U T K A S T rev. E Utbyggingsavtale for utbygging av utbyggingsområde Gatu, Vårli, Solhøi i Rygge kommune

Transkript

1 U T K A S T rev. E Utbyggingsavtale for utbygging av utbyggingsområde Gatu, Vårli, Solhøi i Rygge kommune Mellom Trysilhus Areal AS, heretter kalt UTBYGGER, og Rygge kommune, heretter RK, er det inngått følgende avtale: 1. GENERELT 1.1. Parter Kommune: Rygge kommune, org nr Utbygger: Trysilhus Areal AS, org nr Bakgrunn Avtalen er inngått på bakgrunn av Rygge kommunestyrets forutsigbarhetsvedtak av om bruk av utbyggingsavtaler for å gjennomføre reguleringsplaner Formål Avtalen har til formål å regulere partenes rettigheter og forpliktelser overfor hverandre ved gjennomføring av områdereguleringsplan Gatu Vårli - Solhøi. Avtalen gjelder teknisk og grønn infrastruktur, herunder nye avkjørsler fra hhv. Bygdetunvegen og Ryggeveien / Rv 118. Avtalen skal sikre en tilrettelegging for gjennomføring/utbygging av det regulerte området iht til kommunestyrets vedtak av reguleringsplanen jf. vedtak av dd.mm.2014 i sak XX/14 Avtalen skal avklare krav og ansvar som påhviler partene i forbindelse med de anlegg som forutsettes bygget både i og utenfor planområdet. Avtalen skal fastslå hvem som skal ha ansvaret for å gjennomføre, bekoste og drifte rekkefølgebestemte tiltak Utbyggingsområde/Geografisk avgrensning Avtalen omfatter tiltak innenfor planområdet jfr. områderegulering Gatu Vårli Solhøi, samt vegadkomst som beskrevet i denne avtale hvor geometri er i gitt i detaljreguleringsplan «Halmstad felt C-F». 1

2 Eierforhold: UTBYGGER har inngått opsjonsavtale hvor det er framforhandlet kontrakt for kjøp av tomtearealet innenfor planområdet for følgende gnr/bnr: - 4/8,48, 4/234, 4/235, 4/236, 4/237,239, 4/240. UTBYGGER har ikke inngått avtale for kjøp av eiendommene: - 4/19, 4/54 og 4/57 helt nord i planområdet UTBYGGER har pt. heller ikke inngått avtale om erverv av deler av: - 4/46, 194 og 4/13. Jernbaneverket er hjemmelshaver til gnr 4 bnr Forholdet reguleringssituasjon/utbyggingsavtale Det er lagt opp til en parallell plan- og avtaleprosess, dvs. for hhv områdereguleringen og utbyggingsavtalen, og kommunen sørger for at saksbehandlingsreglene i Pbl kap (saksbehandling og offentlighet) blir fulgt. Det legges opp til at reguleringsplanen og utbyggingsavtalen om mulig kan vedtas samtidig i kommunestyret. 1.6 Gjennomføringsavtale med Statens Vegvesen En forutsetning for utbyggingsavtalen er at UTBYGGER inngår en gjennomføringsavtale med Statens vegvesen i forbindelse med bygging av rundkjøringen, deler av fv 118 samt kryssing med gangfelt. Gjennomføringsavtalen skal foreligge i undertegnet stand før RK gir igangsettingstillatelse for de tiltak i reguleringsplanen som er avhengig av rundkjøringen. 1.7 Inngåelse av justeringsavtaler for merverdiavgift Som en følge av at RK ikke ønsker å inngå utbyggingsavtale basert på anleggsbidragsmodellen, er partene enige om at det skal inngås justeringsavtaler for overføring av justeringsrett for vann- og avløpsanlegg, for veianlegg og for andre arealer som UTBYGGER opparbeider og som skal overtas av kommunen. Justeringsavtalemodellen innebærer at UTBYGGER er byggherre for de kommunaltekniske anleggene som skal overtas vederlagsfritt av kommunen. Når anleggene overtas av RK, inngås det en avtale med UTBYGGER om å overta retten til å justere for den merverdiavgift som er påløpt på anleggene og som utbyggeren har betalt, men ikke fått fradrag for. Justering skjer ved at RK får rett til å fradragsføre merverdiavgiften over sitt avgiftsoppgjør/kompensasjonsoppgjør med Staten (skatteetaten) i de neste 10 år med 1/10 av mva-beløpet hvert år. Dette beløpet, med fradrag av RK sin administrasjonskostnad, tilbakebetales UTBYGGER hvert år etter at kommunen har fått fradraget. RK sin administrasjonskostnad begrenses til kr 5.000,- pr avtale pr år som årlig indeks-justeres iht KPI med basis mai

3 1.8 Avtalens dokumenter Følgende bilag utgjør en del av denne avtale: Bilag 1: Områderegulering med plankart og reguleringsbestemmelser Bilag : Oversikt over anleggsdeler, datert Bilag 3: Forslag til avtale om overføring av justeringsrett for vann- og avløpsanlegg Bilag 4: Forslag til avtale om overføring av justeringsrett for veianlegg og grøntområder Bilag : Overtakelsesplan for vann-, avløps-, overvanns-, veianlegg og grøntområder. (Huske å få med g/s-veg fra x Bygdetunveien videre ca. 80 m vest mot skole i reg plan felt C-F) 2. UTBYGGERS ANSVAR (teknisk- og grønn infrastruktur) 2.1. Omfanget av utbyggingen UTBYGGER er ansvarlig for å gjennomføre tiltakene som er beskrevet i reguleringsplanenes rekkefølgebestemmelser - 3 For gjennomføring av 3.3 bokstav a og bokstav b i rekkefølgebestemmelsene skal det inngås en egen privatrettslig avtale mellom UTBYGGER og utbygger av reguleringsplan for Halmstad Felt C-F, hvor en nærmere kostnadsfordeling mellom partene skal avtales. UTBYGGER forestår prosjektledelse og ivaretakelse av byggherreansvar for disse tiltak. Det presiseres at disse tiltakene, som omfattes av reguleringsplanen for Halmstad Felt C-F, også skal omfattes av justeringsavtalen med kommunen. UTBYGGER er ansvarlig for prosjektering av anleggene beskrevet i pkt 2.5 til og med pkt 2.10 nedenfor i denne avtalen iht. relevante krav og er ansvarlig for godkjenning av veganleggene fra hhv Statens vegvesen og RK. UTBYGGER skal innkalle RK til prosjekterings- og byggemøter Grunnerverv UTBYGGER har ansvaret for og skal bekoste alt grunnerverv innenfor planområdet til teknisk- og grønn infrastruktur, og alt grunnerverv for områder RK skal overta innenfor planområdet. Grunnerverv blir gjennomført ved egen kjøpsavtale mellom UTBYGGER og grunneiere. Det er pt. inngått en opsjonsavtale der UTBYGGER gis rett til å påkalle opsjonen iht ferdig fremforhandlet kjøpekontrakt. Frist for å påkalle opsjonen er 30 dager etter stadfestet områdereguleringsplan med tilhørende utbyggingsavtale (denne avtale) Valg av entreprenør UTBYGGER skal inngå kontrakt med utførende entreprenør, med sentral godkjenning, og forestå byggherreansvar og prosjektledelse. 3

4 2.4. Fremdrift UTBYGGER har ansvaret for å planlegge og bygge ut området iht. rekkefølgebestemmelser gitt i vedtatte reguleringsbestemmelser Offentlige trafikkområder UTBYGGER skal bekoste prosjektering og gjennomføring av 3.3 bokstav a til og med bokstav g i rekkefølgebestemmelsene og ferdigstille anleggene iht. krav til fremdrift i reguleringsbestemmelsene. UTBYGGER har ansvar for at det anlegges fortau over vestre del av g.nr 4 b.nr 40 (gml. Kiwi-tomten) fra Ryggeveien og frem til planområdet. UTBYGGER plikter å bekoste prosjektering og gjennomføring av fortauet, hvor deler av strekningen skal kostnadsdeles med utbygger av reguleringsplanen for Halmstad Felt C-F. Fortauet skal prosjekteres og gjennomføres uten ugrunnet opphold når RK har oppfylt sin plikt etter siste setning i første avsnitt i pkt 3.3. Det forutsettes enkel byggeplan fra UTBYGGER med innhentede eiendomsgrenser som grunnlag for grunnervervet. Prosjektering skal skje iht. Statens vegvesen håndbok 017/018, der GS1 skal ha ferdig dekke med grus og GS2 og GS3 skal ha ferdig dekke med asfalt Offentlige friområder UTBYGGER skal bekoste prosjektering og gjennomføring av støyskjermingstiltak langs jernbanetrase iht. krav til fremdrift i reguleringsbestemmelsene. Støyskjerm oppføres iht gjeldende krav og skal overdras vederlagsfritt til RK til drift- og vedlikehold. UTBYGGER skal bekoste prosjektering og gjennomføring av grønnstruktur for områdene G2, G3, U10 og U11, samt G8 G13. Arealene skal være arrondert med tilfredsstillende avrenning, ferdig tilsådd og gjennomført klipping av gressarealer en gang før overlevering til RK Private stikkveier, lekearealer etablering som realsameier Private stikkveier, som ikke skal overtas av RK, og private lekearealer, skal opparbeides av UTBYGGER og etableres som realsameier liggende til de eiendommer som skal bruke stikkveiene og lekearealene, der hvor denne type arealer ikke inngår i fellesareal for et eierseksjonssameie. Utbygger skal sørge for å tinglyse de enkelte realsameiene i Tinglysingsregisteret Vann, avløp og overvann UTBYGGER skal bekoste prosjektering og gjennomføring av avløpsanlegg fra tilknytningspunkt ved jernbanetrase og nytt anlegg frem til det enkelte utbyggingsområde i reguleringsplanen. UTBYGGER skal bekoste prosjektering og gjennomføring av vannledning gjennomgående fra tilknytningspunkt i Bygdetunvegen og langs nytt veganlegg til påkobling i Goenvegen. I tillegg skal UTBYGGER etablere vannledning fra tilknytningspunkt ved Fasanvegen og til punkt vest for B1. UTBYGGER bekoster vannledning i dimensjon opp til Ø150mm iht Pbl og 4

5 RK plikter å dekke merkostnad dersom vannledning kreves utført i større dimensjon enn Ø150mm. UTBYGGER skal bekoste prosjektering og gjennomføring av overvannsanlegg fra tilknytningspunkt ved jernbanetrasé og nytt anlegg frem til det enkelte utbyggingsområde i reguleringsplanen. Utbygger bekoster overvannsanlegg i dimensjon inntil Ø300mm iht Pbl og RK plikter å dekke merkostnad dersom overvannsledning kreves utført i større dimensjon enn Ø300mm. Prosjektering og gjennomføring skal utføres iht. til norm / krav fra Norsk Rørsenter. For deler av det kommunale vann-, avløps- og overvannsanlegget som blir liggende på privat eiendom, skal UTBYGGER utarbeide og tinglyse rett til å legge og ha anlegget liggende på angjeldende private eiendom, med rett for ledningseieren til adkomst for reparasjons- og vedlikeholdsarbeid på ledningen. UTBYGGER plikter å betale infrastrukturbidrag til RK på kr ,- pr boenhet som gis brukstillatelse innenfor områdeplanen. Infrastrukturbidraget dekker omkostninger RK har ved oppgradering av vann-, avløp- og overvannsystem som vedrører områdeplanen, og til kostnader forbundet med erverv av grunn til fortau og g/s-veg utenfor planen. Oppgradering innebærer at RK sitt vann-, avløp- og overvannssystem vil ha kapasitet til å ivareta belastningen fra ny bebyggelse innenfor områdeplanen. Infrastrukturbidraget skal innbetales til RK samtidig med anmodning om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Infrastrukturbidraget skal indeksreguleres årlig fra og med Infrastrukturbidrag som innbetales fra og med skal indeksreguleres iht KPI med basis desember Indeksregulering for 2016 beregnes etter offentlig tilgjengelig statistikk hos SSB for perioden desember 2014 til desember Alle innbetalinger av infrastrukturbidrag for 2016 innbetales justert iht dette. Tilsvarende gjelder for etterfølgende år inntil områdeplanen er ferdig utbygget og alle boliger er gitt midlertidig brukstillatelse/ferdigattest Fordelingsanlegg strøm. El-, tele- og kabel-tv anlegg UTBYGGER skal bekoste og gjennomføre strømtilførsel samt et tidsriktig tele- og kabelanlegg/tv-anlegg til de enkelte utbyggingsområder. UTBYGGER skal også sørge for å etablere nødvendige nettstasjoner etter avtale med Hafslund Nett, som ivaretar drifts- og vedlikeholdsansvar. RK har for egen regning rett til å legge tomrør i grøft i hovedferdselsårene, og må selv sørge for å koordinere dette med utbyggerens fremdriftsplaner i forhold til graving og gjenfylling av grøfter. UTBYGGER skal i rimelig tid varsle RK om fremdriften slik at kommunen får mulighet til å utføre sine arbeider parallelt. Det vises til pkt 2.1 ovenfor om byggemøter Turvei UTBYGGER skal bekoste prosjektering og gjennomføring turvei langs jernbanen GS1 og gangveg GS2 og GS3. Prosjektering skal skje iht. Statens vegvesen håndbok 017/018, der GS1 skal ha ferdig dekke med valset 0-8 mm og GS2 og GS3 skal ha ferdig dekke med asfalt. Utførelsen og utformingen skal tilfredsstille kravene til Universell Utforming. 5

6 2.11. Interne anlegg Alle interne anlegg innenfor reguleringsområdet skal bekostes og gjennomføres av den enkelte utbygger for det aktuelle utbyggingsfelt i samsvar med formålene i reguleringsplanen. For gitte områder er det krav om utarbeidelse av detaljreguleringsplan, jfr. reguleringsbestemmelsene Støyskjerm Planområdet må utføres med støyskjermende tiltak og det er regulert støyskjerm langs planområdet mot jernbanetrasé. UTBYGGER skal bekoste prosjektering og gjennomføring av støyskjermen, hvor denne utføres i etapper for støyskjerming av de aktuelle utbyggingsetapper for områdeplanen. Støyskjermen utføres iht egen byggesak og igangsettingstillatelse, hvor RK skal godkjenne prosjektert utførelse og materialbruk samt tilhørende vedlikeholdsplan for støyskjermen. Støyskjermen skal prosjekteres basert på 50 års levetid og med bruk av materialer som innebærer minimalt vedlikeholdsansvar for RK som senere eier av støyskjermen. UTBYGGER har garantiansvar på 10 år for støyskjermen, hvor garantitiden løper for hver etappe av støyskjermen etter dato for overlevering til RK. Ved overlevering skal UTBYGGER ha utført vedlikehold på de overflater av støyskjermens etappe som eventuelt krever vedlikehold iht vedlikeholdsplan som følger av prosjektert støyskjerm. 3. KOMMUNENS ANSVAR (teknisk- og grønn infrastruktur) 3.1. Overtakelse av anlegg og arealer RK overtar anlegg som beskrevet i pkt inkl. overtakelse av grunnarealene. Dette gjelder for grønnstruktur G2, G3, U10 og U11, G8 G13, samt for gang og sykkelveg GS1, GS2 og GS3. RK overtar anleggene og grunnarealene vederlagsfritt iht vedlagte overtakelsesplan for vann-, avløps- og veianlegg samt grøntområder (bilag 5). Herunder er også medtatt g/s-veg fra vegkryss med Bygdetunveien og videre ca 80 m vestover mot skolen Fremdrift Overlevering av anlegg til RK skjer i henhold til overtakelsesplanen (bilag 5). UTBYGGER er ansvarlig for å innkalle til overleveringsbefaring og utarbeidelse av overtakelsesprotokoll for de enkelte anleggsdelene Offentlige trafikkområder RK overtar drifts- og vedlikeholdsansvar for veier som nevnt i reguleringsbestemmelsenes 3.3 bokstav a, bokstav c, bokstav d, bokstav e, bokstav f og bokstav g og gangforbindelse som nevnt i 3.3 bokstav b iht overtakelsesplan (bilag 5), herunder g/s-veg som nevnt fra kryss i Bygdetunveien og ca. 80 m vestover mot skolen (Reg. plan Halmstad felt C F). RK plikter å gjennomføre grunnerverv og gi nødvendige tillatelser etter Pbl for anleggelse av fortau over g.nr 4 b.nr 40 slik beskrevet i pkt. 2.5 og nevnte g/s-veg. Det forutsettes enkel byggeplan fra UTBYGGER med innhentede eiendomsgrenser som grunnlag for grunnervervet. 6

7 Rundkjøring, deler av fv 118 samt kryssing med gangfelt overtas av Statens vegvesen. RK overtar drifts- og vedlikeholdsansvar for V1 og F2 når Jernbaneverket eller den de har utpekt til gjennomføring har ferdigstilt anleggene Offentlige friområder og turveier RK overtar grunn, samt drifts- og vedlikeholdsansvar for grønnstruktur G2, G3, U10 og U11, G8 G13 iht overtakelsesplan (bilag 5). Jernbaneverket eier og forblir eier av grønnstruktur G1. RK overtar drifts- og vedlikeholdsansvar for den del av grønnstruktur som ligger mellom GS1 og støyskjerm. RK har ikke plikt til årlig skjøtsel av gressarealer på offentlige friområder, men aksepterer at huseierforeninger innenfor områdeplanen kan utføre slik skjøtsel dersom de ønsker dette med hensyn til trivsel og kvalitet innenfor områdeplanen. RK skal overta og ha drifts- og vedlikeholdsansvar for turvei langs jernbanen GS1, samt gang- og sykkelveg GS2, GS3, GS4 og GS5 iht overtakelsesplan (bilag 5). Jernbaneverket skal ha tinglyste rettigheter til bruk av GS1 til driftsveg langs jernbanen Vann, avløp og overvann RK skal overta hovedledning for vann-, avløps- og overvannsanlegg iht overtakelsesplan (bilag 5) med drifts- og vedlikeholdsansvar. RK plikter å oppgradere vann-, avløp- og overvannssystem utenfor planområdet slik at offentlig infrastruktur har kapasitet til å betjene ny bebyggelse innenfor områdeplanen. Som motytelse betaler UTBYGGER infrastrukturbidrag iht pkt Oppmålingsgebyrer veianlegg mv. RK skal tilstrebe å gjennomføre fradelinger på en slik måte at kommunale gebyrer for fradeling av grunnareal til veier og andre anlegg som RK skal overta, blir så lave som mulig. I den grad det er mulig, skal overføring av kommunal vei søkes gjennomført ved grensejustering etter matrikkelforskriften 34 eller erklæring om hjemmelsoverføring etter Tinglysingsloven 38 b. 3.7 Støyskjerm RK overtar støyskjerm utført iht pkt 2.11 og har etter overtagelse fremtidig vedlikeholdsansvar for støyskjermen. RK har rett til å overdra støyskjermen til Jernbaneverket i det tilfelle dette blir aktuelt som del av senere forhandlinger mellom RK og Jernbaneverket. I det tilfelle RK ved slik overdragelse mottar vederlag for støyskjermen, tilfaller dette RK. 7

8 4. TRANSPORT AV AVTALEN UTBYGGER har rett til å overdra sine rettigheter og forpliktelser under denne utbyggingsavtale til selskap eid med minimum 50 % av UTBYGGER. Slik overdragelse må i tilfelle finne sted innen 2 år fra denne avtales dato, og skal meddeles skriftlig til RK uten ugrunnet opphold. 5. VARIGHET OG REFORHANDLING Avtalens varighet gjelder inntil tiltakene er fullført og anleggene er overtatt av RK. Begge parter kan kreve avtalen reforhandlet dersom utbyggingen ikke er påbegynt 3 år etter at utbyggingsavtale er undertegnet. 6. MISLIGHOLD Den part som vil gjøre misligholdsvirkninger gjeldende, må reklamere skriftlig innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget misligholdet Dersom en part misligholder sine plikter etter avtalen, kan den andre part kreve erstatning for direkte økonomisk tap som påføres som følge av misligholdet. Partene har plikt til å begrense eventuelle tap. Erstatning for indirekte tap kan ikke kreves. 7. GARANTIER UTBYGGER må stille nødvendig garanti for oppfyllelse av sine forpliktelser etter denne avtale. Dette er å forstå slik at det må stilles en tilstrekkelig garanti i samsvar med entreprisen(e) for hovedanleggene som viser at gjennomføringen av anleggene er sikret. Garantien avtrappes i henhold til gjennomføringen av anleggene. Alternativt kan utførende stille garanti overfor kommunen om ferdigstillelse av de nødvendige anlegg. Garanti stilles før igangsettingstillatelse gis. Garantistillelsen har til hensikt å hindre at RK får et utilsiktet ansvar eller uforutsette kostnader ved fullførelse av anlegg ved eventuell konkurs eller annet som medfører at nødvendige anlegg ikke blir fullført eller eventuelt utbedret. Garantien vil gi en tilfredsstillende sikkerhet for tredjeperson (tomtekjøper, huskjøper). 8 TVISTER Dersom det skulle oppstå tvist mellom partene som har sitt utspring i avtalen, skal tvisten søkes løst ved forhandlinger mellom partene. Fører forhandlinger ikke frem, skal tvisten, med mindre partene blir enige om noe annet, avgjøres ved de ordinære domstoler. Eiendommens verneting (Moss tingrett) vedtas som rett verneting. 8

9 9. IKRAFTTREDELSE Avtalen er ikke bindende for partene med mindre områdereguleringsplanforslaget vedtas av RK uten endringer. Avtalen trer i kraft så snart den er undertegnet av begge parter. Rygge/Drammen den 2014 For Rygge kommune For Trysilhus Areal AS