Verditakst - fast eiendom

Transkript

1 Verditakst - fast eiendom Nedrevegen RAUDEBERG Gnr. 319 Bnr. 57 Fnr. 0 Snr. 0 Kinn kommune Benevnelse Bolig Halvpart garasje Frittstående garasje BRA 219 m² 21 m² 15 m² Markedsverdi Fullstendig arealoversikt inne i rapporten Tomteareal m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr./Ref.nr Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Nordfjord Takst Consulting AS Takstingeniør: Jon-Aage Bjørnholt Postboks 256, 6771 NORDFJORDEID Tlf.: E-post: jon.aage@nordfjordtakst.no

2 Personvern Norsk takst og takstmannen behandler enkelte personopplysninger om kunden som takstmannen trenger for å utarbeide rapporten. For personvernerklæring og informasjon om bruk av personopplysninger gå til denne nettsiden: Norsk takst samarbeider med Vendu AS som utvikler tjenester som bidrar til en trygg bolighandel og et bærekraftig bolighold. For å kunne gjøre dette benyttes det tilstands- og eiendomsinformasjon fra rapporten. Les mer om tjenestene og få tilgang til å avstå fra bruk av dine data ved å gå til denne nettsiden: Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Nedrevegen 51 Gnr. Bnr. Fnr. Snr. Bolignr. Postnr./sted 6710 RAUDEBERG Område/bydel Raudeberg Kommune Kinn Rekvirent Umesh Galappaththiu Hjemmelshaver(e) Umesh Charitha Galappaththi-Arachchige Befaringsdato Tilstede/opplysninger gitt av Side2av10

3 Premisser - generelle opplysninger Denne takstrapport er utarbeidet av uavhengig Takstingeniør uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstingeniøren har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i oppdragsgivers virksomhet. Rapporten er utarbeidet i samsvar med Norges Takseringsforbund, Norsk Takst sine instrukser og skjematur. Oppdragsgiver ønsker en verditakst på eiendommen slik den fremstår på befaringstidspunktet. Takstingeniøren er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Verditakst for fast eiendom må ikke forveksles med tilstandsrapport/boligsalgsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annet foretas fuktsøk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvensene av tilstanden synliggjøres. Det er ikke fremkommet opplysninger om heftelser, eller lignende som kan ha innvirkning på eiendommens verdi, dersom dette ikke er spesielt bemerket under posten "kommentarer til grunnboksbladet". Grunnboksbladet på det gårds og bruksnummer oppdraget omfatter er kontrollert og kommentert, det bemerkes likevel at det kan være servitutter og heftelser på hovedbruket som kan innvirke på denne eiendom som ikke fremkommer i denne rapport. - Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. - Det er ikke benyttet fuktmåler på befaringen. - Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler, eller opp mot byggeforeskriftene. - Areal etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" med NS 3940:2012 som utgangspunkt, etter mål på stedet. - Tak er besiktiget fra bakken. - El-anlegg er ikke kontrollert av takstingeniør, dette bør på generelt grunnlag utføres av det lokale el-tilsyn eller godkjent bedrift. - Pipe og ildsteder er ikke funksjons-testet, pipe er kun visuelt inspisert. - Opplysninger vedrørende bygningsmessige utskiftninger og alder på dette er gitt av eier eller tilstedeværende hvor denne har vært representert. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstingeniør hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstingeniør kontaktes for ny befaring og oppdatering. Kommunens arkiv er ikke gjennomgått for kontroll av brukstillatelse og evt. pålegg. Ifølge eier er bygningsmassen godkjent som den fremstår. Vi har i taksten ikke tatt hensyn til evt. manglende brukstillatelse eller ferdigattester og anbefaler at godkjenningsstatus, på generelt grunnlag, kontrolleres hos bygningssjefen før eiendomsoverdragelse. Sammendrag Enebolig oppført i 1935 tilbygget i Boligen har i perioden gjennomgått renovering og fremstår idag som en enebolig av god standard. Tomten er eiet og er bestående av to matrikkelenheter. Området rundt boligen er pent opparbeidet, ellers naturtomt. Parkering på egen grunn. På eiendommen er det enebolig, halvpart av garasje samt en frittstående garasje, i strandlinjen er det strandlinje med fylling i sjø og et eldre naust. Gangvei og trapper ned til boligen fra parkering. Se bygningsmessig informasjon for ytterligere beskrivelse av bygningene. Side3av10

4 Områdebeskrivelse - beliggenhet - miljø Boligen ligger østvendt og har god utsikt. Eiendommen ligger på Raudeberg ca 6 km fra kommunedelsenteret i Måløy hvor alle sentrumsfunksjoner ligger. På Raudeberg ligger barnehagen og barneskole samt dagligvareforretning. I Måløy ligger Ungdomskolen. Gangavstand til barnehage og barneskole. Ca 10 km til Måløy Videregående skole. Godt og rolig boområde. Reguleringsmessige forhold Eiendommen er omfatta av reguleringsplan med plannavn Reguleringsplan for Raudeberg, Del 1 Planidentifikasjon: Plantype: Eldre reguleringsplan Planstatus: Endelig vedtatt arealplan Ikraftredelsesdato: Eiendommen mellom Øvrevegen og Nedrevegen er regulert til boligformål. Teigen som ligger rett vest for øvrevegen er regulert til boligformål. Teigen som ligger i strandlinjen er regulert til Industri. Fjellteiogen antas å ligge i LNF område. Eiendommens tomt Tomteareal 6 481,7 m2 Type tomt Eiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Gbnr 319/57 er på 6 127,7 m2 Gbnr 319/30 er på 354 m2 Areal på tomt er innhentet fra eiendomsdata. Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.) Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og antatt avløp. Terrengforhold Eiendommen ligger i lett skrående terreng og er opparbeidet rundt boligen. Kart fra NVE viser at eiendommen ligger i aktsomhetsområde for snøskred. Dette er generelle kart som legger til grunn helling på fjell, kartet vurderer ikke hvor sannsynlig det er for at dette skal skje. Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Bolig 1935 og Halvpart av garasje 1950 Garasje 1985 Naust Ukjent Likningsverdi (år) Ikke fremlagt Kjøpsår 2015 Kjøpesum / kostpris Forsikringsselskap Ikke fremlagt Type forsikring Ikke fremlagt Polisenummer Ikke fremlagt Side4av10

5 Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Det antas at boligen er fundamentert på antatt fast/stabil grunn, med fundamenter av betong. Grunnmurere av betong og gråsteinsmurer. Gulv av betong. (noe saltutslag er registrert på vegg mot fylling i bod) Med bakgrunn i byggeår er det ikke utvendig fuktiskinmg eller isolasjon på yttervegger/gulv mot terreng. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Yttervegger over grunnmurer av tømmer og antatt bindingsverk. det er opplyst at boligen er etterisolert og det er opplyst at sør øst og vestsiden er skiftet. Kledningen er dobbetspikret md spiker som ruster (ikke galvansiert) særlig synlig på sørvegg. Terrasse av trevirke mot sør og øst. Luftebalkong mot nord av betong med rekkverk av smijern. Dører og vinduer 3 lags og 2 lags nyere vinduer av pvc. 2 fløyet alkongdør av pvc. Ytterdør fra 2016, Vinduer og dører er importert fra Polen. Takvindu på loftstue. Takkonstruksjon med yttertak Sperretak er opplyst isolert i skråsjiktet, duk er montert på innside. Utvendig taktekking av skifer. Skiferen ligger direkte på taktro. Man bør her derfor være obs dersom skiferstein falles ned eller sprekker, Eventuell fuktighet i takkonstruskjon som ikke får tørket ut vil kunne utvikles til råte. Shingeltak på overbygget entrè. Piper, ildsteder og oppvarming Det er teglsteinspipe i boligen. Det opplyses at pipen er renovert med nye innrerrør og nytt ildsted i stue hovedetasje (Sentronic). Luft/luft varmepumpe. Oppvarming av ved og elektrisitet. Side5av10

6 Bad og vaskerom Bad underetasje: Flislagt gulv med varmekabler. Flislagte vegger. Malt himling, liten vask, toalett under trapp. Avtrekk over dusj. Bad hovedetasjen: Fliser på gulv med varmekabler, fliser på vegger. Malt gipshimling med LED Downlights. Dusjvegg, badekar, avtrekksvifte, veggmontert toalett, flislagt benk med vask. Det er ikke terskler på dører. Vaskerommet er tilknyttet badet. Her er det fliser på gulv, malte vegger og himling. Benk og opplegg til vaskemaskin. Det er ikke sluk i gulvet, det er ikke terksel til kjøkken. Det anbefales å montere Waterguard her. Bad loft: Fliser på gulv med varmekabler, fliser på vegger, malt himling. Toalett på vegg, dusjkar på gulv i dusjsonen, dusjforheng. Liten vask. Arbeidet med våtrommene er utført av eier selv. Det opplyses at det er benyttet sertifisert elektrikerforetak til det elektriske. Det opplyses at rør i rør arbeidet er gjort av eier selv. Kjøkken Kjøkken i hovedetasjen er en IKEA innredning av normal standard. Flislagt på vegg over benkeplate. Platetopp, komfyr, komfyrvakt, ellers løse hvitevarer. Flislagte gulv med varmekabler, tapet og malte vegger. Innvendige overflater Overflater i boligen er nye. Gulv: Fliser, parkett og laminat. Vegger: Malte flater og tapet. Himling: Malte flater. Elektrisk anlegg Det opplyses at alt det elektriske er nytt og at det er benyttet innleid sertifisert elektrikerforetak til det elektriske. El-skap med automatsikringer i underetasjen. Automatsikringer og overspenningsvern. VVS-installasjoner Rør i rør i boligen er gjort av eier selv. Rørene samles på vegg i teknisk rom i underetasje. Det er mindre strekk med kobberledninger. Annet Eiketrapp med håndløper på vegg (trappefornyer). Smal malt trapp ned til underetasjen. Gjenstående arbeider, hovedbygg Noe mindre utvednig arbeid ferdigstilles før salg, rundt vinduer i mur og pussing. Side6av10

7 Generelt om andre bygg Enkel halvpart av garasje med vippeport. Betongulv, platetak. Utvendig slitt trekledning. Frittstående garasje med vippeport. Innvendig platet på vegger. Utvendig malt trekledning. Naustet ligger på fylling, her er det natursteinsmurer og fyllmasse. Naustet ligger i bakkant i en etasje med loft på deler av bygget. Bygningen ser ut til å være tilbygget på ett eller annet tidspunkt. Betong/murer/naturstein, bindingsverk med utvendig trekledning. Platetak. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Bolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Underetasje Entrè, gang/trapperom, bad, 2 soverom og badstue/trening Teknisk rom og bod. Hovedetasje Entrè, gang/trapperom, stue, 1 soverom, bad, vaskerom, og kjøkken. Loftsetasje Sum Halvpart garasje Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Garasje Sum Frittstående garasje Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Garasje Sum Naust Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Naust/lager Sum Sum alle bygninger Side7av10

8 Kommentarer til arealberegningen Areal etter mål på stedet. Anvendelse etter benyttelsen på befaringsdagen. Skråhimling på loftsetasjen medfører til noe arealer som ikke er måleverdige jfr. måleregler. Kommentarer til planløsningen Grei planløsning. Det er ukjent om arealene i underetasjen på boligen er godkjent innredet. Dette bør avklares med kommunen. Dersom etasjen ikke er godkjent innredet bør det søkes om bruksendring. Da rømningsveier er i varetatt bør dette være mulig. Kommentarer til Grunnboksbladet m.m. Borett Konsesjon Sameie Forkjøpsrett Eiendomsbrøk Heftelser Det forutsettes at det ikke foreligger heftelser som har innvirkning på verdisettingen. Det vises til vedlagte grunnboksblad. Servitutter Det foreligger ingen servitutter som har innvirkning på verdisettingen. Det vises til vedlagte grunnboksblad. Økonomi Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt. (Egenleie ikke vurdert) Kostnader / andel fellesutgifter Forsikring, offentlige utgifter og vedlikehold, settes til kr ,- pr. år. Side8av10

9 Teknisk verdiberegning Bygg A: Bolig Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 24% Bygg B: Halvpart av garasje Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 48% Bygg C: Garasje Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 36% Bygg D: Naust Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 56% Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi Markedsanalyse Markedsverdi (normal salgsverdi) gir uttrykk for den salgsverdien som kan forventes for eiendommen i dagens marked slik den fremstår på befaringstidspunktet; størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Følgende vurdering er lagt til grunn ved fastsettelse av markedsverdi (normal salgsverdi) for eiendommen: Teknisk verdi på bygninger fremkommer ved kalkulerte byggekostnader for tilsvarende nybygg i dag og med beregnet fradrag for slitasje, elde, utidsmessighet og evt. gjenstående arbeider. Ved beregning av teknisk verdi og fradrag, benytter vi verktøyet Byggekost.no som er utviklet spesielt for slik bruk i takstfaget. Spesielle forhold og kvaliteter ved takstobjektet er hensyntatt. Tomteverdi er markedsverdi av råtomt med tillegg av tekniske grunninstallasjoner inkludert tilknytningsavgifter for vann, avløp og strøm samt opparbeiding av uteområder og hage. Attraktivitet/beliggenhet er uttrykt gjennom tomteverdien. Ved ansettelse av normal markedverdi har vi også benyttet tjenesten Eiendomsverdi som bygger statistikk over nye omsetningsverdier for sammenlignbare eiendommer. Slike statistikkverdier fanger ikke opp detaljer i teknisk tilstand eller spesielle forhold rundt hver enkelt omsetning (budgivning mv.) Ved utvalg av sammenlignbare omsetninger har vi brukt vår lokalkunnskap og takstmannen sitt kvalifiserte skjønn. Det er ingen omsetninger av tilsvarende eiendommer i området. Det er derfor ikk emulig å benytte seg av sammenligningsmetoden. Eiendommen ble sist omsatt for kr den Siden omsetningen er boligen vesentlig påkostet og bokvaliteten ansees for å være god. Man kan ikke forvente å få igjen teknsike verdier man legger ned i slik renovering i dette området. Salgsverdi er for dette takstobjektet satt til det beløp rapportansvarlig etter sitt beste skjønn mener eiendommen vil oppnå ved et åpent og fritt salg i dagens marked. Side9av10

10 Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi ,- Sted og dato Nordfjordeid, Dokumentkontroll Fremlagt Tidligere takst Vedlagt Grunnbok Plankart Jon-Aage Bjørnholt Side10av10