FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE ACE EIERSKIFTE

Transkript

1 FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE ACE EIERSKIFTE Div. forhold ved enebolig oppført i 1970 avh.l. 3-7, 3-8, 3-9 og Enebolig oppført i 1970 overdratt som den er til kjøper for kr Etter overtakelsen reklamerte kjøper over problemer med avløpsledning, at ufaglærte hadde utført arbeid på det elektriske anlegget, ødelagt drenering langs innkjørsel, utette takrenner, ødelagt dør til peis, knirk i gulv, fukt i takplate, trekkfulle vinduer/vanskelig å åpne ventilene og at dører/lås i dører gikk tregt. Da det gjaldt forholdene vedr. avløpet, viste kjøper til at selger hadde svart benektende på spørsmål i egenerklæringen om han kjente til tilbakeslag av avløpsvann i avløpsrør, mens det av utskrift fra kommunens vaktsentral fremgikk at spylebil var sendt i selgers eiertid pga. tilbakeslag av kloakk. Selger kommenterte reklamasjonen og anførte bl.a. at han hadde opplyst om en del av forholdene, mens andre måtte ha vært synlige for kjøper under visning. Selger benektet videre å ha gitt opplysninger om at ufaglærte hadde utført arbeid på det elektriske anlegget, som kjøper påsto. Selgers fremstilling ble bestridt av kjøper. Selskapet avslo kravet under henvisning til husets alder, samt at flere av forholdene burde ha vært oppdaget før kjøpet. Det ble etter dette innhentet en ny skaderapport som fastslo at seks av forholdene måtte anses som normalt vedlikehold, mens utbedringskostnadene for de tre gjenstående forholdene ble anslått til kr eksl. mva. Selskapet avslo kravet på nytt, men fremmet forslag om minnelig løsning, som kjøper avslo. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Min. kr Forsikringsskadenemnda bemerker: I boligsalgsrapporten er det ikke påvist spesielle mangler. Det er imidlertid anmerket at det elektriske anlegget bør inspiseres av fagmann, og at det ikke er kjent hvilke materialer som er brukt i vann- og avløpsledninger. Når det gjelder drenering er det gitt opplysninger om mindre variasjoner av fukt i grunnmur i underetasje. I tillegg er det bemerket dårlig fall fra grunnmur i underetasje. Eiendommen ble overdratt i nov. 2001, og det ble reklamert over avløpsproblemer i feb Det ble samtidig reklamert på det elektriske anlegget, dreneringen samt takrennene og andre mindre forhold. Når det gjelder avløpet er det i ettertid opplyst at dette var tilkoblet et privat fellesavløp fra 1949 på totalt 200 m. Fellesavløpet består av gamle sementrør, mens røret fra den aktuelle eiendommen til fellesledningen er av plast. Etter at reklamasjon ble avgitt, har selger opplyst at han tidligere har hatt problemer med avløpsledningen. Disse problemene ble tatt opp med kommunen som gjennomførte spyling. Selger mener at han ga muntlig informasjon om dette under visningen. Mot Side 1 av 8

2 kjøpers protest kan imidlertid ikke dette legges til grunn så lenge det ikke fremgår av det skriftlige materiale. Etter nemndas mening foreligger det her et forhold som rammes av avh.l. 3-7 idet en opplysning om problemer med avløpet utvilsomt ville ha hatt betydning for kjøper. Nemnda finner etter omstendighetene at det samme må gjelde for takrennene. Heller ikke her har kjøper fått varsel om noen problemer, og disse må selger utvilsomt ha vært oppmerksom på. Selger har i den etterfølgende korrespondanse uttalt at etter hans mening var dette noe kjøper burde ha sett under visningen. Det innebærer at selgeren i alle fall må ha vært klar over forholdene, og her som ellers går selgers opplysningsplikt foran kjøpers undersøkelsesplikt. Når det gjelder disse to forhold finner nemnda at kjøper må ha krav på prisavslag tilsvarende det som det koster å utbedre manglene. Hensett til husets alder, må det gjøres fradrag for verdiforringelse idet kjøper uansett måtte regne med at så vel avløp som takrenner ikke ville ha noe evig liv. Fradraget settes skjønnsmessig til 50 %. Når det gjelder dreneringen derimot, ga boligsalgsrapporten tilstrekkelige indikasjoner til at kjøper kunne og burde forstå at det her kunne være problemer. Hensett til tomtens beskaffenhet og den omstendighet at dreneringen er like gammel som huset, finner ikke nemnda at svakhetene med dreneringen kan anses for å være en mangel som selger eller eierskifteselskapet kan gjøres ansvarlig for. Det samme gjelder de øvrige mangler, som etter nemndas mening snarere må anses som vedlikeholdsspørsmål som med nødvendighet melder seg etter hvert. Konklusjon: Kjøper gis delvis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok: Lundgård, Engstrøm, Herredsvela, Bjønness og Skofteland. Sekretariatets redegjørelse i FKK sak HN(HM) av Spørsmålet i saken er om ACE er ansvarlig ovenfor kjøper iht. eierskifteforsikringen for påberopte mangler ved en boligeiendom solgt som den er. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. I forbindelse med salg av enebolig oppført i 1970 ble det fremlagt div. dokumenter bl.a. selgers egenerklæringsskjema. På spørsmål om selger kjente til fuktighet (fuktmerker) eller innsig av vann i kjeller/underetasje, svarte selger ja. På spørsmål om selger kjente til tilbakeslag av avløpsvann i avløpsrør, svarte selger nei. Videre svarte selger ja til at han kjente til setningsskader (begynnende sprekker i mur e.l.). Fra salgsoppgaven siteres videre: Standard: Gulver har hovedsakelig laminat av nyere årgang. Boligen er velholdt og er oppjustert i senere perioder. Prisantydningen på boligen var kr Side 2 av 8

3 Fra boligsalgsrapporten siteres: Grunnmur Mindre sprekker i grunnmur. Tg.1 Drenering Det ble registrert mindre fuktvariasjoner i grunnmur i underetg. Veggkonstruksjon og utvendige fasader Det er noe oppsprukket kledning. Dette gjelder spesielt gavlvegg og mot syd. Vinduer og dører Vinduer og dører og dører er fra boligen ble oppført. Noen vinduer er fra Det er vindu som er punktert i stue og muligens dør. Takkonstruksjon Saltak i tre. Det er noe dårlig ventilasjon på loft. Dette kan medføre fare for sopp og råtedannelse. Renner, nedløp og beslag Renner og nedløp er i plast. Vannet føres til rør. Piper og ildsteder I stue er det peis og peisovn. Etasjeskillere Etasjeskiller er av tre. Normale ujevnheter i etasjeskiller. Kjøkken På gulvet er det laminat. Det er noe oppsprukket i laminatgulv. Innvendige overflater I stue er det fuktmerker i himling. Dette stammer antagelig fra før det ble lagt ny taktekking. VVS Det er ikke kjent hvilke materialer det er i vann- og avløpsledninger. Innvendig er vannledninger av kobber. Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget bør sjekkes av el-takstmann. Side 3 av 8

4 Utendørs Terrengforhold Terreng er flatt. Det er noe dårlig fall fra grunnmur. Eiendommen ble overdratt til kjøper for kr , og overtagelse ble avtalt til Kjøper reklamerte ovenfor selskapet over ni ulike forhold. Dette gjaldt problemer med avløpsledning, elektrisk anlegg, drenering, takrenner, peis/vedovn i stue, gulver, dører, innvendige takplater og vinduer. Fra reklamasjonen siteres vedr. problemene med avløpsledning: Allerede 2 uker etter innflytting begynte vi å få problemer med tilbakeslag til kjeller fra kloakkavløp. Vi kontaktet kommunen for å få ordnet opp i problemene, men denne gangen ordnet det seg heldigvis av seg selv. I begynnelsen av februar startet problemene på nytt. Vår eiendom og naboeiendommen fikk da kjelleren oversvømmet med avløpsvann og stinkende kloakk. Vi antok at dette var et kommunalt problem, da det så ut til å være et problem med selve hovedledningen. Kommunen på sin side hevder at dette er en privat avløpsledning, dvs at vi er noen få hus som deler ansvaret for en cirka 200 meter lang avløpsledning fram til det kommunale tilknyttingspunktet. lfølge kommunen er dette en uvanlig lang privat ledning, og uheldigvis ligger vi også helt i enden av denne. Videre hevder kommunen at det også tidligere har vært problemer med denne ledningen, og forrige eier skal ha fått opplysninger om noe måtte gjøres da ledningsnettet er i svært dårlig forfatning. Dette er opplysninger vi også har fått bekreftet av vår nabo, som gjentatte ganger har slitt med de samme problemene. I forbindelse med skadene som har skjedd inne i huset har det samtidig blitt foretatt en Tv-inspeksjon av avløpsledningen. Den bekrefter det som kommunen allerede har fortalt oss, at rørene er i svært dårlig forfatning og bør skiftes omgående for å unngå nye problemer. Da ledningen er svært lang vil dette medføre meget store kostnader. Vi mener at det ikke kan være noen tvil om at vi har blitt ført bak lyset i denne saken. For det første burde vi blitt informert om at eiendommen er tilknyttet det kommunale nettet via en svært uvanlig lang privat ledning. I tillegg er det meget alvorlig at vi ikke har blitt opplyst om de allerede eksisterende problemene med ledningen og kommunens anbefaling om å skifte ut hele ledningsnettet fram til kommunal tilkobling. Hadde vi blitt forelagt alle disse relevante data, som vi mener vi har hatt krav på, hadde vi selvfølgelig ikke kjøpt eiendommen. Vedlagt reklamasjonen fra kjøper fulgte en utskrift fra kommunens vaktsentral. Av den fremkommer det at kommunen sendte ut en spylebil. Meldingen gjaldt da tilbakeslag av kloakk i to kjellere. Av vaktrapporten fremgår videre: Det er vanskelig å avgjøre om dette er privat eller kommunalt ansvar. Mest sannsynlig er det privat ansvar. Fra reklamasjonen vedr. elektrisk anlegg siteres videre: Etter overtagelsen av huset ble vi fortalt av selger at det har vært utført arbeid på det elektriske anlegget i huset, sannsynligvis av ufaglærte personer. Disse arbeidene skal ha blitt utført før han overtok huset. Selv om det er blitt utført slikt uautorisert arbeid hadde han aldri selv opplevd problemer med anlegget. Når det etter hvert viser seg at det er en del problemer med huset ellers føler jeg at det er naturlig at en fagmann vurderer det elektriske anlegget for å avdekke eventuelle farer, både med hensyn til berøring og brannfare. Da det gjaldt dreneringen, anførte kjøper at dreneringen langs innkjørselen var fullstendig ødelagt. Han viste også til at malingen på brannmuren i kjellerstua gulnet og at det begynte å boble opp og drysse ned på gulvet. Kjøper reklamerte også over takrenner som Side 4 av 8

5 lakk og viste seg å være i dårlig forfatning og over lukkemekanismen til døren til vedovnen som var ødelagt. Da det gjaldt gulvene, hadde kjøper oppdaget at det flere steder manglet skikkelig underlag, slik at det ble store nedbøyninger da de tråkket ned på det, og spesielt ille var det i overgangen mellom stue og kjøkken. Kjøper viste også til at noen av dørene hadde låst seg, samt at det var problemer med enkelte av låsemekanismene. Da det gjaldt de innvendige takplatene, skrev kjøper: Ved pipa i stua har det vært fuktmerker etter en gammel lekkasje. Etter hvert viser det seg at en av takplatene nesten faller ned, så vi lurer nå på om det tidligere har vært større problemer med taket enn det vi har blitt opplyst om. Det siste punktet kjøper reklamerte over var vinduene. Dette da enkelte ventiler i vinduene ikke lot seg åpne, samt at noen av de var meget trekkfulle. Kjøper innhentet en rapport fra murmester RG vedr. avløpet. Fra rapporten siteres: Avløpet fra boligen er tilkoblet et fellesavløp fra ca Fellesavløpet er totalt ca. 200 m, se kartsnitt hvor bolig til (kjøper) er tilkoblet i Denne bolig har plastrør fram til kum i hage. Derfra er det gamle sementrør som delvis går i oppløsning samt at avløpet har setningskader med meget stor vannfyllig, 90 % Setninger på avløpet skyldes sannsynligvis lekkasje i rørskjøter med etterfølgende undervasking/underspyling. Dette igjen medfører at rørene kommer ut av stilling. Videre bør det bemerkes at avløpsrør av sement fra 1949 har en svak og dårlig kvalitet som medfører at singel/stein blir frilagt i bunn, oppløst av råkloakk. Selger hadde følgende kommentarer til kjøpers reklamasjon: Ang. problemer med avløpsledning: Vi gjorde under visningen kjøper oppmerksom på hvor stakelukene befinner seg i huset, dette med bakgrunn i at jeg hadde informert kjøper at vi på midten av 90-tallet hadde problemer med tett avløpsledning. Kjøper ble også gjort oppmerksom på at stakekummen befinner seg i oppkjørselen til naboen. Vi informerte om at kommunen ble kontaktet. De kom og spylte opp avløpsledningen og fortalte at det var uklart hvem som hadde ansvaret for denne. Vi har ikke hatt problemer med avløpet i ettertid, og har gått ut i fra at dette har vært enkelttilfelle. Kjøper sier han burde blitt informert om at eiendommen er tilknyttet det kommunale nettet via en uvanlig lang privat ledning. Det har vært uklart hvem som har hatt ansvaret for tilknytningsledningen, jfr. vaktrapport fra kommunens vaktsentral. Dette ble da også informert kjøper under visningen. Vi har for øvrig aldri blitt anbefalt å bytte ut ledningsnettet frem til kommunal tilkobling. Ang. elektrisk anlegg: Vi er ikke kjent med at det er utført arbeid på det elektriske anlegget av ufaglærte personer, vi har derfor ikke informert om dette. Ang. drenering: Det stemmer at drenering langs innkjørsel ikke er tilfredsstillende og at vannet samler seg i dammer når det regner. Vi er usikre på hva vi har sagt om dette, men det regnet den dagen kjøper var på visning. Ang. takrenner: Den dagen kjøper var på visning regnet det så mye at han fikk låne paraply for å komme seg tørr til bilen. Det var derfor tydelig at det var lekkasje fra takrennene. Ang. peis/vedovn i stue: Side 5 av 8

6 Peis og vedovn i stue ble kontrollert av S. brann og feiervesen Der ble det ikke påpekt feil eller mangler ved disse. Dør til vedovn har vært defekt i lang tid, men vi har klart å lukke den og har derfor ikke tenkt på at dette var noe å kommentere. Ang. gulver: Gulvet knirket og gynget da kjøper var på visning, siden det ikke var andre tilstede var det ikke mye støy og dette var tydelig. Vi er ikke kjent med at det er andre problemer under gulvet. Se for øvrig boligsalgsrapport. Etasjeskillere. Ang. dører: Det er korrekt at noen dører og låser går noe tregt, dette har vi ansett som helt normal slitasje siden dørene er fra huset ble bygget. Ang. innvendige takplater: Vi har opplyst om at det har vært lekkasje rundt pipa i stue, men at denne ble utbedret før vi overtok huset og at vi ikke har merket noen lekkasjer utover dette. Ang. vinduer: De fleste vinduene er fra da huset ble bygget, vi er ikke kjent med at vinduene er i dårligere forfatning enn hva man kan forvente av vinduer fra 70-tallet. Selskapet avslo etter dette kjøpers krav. Da det gjaldt det elektriske anlegget, anså selskapet ikke dette for å være noe problem, da det faktisk ikke var utført noe arbeid av ufaglærte personer på anlegget ifølge selger. Hva angikk takrennene og gulvene, var dette forhold som skulle ha vært synlige på visning, og selskapet viste derfor til avh.l og avslo på dette grunnlag. Da det gjaldt de resterende forholdene, kunne ikke selskapet se at selger hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger for de forhold reklamasjonen gjaldt. Selskapet kunne heller ikke se at disse forholdene fremstod som mer problematiske enn kjøper hadde grunn til å regne med. Selskapet viste da særlig til at huset var over 30 år gammelt. Kjøper ba selskapet etter dette om å vurdere kravet på nytt. Dette da kjøper mente at flere av opplysningene selger hadde gitt var både feilaktige og mangelfulle. For det første anførte kjøper at det ikke var ved visning han ble oppmerksom på hvor stakelukene befant seg i huset, men derimot ved overtagelsen av huset. Da det gjaldt selgers informasjon vedr. problemene med avløpsledningen, ble disse ifølge kjøper gitt etter overtagelsen og ikke før som selskapet hadde anført. Kjøper viste igjen til selgers egenerklæringsskjema, hvor han hadde svart at han helt klart aldri hadde hatt slike problemer. Da det gjaldt det elektriske anlegget, fastholdt kjøper at selger hadde uttalt at ufaglærte hadde utført arbeid på dette. Hva angikk dreneringen i innkjørselen, anførte kjøper at det ikke var så rart at selger ikke husket om han hadde informert om dette, da kjøper faktisk aldri hadde fått informasjon om dreneringen her. Da det gjaldt de andre forholdene, fastholdt kjøper at det forelå manglende informasjon om tilstanden til huset. Etter dette avga en venn av selgeren kommentarer til klagen. Det ble etter dette innhentet en ny skaderapport. Fra rapportens merknader siteres: Ad- pkt. 1: (avløpsledning) Utvendig avløpsledning (både felles og egen), er 32 år gammel. Trolig er det benyttet avledninger av galvanisert stål og betong. Byggforsk beskriver levetiden for avløpsledninger av disse materialer til 30- Side 6 av 8

7 50 år. Levetiden for utvendig avløpsledning må derfor beskrives som oppnådd og normalt vedlikehold er påkrevet. Det blir bekreftet fra teknisk etat i S. kommune at det ikke har vært tvil om at ansvarsforholdet til den private fellesledningen tilhører de fire eiendommene som er tilknyttet ledningen. Ad. pkt. 2: (el.anlegg) Det ble ikke påvist eller dokumentert at det er utført arbeider på boligens el.anlegg som strider mot aktuelle forskrifter Ad. pkt.3: (gulv) På gulvoverflaten i stuen er det montert plastlaminat. Laminatgulvet svikter noe mot underlaget på enkelte steder. Trolig er underlagsmatten av tykk kvalitet for å gjøre gulvet mykt å gå på, dette medfører omtalt nedbøying. Det ble ikke funnet andre feil på gulvkonstruksjonen. Ad. pkt. 4: (gulv i gang) Det ble ikke funnet skjevheter på gulvet i gangen som er større enn det som tillates innenfor normalt anvendte toleranseklasser. Skjevheten må ha vært synlig ved visning/befaring. Ad. pkt. 5: (himlingsplater) Vannlekkasjen fra pipe med påfølgende fuktskade på malt trefiberplate i stuehimling. Det ble med elektronisk fuktindikator ikke registrert fukt i trefiberplatene nær pipekonstruksjonen. Fuktskaden på trefiberplaten er ifølge eier av eldre dato, og må ha vært lett å få øye på ved visning. Ad.pkt. 6: (drenering av gårdsplass) Tomten er svært flat og det er lite naturlig avrenning av overvann. For å oppnå avrenning bør det anlegges drensgrøfter for bortleding av overvannet. Fuktskjoldene på nedre del av grunnmuren indikerer at fundamentene som skal/bør stå i forbindelse med vann i grunnen og at det ikke er montert kapillærbryter mellom vegg og ringmur. (dette var svært vanlig da boligen ble bygget). Betong og mur har som kjent kapillær sugeeffekt og det er dette som gir seg utslag i omtalte fuktskjolder. Ad.pkt.7: (dører) Tilpassing og justering av dører, vinduer, låskasser, vridere etc. vil være ett latent vedlikeholdsbehov i hele bygningens levetid. Dette er normale symptomer for tilsvarende bygninger. Ad.pkt. 8: (peiskonstruksjon) Peiskonstruksjonen har ildsted med ildfaste keramiske steiner, disse er løsnet og bør limes fast til underlaget. Ad.pkt. 9: (takrenner, etc.) Takrenner, nedløp og israftbeslag er fra byggeår, altså 32 år gammelt. Levetidsbetraktninger utarbeidet av Byggforsk angir levetiden på takrenner, nedløp og beslag til 30 år. Normalt vedlikehold (utskifting av slitte/defekte deler) er nødvendig for å opprettholde funksjonaliteten. Nødvendig reparasjon: For å sette tingene i den stand som forventes ut fra opplysninger om eiendommen og levetidsbetraktninger for den enkelte bygningsdel: Forbedringer av omtalte forhold i punktene 1,2,3,4,7 og 9 beskrives eller kostnadsberegnes ikke, da dette tilfaller det vedlikeholdsbehov som er normalt for en bygning med en alder på over 30 år. Takstmannen anslo kostnadene eksl. mva. til kr Selskapet opprettholdt etter dette sitt avslag: I henhold til (takstmannens) vurderinger representerer 6 av de 9 punktene forhold som må anses som normalt vedlikehold. Dere tre gjenstående forhold estimerer han at det vil koste kr pluss mva å Side 7 av 8

8 utbedre. Dette er så små kostnader at det ikke kan anses tilstrekkelige til å kreve prisavslag etter avh.l. 3-7 til Selskapet viste også igjen til at boligen var hele 32 år gammel og at det da var en del forhold man måtte forvente. Kjøper klaget deretter saken inn for FKK. Selger avga etter dette ytterligere kommentarer. I jan informerte kjøper at han nå var ferdig med utskiftningen av rørene. Utskiftningen kom på kr FKK tok opp saken med selskapet. Det ble først og fremst bemerket at boligen, ut ifra rapportene fremlagt før salget, fremstod som et velholdt, bra objekt. Videre ble det pekt på at det i rettspraksis var fastslått at det er selger som har bevisbyrden for opplysninger selger hevdet å ha gitt, rent faktisk er gitt. Det siteres: Slik jeg vurderer saken, fremstår det for meg som klart at selger ikke har gitt opplysninger om forhold som han kjente til og som kjøper hadde inntresse i å få. Det kan i alle fall ikke anses sannsynliggjort/dokumentert at slike opplysninger er gitt, og risikoen går da ut over selger. Når det gjelder avløpsledningen er det etter mitt skjønn viktig at alle tilfeller av tilstopping og tilbakeslag opplyses om, da dette kan være indikasjoner på motfall eller lekkasje av spillvann som etter hvert gjør at masse bygger seg opp i rørene. Dette er vel også årsaken til at slike spørsmål stilles i egenerklæringen. Kjøper kunne ikke ved aktuelle kjøp legge til grunn at noe var galt med avløpsrørene, og kunne derfor ikke heller regne med en total utskiftning av rørene så kort tid etter overtakelse. Etter det jeg kan se er den eneste opplysning om avløpsrørene inntatt i egenerklæringen, og den opplysning som der fremkommer er da også uriktig ved at det er svart nei på spørsmål om man kjente til tilbakeslag av avløpsvann, til tross for at slikt tilbakefall skjedde i 1999, og selv ble meldt kommunen av selger.... Selskapet opprettholdt etter dette sitt standpunkt, men for å få en minnelig løsning tilbød det klager en erstatning lik kr Dette tilbudet ble avslått av kjøper. På bakgrunn av kjøpers kommentarer til avslaget på tilbudet om forlik, fremsatte selskapet et nytt tilbud på kr Kjøper fant heller ikke å kunne akseptere dette tilbudet. FSN bes etter dette å vurdere om de påberopte forhold utgjør en mangel iht. avhendingsloven. Tidligere uttalelser: avløp div. ulike mangler Side 8 av 8