Kommuneseminar Gjøvik 25.April

Transkript

1 Startlån i et presset boligmarked Kommuneseminar Gjøvik 25.April

2 Jeg vil snakke om: NOU en hva mener og vil ekspertene? Jo, bla at flere bør eie men hvordan? Finanstilsynet advarer!!! derfor særlig fokus på Startlån: hva nå?

3 Om NOU en s hovedtemaer Vanskeligstilte på boligmarkedet Eierlinja - også for vanskeligstilte! Tiltak på leiemarkedet Ansvaret mellom stat og kommune

4 Først litt om «bakteppet» Enkelte grupper sliter Riksrevisjonen kritiserer Tiltakene mangler både i pressområde og i utkantene.. men først litt analyse

5 Antall husholdninger vokser raskere enn antall boliger (nettoinnvandring, enslige)

6 Realboligpriser (100=lands-snitt 1890 til 1980) Alle skal bo godt og trygt Realpriser boliger: Et langt tilbakeblikk : aldri vært høyere enn i dag! USA Norge

7 Hvem er de vanskeligstilte? «personer som ikke har mulighet til å skaffe seg/ og eller opprettholde en tilfredsstillende bosituasjon på egen hånd» Antydes Aleneboende, leiende, arbeidsledige, storbyboende, innvandrere

8 NOU- ens forslag til tiltak: Eiermarkedet

9 Flere vanskeligstilte bør eie! «Bør bli mulig for flere med stabil, om enn lav, inntekt.» «Men må skjermes bedre mot risiko.» «Med fleksibel bruk av startlån, boligtilskudd og tapsfond - gevinster å hente for den enkelte og for samfunnet Gjør om boligtilskuddet til et rente- og avdragsfritt lån

10 Hvordan begrunner NOU forslaget? Mye bygger på en rapport fra NOVA som har vurdert det teoretiske eierskapspotensialet

11 NOVA rapporten (Aarland) I korte trekk Bygger på regnetekniske øvelser (boligpris på 1 mill, HBrenter mv og data fra bostøtteregisteret): Hushold med + balanse større enn null etter SIFObudsjettet kan bli eiere «Overraskende resultater» - andelen som kan bli eiere er høyt; 37 pst av de ikke- kommunale beboerne og 53 pst av de kommunale beboerne. (Også for eneboende) Nær alle vil motta bostøtte ( ca ) Mao et stort potensial

12 Forutsetninger Må gi kommunene handlingsrom Husbankens ordninger må brukes mer målrettet og fleksibelt Bostøtten styrkes. Risiko - noe stemodelrlig omtalt i rapporten Andre rapporter: diskutable forutsetninger og ikke fullt så optimistiske

13 Risiko for individ og kommune/stat. Farene består av: Inntektsbortfall Renteøkning Uforutsette ekstrautgifter Manglende økonomisk styring Prisfall på boliger

14 Husbankens risikodempende tiltak - generelt Lengre avdragstid, bruk av fastrente Bruk av fastrente uten krav om overkurs Bruk av kommunale tapsfond Boligtilskuddet gis som rente og avdragsfritt lån Eie til leie oppkjøp av bolig med leieavtale og mulighet for gjenkjøp Ved salg/tvangssalg: Ikke forfølge restkrav

15 Risikodempende tiltak inntektsbortfall Stresstest av økonomi Ved søknadstidspunktet: Vurdere mulighet for fremtidig supplerende sosialhjelp - sikkerhetsnett Underveis: Avdragsfrihet Underveis: Muligheter for frysing av startlån som overstiger boligens markedsverdi

16 Hva er deres synspunkter??

17 NOU-ens forslag til tiltak Det private leiemarkedet Kommunal utleiemarkedet

18 Om det private leiemarkedet Store utfordringer: Prisdiskriminering Studenter konkurrerer ut svake grupper Hvilke inngrep er hensiktsmessig Tiltak Utrede nærmere modeller for utleie med sosialt formål frivillig sertifiseringsordning for utleiere Flere studentboliger totalt 1500 årlig Utvide Husleietvistutvalget Styrket leieboerorganisering Økt kunnskap om useriøse utleiere og uegnede utleieobjekter

19 Om kommunal utleie Behov for flere kommunale utleieboliger Vanskelig å få til gode bomiljøer Ofte dårlig kvalitet og vedlikehold Mange blir boende for lenge i kommunale boliger Tiltak flere boliger for personer med rusavhengighet og dobbeltdiagnoser Studium i planlegging og forvaltning av kommunal boligmasse Veileder i kommunal boligforvaltning Statlige tilskudd til utleieboliger Krav om vedlikehold ved tildeling av tilskudd Nedskrivingstid forlenges til 30 år Økt fleksibilitet i bruken av tilskuddene

20 Noen konklusjoner Rimelig offensiv satsing! Tenker nytt og friskt rundt leie til eiemodeller Ønsker å l gi kommunene større handlingsfrihet Husbanken får en del rosvelfortjent? Men hvordan håndtere risikoen?

21 Men så kom «Helgenen» fram Finanstilsynet kommer på banen, fare for boligprisfall og gjeldskrise, usikkerhet om startlånenes status før Finansministeren og Stortinget må avklare

22 Finanstilsynet strammer til reglene Vil unngå «hard» landing Utgangspunkt: belåningsgraden over 90 pst har økt : Har strammet inn utlånspraksisen ytterligere (90 til 85 pst,) ikke avdragsfrihet, Bankene tvunget til høy kalkulasjonsrente Finanstilsynets krav påvirker Husbankens og kommunenes startlånspraksis

23

24

25 Regjering ens konklusjoner Startlånet omfattes «ikke direkte» av FT- retn.linjer «Særskilt forsvarlighetsvurdering» fastsettes av styret i bankene ( departementet) Legger til grunn en forsvarlig kredittvurdering både i banken og kommunene ikke til hinder for mer enn 85 pst Men: både private banker, Husbanken og kommunene har blitt mer forsiktig.. Husbanken har sendt kommunene brev mht prioriteringene ( drøfter vi senere i seminaret)

26 Ja, hvordan virker startlånet? Vi har fått laget en rapport om hvordan startlånet virker Ferdig i januar 2012

27 Virkninger av startlånet «Proba Rapport «av startlån startlån Har innstramning av bankenes boliglånspraksis påvirket etterspørselen? Virkninger av egenkapitalkrav på 15 prosent også ved bruk av startlån Metode: spørreundersøkelse i kommunene

28 Brukerne av startlån 70% 60% 50% 40% 30% Førstegangsetablering Vanskeligstilte 20% 10% Reetablering og annet 0%

29 Virkning av krav om 10% egenkapital Innført av Finanstilsynet i mars 2010 Konsekvenser: Kommunene: Bankene har strammet inn, og dette har påvirket bruk av startlån Data fra bankene viser ingen entydig tendens Bruken av startlån viser ingen entydig tendens

30 Virkning av krav om 15% egenkapital Innført av Finanstilsynet i Desember 2011: Bankene skal ikke delta i boligkjøp med mindre enn 15% egenkapital Gjelder også samfinansiering med startlån Kun 6% av startlånsbrukerne i 2011 hadde minst 15% egenkapital Sterkt redusert bruk hvis retningslinjene etterleves Vil svekke boligsosial måloppnåelse

31 Viktige spørsmål for oss er: Vi har gitt kommunen rammer: 1) Er de tilpasset kommunenes behov? 2) Har kommunene endret praksis i lys av bla Finanstilsynets nye retningslinjer 3) Vi ønsker å vite mer om kommunale retningslinjer for startlån og deres praktisering av disse ( igangsatt en egen undersøkelse)

32 Oppsummering Startlån i et presset boligmarked: Hva skjer a? Kjør debatt! Takk for meg!