Saksframlegg STJØRDAL KOMMUNE. 76/18 - Vinge, 7510 Skatval - Tilbygg og påbygg til hytte - Behandling av dispensasjonssøknader

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 76/18 Arkivsaksnr: 2014/ Saksbehandler: Line Løvås Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 76/18 - Vinge, 7510 Skatval - Tilbygg og påbygg til hytte - Behandling av dispensasjonssøknader Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd gis dispensasjon fra kap jf. kap til takvinkel på 10 grader på fritidshytte på eiendommen gnr. 76 bnr.18 i Stjørdal kommune. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd avslås herved søknadene om dispensasjon fra bestemmelsene om mønehøyde, gesimshøyde, møneretning og totalt bebygd areal for hovedbygning i kap jf. kap i Kommuneplanens Arealdel Vedlegg: - Dispensasjonssøknad mottatt Følgebrev til dispensasjonssøknad, datert Situasjonskart datert Fasadetegning vedlagt byggesøknad av Plantegning eksisterende hytte datert Plantegning tilbygg vedlagt byggesøknad av Terrengsnitt datert Nabomerknad fra Karen Ertsgård mottatt Nabomerknad fra Marit Stiklestad Nabomerknad fra Marit Stiklestad Nabomerknad fra Marit Stiklestad Nabomerknad fra Marit Stiklestad Nabomerknad fra Marit Stiklestad Kommentarer til nabomerknad fra tiltakshaver Bodil Gulbrandsen Kommentarer til nabomerknad fra Ansvarlig søker

2 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): - Byggesøknad mottatt den og ny søknad mottatt den , med vedlegg - Foreløpige svarbrev fra kommunen av henholdsvis , og Saksopplysninger Saken gjelder tiltak på eiendommen gnr. 76 bnr. 18 i Stjørdal kommune. Det søkes om oppføring av 40 m² tilbygg i 2. etasjer, samt 4 m² tilbygg til inngangsparti på eksisterende fritidshytte. Tiltaket krever en rekke dispensasjoner fra Kommuneplanens Arealdel , og saken sendes derfor til politisk behandling, jf. kommunens delegeringsreglement. Snitt-tegning av viser at tilbygget til hytta vil gi en mønehøyde på 6,53 m målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Det fremgår at rafthøyden blir 5,68 m målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Rådmannen har i telefonsamtale med ansvarlig søker den fått bekreftet at man med rafthøyden mener gesimshøyden. Tegningene viser for øvrig at rafthøyden tilsvarer gesimshøyden i dette tilfellet. Tilbygget søkes oppført med saltak, og med takvinkel på 10 grader. Samlet bebygd areal på eiendommen er i dag opplyst å være 96,3 m². Herav er eksisterende hytte opplyst å ha bebygd areal på 74 m², og to øvrige bygninger på henholdsvis 7,5 m² og 14,8 m² bebygd areal. Disse fremgår ikke i matrikkelen eller kommunens kartinnsyn. Det søkes om å øke bebygd areal på hytta med 44 m². Dette utgjør totalt bebygd areal på 118 m² på hytta. Nedenfor følger en redegjørelse av saksgangen hos Rådmannen; Nabomerknader Rådmannen mottok i forkant av byggesøknaden kopi av merknader fra naboene på gnr. 76 bnr. 5, Karen Ertsgård, og gnr. 76 bnr. 17, Marit Stiklestad. Merknadene går på at nabovarslet gir mangelfull beskrivelse av og informasjon om omsøkte tiltak. Marit Stiklestad har gitt utfyllende merknader i sine brev til tiltakshaver og ansvarlig søknad datert henholdsvis , , og , se vedleggene til saksframlegget. Innholdet er i hovedsak knyttet til manglende informasjon og beskrivelse av tiltaket og mangelfulle tegninger. Søknad om tiltak Rådmannen mottok byggesøknad den vedrørende overnevnte tiltak på eiendommen gnr. 76 bnr. 18 i Stjørdal kommune. Søknaden gjaldt oppføring av tilbygg i 2.etasjer og tilbygg ved inngangspartiet på eksisterende fritidshytte på eiendommen gnr. 76 bnr. 18, etter plan- og bygningsloven Søknaden ble innsendt av Byggkonsulent Joakim Hoven AS, men eier av eiendommen Bodil Gulbrandsen sto oppført som tiltakshaver og ansvarlig søker på søknaden. Foreløpig svarbrev pga mangler ved søknad Rådmannen sendte foreløpig svarbrev til tiltakshaver den på grunn av mangler ved søknaden, og ba om supplerende dokumentasjon til søknaden. Rådmannen fikk overnevnte brev i retur fra Posten den på grunn av ukjent adresse. Rådmannen brukte adressen som var opplyst i søknadsskjemaet og som fremgår i matrikkelen. Rådmannen tok kontakt med tiltakshaver Bodil Gulbrandsen pr. telefon den

3 Rådmannen fikk da opplyst at arbeidet med omsøkte tiltak var igangsatt. Rådmannen anmodet tiltakshaver om å stanse arbeidet inntil tillatelse foreligger, og sendte brev til tiltakshaver den med pålegg om stans av arbeidet med øyeblikkelig virkning. Rådmannen gjorde tiltakshaver oppmerksom på at vilkårene for 3 ukers saksbehandlingsfrist ikke var oppfylt, fordi søknaden var mangelfull, jf. plan- og bygningsloven I samme brev påpekte rådmannen mangler ved søknaden. Herunder gjorde rådmannen oppmerksom på at dersom det er riktig at omsøkte tiltak har bruksareal over 50 m², så må tiltaket omsøkes etter bestemmelsen i plan- og bygningsloven 20-1 som krever at søknad, prosjektering, utførelse og kontroll av tiltak skal forestås av foretak med ansvarsrett. Ny søknad Rådmannen mottok ny byggesøknad den , i henhold til plan- og bygningsloven Ansvarlig søker er Byggkonsulent Joakim Hoven AS. Rådmannen sendte foreløpig svar til ansvarlig søker den , og ba om mer dokumentasjon om tiltaket. Rådmannen opplyste blant annet at det ikke var vedlagt dispensasjonssøknader ved byggesøknaden. Kommentar til nabomerknader Vedlagt søknaden fulgte ansvarlig søkers og tiltakshavers kommentar til merknadene fra Marit Stiklestad i hennes brev av I notat av viser ansvarlig søker til at manglende målsetting i forhold til gjennomsnittlig planert terreng nå er inntegnet, og at terrengsnittet og plan-/fasadetegninger vil bli tilsendt til eier av gnr. 76 bnr. 17 snarest. Ansvarlig søker mener at bygget på ingen måte vil virke ruvende i terrenget, grunnet høydeforskjellene på tomten. Til merknaden om ukorrekt opptegnet nabogrense, vises til at målebrevet for naboeiendommen er innhentet og at naboer vil bli informert. Til merknaden om uønsket innsyn, vises til at møneretningen på tilbygget er søkt snudd nettopp for å minske innsynet og heller nyte utsikten mot fjorden. Vinduene som er tegnet inn på fasaden mot gnr. 76 bnr. 16 er opplyst å være høyst nødvendig for å få inn naturlig lys. For øvrig bemerker ansvarlig søker at bygging ble igangsatt, da tiltakshaver ikke mottok kommunens første brev. Byggingen ble imidlertid stanset med umiddelbar virkning da man mottok kommunens pålegg av Det er ikke riktig at arbeidet fortsatte. Arbeidet som ble utført i ettertid gjaldt vedlikeholdsarbeid på eksisterende bygning (skifte av tak). Tiltakshaver Bodil Gulbrandsen peker i brev av at tilbygget ikke vil oppføres nærmere enn 4 m fra felles tomtegrense mot gnr. 76 bnr. 17. Det vises således til at grensen mot gnr. 76 nr. 17 er oppmålt i anledning oppmåling av tomten på vedkommende eiendom. Når det gjelder Stiklestads merknad om at omsøkte bygning vil frata henne utsikt og solforhold, samt innebære overvåkning, anfører tiltakshaver at utsikten mot sjøen fra Stiklestad er vestover, mens omsøkte eiendom ligger sør for henne. Man kan derfor ikke se at tiltaket vil frata henne noen utsikt. Tiltakshaver opplyser at hun ikke kan se at tilbygget vil føre til noen form for overvåkning, det er hun ikke interessert i. Dispensasjonssøknad Rådmannen mottok dispensasjonssøknader den Det søkes om dispensasjon fra bestemmelsene i kap i Kommuneplanens Arealdel jf. kap , vedrørende 1) økt mønehøyde, jf. epost fra ansvarlig søker av , 2) økt rafthøyde, dvs. gesimshøyde jf. telefonsamtale med ansvarlig søker den , 3) endret takvinkel, 4) endret møneretning,

4 5) totalt BYA for hovedbygning. Det fremgår av søknaden at begrunnelsen for økt rafthøyde (gesimshøyde) er å få fullverdige arealer i 2. etasje, og det bes om at saksbehandler tar omliggende terreng i betraktning ved dispensasjonsvurderingen. Når det gjelder dispensasjon for endret møneretning henvises i søknaden til at hytter i nærheten har ulike møneretninger på sine tak. Videre vises til at klager vurderer det som uheldig å snu møneretningen langs terrenget, fordi dette vil ødelegge utsikten mot sjøen. Begrunnelsen for søknaden om endret takvinkel er at en takvinkel på 10 grader, som omsøkt, vil opprettholde arealutnyttelsen i 2. etasje, i tillegg til at takvinkelen vil føre til at bygget ruver minst mulig i terrenget. Det er også tenkt at nytt tak skal være likt det gamle, som har 10 grader takvinkel. Videre vises til at de to nærmeste hyttene har tilsvarende takvinkel. Begrunnelsen for økt bebygd areal er at tilbygget slik det er planlagt vil gjøre bygningen mer funksjonell, da det vil gi mulighet for å kunne benytte nåværende bod som soverom dersom det skulle bli vanskelig for tiltakshaver å gå trapper når hun blir eldre. I e-post av presiserer ansvarlig søker Byggkonsulent Joakim Hoven AS at dispensasjonssøknaden også omhandler søknad om dispensasjon fra bestemmelsen om mønehøyde. Rådmannen mottok brev fra ansvarlig søker den med supplerende begrunnelse for dispensasjonssøknadene. I brevet datert vises til at det i umiddelbar nærhet til omsøkte eiendom er gitt dispensasjon for oppføring av ny bolig på eiendommen gnr. 72 bnr. 14 som ligger innenfor 100 m-beltet, og det anmodes om at det ses hen til denne saken ved vurderingen av omsøkte dispensasjoner, jf. «likemannsprinsippet». Ansvarlig søker peker også på at det er ingen naboer, bortsett fra en nabo, som har innvendinger mot tiltaket, da det på ingen måte vil virke ruvende eller estetisk skjemmende for omgivelsene. Ansvarlig søker viser til at byggherre har tatt hensyn til bestemmelser angående takvinkel, noe som helt klart er en fordel i forhold til mønehøyde. Ansvarlig søker viser til at de også har forsøkt å holde etasjehøyden for 2. etasje så lav som mulig uten at det skal få konsekvenser for den praktiske utførelsen og kvaliteten på bygget. Ansvarlig søker mener at de samlede fordelene med dispensasjon for tiltaket vil være klart større enn ulempene, og ber saksbehandler se på tomten i sin helhet ved vurderingen av tiltaket. Øvrig kontakt og korrespondanse i anledning saken Både tiltakshaver Bodil Gulbrandsen og nabo Marit Stiklestad har ved ulike anledninger vært i kontakt med byggesakskontoret pr. telefon eller ved oppmøte vedrørende spørsmål knyttet til kommunens behandling av saken. Saksbehandler har også hatt telefonsamtaler med ansvarlig søker Byggkonsulent Joakim Hoven vedrørende dokumentasjon i saken. Planstatus og rettslig grunnlag Gjeldende plan for eiendommen er Kommuneplanens Arealdel , vedtatt av Stjørdal kommunestyre den Eiendommen ligger i område som har reguleringsformål LNFRområde. Det følger av bestemmelsen i at for eksisterende fritidsbebyggelse i LNFR gjelder de generelle bestemmelsene i kap Planen suppleres av plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Kap gjelder blant annet utvidelse og fornying av fritidsbebyggelse i LNFR-området. Bestemmelsen angir at det kan tillates samlet bebygd areal inntil BYA=140 m², fordelt på minst 3 bygninger. Vider heter det i bestemmelsen; «Maks. BYA= 90 m² på hovedbygning. Bygget skal ligge lavest mulig i terrenget, ha maks gesimshøyde 3,5 meter og maks. mønehøyde 6 meter, takark el. må ligge innenfor mønehøyde.

5 Høyden måles fra gjennomsnittlig planert terreng. I tillegg tillates overbygd veranda med BYA=15 m².» Bestemmelsen angir også at; «Bygningene skal ikke bryte horisonten av høydedrag eller topper, og ha harmonerende form, farge- og materialbruk. Hovedretningen på bebyggelsen skal ligge langs terrengkotene med takvinkel mellom 25 og 30 grader.» Det er søkt om dispensasjon fra en rekke forhold i kap. 1.11, jf. kap : 1) økt mønehøyde, jf. epost fra ansvarlig søker av , 2) økt rafthøyde, dvs. gesimshøyde jf. telefonsamtale med ansvarlig søker den , 3) endret takvinkel, 4) endret møneretning, 5) totalt BYA for hovedbygning. Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven Bestemmelsen lyder: «19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» For at kommunen skal kunne gi dispensasjon, må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. For det første må ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dersom begge vilkårene er oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. Ved avgjørelsen av om dispensasjon skal gis, må vurderes om det finnes andre løsninger for å få gjennomført tiltaket som ikke utløser dispensasjonsvedtak.

6 Rådmannens vurdering av dispensasjonssøknadene Dispensasjonssøknadene må behandles før rådmannen kan behandle byggesøknaden. For at dispensasjon skal kunne gis, må som nevnt begge vilkårene i dispensasjonsbestemmelsen i 19-2 annet ledd være oppfylt. Ansvarlig søker har i brev av vist til at det er gitt dispensasjon fra samme plan til oppføring av en ny bolig på eiendommen 72/14 som ligger innenfor 100-meter strandsone, og mener at dette må ses hen til ved vurderingen av nærværende søknad, jf. henvisning til «likemannsprinsippet». Til dette vil rådmannen generelt bemerke at grunnlaget for dispensasjonsvurderingen er vilkårene i 19-2 i plan- og bygningsloven. Vurderingstemaet i bestemmelsen er at dispensasjonen ikke skal innebære en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak planbestemmelsen det søkes dispensasjon fra eller lovens formål. I tillegg stiller bestemmelsen krav om at det må foreligge klar interesseovervekt når det gjelder fordeler ved å gi dispensasjon. Likebehandlingsprinsippet vil således ikke i seg selv gi grunnlag for å innvilge dispensasjon. Prinsippet vil likevel være relevant ved kommunens vurdering av om dispensasjon skal gis, forutsatt at begge vilkårene i 19-2 er oppfylt. Når det gjelder den konkrete vurderingen av om likebehandlingsprinsippet er relevant i dette tilfellet, vil rådmannen bemerke at eksempelet som ansvarlig søker har vist til gjelder en enebolig og at det gjelder ulike bestemmelser for eneboliger og fritidshytter i Kommuneplanens Arealdel. Dette kan tilsi at vurderingen blir ulik, slik at likebehandlingsprinsippet ikke slår inn ved vurderingen. Vurdering av søknaden om dispensasjon fra bestemmelsen om mønehøyde Søknaden gjelder økning av mønehøyden med 0,53 m i forhold til maks. tillatt mønehøyde på 6 m, jf. kap jf i bestemmelsene til Kommuneplanens arealdel. Vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Hensynet bak bestemmelsen i planen om at maks. tillatt mønehøyde er 6 m, er blant annet å sørge for at bebyggelsen blir mest mulig tilpasset landskapet i området. Bestemmelsen må ses i sammenheng med den øvrige ordlyden i bestemmelsen, hvor det heter at bebyggelsen skal ligge lavest mulig i terrenget og at «Bygningene skal ikke bryte horisonten av høydedrag eller topper, og ha harmonerende form, farge- og materialbruk.» I dette inngår også hensynet til hvilken virkning bygget vil ha i forhold til nabobebyggelsen. Bestemmelsen om mønehøyde er således gitt for å unngå at bebyggelsen blir for høy, både i forhold til landskapet bebyggelsen ligger i og i forhold til nabobebyggelsen. Fritidshytta ligger i svakt skrånende terreng, med omkringliggende jordbrukslandskap. Hytta ligger i sammenheng med 2 andre fritidshytter, som begge er oppført i en etasje. Bakenforliggende bebyggelse i nordøst er to gårder med tilhørende landbruksbygninger. De eksisterende fritidshyttene går i flukt med terrenget og er godt tilpasset landskapet. Et høyt møne på omsøkte hytte vil lett kunne bryte med horisonten i høydedraget, og vil føre til at hytta skiller seg ut når det gjelder høydevirkningen i forhold til omkringliggende bebyggelse. Dette vurderes å være i strid med bestemmelsen om at bebyggelsen skal ligge lavest mulig i terrenget. Rådmannen legger vekt på at Kommuneplanens Arealdel er forholdsvis ny, og at innholdet i bestemmelsen er gitt etter en grundig planprosess, hvor man nøye har gått gjennom hvilken

7 størrelse og høyde man ønsker på fritidsbebyggelse i LNFR-områdene i kommunen. Dette tilsier at avvik fra bestemmelsen må vurderes strengt. Rådmannen mener ut fra dette at en dispensasjon til høyere mønehøyde i dette tilfellet vil føre til en vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak planbestemmelsen. Det første vilkåret i 19-2 er etter dette ikke oppfylt. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Bestemmelsen gir anvisning på en interesseavveining mellom fordeler og ulemper en dispensasjon vil kunne gi, og angir at det må være en klar interesseovervekt av fordeler for å kunne gi dispensasjon. Fordelen ved å øke mønehøyden er at man får full arealutnyttelse av begge etasjene på tilbygget. Fordelen er imidlertid en personlig fordel for tiltakshaver, og slike personlige fordeler skal ikke tillegges vekt etter bestemmelsen i henhold til lovgivers intensjon. Ulempen med økt mønehøyde er at det vil bryte med prinsippet i planbestemmelsen om at bygninger skal ligge lavest mulig i terrenget. En høyere mønehøyde enn maks. tillatt vil i dette tilfellet også være uheldig i forhold til landskapstilpasningen og omkringliggende fritidsbebyggelse. Rådmannen vil også peke på at en dispensasjon til å avvike planbestemmelsen i dette tilfellet vil kunne føre til presedensvirkning for andre tilsvarende tilfeller. Dette vil kunne bidra til å svekke planen som informasjons- og beslutningsgrunnlag i framtidige saker. Ut fra ovenstående vurdering kan rådmannen ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og vilkåret i 19-2 annet ledd er således ikke oppfylt. Rådmannen har ut fra ovenstående vurdering kommet til at ingen av vilkårene i 19-2 er oppfylt. Det kan derfor ikke gis dispensasjon til økt mønehøyde som omsøkt. Vurdering av søknaden om dispensasjon fra bestemmelsen om gesimshøyde Søknaden gjelder dispensasjon fra bestemmelsen om maks. tillatt gesimshøyde på 3,5 m i kap jf. kap i Kommuneplanens Arealdel. Det søkes om gesimshøyde på 5,68 m på omsøkte tilbygg og påbygg. Vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Hensynene bak bestemmelsen om maks. gesimshøyde på 3,5 m i kap i bestemmelsene til Kommuneplanens Arealdel er tilsvarende som for mønehøyden, og det vises derfor til hensynene som er angitt ovenfor ved vurderingen av dispensasjon fra maks. tillatt mønehøyde. Ansvarlig søker har opplyst at begrunnelsen for søknaden om høyere gesimshøyde er at man ønsker en 2. etasje med fullverdig arealutnyttelse. Plantegninger av eksisterende hytte og av planlagt tiltak, viser at tiltakshaver ønsker å endre på planløsningen ved å få større areal til kjøkken og stue, samt flytte soverommet til 2. etasje og i tillegg få et ekstra soverom der. En gesimshøyde på 5,68 m er over 2 m høyere enn maks. tillatt gesimshøyde på 3,5 m i kap Kommuneplanens Arealdel. En høy gesimshøyde, kombinert med lav takvinkel (10 grader), vil gi en større høydevirkning av hytta, både i seg selv og vurdert i forhold til

8 nabobebyggelsen. Det vil også føre til at hytta fremstår som høyere i terrenget. Bygningen vil etter dette ikke lenger være tilpasset landskapet og omgivende bebyggelse, og vil ikke oppfylle bestemmelsen om at bebyggelsen skal ligge lavest mulig i terrenget. På denne bakgrunn mener rådmannen at en dispensasjon til høyere gesimshøyde i dette tilfellet vil føre til en vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak planbestemmelsen. Det første vilkåret i 19-2 er etter dette ikke oppfylt. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Bestemmelsen gir anvisning på en interesseavveining mellom fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon, hvorav det må foreligge klar overvekt av fordeler ved dispensasjon. Fordelen ved høy gesimshøyde er at det gir mulighet for full arealutnyttelse av 2. etasje på tilbygget til hytta. Dette er imidlertid en personlig fordel for tiltakshaver, og personlige fordeler skal ikke tillegges vekt ved vurderingen av bestemmelsen. En annen fordel med høy gesimshøyde er for øvrig at det gir mulighet for å sette inn vindu i fasadeveggen, slik at det blir bedre lys i rommene i 2 etasje, samt bedre utsikt fra eiendommen. Ulempen med høy gesimshøyde er at det gir en større høydevirkning av hytta, både vurdert i forhold til nabobebyggelsen og i forhold til landskapstilpasningen. Det vil også innebære en ulempe for nabo mot nord, gnr. 76 bnr. 17 Marit Stiklestad, ved at økt gesimshøyde og vindu på fasadevegg gir økt innsyn mot hennes eiendom. Rådmannen vil også bemerke ulempen knyttet til presedensvirkningene en dispensasjon kan gi, og viser til tilsvarende vurdering ovenfor under dispensasjonsvurderingen av mønehøyden. På bakgrunn av ovenstående kan rådmannen ikke se at det foreligger klar overvekt av fordeler med å gi dispensasjon til høyere gesimshøyde enn maks. tillatt i planbestemmelsen, og det andre vilkåret i 19-2 annet ledd er ikke oppfylt. Ettersom ingen av vilkårene er oppfylt, kan det ikke gis dispensasjon som omsøkt, jfr. plan- og bygningsloven Vurdering av søknaden om dispensasjon fra bestemmelsen om takvinkel Det følger av kap jf. kap i Kommuneplanens Arealdel at det kan tillates takvinkel mellom 25 og 30 grader. Søknaden gjelder takvinkel på 10 grader. Vilkårene i 19-2 annet ledd 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Hensynene bak bestemmelsen om takvinkel må ses i sammenheng med hensynene bak bestemmelsene om møne- og gesimshøyde, da takvinkelen vil ha betydning for høydevirkningen av bebyggelsen. Sentralt står hensynet om at bebyggelsen skal være best mulig tilpasset landskapet i området, samt at bebyggelsen skal ligge lavest mulig i terrenget og ikke bryte horisonten av høydedrag eller topper, jf. ordlyden i kap Ansvarlig søker har anført at en takvinkel på 10 grader vil gi full arealutnyttelse for 2. etasje og vil føre til at hytta ruver minst mulig i terrenget. Takvinkelen på tilbygget vil bli likt som for eksisterende tak, og vil derfor harmonere med dette. Det vises også til at de to nærmeste nabohyttene har samme takvinkel. Rådmannen er enig i at en takvinkel på 10 grader isolert sett i

9 dette tilfellet vil harmonere godt med eksisterende takform og nærmeste nabobebyggelse. Takvinkelen vil i seg selv ikke gi noen brytning mot høydedrag og topper, og vil ikke ha negativ innvirkning på landskapstilpasningen av hytta. Rådmannen mener således at en takvinkel på 10 grader i seg selv ikke vil føre til at hensynene bak kap blir vesentlig tilsidesatt. Det første vilkåret i 19-2 annet ledd anses således å være oppfylt. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Bestemmelsen gir anvisning på en interesseavveining mellom fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon, hvorav det må foreligge klar overvekt av fordeler ved dispensasjon. Fordelen med lav takvinkel på tilbygget er at det kombinert med høy gesimshøyde gir full arealutnyttelse i 2. etasje. Dette er imidlertid en personlig fordel for tiltakshaver, og kan ikke tillegges vekt ved vurderingen. Det kan også anføres som en fordel ut fra et estetisk perspektiv at hytta får takvinkel tilsvarende som eksisterende tak på hytta, samt også tilsvarende takvinkel som nabohyttene. Dette gjør at den harmonerer godt med egen og omgivende bebyggelse. Dette gjelder imidlertid takvinkelen isolert sett. Takvinkelen kombinert med høy møne- og gesimshøyde gir imidlertid en større høydevirkning av hytta, og følgelig også en annen vurdering. Rådmannen kan ut fra ovenstående vurdering ikke se at det vil føre til noen ulemper å gi dispensasjon til en lav takvinkel i dette tilfellet, forutsatt at også møne- og gesimshøyden er i samsvar med planbestemmelsen. Fordelene ved å gi dispensasjon anses således å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Begge vilkårene i 19-2 annet ledd er således oppfylt, og kommunen kan gi dispensasjon til takvinkel på 10 grader som omsøkt. Kommunen legger vekt på at takvinkel som omsøkt vil være godt tilpasset eksisterende hytte og nabohyttene, og således i dette tilfellet gir en løsning som bedre samsvarer med hensynene bak planbestemmelsen. Etter rådmannens vurdering vil denne løsningen gi en bedre tilpasning til terrenget, til eksisterende hytte og til nabobebyggelsen i samsvar med planbestemmelsens intensjon. Vurdering av søknaden om dispensasjon fra bestemmelsen om møneretning Søknaden gjelder endret møneretning på tilbygg og påbygg. Møneretningen på eksisterende hytte er nordvendt, og følger langs terrengkotene. Det søkes om møneretning mot vest på tilbygget/påbygget, i retning mot fjorden, på tvers av terrengkotene. Vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Kap jf. kap i Kommuneplanens Arealdel angir at hovedretningen på bebyggelsen skal ligge langs terrengkotene. Hensynet bak bestemmelsen er å sørge for at bebyggelsen skal være best mulig tilpasset terrenget og landskapet i området. Eksisterende hytte, samt nabohyttene, ligger alle med møneretningen langs terrengkotene, og dette gir en god tilpasning til terrenget og landskapet som sådan. Søknaden om endret

10 møneretning gjelder kun tilbygget, og dette utgjør ca. 40 m². Tiltaket innebærer ingen endring i hyttas hovedmøneretning. Såfremt tiltaket er i samsvar med planbestemmelsen for øvrig, vurderes endret møneretning på tilbygget/påbygget å ikke ha negativ innvirkning på hyttas terreng- eller landskapstilpasning. Dispensasjon til endret møneretning for tilbygget/påbygget vurderes således å ikke innebære en vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak bestemmelsen, og første vilkår i 19-2 anses oppfylt. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Bestemmelsen tar sikte på en interesseavveining mellom fordeler og ulemper en dispensasjon vil kunne gi, og angir at det må være en klar interesseovervekt av fordeler for å kunne gi dispensasjon. Nabo har pekt på at endret møneretning, sammen med høy møne- og gesimshøyde, vil kunne gi økt innsyn til hennes eiendom. Tiltakshaver er ikke enig i dette, og har anført at møneretning langs terrenget vil ødelegge for utsikten mot fjorden. Rådmannen kan ikke se at det er anført annet enn personlige fordeler tiltakshaver har ved endret møneretning, og vil bemerke at det ikke har vært lovgivers intensjon at slike personlige fordeler skal vektlegges. Rådmannen kan ut fra dette ikke se at det foreligger klar interesseovervekt av fordeler ved å gi dispensasjon til endret møneretning. Det andre vilkåret i 19-2 annet ledd anses således ikke å være oppfylt annet ledd krever at begge vilkårene er oppfylt. Det kan derfor ikke gis dispensasjon til endret møneretning som omsøkt. Vurdering av søknad om dispensasjon fra bestemmelsen om maks tillatt BYA for hovedbygning Det søkes om dispensasjon fra bestemmelsen i kap om maks. BYA=90 m² for hovedbygning. Bestemmelsen angir at det kan tillates samlet bebygd areal inntil BYA=140 m², fordelt på 3 bygninger. Samlet bebygd areal på eiendommen er i dag opplyst å være 96,3 m². Herav er eksisterende hytte opplyst å ha bebygd areal på 74 m², og to øvrige bygninger på henholdsvis 7,5 m² og 14,8 m² bebygd areal. Det søkes om å øke bebygd areal på hytta med 44 m². Dette utgjør totalt bebygd areal på 118 m² på hytta. Vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Det sentrale hensynet bak bestemmelsen om totalt bebygd areal for hovedbygning i kap er å styre størrelsen på fritidsbebyggelse på den enkelte eiendom. Bakgrunnen er at man ønsker å unngå for store bygninger, som kan få negativ innvirkning i forhold til terreng- og landskapstilpasning i LNFR-områdene i kommunen. Størrelsesbegrensningen er også gitt for å synliggjøre at man mener at fritidsbebyggelse skal være underordnet boligbebyggelse i størrelse. Herunder er bestemmelsen et resultat av at man gjennom en nøye vurdering i en lang og grundig planprosess har vurdert at bebygd areal på 90 m² på hovedbygning vil være tilstrekkelig for ivareta de arealbehov man har på en fritidshytte. Ansvarlig søker har anført at man ønsker at kommunen vurderer størrelsen av hytta opp mot det tillatte totalarealet på 140 m² for hele eiendommen, og begrunner dispensasjonssøknaden med at tilbygget til hovedbygningen vil være mest funksjonabelt slik det nå er tegnet, fordi det gir mulighet til å benytte arealet som er avsatt til bod i 1.etasje som soverom dersom det skulle vise seg å bli vanskelig å gå trapper når byggherre blir eldre.

11 Det følger av kap at maks. tillatt samlet bebygd areal kan være inntil 140 m², fordelt på minst 3 bygninger. Det er likevel satt en begrensning når det gjelder hovedbygning, som tillates maks. BYA=90 m². Dispensasjonssøknaden gjelder i dette tilfellet 38 m² mer bebygd areal enn det som er angitt som maks.størrelse for hytter i bestemmelsen i kap. 1.11, og rådmannen mener at denne økningen er for stor vurdert mot hensynene bak planbestemmelsen. Rådmannen vil igjen vise til at planen er ny og til at spørsmålet om størrelsen på fritidshytter har vært grundig vurdert under planprosessen. Rådmannen mener at dispensasjoner som medfører store fravik fra planbestemmelsen vil være med å undergrave planen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Rådmannen har på denne bakgrunn kommet til at en dispensasjon som omsøkt vil føre til at hensynene bak planbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Det første vilkåret i 19-2 annet ledd er således ikke oppfylt. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Bestemmelsen tar sikte på en interesseavveining mellom fordeler og ulemper en dispensasjon vil kunne gi, og angir at det må være en klar interesseovervekt av fordeler for å kunne gi dispensasjon. Fordelen med økt bebygd areal er at det gir større plass på hytta for tiltakshaver og hennes familie. Dette er imidlertid en personlig fordel for tiltakshaver, og det ikke har vært lovgivers intensjon at slike personlige fordeler skal vektlegges ved vurderingen av bestemmelsen. Ulempen med å gi dispensasjon til større bebygd areal enn maks. tillatt BYA=90 m² er at det vil kunne bidra til å undergrave planen som informasjons og beslutningsgrunnlag. Rådmannen vil igjen peke på at planen er ny og er ment å gjelde i mange år framover. Vesentlige avvik fra planen er ikke i samsvar med hensynene bak planen og dens bestemmelser. Dispensasjon til å avvike planbestemmelsen vil kunne føre til presedensvirkning for andre tilsvarende tilfeller. Dette vil kunne bidra til å uthule planen som beslutningsgrunnlag i framtidige saker. Ut fra ovenstående vurdering kan rådmannen ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og vilkåret i 19-2 annet ledd er således ikke oppfylt. Vilkårene i 19-2 annet ledd er ikke oppfylt. Rådmannen har utfra ovenstående vurdering kommet til at det ikke kan gis dispensasjon til bebygd areal på 118 m² på hytta som omsøkt. Konklusjon Ovenstående vurdering viser at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er oppfylt når det gjelder mønehøyde, gesimshøyde, møneretning og bebygd areal, og søknadene om dispensasjon fra kap jf. kap vedrørende disse forhold må derfor avslås, jf. plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd. Vilkårene for å gi dispensasjon til 10 grader takvinkel er oppfylt og det gis derfor dispensasjon fra kap jf i Kommuneplanens Arealdel, jf annet ledd.