innpill i forbindelse med offentlig ettersyn og folkemøte. Det har ikke kommet vesentlige innsigelser fra stats- eller fylkesetatene til noen av de alternative reguleringsforslagene. Fylkeskonservatoren vil imidlertid ikke gi endelig uttalelse før de arkeologiske funnene som er gjort på området er behandlet og eventuelt frigitt av

2 Riksantikvaren. Sluttrapport for undersøkelsene vil ikke bli sendt Riksantikvaren før hele området er undersøkt noe som er planlagt denne høsten. Inderøy kommune kan ikke gjøre det formelle vedtaket før vi har endelig godkjenning fra Riksantikvaren. Det har vært et ønske politisk å få et vedtak på reguleringsplanen før valget nå i høst. Samtidig vil det være nyttig for administrasjonen å få gjort en avklaring med hensyn hvilket hovedalternativ en vil velge som løsning for området. Arbeidet videre kan da mer effektivt konsentreres om detaljene i dette ene alternativet. For å holde oppe en viss framdrift i prosessen fremmes derfor reguleringsplanen i form av en prinsippavklaring på valg av hovedalternativ. En slik avklaring er også være nyttig i forhold til de aktuelle utbyggingsinteressene som mer konkret kan begynne å se på hva de eventuelt kan få ut av området. Høringsuttalelsene viser at flere av de tiltakene som det er politisk ønske om å styre på Nessjordet ligger utenfor det som plan- og bygningsloven (og dermed reguleringsplanen ) kan sette regler og styring for. Dette må da styres gjennom kjøpekontrakter, konsesjonsvilkår og eventuelt andre virkemidler. Kommunen står svært fritt juridisk til å inngå privatrettslige avtaler i forbindelse med salg av området. Det har vært rådmannens intensjon at en i denne behandlingen også kunne legge frem forlag til politiske føringer for videre detaljplanlegging og ikke minst salgsprosess. En ser imidlertid at en administrativ trenger mer tid på å utrede hva slags muligheter en har både i forhold til arbeidsmåte, finansiering, hva slags målsetninger en skal ha for utbyggingen og hva som er realistisk å få til innenfor de økonomiske rammene. Det som drøftes i dette saksframlegget er de innspillene som har kommet på overordnede forhold som selve reguleringsprosessen, hovedtrafikkløsning og bruk av de ulike arealene på Nessjordet. Innspillene som går på mindre detaljer i reguleringsplanen blir drøftet og tatt stilling til når planen tas opp til endelig sluttbehandling. I tillegg vil veganlegg både i Øvergata og på Nessjordet berøre direkte private eiendommer, og det er vil være en fordel å ha på plass en form for avtale med disse grunneierne før det gjøres endelig sluttvedtak. VURDERING: PLANPROSESS / OVERORDNEDE FØRINGER: - Innspill: Hvilke visjon har kommunen for Straumen og Nessjordet? - Innspill: Savner tanker og føringer for gamle Straumen Den overordnede målsetningen visjonen - for planarbeidet finner en i Kommuneplanens generelle del som omtaler kommunesenteret Straumen og hvilke føringer en ønsker for dette. Oppgaven med reguleringsarbeidet har ikke vært å utforme noen ny visjon for Straumen men å følge opp kommuneplanens føringer for utvikling av kommunesenteret. Vi mener så langt at reguleringsplanen følger opp kommuneplanen, selv om det selvfølgelig gjenstår mye arbeid før en er i mål i forhold til estetisk utforming av bebyggelse og fellesanlegg. Rådmannen vil komme tilbake med en sak med både nærmere målsetninger og arbeidsmåte i

3 forhold til detaljplanleggingen innen området. Reguleringsplanen har avklart de ytre rammene for utbyggingen. Det gjenstår å fylle ut detaljene innen området. Rådmannen mener utbyggingen av Nessområdet vil gi en positiv stimulans til hele Inderøysamfunnet. Dette bør kunne gjennomføres uten at gamle Straumen sentrum blir skadelidende men tvert imot føre til nye muligheter her. Slik reguleringsplanen er utformet legger den til rette for at Nessjordet og gamle Straumen blir et sammenhengende sentrum som kan utfylle og komplementere hverandre på en god måte uten at ene delen av sentrum konkurrerer med den andre. - Innspill: Bruke mer tid på reguleringsarbeidet enn det er lagt opp til nå. Kommunen har så langt brukt halvannet år på arbeidet med reguleringsplanen. Dette er lengre tid enn først forutsatt, og framdriften har vært justert underveis. Vi mener at vi så langt har hatt en bra prosess med god mulighet for medvirkning i flere etapper av prosessen. Det er også en misforståelse at planarbeidet blir avsluttet med et reguleringsvedtak i kommunestyret. Selve reguleringsplanen er bare en del av utbyggingen/planarbeidet for Straumen/Ness. Det første skrittet som legger de overordnede føringene for arealbruk, infrastruktur og trafikkløsninger. Det vil være en omfattende prosess videre i detaljeringen av utbyggingsområdene og utforming av arealene. Til sammenligning pågikk utbyggingen av Nessveet over en tiårsperiode fra første reguleringsplanen ble vedtatt. I løpet av denne perioden ble regulerings- og bebyggelsesplanen endret 8 ganger. Vi må forvente samme utviklingen på Nessjordet som blir en atskillig større og mer sammensatt utbygging enn Nessveet. Planarbeid vil pågå mer eller mindre kontinuerlig i årene frammover. Nye ideer og nye behov må det tas stilling til underveis. Det som trolig vil ligge fast fremover er vegsystem og grøntstruktur, mens innholdet i og detaljplanene for utbyggingsområdene gjerne endrer seg gjennom utbyggingsprosessen. Rådmannen ser ingen grunn til å stoppe eller bremse reguleringsarbeidet på dette stadiet. Utbyggingen vil uansett ta sin tid med nye runder hvor det er gode mulighet for medvirkning. AREALBRUK PÅ NESSJORDET - Innspill: Behovanalyse av arealbruken (forretning, kommunens eget behov) Reguleringsplanen mener vi har en god balanse mellom mengde bolig og mengde næringsareal. Sett fra et rent forretningsmessig synspunkt kan det sikkert aldri bli nok næringsareal, men en hovedføring for reguleringsarbeidet har vært å få til tett, bymessig utbygging med høy arealutnyttelse. Begrensede arealer vil tvinge fram høy arealutnyttelse. Hvilke arealbehov som dukker opp i løpet av de neste 10 år vet vi lite om, og det kan derfor være fornuftig å utforme reguleringsplanen mer åpent enn slik den nå framstår. Rådmannen foreslår derfor at de mest sentrale boligarealene omreguleres til generelt byggeområde hvor det er åpent for både bolig, forretning, overnatting eller offentlig bebyggelse. En kan da starte utbyggingen i ytterkantene og holde disse arealene tilbake som reserveareal inntil videre. - Innspill: Legge til rette for mer næringsareal spesielt ned mot Børgin.

4 Administrasjonen er skeptisk til forslaget om å tilrettelegge for foretningsdrift ned mot Børgin. Dette kunne sikkert isolert sett blitt et attraktivt forretningsområde men vi er redd en slik tilrettelegging vil konkurrer med den virksomheten en ønsker å ha i gamle Straumen. I den grad det er liv laga for flere serveringssteder, restauranter, utstillingslokaler eller lignende bør disse forsøkes styres inn i gamle Straumen. Vi ønsker å holde fast ved den overordnede målsetningen om at Nessjordet skal være et handelsmessig tyngdepunkt og at gamle Straumen skal være en kulturelt preget del av sentrum med Nils Aas Kunstverksted som tyngdepunkt i tillegg til mindre butikker og serveringssteder. - Innspill: Større grøntareal spesielt ned mot Børgin. Med fylkemannens krav til utnyttelse av området vil en utvidelse av grøntarealene måtte føre til tettere eller høyere bebyggelse på de resterende arealene. Strandlinjen mot Børgin er ca 320 m lang. Med en foreløpig anslått m 2 pris på utbyggingsareal på minimum 500 kr utgjør hver meter en utvider grøntbeltet kr. Rådmannen mener størrelsen og plassering av grøntarealene balanserer godt i forhold til utbyggingsareal, og vil ikke tilrå å gjøre endringer i bredde på friareal (15 m fra sjø) eller byggegrense (25 m fra sjø). Til sammenligning er avstanden mellom bebyggelse å sjø på Muusøra å sjø 5-10 m. Planlagte veier og turstier vil også bidra til å markere en naturlig grense mellom offentlig og privat areal. VALG AV HOVEDLØSNING FOR TRAFIKKAVVIKLING: - Nytt innspill: Senking av riksvegen i miljøtunnel forbi brannstasjon / banken. En slik løsning er praktisk vanskelig å få til, og for å få noen reell effekt for trafikksikkerhet og miljø måtte en slik tunnelen gå under Granaelva og helt forbi Fossum Auto. Det ville være behov for arealkrevende vegkryss i begge ender for å komme til og fra Straumen/Nessjordet, og uten direkte tilknytningen og eksponeringen mot trafikken på riksvegen ville Nessjordet trolig bli mindre attraktivt som forretningstomt. Det vil vært teknisk vanskelig å bygge en slik løsmassetunell og økonomisk helt umulig for kommunen å kunne prioritere en slik investering. - Alternativ 1 eller Alternativ 2? Ut fra innspillene som har kommet inn setter vi opp følgende punktvise argumentasjon for de to alternativene: Fordelene med alternativ 1: Best løsning for trafikkavvikling og trafikksikkerhet på selve Nessjordet. Best løsning for fotgjengertrafikken mellom Straumen og Nessjordet/Nessveet. Jevn trafikkflyt på riksvegen uten oppbremsing og akselrasjon av store kjøretøy før og etter rundkjøringen.

5 Vesentlig mindre inngrep / konsekvenser for eksisterende bolig og næringsbygg (Nessveet og Banken). Mindre areal blir nedbygd av veg Ca 1 million i laver utbyggingskostnad. Ca 3 dekar mer næringsareal som en står friere til å utforme Innkjøring til F/K/B-1 fra Børgin, på et lavere nivå i terrenget, gjør det naturlig å legge grunnflaten på bebyggelsen 1 2 m lavere enn med alternativ 2. Det blir da mer naturlige for fotgjengere å velge undergangene under riksvegen, det blir mindre tap av sol/utsikt for nabotomtene. Det legger også forholdene bedre til rette for å bygge parkeringskjeller. Fordelene med alternativ 2: Bedre sammenbinding mellom Straumen sentrum og Nessjordet når det gjelder biltrafikk. Markering av Straumen sentrum med en rundkjøring på gjennomfartsvegen Trafikksikker kryssløsning med god kapasitet. Naturlig fartsdemping på riksvegen. Konklusjon for valg av hovedalternativ: Trafikkavvikling og planløsning isolert for Nessjordet blir klart bedre med Alternativ 1. Sammenbinding for biltrafikk mellom Straumen sentrum og Nessjordet og selve markeringen av sentrumsområdet som rundkjøringen gir er den største fordelen med Alternativ 2. Ut fra en planfaglig og trafikkmessig vurdering mener vi Alternativ 1 samlet sett gir en bedre løsning enn Alternativ 2. Når en i tillegg må påregne økte opparbeidingskostnader med 1 mill. og reduksjon i utnyttbart nærings-/boligareal tilsvarende en verdi i størrelsesorden 2 mil. kroner gir dette en rimelig en klar anbefaling av Alternativ 1. En større økonomisk frihet vil være positivt i forhold til å kunne prioritere gode miljøløsninger, opparbeidelse av grøntareal og kvalitet på veger og fortau i form av steinsetting og utsmykking generelt. KONKLUSJON: Det er ønskelig å få en avklaring for valg av hovedalternativ for Nessjordet. Samtidig er det formelle forhold i reguleringsplanen som ikke avklart og slik at en ikke kan gjøre et formelt planvedtak i saken ennå. Det er også mange innspill og mindre detaljer i reguleringsplanen som fortjener at det gjøres grundige vurderinger med eventuelt forslag om endringer. Rådmannen foreslår derfor at planutvalget/kommunestyret gjør et prinsippvedtak på valg av hovedløsning for reguleringsplanen. Det kan da jobbes videre med detaljene i dette ene alternativet, og en kan få på plass de formelle avklaringene til riksantikvaren og grunneierne som er direkte berørt av inngrep før det formelle planvedtaket gjøres. Inderøy, den

6 Jon Arve Hollekim rådmann